Решения и определения судов

Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2009 N 05АП-1209/2009 по делу N А51-11686/2008-7-273 Собственник объекта незавершенного строительства не имеет исключительного права на приватизацию земельного участка, на котором он расположен, поскольку объект незавершенного строительства не может быть использован в соответствии со своим назначением до завершения строительства и ввода его в эксплуатацию.

ПЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 17 июня 2009 г. N 05АП-1209/2009

Дело N А51-11686/2008-7-273

(извлечение)

Резолютивная часть постановления оглашена 09.06.2009 г.

Полный текст постановления изготовлен 17.06.2009 г.

Пятый арбитражный апелляционный суд,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу администрации Арсеньевского городского округа на решение от 16 февраля 2009 г. судьи К. по делу N А51-11686/2008-7-273 Арбитражного суда Приморского края суда по заявлению индивидуального предпринимателя Р. к администрации Арсеньевского городского округа о признании отказа незаконным

установил:

индивидуальный предприниматель Р. обратилась в Арбитражный суд Приморского края с заявлением о признании незаконным отказа администрации Арсеньевского городского округа изложенном в письме N 1940-23 от 18.08.2008 года в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером
25:26:01 03 19:0175, находящегося примерно в 30 метрах по направлению на юго-восток от ориентира нежилое здание фирмы “Эврика“, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Приморский край, г. Арсеньев, ул. Жуковского, 39/2 и обязании администрации Арсеньевского городского округа в двухнедельный срок подготовить проект договора купли-продажи указанного земельного участка, подписать его и направить для подписания заявителю.

В судебном заседании суда первой инстанции представитель заявителя уточнил заявленные требования и просил: признать незаконным отказ администрации Арсеньевского городского округа, изложенный в письме N 1940-23 от 18.08.2008 в предоставлении в собственность Р. земельного участка с кадастровым номером 25:26:01 03 19:0175, находящегося примерно в 30 метрах по направлению на юго-восток от ориентира нежилое здание фирмы “Эврика“, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Приморский край, г. Арсеньев, ул. Жуковского, 39/2; обязать администрацию Арсеньевского городского округа в двухнедельный срок принять решение о предоставлении Р. на праве собственности земельного участка с кадастровым номером 25:26:01 03 19:0175, находящегося примерно в 30 метрах по направлению на юго-восток от ориентира нежилое здание фирмы “Эврика“, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Приморский край, г. Арсеньев, ул. Жуковского, 39/2, Р. и направить ей копию такого решения с приложением кадастрового паспорта этого земельного участка; обязать администрацию Арсеньевского городского округа в месячный срок с даты принятия решения о предоставлении Р. на праве собственности земельного участка осуществить подготовку проекта договора купли-продажи земельного участка и направить его Р. с предложением о заключении соответствующего договора.

Решением суда от 16.02.2009 г. заявленные требования удовлетворены. Судебный акт мотивирован тем, что ответчик не представил доказательств того, что спорный земельный участок в соответствии с пунктом 4
статьи 28 Земельного кодекса РФ не может быть передан в собственность Р., в связи с чем решение об отказе в его предоставлении принято с нарушениями действующего земельного законодательства. На этом основании суд в целях восстановления нарушенного права обязал администрацию Арсеньевского городского округа в двухнедельный срок принять решение о предоставлении земельного участка в собственность предпринимателя с направлением ей проекта договора купли-продажи.

