Решения и определения судов

Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.07.2010 N 15АП-7234/2010 по делу N А01-2324/2009 По делу о признании недействительными распоряжения администрации о приватизации земельного участка, зарегистрированного права собственности на земельный участок, договора купли-продажи земельного участка для строительства гидроэлектростанции и применении последствий недействительности ничтожной сделки.

ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 26 июля 2010 г. N 15АП-7234/2010

Дело N А01-2324/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 20 июля 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 июля 2010 г.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Смотровой Н.Н.

судей Л.А. Захаровой, С.И. Золотухиной

при ведении протокола судебного заседания председательствующим

при участии:

от истца: представитель не явился (уведомление 49733 вручено 28.06.10 г., уведомление 41123 вручено 06.07.10 г.);

от ответчиков: от администрации - начальника юридического отдела Джанхота И.Ю. (доверенность N 01-30-380 от 17.05.10 г. сроком действия 1 год), от общества - юрисконсульта Перкиной М.С. (доверенность от 19.07.10 г. сроком действия 1 год);

от третьего лица: представитель не явился (уведомление 49736 вручено 28.06.10 г., уведомление
41126 вручено 06.07.10 г.),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Администрации муниципального образования “Теучежский район“, открытого акционерного общества “Адыгейская ГЭС“

на решение Арбитражного суда Республики Адыгея

от 18.05.2010 г. по делу N А01-2324/2009

по заявлению Прокурора Республики Адыгея

к заинтересованному лицу Администрации муниципального образования “Теучежский район“, открытому акционерному обществу “Адыгейская ГЭС“

при участии третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Адыгея

о признании недействительным распоряжения,

принятое в составе судьи Шебзухова З.М.,

установил:

прокурор Республики Адыгея (далее - прокурор) обратился Арбитражный суд Республики Адыгея с заявлением к администрации муниципального образования Теучежский район (далее - администрация) и открытому акционерному обществу “Адыгейская ГЭС“ (далее - общество), в котором просил:

1) признать недействительными распоряжение администрации N 596 от 26.05.08 г. “О приватизации земельного участка“ (далее - распоряжение N 596);

2) признать недействительным заключенный между администрацией и обществом договор без номера от 26.05.08 г. купли-продажи земельного участка категории земель: “земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения“ с кадастровым номером 01:06:2500001:117 площадью 87 816 кв. м, расположенного по адресу: Республика Адыгея, Теучежский район, в районе п. Тлюстенхабль, для строительства гидроэлектростанции и применить последствия недействительности ничтожной сделки;

3) признать недействительным зарегистрированное право собственности общества “Адыгейская ГЭС“ на земельный участок категории земель “земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения“ с кадастровым номером 01:06:2500001:117 площадью 87 816 кв. м, расположенный по адресу: Республика Адыгея, Теучежский район, в районе п. Тлюстенхабль.

Заявление мотивировано тем, что приобретение обществом спорного земельного участка
в собственность нарушает нормы земельного законодательства о приватизации земли, не допускающие реализацию исключительного права выкупа находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка собственником расположенного на нем объекта незавершенного строительства.

Прокурором так же было заявлено ходатайство о восстановлении установленного ч. 4 ст. 198 АПК РФ пропущенного срока на обжалование распоряжения администрации N 596 от 26.05.08 г.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной Регистрационной службы России по Республике Адыгея (далее - управление).

Решением суда от 18.05.10 г. ходатайство прокурора о восстановлении пропущенного процессуального срока на обжалование ненормативного правового акта удовлетворено в связи с наличием уважительных причин его пропуска, заявленные требования удовлетворены в полном объеме. Судебный акт мотивирован тем, что при предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства применение положений статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) к объектам незавершенного строительства исключается в связи с тем, что в отличие от зданий, строений или сооружений они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию. Исходя из этого, суд пришел к выводу об отсутствии у администрации права на продажу обществу на основании ст. 36 ЗК РФ земельного участка под находящимися на нем двумя объектами незавершенного строительства 11% и 54% готовности. На этом основании суд признал недействительным распоряжение администрации, констатировал ничтожность в силу ст. 168 ГК РФ заключенного на основании этого распоряжения договора купли-продажи, применил последствия недействительности ничтожной сделки в виде двусторонней реституции и признал недействительным зарегистрированное на основании недействительного распоряжения администрации и
ничтожного договора купли-продажи право собственности общества на спорный земельный участок.

