Решения и определения судов

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 21.12.2009 по делу N А32-23928/2008 Поскольку договор аренды считается расторгнутым, апелляционный суд правильно указал на отсутствие оснований у общества для продолжения пользования помещением, в связи с чем признал подлежащим удовлетворению требование департамента об освобождении помещения.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 21 декабря 2009 г. по делу N А32-23928/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 17 декабря 2009 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 21 декабря 2009 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Чесняк Н.В., судей Илюшникова С.М. и Калашниковой М.Г., при участии в судебном заседании от истца - департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар - Гончар Д.П. (доверенность от 11.01.2009), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью “Аква Де Люкс“ - Забурдайлова В.А. (директор), в отсутствие третьих лиц: открытого акционерного общества “Российские железные дороги“ (Краснодарская дистанция гражданских сооружений Краснодарского отделения железной дороги), Территориального
управления Федерального агентства по управлению государственной собственностью по Краснодарскому краю, надлежаще извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью “Аква Де Люкс“ на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.10.2009 по делу N А32-23928/2008 (судьи Ломидзе О.Г., Галов В.В., Ильина М.В.), установил следующее.

Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью “Аква Де Люкс“ (далее - общество) об обязании освободить муниципальные нежилые помещения N 12 - 23 литера А, общей площадью 191,3 кв. м, расположенные по адресу: г. Краснодар, ул. Мира, 88; о взыскании 2 271 530 рублей 42 копеек, в том числе задолженности по арендной плате за муниципальные помещения за период с 21.01.2005 по 28.10.2008 в сумме 791 182 рублей 26 копеек, задолженности по плате за земельный участок за период с 21.05.2005 по 28.10.2008 в сумме 384 881 рубля 13 копеек, пени за период с 01.01.2006 по 28.10.2008 в сумме 1 095 467 рублей 03 копеек (уточненные в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации требования).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены открытое акционерное общество “Российские железные дороги“ (Краснодарская дистанция гражданских сооружений Краснодарского отделения железной дороги) (далее - железная дорога) и Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственной собственностью по Краснодарскому краю.

Решением суда от 30.04.2009 в удовлетворении исковых требований отказано. Суд пришел к выводу, что при передаче жилого дома в муниципальную собственность распоряжением Правительства
Российской Федерации от 13.08.1997 N 1130-Р передаче подлежал только жилой фонд. Расположенные на первом этаже здания встроенные нежилые помещения в перечень не включены и передаче в муниципальную собственность не подлежали. Суд признал свидетельство о государственной регистрации права муниципальной собственности на жилой дом серии 23 АА N 728773 ненадлежащим доказательством, не подтверждающим право муниципальной собственности на спорные помещения. Суд установил, что земельный участок под спорным объектом является собственностью Российской Федерации. Суд пришел к выводу, что орган местного самоуправления неправомерно распорядился помещением и заключил договор аренды с обществом, а также земельным участком.

Постановлением апелляционной инстанции от 01.10.2009, с учетом исправительного определения от 15.10.2009, решение суда от 30.04.2009 отменено, исковые требования удовлетворены. Апелляционный суд обязал общество освободить спорные нежилые помещения и взыскал с общества задолженность по арендной плате за муниципальные помещения за период с 21.01.2005 по 28.10.2008 в сумме 424 954 рублей 41 копейки, задолженность по плате за земельный участок за период с 21.05.2005 по 28.10.2008 в сумме 384 881 рубля 13 копеек, неустойку за период с 01.01.2006 по 28.10.2008 в сумме 67 166 рублей 80 копеек. Апелляционный суд пришел к выводу, что жилой дом передан в муниципальную собственность как единый объект, в составе всех входящих в него помещений, в том числе спорного, поэтому договор аренды заключен департаментом в пределах реализации полномочий собственника. Арендная плата за пользование земельным участком предусмотрена сторонами в договоре аренды и подлежит взысканию. Поскольку задолженность общества превышала размер арендной платы за два срока оплаты, департамент правомерно отказался от исполнения договора, уведомив общество. Апелляционный суд уменьшил подлежащую взысканию неустойку в порядке
статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В кассационной жалобе общество просит отменить постановление апелляционного суда, оставить в силе решение суда первой инстанции. В обоснование жалобы общество указало на то, что из представленного технического паспорта не следует, что спорное встроенное нежилое помещение включено в общую площадь жилого дома, департамент представил несколько вариантов технических паспортов с указанием разной площади спорного помещения. Свидетельство о праве собственности не является бесспорным доказательством наличия у департамента права собственности на спорное встроенное нежилое помещение. В распоряжении Правительства Российской Федерации от 13.08.1997 N 1130-р предусмотрена передача в муниципальную собственность жилых домов, а не нежилых помещений. Департамент не представил доказательств постановки спорного недвижимого имущества на его баланс. Департамент не принимал участия в содержании спорного нежилого помещения. Суд апелляционной инстанции не дал оценки справке от 19.08.2005 N 24-370 об отсутствии задолженности перед департаментом по состоянию на 01.09.2005. Апелляционный суд необоснованно сослался на судебную практику других судов.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании представитель общества повторил доводы кассационной жалобы, просил ее удовлетворить. Представитель департамента просил оставить постановление апелляционного суда без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения, указывая, что выводы суда апелляционной инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 10.02.2004 департамент (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды N 55/2, по условиям которого по акту приема-передачи во временное владение и пользование общества переданы нежилые помещения N 12 - 23 литера А,
общей площадью 191,3 кв. м, расположенные по адресу: г. Краснодар, ул. Мира, 88. Срок действия договора согласован с 27.01.2004 по 20.01.2005. В случае продления договора на неопределенный срок арендодатель вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом арендатора за один месяц (пункт 2.1 договора). В пункте 4.1 договора стороны установили, что общество уплачивает арендную плату по ставкам, установленным нормативным правовым актом уполномоченного органа местного самоуправления. В случае изменения ставок арендная плата по договору изменяется арендодателем в одностороннем порядке путем письменного уведомления арендатора (при этом оплата осуществляется арендатором с момента, указанного в уведомлении). Оплата производится за каждый месяц вперед, с оплатой до 10-го числа текущего месяца (пункт 4.5 договора). Помимо оплаты за пользование нежилыми помещениями арендатор уплачивает плату за пользование земельным участком, на котором расположено арендуемое помещение, и за прилегающий к зданию земельный участок (пункт 4.7 договора). Согласно пункту 6.1 договора при неуплате арендатором арендных платежей в установленные договором сроки начисляется пеня в размере 0,3% от суммы задолженности за каждый день просрочки, начиная с 11-го дня месяца, указанного в пункте 4.5 договора.