Администрация Арсеньевского городского округа, не согласившись с решением суда, подала апелляционную жалобу и просит судебный акт отменить. В доводах жалобы указывает на то, что строительство объекта недвижимости, право собственности на который зарегистрировано за Р. велось без разрешения на строительство, что подтверждается фактом привлечения заявителя к административной ответственности по ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ. Кроме того, в нарушение СНиП 2.07.01-89* спорный объект возведен на канализационном коллекторе, что запрещено. Ссылаясь на п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 “О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства“ заявитель указывает, что Р. уже реализовала свое исключительное право приватизации или аренды путем заключения договора аренды земельного участка, в связи с чем она утратила право выкупа данного земельного участка в соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ. Вместе с тем, п. 2.2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса РФ“ предусмотрено, что собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков - до или после вступления в силу ЗК РФ. Таким образом, администрация считает, что предприниматель не
лишена права на приобретение в собственность спорного земельного участка по окончанию действия договора аренды. Срок действия договора истекает 28.07.2009. Доказательств наличия у предпринимателя оснований для досрочного прекращения действия договора аренды (ст. 620 ГК РФ) заявитель суду не представила, нет таких оснований и по ст. 450, 451 ГК РФ. В силу п. 2 ст. 43 ЗК РФ отказ граждан и юридических лиц от осуществления прав арендатора не влечет за собой прекращение их обязанностей. В силу изложенного у заявителя отсутствуют основания для понуждения ответчика к заключению договора купли-продажи земельного участка до истечения срока аренды и досрочного прекращения арендных отношений. Изложенное, по мнению администрации, свидетельствует об отсутствии у нее обязанности по направлению предпринимателю проекта договора купли-продажи.

Кроме того, администрация Арсеньевского городского округа представила дополнения к апелляционной жалобе, согласно которым земельный участок не может быть предоставлен в собственность в связи с тем, что расположен под объектом незавершенного строительства. В силу действующего земельного законодательства правовой режим использования земель во время строительства заключается в своевременности его использования в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором. В настоящее время спорный земельный участок находится в аренде у предпринимателя в целях использования под строительство магазина “Кроха“ и кафе-мороженное. Доказательств того, что цель, в соответствии с которой предпринимателю был предоставлен земельный участок в аренду достигнута, заявителем не представлено. Данная правовая позиция подтверждена Постановлением Пленума ВАС РФ от 23.12.2008 N 8985/08.

Представитель администрации Арсеньевского городского округа доводы жалобы и дополнений к ней поддержала в полном объеме. Заявила ходатайство о приостановлении производства по делу до вступления в законную силу решения Арбитражного суда Приморского
края по делу N А51-7165/2009 о признании спорного объекта недвижимости самовольной постройкой, признании зарегистрированного права собственности недействительным и сносе самовольной постройки.

Предприниматель и ее представитель с апелляционной жалобой не согласились, представлен письменный отзыв, считают решение суда законным и обоснованным, представлен письменный отзыв. По заявленному ходатайству возразили.

Коллегия, выслушав мнение стороны по заявленному ходатайству и проверив его обоснованность, в его удовлетворении отказывает, поскольку обстоятельства, которые могут быть установлены судом при решении вопроса о самовольности постройки и ее сносе не имеют преюдициального значения для рассматриваемого спора.

Исследовав материалы дела, проверив в порядке статей 266, 268, 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ правильность применения норм материального и процессуального права, арбитражный апелляционный суд считает, что решение подлежит отмене в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела, 07.04.2004 г. муниципальная комиссия произвела обследование и выбор земельного участка под строительство магазина и детского кафе по ул. Жуковского между территорией ООО “Эврика“ и жилым домом N 41 в г. Арсеньеве, что подтверждается актом N 11.

На основании указанного акта распоряжением главы муниципального образования г. Арсеньев от 21.04.2004 N 315-р обществу с ограниченной ответственностью “Трейд“ предварительно согласовано место размещение детского магазина и кафе и дано согласие на проектирование указанных объектов.

07.08.2006 на основании постановления КУМИ от 01.08.2006 N 626 между администрацией Арсеньевского городского округа и ООО “Трейд“ заключен договор аренды земельного участка N 110. В соответствии с пунктом 1.1 договора, арендатору передан следующий земельный участок: земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 25:26:01 03 19:0175, находящийся примерно в 30-ти метрах по направлению на юго-восток от ориентира нежилое здание фирмы “Эврика“, расположенного за пределами
участка, адрес ориентира: Приморский край, г. Арсеньев, ул. Жуковского, 39/2 для строительства магазина “Кроха“ и кафе-мороженое на 50 мест, площадью 2343,77 кв. м, в том числе зона ограниченная площадью 130, 99 кв. м.