Не согласившись с принятым судебным актом, администрация и общество обратились в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых они просят решение суда отменить и отказать прокурору в удовлетворении заявленных требований. Апелляционные жалобы мотивированы тем, что ст. 36 ЗК РФ не содержит прямого запрета на приватизацию земельных участков под объектами незавершенного строительства. Такая приватизация допускается п. 3 ст. 28 Федерального закона от 21.12.01 г. N 178-ФЗ “О приватизации государственного и муниципального имущества“ (далее - закон N 178-ФЗ). В силу п. 1 ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства относятся к объектам недвижимого имущества. У суда не имелось законных оснований для вывода о ничтожности договора купли-продажи на основании ст. 168 АПК РФ. Суд неправомерно сослался в решении на постановление Президиума ВАС РФ от 23.12.08 г. N 8985/08, так как оно относится к конкретному делу и принято после принятия оспариваемых в деле распоряжения и договора. Судом проигнорированы положения Указа Президента Российской Федерации от 16.05.97 г. N 485 “О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами“ и разъяснения Минэкономразвития России от 02.06.08 г. N Д08-1593. При принятии оспариваемого распоряжения администрация соблюдала баланс между частными и публичными интересами. Прокурором пропущен срок на обжалование распоряжения администрации, так как он узнал о нем еще в 2008 году и отсутствуют уважительные причины пропуска этого срока.

Прокурор и управление отзывов на жалобы не предоставили.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в соответствии с гл. 34 АПК РФ.

Прокурор
и управление своих представителей в судебное заседание не направили, о месте, дате и времени его проведения извещены надлежащим образом. На основании изложенного суд апелляционной инстанции проводит судебное разбирательство в соответствии с ч. 3 ст. 156 АПК РФ без участия их представителей.

В судебном заседании представители администрации и общества настаивали на отмене решения суда первой инстанции, сославшись на приведенные в апелляционных жалобах доводы. Дополнительно пояснили, что у прокурора отсутствовало прав на обращение с иском в суд, так как не доказано, что оспоренные им распоряжения и договор нарушили чьи-либо права. Права администрации эти акты не нарушили. Необходимость в получении земельного участка в собственность возникла в связи с необходимостью получения обществом от компании AEG (Германия) инвестиций по соглашению о сотрудничестве, поскольку данная иностранная компания обусловила их получение наличием у общества в собственности земельного участка, на котором запланировано строительство ГЭС. Судом неверно применены нормы о реституции: в целях возвращения сторон договора купли-продажи в первоначальное положение суд должен был восстановить право аренды общества на спорный земельный участок, которое у общества имелось до заключения договора купли-продажи.

Исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, оценив доводы апелляционных жалоб, выслушав представителей участвующих в деле лиц, суд апелляционной инстанции установил следующее.

29.11.06 г. между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды без номера земельного участка с кадастровым номером 01:06:2500001:117 для строительства ГЭС сроком действия 49 лет (л.д. 71-76).

11.05.08 г. администрацией обществу было выдано разрешение N 13 на строительство в районе нижнего бьефа реки Кубань в районе поселка Тлюстенхабль ГЭС - 1-я очередь (здание охраны и здание складского помещения) сроком действия до 11.05.09
г. (л.д. 32).

23.05.08 г. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) было зарегистрировано право собственности общества на расположенные по адресу: Республика Адыгея, Теучежский район, в районе Тлюстенхабля и возводимые на основании разрешения на строительство от 11.05.08 г. N 13 объекты незавершенного строительства: здание охраны 54% готовности, свидетельство о регистрации права серии 01-АА N 200457 (л.д. 100) и здание складских помещений 11% готовности, свидетельство о регистрации права серии 01-АА N 200458 (л.д. 101).

