Решения и определения судов

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 07.09.2009 по делу N А01-2108/2008 Неправильное указание сторонами размера выкупной стоимости земельного участка не влечет недействительности всей сделки, поскольку цена договора должна определяться в соответствии с законом. Таким образом, не соответствующее императивным предписаниям условие договора купли-продажи о выкупной стоимости отчуждаемого земельного участка не влияет на его действительность в целом, поскольку указанная сделка была бы совершена ответчиками и без включения недействительной ее части.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 7 сентября 2009 г. по делу N А01-2108/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 03.09.2009.

Постановление изготовлено в полном объеме 07.09.2009.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Айбатулина К.К. и Плотниковой Л.Н., при участии от истца - прокурора Республики Адыгея - Корчевникова Д.А. (удостоверение N 090666), от ответчика - Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Республике Адыгея - Малова А.А. (доверенность от 17.06.2009), в отсутствие ответчика - закрытого акционерного общества “Авиакомпания “Московские авиалинии“ и третьего лица - Управления Федеральной регистрационной службы по Республике Адыгея, извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную
жалобу прокурора Республики Адыгея на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2009 (судьи Ильина М.В., Галов В.В., Малыхина М.Н.) по делу N А01-2108/2008, установил следующее.

Прокурор Республики Адыгея (далее - прокурор) обратился в арбитражный суд с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Республике Адыгея (далее - территориальное управление) и ЗАО “Авиакомпания “Московские авиалинии“ (далее - общество) со следующими требованиями:

- признать недействительным договор купли-продажи от 11.04.2008 N 0333/36, заключенный на основании распоряжения территориального управления между филиалом специализированного государственного учреждения при Правительстве Российской Федерации “Российский фонд федерального имущества“ в Краснодарском крае и обществом, по выкупу земельного участка общей площадью 4 773 кв. м из земель населенных пунктов с кадастровым номером 01:05:01 00 062:0007, находящегося по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, пос. Энем, ул. Седина;

- применить последствия недействительности сделки купли-продажи указанного земельного участка.

Определением от 02.12.2008 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной регистрационной службы по Республике Адыгея.

Решением Арбитражного суда Республики Адыгея от 21.04.2009 (судья Афашагов М.А.) иск удовлетворен.

Суд установил, что при заключении договора стороны занизили размер выкупной стоимости земельного участка, применив кадастровую стоимость, указанную в кадастровом плане от 31.01.2006. Однако при расчете цены участка ответчики не учли постановление Кабинета Министров Республики Адыгея от 30.11.2007 N 194 “Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель“, которым утверждены новые средние значения удельных показателей кадастровой стоимости. Данным постановлением признано утратившим силу постановление Кабинета Министров Республики Адыгея от 23.12.2002 N 385, утвердившее предыдущие результаты государственной кадастровой оценки земель поселений Республики Адыгея. Таким образом,
условие договора купли-продажи от 11.04.2008 N 0333/36 о цене земельного участка не соответствует закону. Следовательно, он недействителен (ничтожен) в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (т. 2, л. д. 56).

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2009 решение отменено, в удовлетворении иска отказано.

Апелляционный суд указал, что в данном случае цена договора должна определяться не сторонами договора, а в соответствии с требованиями закона (пункт 1 статьи 422, абзац 2 пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 1.1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации и пункт 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации“ (в редакции Федерального закона от 24.07.2007 N 212-ФЗ). Поэтому неверное определение сторонами размера выкупной стоимости земельного участка не влечет недействительности всей сделки (статья 180 Гражданского кодекса Российской Федерации). Кроме того, территориальное управление и общество заключили дополнительное соглашение от 02.12.2008 к договору купли-продажи от 11.04.2008 N 0333/36, по условиям которого выкупная стоимость земельного участка определена в размере, соответствующем закону (182 815 рублей 45 копеек). Указанная сумма уплачена покупателем. Следовательно, нарушенные права (имущественный интерес) собственника земельного участка (Российской Федерации), в защиту которых обращался прокурор (статьи 4, 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), восстановлены. Данное обстоятельство является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска (т. 2, л. д. 111).

Прокурор обжаловал апелляционное постановление в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит отменить указанный акт, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права. Истец полагает, что заключенный ответчиками договор от 11.04.2008 N 0333/36 недействителен (ничтожен) на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Территориальное управление и общество, заключив дополнительное соглашение, которым увеличена цена земельного участка до установленной законом, фактически признали требования прокурора. Однако стороны не имели права вносить изменения в недействительный (ничтожный) договор, то есть приводить его в соответствие с законом (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Иные участвующие в деле лица отзывов на жалобу не направили.