Пунктом 2.1. договора, срок аренды участка установлен с 01.08.2006 по 30.07.2007. Управлением архитектуры и градостроительства администрации Арсеньевского городского округа 25.05.2006 Обществу выдано разрешение на строительство указанных объектов сроком действия до 25.05.2008.

20.03.2008 Рябовой Еленой Александровной по договору купли-продажи приобретен в собственность объект незавершенного строительства - предприятие общественного питания степенью готовности объекта 29%, площадью 2 343, 80 кв. м, инвентарный номер 05:403:002:000065820, кадастровый номер 25-25-23/004/2008-274, расположенный по адресу: Приморский край, г. Арсеньев, в районе жилого дома 39/2 по ул. Жуковского.

11.04.2008 Управлением Федеральной регистрационной службы по Приморскому краю выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на поименованный выше объект незавершенного строительства серии 25-АВ N 000306.

06.05.2008 Р. обратилась в Управление имущественных отношений администрации Арсеньевского городского округа с заявлением о предоставлении в собственность за плату земельного участка общей площадью 2 343, 80 кв. м, расположенного по адресу: Приморский край, г. Арсеньев, в районе жилого дома 39/2 по ул. Жуковского для размещения объекта незавершенного строительства.

19.05.2008 письмом N 03-01-15/345 Управлением имущественных отношений администрации Арсеньевского городского округа Р. в предоставлении спорного земельного участка в собственность отказано, поскольку испрашиваемый земельный участок находится в аренде у ООО “Трейд“.

01.07.2008 распоряжением N 11 Управления имущественных отношений администрации Арсеньевского городского округа обществу с ограниченной ответственностью “Трейд“ дано согласие на передачу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 07.08.2006 N 110 Ф.И.О. сроком по 29.07.2008.

04.07.2008 обществом с ограниченной ответственностью “Трейд“
и Р. подписано соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды N 110 от 07.08.2006 от ООО “Трейд“ Р. В тот же день заявитель обратилась в Управление имущественных отношений с заявлением о продлении договора аренды земельного участка N 110 от 07.08.2006.

Постановлением администрации Арсеньевского городского округа N 429 от 18.07.2008 Р. продлен срок действия договора аренды земельного участка от 07.08.2006 N 110 до одного года на земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 25:26:01 03 19:0175, находящийся примерно в 30 метрах на юго-восток от ориентира нежилое здание фирмы “Эврика“, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: г. Арсеньев, ул. Жуковского, 39/2, площадью 2343,77 кв. м.

25.07.2008 между администрацией Арсеньевского городского округа и Р. заключено дополнительное соглашение N 371 к договору аренды от 07.08.2006 N 110, в соответствии с которым подпункт 2.1 изложен в следующей редакции: Срок аренды участка устанавливается с 30.07.2008 по 28.07.2009.

17.07.2008 заявитель повторно обратилась в администрацию Арсеньевского городского округа с заявлением о предоставлении в собственность испрашиваемого земельного участка.

13.08.2008 Управлением архитектуры и градостроительства администрации Арсеньевского городского округа выдано заключение по спорному земельному участку, в котором указано, что испрашиваемый земельный участок ограничен в части использования в зоне прохождения наружных сетей водопровода, телефонной сети, канализационного коллектора. Здание построено на действующем канализационном коллекторе диаметром 800 мм, при этом нарушен пункт 7.23 СНиП 2.07.01-89 “Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений“.

В связи с выявленными нарушениями Управлением указано на необходимость произвести вынос канализационного коллектора за пределы строящегося здания. Учитывая данное заключение, администрацией Арсеньевского городского округа 15.08.2008 принято решение об отказе в предоставлении в
собственность испрашиваемого земельного участка.

Не согласившись с решением администрации Арсеньевского городского округа, посчитав, что оно не соответствует закону и нарушает ее права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, предприниматель Р. обратилась в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Изучив доводы апелляционной жалобы и дополнений к ней, отзыв на жалобу, коллегия пришла к следующему.

