Решения и определения судов

Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.06.2010 N 15АП-5294/2010 по делу N А32-17131/2008 По делу об обязании освободить земельный участок, привести его в первоначальное состояние, пригодное для дальнейшего использования, вернуть его арендодателю - администрации муниципального образования, погасить в ЕГРП запись о государственной регистрации права аренды на указанный земельный участок.

ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 7 июня 2010 г. N 15АП-5294/2010

Дело N А32-17131/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 01 июня 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 07 июня 2010 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Авдониной О.Г.,

судей Величко М.Г., Галова В.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Поповым А.А.,

при участии:

от ответчиков:

от общества с ограниченной ответственностью предприятие “Фламинго“: представителя Васильева В.Ф. по доверенностям N 928479 от 23.11.2009, N 2 от 10.02.2010,

от Мелконян Э.К.: представителя Васильева В.Ф. по доверенности 23АГ N 482820 от 16.11.2009,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования город Краснодар

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 22 марта 2010 года по делу N
А32-17131/2008

по иску администрации муниципального образования город Краснодар

к ответчикам обществу с ограниченной ответственностью предприятие “Фламинго“, Ф.И.О. br>
при участии третьего лица Управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю

об освобождении земельного участка и погашении записи о государственной регистрации права аренды,

принятое судьей Мазуровой Н.С.,

установил:

администрация муниципального образования город Краснодар обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью предприятию “Фламинго“ (далее - ООО “Фламинго“) об обязании ООО “Фламинго“ освободить земельный участок общей площадью 15,00 кв. м, расположенный в Центральном административном округе города Краснодара на территории кооперативного рынка, кадастровый номер 23:43:03:05:56:143, привести его в первоначальное состояние, пригодное для дальнейшего использования, и вернуть его арендодателю - администрации муниципального образования город Краснодар. Администрация просила также погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о государственной регистрации права аренды на указанный земельный участок.

Исковые требования мотивированы следующим. ООО “Фламинго“ владеет по договору аренды от 16.05.2001 N 499 земельным участком площадью 15,00 кв. м, расположенным в Центральном административном округе города Краснодара, с кадастровым номером 23:43:03:05:56:143. В связи с необходимостью реконструкции квартала администрация 27.03.2008 уведомила ООО “Фламинго“ о прекращении договора аренды земельного участка от 16.05.2001 N 4300000473. Ответчиком спорный земельный участок возвращен не был.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 21 ноября 2008 года исковые требования администрации частично удовлетворены. ООО “Фламинго“ обязано освободить в десятидневный срок со дня вступления решения суда в законную силу земельный участок с кадастровым номером 23:43:03: 05:56:143, площадью 15 кв. м, расположенный в Центральном административном округе г. Краснодара, по ул. Гоголя - Красноармейская, возвратив его администрации муниципального образования город
Краснодар, привести его в первоначальное состояние, в котором он был получен в аренду. В удовлетворении требования о погашении в ЕГРП записи о государственной регистрации права аренды ответчика на земельный участок отказано.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04 мая 2009 года решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.11.2008 оставлено без изменения.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20 июля 2009 года решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.11.2008 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.05.2009 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края. Кассационный суд указал, что суд первой инстанции принял решение, не уведомив надлежащим образом о времени и месте судебного заседания ответчика, общество не было извещено о времени и месте продолжения судебного заседания после перерыва в порядке, установленном статьями 121, 123 и 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При новом рассмотрении дела администрация уточнила исковые требования и просила обязать ООО “Фламинго“ и Ф.И.О. освободить земельный участок с кадастровым номером 23:43:03:05:56:143 общей площадью 15,0 кв. м, расположенный в Центральном административном округе города Краснодара по улице Гоголя - Красноармейской, привести его в состояние, пригодное для дальнейшего использования, и вернуть его арендодателю - администрации муниципального образования город Краснодар. Администрация просила также погасить в ЕГРП запись о государственной регистрации права аренды ООО “Фламинго“ на спорный земельный участок (л.д. 29 - 34, т.д. 2).

