Решения и определения судов

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 17.09.2009 по делу N А53-14930/2007 Иск о взыскании задолженности по договору аренды удовлетворен, поскольку ответчик пользовался принадлежащей обществу теплицей на основании договора аренды и еще двумя теплицами при отсутствии заключенных договоров аренды.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 17 сентября 2009 г. по делу N А53-14930/2007

Резолютивная часть постановления объявлена 16.09.2009.

Полный текст постановления изготовлен 17.09.2009.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Кухаря В.Ф., судей Калашниковой М.Г. и Рыжкова Ю.В., в отсутствие истца - общества с ограниченной ответственностью “Строительный комплекс “Брик“ и ответчика - общества с ограниченной ответственностью “Садоводческий центр “Южный сад“, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью “Садоводческий центр “Южный сад“ на решение Арбитражного суда Ростовской области от 06.02.2009 (судья Грищенков С.М., арбитражные заседатели Гольцев В.В., Алексюнин А.Г.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2009
(судьи Ломидзе О.Г., Галов В.В., Тимченко О.Х.) по делу N А53-14930/2007, установил следующее.

ООО “Строительный комплекс “Брик“ (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с иском к ООО “Садоводческий центр “Южный сад“ (далее - центр) о взыскании 56 180 рублей 94 копеек задолженности по договору аренды от 20.01.2006 N 6-06 и 15 711 рублей 62 копеек пеней за просрочку платежей.

Решением от 09.01.2008 по делу А53-14930/2007 исковые требования удовлетворены частично, суд взыскал с центра в пользу общества 56 180 рублей 94 копейки задолженности, 3 761 рубль 27 копеек пеней. В остальной части в иске отказано.

Постановлением кассационной инстанции от 19.08.2008 решение от 09.01.2008 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в связи с тем, что суд приступил к судебному разбирательству в предварительном судебном заседании без согласия ответчика.

Общество обратилось с иском в арбитражный суд к центру о взыскании 106 872 рублей 59 копеек неосновательного обогащения в виде платы за пользование имуществом и 11 321 рубля 25 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами.

Решением от 09.01.2008 по делу N А53-14931/2007 иск удовлетворен.

Постановлением кассационной инстанции от 19.08.2008 решение от 09.01.2008 отменено, дело направлено на новое рассмотрение со ссылкой на то, что суд приступил к судебному разбирательству в предварительном судебном заседании без согласия ответчика.

При новом рассмотрении указанные дела объединены в одно производство с присвоением делу номера А53-14931/2007.

Решением от 06.02.2009, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 13.05.2009, с центра в пользу общества взыскано 56 180 рублей 94 копейки долга по арендной плате, 3 761 рубль 27 копеек пеней, 106 872 рубля 59 копеек неосновательного обогащения, 11 321 рубль
25 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами и 10 тыс. рублей расходов на оплату услуг представителя; в остальной части в иске отказано. При рассмотрении дела суды установили, что центр пользовался принадлежащей обществу теплицей на основании договора аренды и еще двумя теплицами при отсутствии заключенных договоров аренды. За пользование имуществом с центра подлежит взысканию в пользу общества арендная плата и неосновательное обогащение. Суды отклонили доводы ответчика о том, что теплицы передавались ему в непригодном для использования по назначению состоянии, а также, что договоры аренды и акты, подтверждающие пользование имуществом, подписаны ответчиком под влиянием угроз со стороны истца. Размер неосновательного обогащения определен исходя из сумм, указанных в ежемесячно подписанных сторонами актах.