По истечении срока действия договора общество продолжало пользоваться имуществом, в связи с чем договор считается продленным на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В связи с неисполнением обществом обязательств по внесению арендных платежей департамент в письме от 08.08.2009 N 17484.49 предложил обществу погасить образовавшуюся задолженность и сообщил о прекращении договора аренды с 12.09.2008, а также, учитывая установленную актом обследования перепланировку арендованных помещений, указал на необходимость возврата помещений. Уведомление получено обществом 13.08.2008 (т.
1, л. д. 25 - 28).

Неисполнение обществом требований департамента послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Апелляционный суд установил, что распоряжением Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом от 25.08.1997 N 738-р во исполнение распоряжения Правительства Российской Федерации от 13.08.1997 N 1130-р дано указание комитету по управлению государственным имуществом Краснодарского края совместно с МПС России и органами местного самоуправления г. Краснодара и г. Новороссийска оформить в установленном порядке передачу ряда объектов предприятия “Краснодарское отделение Северо-Кавказской железной дороги“ МПС России, расположенных в г. Краснодаре, в муниципальную собственность г. Краснодара. В данном перечне указан жилой дом, находящийся в г. Краснодаре по ул. Мира, 88. Каких-либо изъятий в виде указания на непередачу части помещений данного дома не установлено. Данный жилой дом передан в муниципальную собственность как единый объект, в составе всех входящих в него помещений, в том числе и спорного помещения. Согласно представленному департаментом техническому паспорту спорное нежилое помещение аптеки входит в состав жилого дома, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Мира, 88. Право муниципальной собственности подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 06.09.2002 серии 23-АА N 728773 (т. 2, л. д. 88). При таких обстоятельствах апелляционный суд пришел к правильному выводу, что договор аренды заключен департаментом в пределах реализации полномочий собственника помещения.

Постановлением арбитражного суда апелляционной инстанции от 19.02.2007 по делу N А32-23641/2005-1/428 утверждено заключенное сторонами мировое соглашение, по условиям которого общество обязалось погасить департаменту задолженность по плате за пользование земельным участком за период с 27.01.2004 по 20.01.2005, пени за просрочку платежей за арендуемые нежилые помещения за период с 11.02.2004 по
10.06.2005 (т. 1, л. д. 131 - 133).

В рамках данного дела департамент отыскивает задолженность за период с 21.01.2005 по 28.10.2008, а также неустойку за период с 01.01.2006 по 28.10.2008.

При расчете подлежащей взысканию суммы задолженности апелляционный суд правомерно исходил из следующего.

Арендная плата за земли, иное недвижимое имущество, находящиеся в муниципальной собственности, в силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации является устанавливаемой (регулируемой) уполномоченными на то органами. По смыслу данной статьи, а также по условиям договора стороны обязаны руководствоваться устанавливаемым размером арендной платы за пользование нежилыми помещениями и земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

При этом порядок изменения арендной платы по договору также установлен нормативно, посредством утверждения типового текста договора аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения) - в спорный период приложение N 1 к постановлению главы администрации города Краснодара от 18.09.2003 N 2428.