Исковые требования мотивированы следующими обстоятельствами. ООО “Фламинго“ продолжает пользоваться земельным участком после прекращения договора аренды, от продолжения которого администрация отказалась в установленном порядке. В настоящее время собственником строения, расположенного на спорном участке, является Ф.И.О. право собственности которой зарегистрировано
в ЕГРП на основании решения Первомайского районного суда города Краснодара от 15.07.2009. Наличие данного судебного акта не может быть признано надлежащим основанием владения спорным земельным участком Мелконян Э.К., поскольку ООО “Фламинго“ не обладало зарегистрированным правом собственности на объект недвижимости, расположенный на этом участке и проданный Мелконян Э.К. Принадлежащий Мелконян Э.К. объект недвижимости является самовольной постройкой, поскольку возведен на земельном участке, предоставленном ООО “Фламинго“ для размещения магазина из сборно-разборных конструкций, а не объектов капитального строительства. Договор купли-продажи от 08.07.2008, на основании которого нежилое помещение первого этажа N 10 здания литер “Г153“ по улице Карасунской, 86 в гор. Краснодар было передано обществом “Фламинго“ гражданке Мелконян Э.К., является ничтожной сделкой, поскольку ее предметом являлась самовольная постройка.

Определением арбитражного суда от 02.11.2009 к участию в деле в качестве ответчика привлечена Ф.И.О. (л.д. 21, т.д. 2).

Определением арбитражного суда от 08 декабря 2009 года производство по делу по заявлению администрации к Мелконян Э.К. об обязании освободить земельный участок общей площадью 15,0 кв. м с кадастровым номером 23:43:03:05:56:143, расположенный в Центральном административном округе города Краснодара по улице Гоголя-Красноармейской, прекращено. Определение суда мотивировано получением из ИФНС информации об отсутствии у Мелконян Э.К. статуса индивидуального предпринимателя (л.д. 50, т.д. 2).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 22 марта 2010 года в удовлетворении иска отказано.

Суд первой инстанции установил, что на момент принятия решения спорный земельный участок используется гражданкой Мелконян Э.К., владеющей на зарегистрированном в ЕГРП праве собственности объектом недвижимости, расположенном на этом участке. В этой связи суд пришел к выводу о предъявлении истцом требований об освобождении земельного участка к ненадлежащему ответчику. В
удовлетворении требования о погашении записи регистрации права аренды отказано, поскольку указанное действие производится регистрирующим органом на основании вступившего в силу судебного акта.

Не согласившись с указанным судебным актом, администрация обжаловала его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просила решение суда отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Апелляционная жалоба администрации мотивирована следующим. 27.03.2008 администрация направила ООО “Фламинго“ уведомление о прекращении договора аренды земельного участка, после получения которого в установленный срок ООО “Фламинго“ земельный участок не возвратило. Решение Первомайского районного суда города Краснодара от 15.07.2009 о признании за Мелконян Э.К. права собственности на объект недвижимости, расположенный на спорном земельном участке, не могло быть принято арбитражным судом во внимание, поскольку право собственности Мелконян Э.К. на нежилое помещение основано на ничтожном договоре купли-продажи. ООО “Фламинго“ не вправе было продавать гражданке Мелконян Э.К. объект недвижимости, расположенный на спорном участке, поскольку указанный объект является самовольной постройкой, администрация разрешения на строительство капитального объекта

ООО “Фламинго“ не выдавала.

В отзыве на апелляционную жалобу ответчики доводы жалобы не признали, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения. В отзывах ответчики указали, что магазин, принадлежащий Мелконян Э.К., является капитальным сооружением, его собственником зарегистрировано физическое лицо, не имеющее статуса индивидуального предпринимателя, в отношении

Мелконян Э.К. спор арбитражному суду неподведомственен.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчиков доводы жалобы администрации не признал, просил решение суда оставить без изменения, предоставил свидетельство о государственной регистрации права собственности на нежилое помещение здания литер Г153 по ул. Карасунской, 86 в гор. Краснодар, за гражданином Геворкян Е.К.

Истец и третье лицо, извещенные о времени
и месте рассмотрения апелляционной жалобы по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, явку своих представителей не обеспечили, что не препятствует рассмотрению апелляционной жалобы по правилам статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителя ответчиков, арбитражный суд не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы ввиду следующего.

Как видно из материалов дела, 16.05.2001 администрация города Краснодара и ООО “Фламинго“ заключили договор аренды N 499 земельного участка общей площадью 15,00 кв. м, расположенного в Центральном административном округе города Краснодар по ул. Гоголя-Красноармейской, с условным номером 23:43:03:05:56:143, для эксплуатации магазина из сборно-разборных конструкций в составе торгово-бытового комплекса на срок до 09.04.2006. Пунктом 2.4 договора арендатору запрещалось возводить на участке какие-либо строения или сооружения, не предусмотренные проектом организации и производства работ, вводить в эксплуатацию возведенные строения до их приемки приемочной комиссией и получения акта приемочной комиссии. В соответствии с пунктом 4.2.16 договора в течение месяца по истечении срока аренды в случае отказа арендодателя в предоставлении участка арендатор обязан был освободить участок - перенести имущественный комплекс или снести строения, сооружения за свой счет и привести участок в состояние, пригодное для дальнейшего использования. Границы участка были определены в плане от 27.11.2000, содержащем координаты характерных точек участка и описание его границ с указанием смежных землепользователей (л.д. 8 - 14, т.д. 1).