В кассационной жалобе центр просит отменить судебные акты. По мнению заявителя, суд не принял во внимание, что спорный договор подписан под влиянием обмана и угроз со стороны общества. Факт обмана подтверждается актом гидравлических испытаний системы отопления от 31.08.2005, который не соответствует действительности и противоречит заключениям инженера-теплотехника Новосельцева В.Н., акту выполненных работ по ремонту отопления и водопровода от 14.04.2006 и другим документам. Суды необоснованно отказались приобщить к материалам дела необходимые доказательства; не оценили представленные ответчиком доказательства неудовлетворительного технического состояния спорных теплиц. Акты приемки теплиц подписаны руководителем ответчика под принуждением истца до запуска системы отопления. Теплицы переданы ответчику в непригодном для использования по назначению состоянии. Центр за свой счет произвел ремонт теплиц. Общество не приняло стоимость ремонта к зачету в счет арендной платы. Общество систематически не исполняло обязанность по обеспечению теплиц теплом и водой, в связи с чем ответчику причинен ущерб в результате
гибели рассады. Плата за электроэнергию и теплоснабжение взималась истцом в завышенном размере. Письмом от 20.06.2006 общество односторонне расторгло договоры аренды с центром, поэтому взыскание платы за пользование после указанной даты неправомерно. Суды не оценили доказательства чинимых истцом препятствий к вывозу и выносу центром материальных ценностей с арендуемой площади; не приняли во внимание, что собственник земельного участка под теплицами не согласовал передачу арендатору права на землю по договорам аренды; не приняли мер к истцу, не исполнившему определение суда о представлении документов, подтверждающих ненадлежащее исполнение истцом своих обязательств по предоставлению имущества арендатору, а также завышение стоимости оказанных арендатору услуг. Суд не удовлетворил ходатайство ответчика о вынесении определения, в котором следовало дать правовую оценку действиям общества. Спорное имущество одновременно передано ответчику и третьему лицу - ООО “Живая планета“. Протокол судебного заседания является неполным.

Отзыв на кассационную жалобу не поступил.

Изучив материалы дела и проверив доводы жалобы, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что оспариваемые судебные акты надлежит оставить без изменения.

Как видно из материалов дела, общество (арендодатель) и центр (арендатор) подписали договоры аренды от 19.12.2005 N 65/1-05, от 20.01.2006 N 6-06 и 11.02.2006 N 7-06.

Предметом договора от 19.12.2005 N 65/1-05 являются теплицы площадью 768 кв. м и вспомогательные помещения площадью 192 кв. м, расположенные в г. Таганроге по ул. Морозова, 20 (номер теплицы Б-1-1 (2 секции)) (т. 1, л. д. 17 - 19). Срок договора установлен с 19.12.2005 по 19.11.2006. Стороны подписали акт приема-передачи данного имущества, указав в нем на отсутствие претензий к состоянию теплицы и вспомогательным помещениям (т. 1, л. д. 20).

Суды признали указанный договор
незаключенным в связи с недостаточной индивидуализаций предмета сделки.

По договору аренды от 11.02.2006 N 7-06 предметом являются теплицы площадью 4 517,8 кв. м и вспомогательные помещения площадью 1 219,45 кв. м по тому же адресу. Срок действия договора - с 01.05.2006 по 01.04.2007 (т. 1, л. д. 21, 22). Данный договор также признан судами незаключенным по тем же мотивам.

Вместе с тем суды установили, что в спорный период в пользовании ответчика находились 2 секции теплицы Б-1-1 и теплица Б-2. Данные обстоятельства подтверждаются подписанными сторонами актами от 31.12.2005 N 0000319, 31.01.2006 N 0000018, 28.02.2006 N 0000034, 28.02.2006 N 0000056, 31.03.2006 N 0000060 и 28.04.2006 N 0000116, в которых стороны зафиксировали размер задолженности за пользование имуществом на сумму 128 293 рубля 19 копеек.

Неполная уплатой центром указанной задолженности послужила основанием для обращения общества в суд с иском.

По договору от 20.01.2006 N 6-06 общество обязалось передать центру теплицы площадью 904,1 кв. м и вспомогательные помещения площадью 226,03 кв. м (номер теплицы Б-13) по тому же адресу на срок с 20.01.2006 по 20.12.2006. Помещения переданы арендатору 20.01.2006 по акту приема-передачи.

Задолженность центра по арендной плате по договору N 6-06 за период с 21.01.2006 по 02.10.2006 также явилась поводом для подачи иска.

Оценив обстоятельства спора и представленные в дело доказательства, суды сочли требования истца обоснованными.

Доводы заявителя о том, что договоры аренды, акты передачи арендованного имущества и ежемесячные акты подписывались центром под влиянием обмана и угроз со стороны общества, правомерно отклонены судом как не подтвержденные доказательствами.