26.05.08 г. администрацией принято распоряжение N 596 “О приватизации земельного участка“, которым обществу разрешено приватизировать земельный участок с кадастровым номером 01:06:2500001:117, на котором находятся принадлежащие обществу на праве собственности согласно свидетельств о регистрации права серии 01-АА N 200457 и серии 01-АА N 200458 объекты незавершенного строительства - здание охраны здание складских помещений (л.д. 38).

26.05.08 г. на основании распоряжения N 596 между администрацией обществом “Адыгейская ГЭС“ заключен договор без номера купли-продажи указанного земельного участка.

23.12.09 г. прокурор обратился в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением, в котором просил признать недействительным распоряжение N 596, применить последствия недействительности ничтожной сделки - заключенного на основании распоряжения N 596 договора купли-продажи и признать недействительным зарегистрированное право собственности общества на спорный земельный участок.

Повторно изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что суд первой инстанции удовлетворил заявленные прокурором требования в соответствии с нормами действующего гражданского законодательства, регламентирующего спорные правоотношения между администрацией и обществом.

Как следует из материалов дела, предоставление обществу земельного участка было произведено администрацией на основании ст. 36 ЗК РФ - как собственнику находящихся на этом
земельном участке объектов недвижимости.

Удовлетворяя заявленные прокурором требования, суд первой инстанции правомерно сослался на следующее.

Пунктом 1 ст. 36 ЗК РФ исключительное право на выкуп таких земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено юридическим лицам, имеющим в собственности на этих участках здания, строения, сооружения.

При предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства применение положений ст. 36 ЗК РФ к объектам незавершенного строительства исключается в связи с тем, что в отличие от зданий, строений или сооружений они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию.

Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Так, ст. 42 ЗК РФ предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

В соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 46 ЗК РФ основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.

При этом в силу положений ст. 35 ЗК РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Как следует из материалов дела, до совершения оспариваемой в настоящем деле сделки купли-продажи спорного
земельного участка, он был предоставлен обществу в аренду на 49 лет для строительства ГЭС по договору от 29.11.06 г. (л.д. 71-76).

В соответствии с полученным обществом разрешением на строительство от 11.05.08 г. N 13, строительство первой очереди ГЭС должно было быть закончено обществом в срок до 11.05.09 г. (л.д. 32).

Доказательств того, что цель, в соответствии с которой обществу был предоставлен в аренду спорный земельный участок, достигнута, материалы дела не содержат.

По состоянию на 23.05.08 г. общество прекратило договор строительного подряда в отношении объектов, отнесенных к первой очереди строительства ГЭС: здания охраны и здания складского помещения. При этом, здание охраны построено на 45%, здание складских помещений построено на 11%.

Основываясь на изложенном, судом сделан правомерный вывод о том, что, в отсутствие доказательств завершения строительства объекта и реализации цели договора аренды правовое основание пользования спорным земельным участком для арендатора не должно изменяться. В противном случае арендатор земельного участка, зарегистрировавший право собственности на незавершенное строительство, получит возможность, выкупив земельный участок по статье 36 ЗК РФ, прекратить договор аренды в результате изменения основания владения земельным участком и, таким образом, обойти предписания законодательства и требования публичного собственника о порядке и сроках освоения земельного участка, предоставленного для целей строительства.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции законно и обосновано признал распоряжение N 596 недействительным, поскольку у администрации отсутствовали установленные земельным законодательством основания для продажи обществу земельного участка под объектами незавершенного строительства. На этом же основании суд правомерно констатировал ничтожность в силу ст. 168 ГК РФ заключенного на основании этого распоряжения договора купли-продажи спорного земельного участка, применил на основании п. 2 ст.
167 ГК РФ последствия его недействительности в виде двухсторонней реституции и признал недействительным зарегистрированное за обществом на основании указанных распоряжения N 596 и договора купли-продажи право собственности на спорный земельный участок.