Судом установлено и не оспаривается заявителем, что заявление о предоставлении земельного участка в собственность на основании статьи 36 Земельного кодекса РФ было обусловлено наличием на нем объекта незавершенного строительства (здание магазина “Кроха“ и кафе-мороженное), принадлежащим Р. на праве собственности.

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на выкуп таких земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено юридическим лицам, имеющим в собственности на этих участках здания, строения, сооружения.

Несмотря на то, что в данной статье не названы объекты незавершенного строительства, применение порядка выкупа земельных участков под названными объектами возможно в случаях, прямо указанных в законе. К таким случаям, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений
пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ “О приватизации государственного и муниципального имущества“, переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации“.

Однако к настоящему делу данные случаи не относятся.

Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 по делу N 8985/08 определена правовая позиция Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по вопросу, касающемуся возможности выкупа земельного участка под объектом незавершенного строительства в соответствии с положениями статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно изложенной в названном постановлении правовой позиции, предоставление земельных участков под объектами незавершенного строительства в собственность возможно только в случаях прямо предусмотренных в законе. Применение положений статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации к объектам незавершенного строительства исключается в связи с тем, что в отличие от зданий, строений или сооружений они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию.

Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

В соответствии со статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации установлена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

В силу пункта 4 части 2 статьи 46 настоящего Кодекса основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его не использование в указанных целях
в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.

При этом в силу положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Материалами дела такие обстоятельства не подтверждаются. Срок действия договора аренды спорного земельного участка истекает 28.07.2009. Целью использования земельного участка в соответствии с договором аренды является завершение строительства объекта. Доказательств того, что цель, в соответствии с которой предпринимателю Р. был предоставлен в аренду земельный участок, достигнута, материалы дела не содержат.

В связи с тем, что суд первой инстанции вышеуказанные обстоятельства не учел, принятое решение подлежит отмене в связи с неправильным применением норм материального права.

Поскольку на момент рассмотрения настоящего спора, право на получение спорного земельного участка в собственность у заявителя не возникло, возложение судом на ответчика обязанности по вынесению решения о предоставлении земельного участка и направлении Р. проекта договора купли-продажи является неправомерным.

Довод администрации о том, что объект незавершенного строительства, принадлежащий предпринимателю, является самовольной постройкой, во внимание не принимается, поскольку является преждевременным. Все остальные доводы апелляционной жалобы во внимание также не принимаются, поскольку не влияют на выводы коллегии относительно существа спора.

В соответствии с частью 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

В силу части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В связи с тем, что в соответствии с пп. 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса РФ органы местного самоуправления освобождены от уплаты госпошлины, то госпошлина в сумме 50 руб. по апелляционной жалобе подлежит взысканию с Р.

Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение от 16 февраля 2009 г. по делу N А51-11686/2008-7-273 отменить.

Отказать индивидуальному предпринимателю Ф.И.О. в удовлетворении требования о признании незаконным отказа администрации Арсеньевского городского округа, изложенного в письме N 1940-23 от 18.08.2008 в предоставлении в собственность Р. земельного участка с кадастровым номером 25:26:01 03 19:0175, находящегося примерно в 30 метрах по направлению на юго-восток от ориентира нежилое здание фирмы “Эврика“, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Приморский край, г. Арсеньев, ул. Жуковского, 39/2; обязании администрации Арсеньевского городского округа в двухнедельный срок принять решение о предоставлении Р. на праве собственности указанного земельного участка и направлении ей копии такого решения с приложением кадастрового паспорта этого земельного участка, а также обязании администрации Арсеньевского городского округа в месячный срок с даты принятия решения о предоставлении Р. на праве собственности земельного участка осуществить подготовку проекта договора купли-продажи земельного участка и направить его Р. с предложением о заключении соответствующего договора.

Взыскать с Р. в доход государства госпошлину в сумме 50 (пятьдесят) рублей по апелляционной жалобе.

Выдать исполнительный лист.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.