Довод о том, что при заключении договора арендатор был введен в заблуждение относительно исправности системы отопления,
не принимается. Из имеющегося в материалах дела заключения от 01.12.2005, составленного комиссионно с участием представителя ответчика, следует, что еще до подписания договоров аренды с обществом центр располагал информацией о неудовлетворительном состоянии тепловых коммуникаций в теплицах. В названном документе указано на видимую ветхость системы теплоснабжения и обвалы в туннеле теплоснабжения около самой большой теплицы, необходимость в связи с этим проверки ее работоспособности, а также иные недостатки имущества (т. 2, л. д. 33, 34). Однако ответчик принял указанные теплицы в пользование, подписал договоры аренды, а также подписывал ежемесячные акты, подтверждающие стоимость пользования ими. При таких обстоятельствах суды обоснованно исходили из недоказанности ответчиком того, что необходимость ремонта не могла быть им обнаружена при принятии имущества от истца.

Суды оценили документы, на которые ссылался ответчик, и пришли к выводу, что они не свидетельствуют о невозможности эксплуатации объекта. Напротив, указанные документы подтверждают факт эксплуатации теплиц в спорный период.

Согласно пункту 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. В силу пункта 2 названной статьи арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Доводы об отсутствии у ответчика обязанности внести арендную плату в связи с выполнением ответчиком за свой счет ремонта теплиц на сумму 583 752 рубля 76 копеек правомерно не приняты судом во внимание.

В
соответствии с пунктом 1 статьи 616 Кодекса арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Апелляционный суд, оценив имеющиеся в материалах дела документы, пришел к выводу, что представленные ответчиком доказательства сами по себе не подтверждают капитальный характер произведенного центром ремонта. Кроме того, в материалах дела отсутствуют доказательства того, что центр обращался к обществу с заявлением о зачете стоимости ремонта в счет арендной платы. Письмо центра от 01.06.2006 (т. 3, л. д. 91) не может расцениваться как такое заявление, поскольку в нем не указана сумма и конкретные основания зачета. Не представлен также расчет заявленной ответчиком стоимости ремонта и первичные документы, подтверждающие его затраты.

При таких обстоятельствах у суда отсутствовали основания для уменьшения арендной платы на стоимость ремонта.

Суд оценил и отклонил доводы ответчика о том, что договор аренды N 6-06 расторгнут истцом письмом от 20.06.2006. В указанном письме содержится заявление о расторжении договоров аренды в связи с задолженностью по арендной плате (т. 3, л. д. 92). В то же время согласно пункту 2.1.7 договора N 6-06 арендодатель обязан письменно сообщить истцу о предстоящем освобождении объекта в связи с досрочным расторжением договора не менее чем за 4 месяца. Доказательства того, что до истечения спорного
периода центр вернул имущество арендодателю в соответствии с требованиями статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, отсутствуют.

То обстоятельство, что центр не заключил договор аренды земли под теплицами, не освобождает ответчика от обязанности оплатить пользование имуществом истца.

Доводы ответчика о несогласии с размером предъявленных ему счетов за коммунальные услуги обоснованно не приняты судом со ссылкой на то, что стоимость коммунальных услуг не включалась в размер взыскиваемых сумм.

Суд оценил доводы заявителя о том, что истец передал теплицы одновременно и иным лицам, и пришел к выводу, что использованное центром в спорном периоде имущество никому другому в не передавалось. Доказательства обратного в материалах дела отсутствуют.

Доводы о причиненном ответчику ущербе в виде гибели рассады из-за ненадлежащего тепло- и водоснабжения теплиц также следует отклонить, поскольку они выходят за рамки спора, а встречный иск о взыскании убытков центром не заявлен.

Довод жалобы о том, что суд по ходатайству ответчика должен был отдельным определением дать правовую оценку действиям общества, неправомерен, поскольку вынесение таких определений законом не предусмотрено, правовая оценка действиям сторон в пределах предмета доказывания дается в судебных актах, которыми заканчивается рассмотрение дела по существу.

Ссылка на неисполнение истцом требования суда о предоставлении ряда документов (план-схема и технические паспорта теплиц, определение от 08.04.2009, т. 3, л. д. 161 - 165) не принимается. Истец представил технический паспорт теплиц, а также разъяснения по поставленным судом вопросам, суд указанные документы оценивал.

Иные доводы направлены на переоценку представленных доказательств, что выходит за рамки полномочий кассационной инстанции.

При изложенных обстоятельствах кассационный суд не находит оснований для отмены обжалованных судебных актов.

Руководствуясь статьями 284, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской
Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 06.02.2009 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2009 по делу N А53-14930/2007 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.Ф.КУХАРЬ

Судьи

М.Г.КАЛАШНИКОВА

Ю.В.РЫЖКОВ