Ссылка общества на нарушение порядка применения судом реституции отклоняется судом апелляционной инстанции как не основанная на законе. Суд применил последствия недействительности договора купли-продажи в полном соответствии с требованиями п. 2 ст. 167 ГК РФ. Вопрос об установлении арендных правоотношений между обществом и администрацией по поводу спорного земельного участка в предмет рассматривавшегося судом спора не входил.

Суд первой инстанции правомерно отклонил доводы администрации и общества о том, что ст. 36 ЗК РФ не содержит прямого запрета на приватизацию земельных участков под объектами незавершенного строительства и что такая приватизация допускается п. 3 ст. 28 закона N 178-ФЗ. Действие закона N 178-ФЗ на правоотношения, возникшие между обществом и администрацией по поводу предоставления обществу в собственность спорного земельного участка под возведенными обществом на арендованном им у администрации земельном участке строениями, не распространяется.

Суд апелляционной инстанции как неосновательные отклоняет доводы апелляционных жалоб о том, что судом первой инстанции не применены положения Указа Президента Российской Федерации от 16.05.97 г. N 485 “О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами“ и разъяснения Минэкономразвития России от 02.06.08 г. N Д08-1593. Суд первой инстанции правомерно рассмотрел спор основываясь на положениях Земельного кодекса Российской Федерации.

Доводы администрации и общества о неправомерной ссылке суда первой инстанции на постановление Президиума ВАС РФ от 23.12.08 г. N 8985/08 и о том, что оно применимо к правоотношениям, возникшим после его принятия,
являются необоснованными. Суд рассматривал спор, основываясь на нормах материального права. При рассмотрении дел арбитражные суду обязаны соблюдать принцип единообразия судебной арбитражной практики. В связи с этим суд первой инстанции правомерно учел при разрешении спора правовую позицию Президиума ВАС РФ по применению ст. 36 ЗК РФ к правоотношениям по приватизации земельных участков под объектами незавершенного строительства. Нормами АПК РФ установлены случаи, когда изложение Президиумом ВАС РФ правовой позиции по вопросу права в каком-либо постановлении могут быть признаны Президиумом ВАС РФ основанием для пересмотра судебных актов нижестоящих судом по вновь открывшимся обстоятельствам. Понятие обратной силы к постановлениям Президиума не применяется.

Вопрос о наличии у прокурора права на подачу рассматриваемого заявления был рассмотрен судом первой инстанции и получил надлежащую оценку. По этому поводу суд первой инстанции правомерно сослался на то, что, поскольку в результате заключения оспариваемого договора купли-продажи земельного участка не соблюден установленный порядок распоряжения публичной собственностью на землю, обращение прокурора в суд с настоящим иском преследует цель защиты нарушенного права государственной собственности на спорный земельный участок и направлено на восстановление положения, существовавшего до нарушения права (ст. 12 ГК РФ). На этом основании суд апелляционной инстанции отклоняет как неосновательный довод общества и администрации об отсутствии у прокурора права на обращение в суд с рассматриваемым заявлением.

У суда первой инстанции так же не имеется оснований для переоценки вывода суда первой инстанции об уважительности причин пропуска прокурором установленного ч. 4 ст. 198 АПК РФ срока на обжалование распоряжения администрации N 594.

Кроме того, договор купли земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, имеет сложный юридический состав, включающий акт органа местного самоуправления (постановление) и соглашение сторон (договор), заключенное на основании этого акта.

На момент рассмотрения заявления прокурора оспариваемое им в настоящем деле распоряжение N 596 о приватизации земельного участка реализовано. Между администрацией и обществом на основании данного распоряжения заключен договор купли-продажи земельного участка. Переход права собственности зарегистрирован в ЕГРП.

При заключении в установленном порядке договора купли-продажи публично-правовые отношения по предоставлению земли прекратились (административный акт исполнен), а между сторонами возникли иные (гражданско-правовые) правоотношения по владению и распоряжению спорным участком, которые основаны на самостоятельной гражданско-правовой сделке.

