Решения и определения судов

Постановление ФАС Центрального округа от 19.02.2009 по делу N А09-1641/2008-22 Поскольку какие-либо условия, ограничивающие право собственности должника на проданную недвижимость, прекратились, в связи с чем их не нужно было указывать в договоре купли-продажи, следовательно, основания для отказа, предусмотренные ст. 20 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“, отсутствовали, несмотря на наличие в реестре прав непогашенной записи об ипотеке.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 19 февраля 2009 г. по делу N А09-1641/2008-22

(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Центрального округа, рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной регистрационной службы по Брянской области на решение Арбитражного суда Брянской области от 17.09.2008 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.11.2008 по делу N А09-1641/2008-22

установил:

общество с ограниченной ответственностью “Европейская Трубная Компания“ (далее - Общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным действия Управления Федеральной регистрационной службы по Брянской области (далее - Управление), выразившегося в отказе 27.03.2008 в государственной регистрации перехода права и права собственности Общества на объект недвижимости - бытовые помещения, этаж надземный,
назначение нежилое, площадь 179,6 кв. м., расположенный по адресу: Брянская область, Навлинский район, п. Навля, инв. N 22, кадастровый номер: 32-32-10/005/2005-571, на основании договора купли-продажи недвижимости N 1/КП от 02.02.2008, заключенного с ООО “Трекстрой“ и обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Общества, осуществив государственную регистрацию перехода права и права собственности на вышеуказанный объект (с учетом уточнения требований).

Решением Арбитражного суда Брянской области от 17.09.2008 заявленные требования удовлетворены.

Постановлением апелляционного суда от 17.11.2008 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Управление просит отменить решение и постановление судов в связи с неправильным применением норм материального и процессуального права, и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы и отзыва на нее, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов.

Из материалов дела следует, что решением Арбитражного суда Брянской области от 01.11.2007 по делу N А09-3702/07-08 ООО “Трекстрой“ признано несостоятельным (банкротом) в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Трубихин О.А.

На заседании комитета кредиторов ООО “Трекстрой“ 19.12.2007 утвержден порядок, сроки и условия продажи имущества названной организации.

Торги по продаже имущества ООО “Трекстрой“, на которые одним лотом выставлено выявленное в ходе конкурсного производства имущество, принадлежащее должнику на праве собственности, состоялись 02.02.2008.

По результатам торгов с Обществом, как с их победителем, заключен договор купли-продажи недвижимости N 1/КП от 02.02.2008, в соответствии с которым ООО “Трекстрой“ продало заявителю недвижимое имущество, в том числе объект недвижимости - бытовые помещения, этаж надземный, назначение нежилое, площадь 179,6 кв. м., расположенный по адресу: Брянская область, Навлинский
район, п. Навля, инв. N 22, кадастровый номер: 32-32-10/005/2005-571.

Общество и конкурсный управляющий ООО “Трекстрой“ 11.02.2008 обратились в Управление с заявлениями о государственной регистрации перехода права собственности и права собственности на приобретенные по договору от 02.02.2008 объекты недвижимого имущества.

Управление уведомлением исх. N 10/005/2008-532 от 05.03.2008 сообщило Обществу и ООО “Трекстрой“ о приостановлении государственной регистрации перехода права и права собственности на вышеуказанный объект недвижимости в связи с тем, что согласно данным ЕГРП права на указанный объект обременены ипотекой: имущество находится в залоге у ОАО “Банк Уралсиб“. Одновременно заявителю предложено представить договор купли-продажи N 1/КП от 02.02.2008, содержащий сведения о залогодержателе и объекте недвижимости, находящемся в залоге.

В связи с непредставлением Обществом в установленный срок необходимых документов, 27.03.2008 Управление отказало Обществу и ООО “Трекстрой“ в государственной регистрации перехода права собственности.

Посчитав такой отказ незаконным, Общество оспорило его в суде.

Принимая решение об удовлетворении заявленных требований, суд правомерно исходил из следующего.

В соответствии с ч. 4 ст. 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно п. 1 ст. 2 Федерального закона N 122-ФЗ от
21.07.1997 “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ (далее - Закон N 122-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Положениями ст. 20 Закона N 122-ФЗ установлен перечень оснований для отказа в государственной регистрации прав.