Основанием заключения договора аренды от 16.05.2001 N 499 явилось постановление главы администрации города Краснодара от 09.04.2001 N 443 “О предоставлении ООО “Фламинго“ земельного участка в Центральном административном округе в аренду“. Как следует из данного постановления, распоряжением администрации Центрального административного
округа г. Краснодара от 23.12.1998 N 866.13р разрешено строительство торгово-бытового комплекса по ул. Гоголя - Красноармейская, в соответствии с разработанным и согласованным с управлением архитектуры и градостроительства гор. Краснодара проектом; магазин ООО “Фламинго“ входит в состав торгово-бытового комплекса по ул. Гоголя-Красноармейской. Земельный участок по указанному адресу площадью 15 кв. м из земель городской застройки предоставлен ООО “Фламинго“ в аренду на 5 лет, без права капитального строительства, для эксплуатации магазина из сборно-разборных конструкций в составе торгово-бытового комплекса по ул. Гоголя-Красноармейская в Центральном административном округе гор. Краснодара (л.д. 73, т.д. 1).

Уведомлением от 27.03.2008 администрация муниципального образования город Краснодар поставила в известность ООО “Фламинго“ об отказе от договора аренды земельного участка от 16.05.2001 N 499 в порядке статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации. О получении указанного уведомления свидетельствует собственноручная подпись директора ООО “Фламинго“ Геворкян Е.К. от 28.03.2008 на уведомлении (л.д. 21, т.д. 1).

Как видно из выписки из ЕГРП от 26.09.2008 N 01/460/2008-263, земельный участок с кадастровым номером 23:43:03 05 56:143 площадью 15 кв. м, расположенный по ул. им Гоголя/Красноармейская, Центральный округ, гор. Краснодар, предназначенный для эксплуатации магазина из сборно-разборных конструкций, обременен правом аренды в пользу ООО “Фламинго“, зарегистрированным 22.06.2001, на срок до 09.04.2006 (л.д. 37, т.д. 1).

В соответствии с актом обследования земельного участка от 23.07.2008 N 632-д/5 на спорном земельном участке расположен магазин в составе торгового ряда, участок используется ООО “Фламинго“ (л.д. 18 - 19, т.д. 1).

Как следует из акта обследования земельного участка от 30.10.2009 N 2189, составленным департаментом муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар, земельный участок площадью 15
кв. м, расположенный по адресу: г. Краснодар, ул. Гоголя-Красноармейская (кооперативный рынок), используется Мелконян Эллой Карниковной в отсутствие правоустанавливающих (правоудостоверяющих) документов на земельный участок, земельный участок Мелконян Э.К. не предоставлялся, правопредшественником является ООО “Фламинго“. Обследованием установлено, что земельный участок площадью 15 кв. м используется для эксплуатации магазина в нежилом помещении N 10 одноэтажного строения литер “Г153“, принадлежащем Мелконян Э.К. на праве собственности в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права от 01.09.2009 серия 23-АЕ N 903830 (л.д. 14 - 16, т.д. 2).

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 01.09.2009 серия 23-АЕ N 903830 нежилое помещение первого этажа N 10 здания литер Г153 площадью 13,3 кв. м, расположенное по ул. Карасунская, дом N 86, принадлежит на праве собственности Мелконян Э.К., о чем 31.08.2009 внесена запись в ЕГРП. Основанием регистрации права собственности указано решение Первомайского районного суда гор. Краснодара от 15.07.2009 по делу N 2-2945/08 (л.д. 17, т.д. 2).

Вступившим в законную силу решением Первомайского районного суда г. Краснодара от 15.07.2009 по делу N 202945/08 установлено, что ООО “Фламинго“ по договорам купли-продажи от 08.07.2008 продало Мелконян Э.К. нежилые помещения лит. “Г161“ (N 1) и “Г153“ (N 10), расположенные по ул. Карасунская, 86 в гор. Краснодаре. Указанные нежилые помещения расположены на земельном участке, находящемся в пользовании ООО “Фламинго“ на основании постановления главы администрации гор. Краснодара N 443 от 09.04.2001 и договоров аренды N 1490 от 03.10.2000 и N 499 от 16.05.2001 (л.д. 37 - 38, т.д. 2).

Вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело,
по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле (часть 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Таким образом, арбитражный суд приходит к выводу о том, что спорный земельный участок с кадастровым номером 23:43:03 05 56:143 на момент принятия судом первой инстанции решения находился во владении Мелконян Э.К., как собственника объекта недвижимости - нежилого помещения N 10 одноэтажного строения литер “Г153“.

В силу пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации“ распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов.

Уточненные исковые требования администрации сформулированы как требования арендодателя о возврате имущества арендатором - обязать освободить земельный участок, привести его в состояние, пригодное для дальнейшего использования и вернуть его арендодателю, и обоснованы статьями 610, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (л.д. 34, т.д. 2).

Однако между администрацией и гражданкой Мелконян Э.К. отсутствует договор аренды или иной договор об использовании спорного земельного участка, занятого торговыми помещениями.

В соответствии со статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием,
строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Между тем, договор аренды от 16.05.2001 N 499 между администрацией и ООО “Фламинго“ прекращен в силу уведомления от 27.03.2008, в связи с чем, к гражданке Мелконян Э.К. право аренды по данному договору перейти не могло, и обязательственное правоотношение по данному договору аренды между администрацией и Мелконян Э.К. отсутствует.

Согласно пункту 34 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав“ в случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Следовательно, применение администрацией обязательственного иска, вытекающего из договора аренды от 16.05.2001 N 499, о возврате земельного участка арендодателю, в отношении гражданки Мелконян Э.К. является ненадлежащим способом защиты.

Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приватизацию земельных участков имеют граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на этих участках.

В соответствии с пунктом 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. Собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором (пункт 3 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку Мелконян Э.К. принадлежал на праве собственности объект недвижимости, расположенный на спорном земельном участке, возврат земельного участка с кадастровым номером 23:43:03 05 56:143 муниципальному образованию город Краснодар возможен лишь при прекращении права Мелконян Э.К. на нежилое помещение первого этажа N 10 здания литер Г153, расположенное на спорном участке.

Как видно из предоставленного суду апелляционной инстанции свидетельства о государственной регистрации права от 19.03.2010 серия 23-АЖ N 355579, право собственности на нежилое помещение первого этажа 310 здания литер Г153 общей площадью 13,3 кв. м, расположенное по ул. Карасунская, 86, Центральный округ гор. Краснодара, зарегистрировано за гражданином Ф.И.О. на основании договора купли-продажи от 19.02.2010, о чем в ЕГРП 18.03.2010 сделана запись регистрации.

Таким образом, спор о праве пользования земельным участком с кадастровым номером 23:43:03 05 56:143 площадью 15 кв. м, занятым объектом недвижимости, принадлежащем Геворкяну Е.К., предполагает обращение с иском к указанному лицу, являющемуся зарегистрированным собственником объекта недвижимости.

Поскольку иск предъявлен к ненадлежащему ответчику, в удовлетворении исковых требований отказано правомерно.

В части требования о погашении записи о государственной регистрации в ЕГРП права аренды ООО “Фламинго“ на земельный участок с кадастровым номером 23:43:03:05:56:143 общей площадью 15,0 кв. м, расположенный в Центральном административном округе города Краснодар по улице Гоголя-Красноармейской, суд первой инстанции обоснованно отказал в его удовлетворении ввиду следующего.

В соответствии с пунктом 22 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утвержденной приказом Министерства юстиции от 06.08.2004 N 135, государственная регистрация прекращения и расторжения договора аренды осуществляется посредством погашения регистрационных записей в подразделах III-4 и III-1 Единого государственного реестра прав в порядке, установленном разделом VI Правил ведения ЕГРП.

Согласно пункту 23 указанной Инструкции внесение в Единый государственный реестр прав указанных в пункте 22 настоящей Инструкции записей, в том числе погашение регистрационных записей, проводится на основании одного заявления, которое может быть подано одной из сторон договора.

Таким образом, администрация не лишена права обратиться в регистрационную службу с заявлением о погашении записи о праве аренды

ООО “Фламинго“ в соответствии с пунктом 23 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утвержденной Приказом Министерства юстиции от 06.08.2004 N 135.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22 марта 2010 года по делу N А32-17131/2008 оставить без изменения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

О.Г.АВДОНИНА

Судьи

М.Г.ВЕЛИЧКО

В.В.ГАЛОВ