При таких обстоятельствах рассмотрение вопросов о правомерности распоряжения административным органом спорным земельным участком путем его продажи обществу возможно лишь при проверке существующего основания владения земельным участком (гражданско-правовой сделки).

Законность такой сделки проверяется арбитражным судом рамках гражданско-правового спора в рамках искового, а не административного производства. Соответственно, к такому спору неприменимы процессуальные сроки оспаривания в судебном порядке ненормативного правового акта, установленные ч. 4 ст. 198 АПК РФ для споров, возникающих из публичных правоотношений.

В связи с этим, пропуск этого срока в таком деле не является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований о признании недействительными ненормативного акта и заключенного на стадии его реализации договора купли-продажи.

В данном случае оспариваемый ненормативный правовой акт является элементом сложного юридического состава договора купли-продажи земельного участка, находящегося в муниципальной собственности.

Соответственно, к заявленному прокурором иску применяются нормы ГК РФ об исковой давности. Пропуск этого срока может явиться основанием для отказа прокурору в иске, если о применении этого срока заявит ответчик.

Однако, прокурором трехлетний срок исковой давности на обжалование распоряжения N 596 и договора купли-продажи не пропущен.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявление прокурора в полном объеме. В этой части решение суда не подлежит изменению. Апелляционные жалобы администрации и общества отклоняются.

Вместе с тем, взыскивая с администрации 4000 рублей государственной пошлины по иску суд первой инстанции не учел, что в соответствии с пп. 1.1 п. 1 ст. 333.37 НК РФ (в редакции Федерального закона от 25.12.2008 N 281-ФЗ) от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, освобождаются государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков. В данном случае суд взыскал с администрации государственную пошлину, а не судебные расходы, которые распределяются по правилам ст. 110 АПК РФ. Поскольку государственные органы освобождены от уплаты государственной пошлины, у суда не имелось оснований для ее взыскания. Сходная правовая позиция высказана Президиумом ВАС РФ в информационном письме N 139 от 11.05.10 г. Подавший иск прокурор от уплаты государственной пошлины освобожден и ее в доход федерального бюджета при обращении с иском не уплачивал.

Кроме того, в силу п. 1 ст. 166 ГК РФ ничтожная сделка недействительна без признания ее таковой судом, в связи с чем госпошлина полежала взысканию по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки. По требованию о признании недействительным принятого администрацией ненормативного правового акта госпошлина с общества не взыскивается, так как оно заявлено к принявшему этот акт органу местного самоуправления. В связи с этим с общества в доход федерального бюджета подлежало взысканию 3000 рублей госпошлины, из расчета: 1000 рублей по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки (50% от суммы госпошлины, подлежащей взысканию по этому требованию, так как оно было заявлено к обществу и к администрации); 2000 рублей по требованию о признании недействительным зарегистрированного права собственности общества на спорный земельный участок (100% от суммы госпошлины, так как оно было заявлено к обществу). Размер госпошлины рассчитывался по ставкам, установленным п. 1 ст. 333.21 НК РФ в редакции Федерального закона от 31.12.05 г. N 201-ФЗ, действовавшей на дату обращения прокурора с заявлением в арбитражный суд. Решением суда с общества в доход федерального бюджета взыскано 4000 рублей госпошлины.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит изменению в части взыскания в доход федерального бюджета государственной пошлины с администрации и с общества.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

постановил:

1. Решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 18.05.10 г. изменить. Абзацы 6 и 7 резолютивной части решения изложить в следующей редакции:

“Взыскать с открытого акционерного общества “Адыгейская ГЭС“, юридический адрес: Республика Адыгея, г. Майкоп, ул. Промышленная, дом N 56, ИНН 0105041565 в доход федерального бюджета 3000 рублей государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу“.

В оставшейся части решение суда оставить без изменения.

2. Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Н.Н.СМОТРОВА

Судьи

Л.А.ЗАХАРОВА

С.И.ЗОЛОТУХИНА