В государственной регистрации прав может быть отказано:

- если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;

- лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;

- не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом N 122-ФЗ для государственной регистрации прав;

- имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

Согласно абз. 9 п. 1 ст. 126 Федерального закона N 127-ФЗ от 26.10.2002 “О несостоятельности (банкротстве)“ (далее - Закон N 127-ФЗ) последствием признания должника несостоятельным (банкротом) и открытия судом конкурсного производства является снятие ранее наложенных арестов на имущество должника и иных ограничений распоряжением имуществом должника.

По смыслу данной нормы с фактом принятия в отношении должника решения о признании его несостоятельным (банкротом) закон связывает отмену любых ограничений, связанных с распоряжением имуществом, в том числе ограничения, связанного с необходимостью получения согласия залогодержателя.

В силу абз. 10 п. 1 ст. 126 Закона N 127-ФЗ исполнение обязательств должника осуществляется в случаях и в порядке, которые установлены настоящей главой Федерального закона.

Так, в соответствии с нормами главы VII названного Закона продажа включенного в конкурсную массу предмета залога (ст. 131 Закона N 127-ФЗ) осуществляется путем проведения открытых
торгов (п. 3 ст. 138 Закона N 127-ФЗ).

Из изложенного следует, что при реализации объектов находившихся в залоге и включенных в конкурсную массу должника (банкрота) путем проведения открытых торгов согласие залогодержателя на отчуждение этого имущества не требуется.

Данный вывод подтверждается также положениями п. 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 29 от 15.12.2004 “О некоторых вопросах практики применения Федерального закона “О несостоятельности (банкротстве)“, в котором прямо предусмотрено, что получение согласия залогодержателя на распоряжение предметом залога необходимо только в ходе таких процедур банкротства, как внешнее управление и финансовое оздоровление.

Поскольку 01.11.2007 по делу N А09-37/07-8 ООО “Трекстрой“ было признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него было открыто конкурсное производство, то указанное выше недвижимое имущество включено в состав конкурсной массы и реализовано в процессе осуществления конкурсного производства - на публичных (открытых) торгах, которые проведены 02.02.2008 в порядке и на условиях, установленных Федеральным законом “О несостоятельности (банкротстве)“. В данном случае нормы Федерального закона “О несостоятельности (банкротстве)“ определяют особый порядок распоряжения имуществом должника, признанного несостоятельным (банкротом) (в т.ч. имуществом, которое является предметом залога), в связи с чем являются по отношению к нормам Федерального закона “Об ипотеке (залоге недвижимого имущества)“ специальными.

Таким образом, после проведения 02.02.2008 открытых торгов (аукциона) и заключения на этих торгах между Обществом и ООО “Трекстрой“ договора купли-продажи N 1/КП от 02.02.2008, предусматривающего продажу вышеуказанного недвижимого имущества банкрота, залог (ипотека) этого имущества прекратился, а поэтому согласия ОАО “Банк Уралсиб“ на переход права собственности на реализованное имущество к Обществу не требовалось.

Обременения, которые в силу закона вытекают из залога (ипотеки), также прекратились и к Обществу перейти
не могли. Какие-либо условия, ограничивающие право собственности ООО “Трекстрой“ на проданную недвижимость, также прекратились, в связи с чем, их не нужно было указывать в договоре купли-продажи (этот вывод подтвержден решением арбитражного суда от 05.06.2008 по делу N А09-854/08-8, которым такой договор признан законным). Следовательно, основания для отказа, предусмотренные ст. 20 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ отсутствовали, несмотря на наличие в реестре прав непогашенной записи об ипотеке.

На основании изложенного кассационная инстанция считает, что судом первой и апелляционной инстанций фактические обстоятельства дела установлены полно, представленным доказательствам и доводам сторон дана надлежащая оценка, судебные акты соответствуют нормам материального и процессуального права.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда Брянской области от 17.09.2008 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.11.2008 по делу N А09-1641/2008-22 оставить без изменения, а кассационную жалобу Управления Федеральной регистрационной службы по Брянской области - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.