В судебном заседании прокурор поддержал доводы жалобы, просил кассационную инстанцию отменить оспариваемый акт и оставить в силе решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 21.04.2009.

Представитель территориального управления возражал против удовлетворения жалобы, полагая, что выводы апелляционного суда основаны на законе и соответствуют имеющимся в деле доказательствам.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено судами земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 01:05:01 00 062:0007 общей площадью 4773 кв. м, расположенный по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, пос. Энем, ул. Седина, принадлежит на праве собственности Российской Федерации. Данное обстоятельство подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 16.06.2006 (т. 1, л. д. 13).

Согласно свидетельствам о государственной регистрации права от 26.10.2006 серии 01-АА N 071969. 071993, 071991 обществу принадлежат на праве собственности забор под литерами II, III, IV, VI протяженностью 0,27 км, подъездные железнодорожные пути протяженностью 0,15 км, служебное здание под литерой Г площадью 43,3 кв. м, расположенные по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, пос. Энем, ул. Седина (т. 1, л. д. 101 - 103).

Распоряжением территориального управления от 21.03.2008 N 51 обществу предоставлен в собственность для эксплуатации производственных помещений земельный участок площадью 4
773 кв. м. с кадастровым номером 01:05:01 00 062:0007, расположенный по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, пос. Энем, ул. Седина (т. 1, л. д. 8 - 10).

На основании указанного распоряжения между СГУ при Правительстве Российской Федерации “Российский фонд федерального имущества“ (продавец) и обществом (покупатель) подписан договор купли-продажи от 11.04.2008 N 0333/36 находящегося в федеральной собственности земельного участка, на котором расположены объекты недвижимого имущества, приобретенные в собственность обществом. Согласно пункту 1.1 договора общество приобрело в собственность участок из земель населенных пунктов общей площадью 4 773 кв. м с кадастровым номером 01:05:01 00 062:0007, находящийся по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, пос. Энем, ул. Седина. Выкупная цена указанного земельного участка составляет 38 219 рублей 49 копеек (пункт 2.1 договора).

Из содержания расчета цены выкупа земельного участка следует, что его стоимость определена продавцом в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 N 212-ФЗ “О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности“ и кадастровой стоимости земельного участка (т. 1, л. д. 20).

Справкой территориального управления от 20.05.2008 подтверждено, что денежные средства по договору купли-продажи земельного участка от 11.04.2008 N 0333/36 поступили в Управление Федерального казначейства по Республике Адыгея в полном объеме, претензии к обществу отсутствуют (т. 1, л. д. 25).

Прокурор обратился в арбитражный суд с иском о признании договора купли-продажи земельного участка от 11.04.2008 N 0333/36 недействительной (ничтожной) сделкой. Требования мотивированы тем, что условие договора о размере выкупной стоимости земельного участка (38 219 рублей 49 копеек) не соответствует требованиям действующего
законодательства. Выкупная цена рассчитана продавцом исходя из кадастровой стоимости участка (1 528 779 рублей 46 копеек), указанной в кадастровом плане земельного участка. При определении стоимости земли использовалось постановление Кабинета Министров Республики Адыгея от 23.12.2002 N 385 “Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель поселений Республики Адыгея“.

При разрешении спора апелляционный суд правомерно исходил из следующего.

В соответствии с пунктом 1.1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления.

В пункте 1 статьи 2 Федерального закона “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации“ (в редакции Федерального закона от 24.07.2007 N 212-ФЗ “О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности“) установлено, что до 01.01.2010 в соответствии с данным пунктом осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, в том числе возведенных на месте разрушенных или снесенных либо реконструированных зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, по цене, установленной субъектами Российской Федерации в пределах двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек; двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

Постановлением Кабинета Министров Республики Адыгея от 30.11.2007 N 194 “Об утверждении результатов государственной кадастровой
оценки земель“ утверждены новые средние значения удельных показателей кадастровой стоимости по видам разрешенного использования земель в разделе кадастровых кварталов населенных пунктов Республики Адыгея, а также средние значения удельных показателей кадастровой стоимости по видам разрешенного использования земель в разделе населенных пунктов, муниципальных районов (городских округов) и в целом по Республике Адыгея. Согласно пункту 3 постановления от 30.11.2007 N 194 признано утратившим силу постановление Кабинета Министров Республики Адыгея от 23.12.2002 N 385, утвердившее предыдущие результаты государственной кадастровой оценки земель поселений Республики Адыгея (т. 1, л. д. 106). В пункте 4 постановления от 30.11.2007 N 194 указано, что оно вступает в силу с 01.01.2008.

