Решения и определения судов

Определение Воронежского областного суда от 14.05.2009 по делу N 33-2467 Оферта должна содержать имущественные условия договора. (Извлечение)

ВОРОНЕЖСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Именем Российской Федерации

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 14 мая 2009 г. по делу N 33-2467

(извлечение)

С. вместе с членами своей семьи на основании договора найма жилого помещения проживает с 1986 г. в <...>.

Согласно свидетельства о государственной регистрации права, выданному 15.08.2002 г. указанная квартира до 27.12.2006 г. принадлежала на праве собственности ЗАО “Яменское“.

Решением совета директоров ЗАО “Яменское“ от 14.11.2005 г. была разрешена продажа квартир, принадлежащих ЗАО “Яменское“, в том числе <...>, в которой проживает С., нанимателям по цене 2000 рублей за 1 кв. м общей площади, с предварительным погашением задолженности по квартплате.

С. обращалась в 2006 г. в совет директоров акционерного общества с заявлениями о предоставлении
ей различных льгот при заключении договора купли-продажи квартиры: супруги С. просили продать им квартиру за 50% от оценки БТИ, просили продать квартиру в рассрочку.

Решением совета директоров ЗАО “Яменское“ от 25.09.2006 г. (протокол N 19) в продаже квартиры С. за 50% от оценки БТИ отказано, заявление о продаже квартиры в рассрочку советом директоров не рассматривалось.

20.11.2006 г. (протокол N 23) совет директоров ЗАО “Яменское“ принял решение, которым разрешил продажу квартир, принадлежащих на праве собственности акционерному обществу, третьим лицам в случае отказа нанимателей от приобретения квартир на условиях, установленных протоколом N 32 заседания совета директоров ЗАО “Яменское“ от 14.11.2005 г.

20.12.2006 г. в совет директоров обратился М., не являющийся нанимателем квартиры, занимаемой С. и ее семьей, с заявлением о продаже ему этой квартиры по цене 2000 рублей за 1 кв. м без рассрочки платежа с погашением задолженности по квартплате.

27.12.2006 г. совет директоров ЗАО “Яменское“ на своем заседании (протокол N 26) принял решение продать М. <...> по указанной цене с погашением задолженности по квартплате в сумме 31414 рублей 80 коп.

28.12.2006 г. между ЗАО “Яменское“ и М. был заключен договор купли-продажи указанной квартиры за 102 600 рублей.

25.01.2007 г. переход права собственности на недвижимое имущество зарегистрирован в УФРС РФ.

С. обратилась с иском к ЗАО “Яменское“ и М. о признании договора купли-продажи квартиры, протокола и решения совета директоров ЗАО “Яменское“ недействительными.

В обоснование исковых требований указывает, что спорная квартира была продана М. незаконно, т.к. она первая обратилась с заявлением о продаже квартиры и готова была купить ее за цену, которую назначит собственник.

При заключении договора купли-продажи между ЗАО “Яменское“ и
М. были нарушены нормы материального права.

В соответствии с пп. 18 п. 17.4 ст. 17 Устава ЗАО “Яменское“ о совершении сделки, связанной с отчуждением недвижимости, независимо от суммы сделки, должно быть принято советом директоров ЗАО.

Между тем, такого решения не принималось, так же как и не рассматривалось заявление о продаже ей квартиры.

Протокол заседания совета директоров ЗАО “Яменское“ N 26 от 27.12.2006 г., которым принято решение о продаже квартиры М. составлен задним числом и не отражает реальных событий.

Поскольку заседаний совета директоров не проводилось, протоколы, в которых отражены решения совета директоров ЗАО “Яменское“, фиктивны и ничтожны.

С. просит суд признать недействительными договор купли-продажи кв. N, расположенной в <...>, заключенный 28.12.2006 г. между ЗАО “Ямное“ и М., протокол и решения совета директоров ЗАО “Яменское“ N 26 от 27.12.2006 г.

Решением Рамонского районного суда Воронежской области от 25.02.2009 г. в удовлетворении исковых требований С. отказано.

В кассационной жалобе С. просит отменить состоявшееся решение суда как незаконное и необоснованное по основаниям указанным в жалобе.

Судебная коллегия находит решение подлежащим отмене.

Ст. 369 ГПК РФ установлено, что указания, касающиеся необходимости совершения процессуальных действий и изложенные в определении суда кассационной инстанции в случае отмены решения суда первой инстанции и передачи дела на новое рассмотрение, обязательны для суда, вновь рассматривающего дело.

Как следует из материалов дела, отменяя решение Рамонского районного суда от 06.08.2008 г. которым было отказано в иске С. к ЗАО “Яменское“ о признании договора купли-продажи квартиры, протоколов и решений совета директоров ЗАО “Яменское“, судебная коллегия по гражданским делам Воронежского областного суда в своем определении от 27.11.2008 г. указала, что отказывая в иске, суд не
учел, что решение совета директоров о продаже спорной квартиры нанимателю от 14.11.2005 г., которое было подтверждено на заседании совета директоров 25.09.2006 г., в установленном порядке не отменено и не изменено, отказ истицы от права приобретения квартиры в собственность материалами дела не подтвержден.

Однако, вновь отказывая в иске, суд указания кассационной инстанции не выполнил, не установил, является ли решение совета директоров от 14.11.2005 г. обязательным для исполнения, вправе ли был совет директоров принимать решение о продаже квартиры другому покупателю, при наличии решения от 14.11.2005 г. и отсутствии отказа от ее приобретения со стороны нанимателя.

Кроме того, отказывая в иске, суд руководствовался главой 28 ГК РФ и пришел к выводу о том, что на момент принятия решения о продаже квартиры третьим лицам ответчик не имел никаких обязательств перед истцом, поскольку С. в течение нормального необходимого времени не направила ответ о принятии предложения о заключении договора купли-продажи, т.е. оферта ЗАО “Яменское“, выраженная в решении совета директоров от 14.11.2005 г., не была принята истцом.

Между тем такой вывод суда является ошибочным. Согласно ст. 435 ГК РФ офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение.

Оферта должна содержать существенные условия договора.

В соответствии со ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым
помещением.

В решениях совета директоров от 14.11.2005 г. и последующих, перечень лиц, которые проживают в спорной квартире не указан, копии этих решений ни С., ни лицам, совместно с ней проживающим в спорной квартире, не направлялись.

В связи с изложенным, эти документы нельзя рассматривать в качестве оферты.

В силу ст. 362 ГПК РФ основанием для отмены или изменения решения суда в кассационном порядке является в том числе: недоказанность установленных судом обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела.

Поскольку нарушения, допущенные судом первой инстанции, не могут быть исправлены судом кассационной инстанции, дело возвращается в районный суд на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении следует учесть изложенное, правильно определить обстоятельства, имеющие значение для дела, дать надлежащую оценку представленным доказательствам в их совокупности вынести законное судебное постановление.