В течение периода, за который заявлены требования департамента, размер арендной платы за использование муниципального имущества установлен постановлением главы администрации города Краснодара от 29.06.2001 N 1002 в редакции постановления главы администрации города Краснодара от 26.12.2003 N 3490, постановлений главы муниципального образования города Краснодара от 23.11.2006 N 750, от 13.03.2008 N 557, от 23.06.2008 N 1586, от 07.08.2008 N 2287. С учетом изменений, вносимых в нормативный акт, размер арендной платы по занимаемому обществом помещению составил за период с 21.01.2005 по 31.12.2006 - 12 155 рублей 50 копеек, с 01.01.2007 по 31.03.2008 - 36 570 рублей 69 копеек, с 01.04.2008 по 28.10.2008 - 18 962 рубля 58 копеек. Суд апелляционной применил для целей расчета два размера арендной платы, о которых арендатор
был проинформирован - 12 155 рублей 50 копеек и 18 962 рубля 58 копеек.

Согласно договору аренды арендатор обязан уплатить арендную плату за пользование земельным участком. Данная плата является частью нормативной цены за пользование, поэтому также подлежит взысканию. Площадь земельного участка согласована в договоре.

Апелляционный суд установил, что в течение периода, за который заявлены требования департамента, размер платы за пользование земельным участком подлежал определению на основании постановления главы администрации Краснодарского края от 18.05.2002 N 529, от 19.03.2007 N 194 и постановлений главы муниципального образования города Краснодара от 25.03.2004 N 737 “О порядке определения размера арендной платы за земли государственной и муниципальной собственности на территории муниципального образования город Краснодар“, от 15.09.2005 N 1479 “О порядке определения размера арендной платы за земли муниципальной и государственной собственности на территории муниципального образования город Краснодар“. С учетом вносимых в нормативные акты изменений размер платы за пользование земельным участком составил с 21.01.2005 по 31.03.2007 - 23 370 рублей 87 копеек в квартал, с 01.04.2007 по 28.10.2008 - 28 509 рублей 98 копеек в квартал.

Задолженность за пользование спорным муниципальным нежилым помещением N 12 - 23 литера А, общей площадью 191,3 кв.м, расположенным по адресу: г. Краснодар, ул. Мира, 88 за период с 21.01.2005 по 28.10.2008 составила 424 954 рубля 41 копейку. Задолженность за использование земельного участка за тот же период составила 384 881 рубль 13 копеек.

Апелляционный суд признал верным и подлежащим применению расчет, представленный департаментом апелляционному суду, соответствующий нормативным актам муниципального образования город Краснодар и составленный с учетом установленных минимальных ставок арендной платы за 1 кв. м площади нежилого
помещения в месяц (т. 2, л. д. 128 - 131). При осуществлении расчета департаментом учтены платежи, осуществленные обществом, доказательств осуществления иных платежей, направленных на погашение задолженности за спорный период, общество суду не представило. Также общество не представило контррасчет во исполнение определения апелляционного суда от 26.08.2009 (т. 3, л. д. 72).

Арендодатель воспользовался своим правом, предоставленным статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 2.1 договора аренды, и правомерно отказался от исполнения договора, уведомив общество. Поскольку с 12.09.2008 договор аренды считается расторгнутым, апелляционный суд правильно указал на отсутствие оснований у общества для продолжения пользования помещением, в связи с чем признал подлежащим удовлетворению требование департамента об освобождении помещения.

В рамках данного дела департамент отыскивает неустойку за нарушение сроков исполнения обязательств по договору за период с 01.01.2006 по 28.10.2008. Апелляционный суд указал, что предусмотренная договором неустойка подлежит применению за просрочку уплаты задолженности по договору, образовавшуюся до момента расторжения договора. Признав размер неустойки 0,3% за каждый день просрочки несоразмерным последствиям допущенного обществом нарушения, апелляционный суд обоснованно на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации уменьшил ее размер до 67 166 рублей 80 копеек, что соответствует учетной ставке рефинансирования в размере 12% годовых.

Доводы кассационной жалобы направлены на переоценку установленных по делу обстоятельств, что в силу статей 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в полномочия кассационной инстанции. Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены апелляционным судом на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом доводов и возражений сторон, а окончательные выводы апелляционного суда соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны
на правильном применении норм материального и процессуального права. Заявитель жалобы не представил доказательств, опровергающих выводы апелляционного суда. Нарушения, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, являющиеся основаниями для отмены или изменения постановления апелляционной инстанции, не установлены.

Расходы по уплате госпошлины за рассмотрение кассационной жалобы подлежат в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отнесению на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.10.2009 по делу N А32-23928/2008 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Н.В.ЧЕСНЯК

Судьи

С.М.ИЛЮШНИКОВ

М.Г.КАЛАШНИКОВА