Таким образом, с 01.01.2008 выкупная стоимость спорного земельного участка должна была определяться с учетом кадастровой оценки земельного участка, утвержденной постановлением Кабинета Министров Республики Адыгея от 30.11.2007 N 194 “Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель“. Согласно выписке от 21.02.2008, предоставленной Управлением Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Республике Адыгея, кадастровая стоимость участка с кадастровым номером 01:05:01 00 062:0007 составляет 7 312 617 рублей 84 копейки. Следовательно, размер выкупной стоимости данного земельного участка должен составить 182 815 рублей 44 копейки.

По смыслу статей 421, 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Стороны обязаны руководствоваться устанавливаемым размером выкупной цены земельного участка, находящегося в государственной и муниципальной собственности, и не вправе применять другую цену. Новый размер выкупной стоимости земельного участка государственной и муниципальной собственности подлежит применению с даты вступления в силу устанавливающего его нормативного акта.

Положения пункта 1 статьи 424
Гражданского кодекса Российской Федерации о применении цен, устанавливаемых или регулируемых уполномоченными на то государственными органами, являются императивными, возможность уменьшения размера выкупной стоимости земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, законом и нормативными правовыми актами не предусмотрена.

Таким образом, условие договора от 11.04.2008 N 0333/36 о размере выкупной стоимости земельного участка с кадастровым номером 01:05:01 00 062:0007 противоречит требованиям закона с учетом новой кадастровой стоимости земельного участка, утвержденной Постановлением Кабинета Министров Республики Адыгея от 30.11.2007 N 194 “Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель“.

Вместе с тем, в силу статьи 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части. В данном случае стороны не имели возможности по своему усмотрению согласовать условие договора о цене. Следовательно, неправильное указание сторонами размера выкупной стоимости земельного участка не влечет недействительности всей сделки, поскольку цена договора должна определяться в соответствии с законом. Таким образом, не соответствующее императивным предписаниям условие договора купли-продажи от 11.04.2008 N 0333/36 о выкупной стоимости отчуждаемого земельного участка не влияет на его действительность в целом, поскольку указанная сделка была бы совершена ответчиками и без включения недействительной ее части (статья 36 Земельного кодекса Российской Федерации).

Апелляционный суд также установил, что до принятия решения судом первой инстанции стороны заключили дополнительное соглашение от 02.12.2008 к договору купли-продажи от 11.04.2008 N 0333/36, по условиям которого определили выкупную стоимость земельного участка в размере 182 815 рублей 45 копеек, которая соответствует требованиям закона (т. 1, л. д. 116). Материалы дела подтверждают, что
общество перечислило указанную сумму в Управление Федерального казначейства по Республике Адыгея (т. 1, л. д. 25, 122). Следовательно, нарушенные права (имущественный интерес) собственника земельного участка (Российской Федерации), в защиту которых обращался прокурор, восстановлены. При изложенных обстоятельствах суд апелляционной инстанции правомерно отказал прокурору в иске о признании договора купли-продажи земельного участка от 11.04.2008 N 0333/36 недействительной (ничтожной) сделкой.

В соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

Довод заявителя жалобы о том, что стороны не имели права вносить изменения в ничтожный договор, то есть приводить его в соответствие с законом, кассационной инстанцией не принимается. Договор купли-продажи от 11.04.2008 N 0333/36 действителен и без условия о выкупной стоимости земельного участка, которая определяется на основании императивных предписаний закона (статьи 180, 424 Гражданского кодекса Российской Федерации). Подписав дополнительное соглашение от 02.12.2008 к договору купли-продажи, стороны включили в него условие о цене земельного участка (статья 450 Гражданского кодекса Российской Федерации), полностью соответствующее требованиям закона.

При разрешении спора Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд правильно применил нормы материального права, материалы дела исследовал полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дал оценку, изложенные в обжалуемом акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены апелляционного постановления по доводам, приведенным в жалобе. Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального
кодекса Российской Федерации, не установлено.

В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель (прокурор) освобожден от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2009 по делу N А01-2108/2008 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.Е.ЕПИФАНОВ

Судьи

К.К.АЙБАТУЛИН

Л.Н.ПЛОТНИКОВА