Решения и постановления судов

Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2010 N 15АП-12671/2009 по делу N А32-39118/2009 По делу о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права общества на приобретение в собственность здания.

ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 15 февраля 2010 г. N 15АП-12671/2009

Дело N А32-39118/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 08 февраля 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 февраля 2010 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Галова В.В.,

судей Ломидзе О.Г., Тимченко О.Х.,

при ведении протокола судебного заседания председательствующим,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью “Калинка“



на решение Арбитражного суда Краснодарского края (судья Коняхина Е.И.)

от 16 ноября 2009 г. по делу N А32-39118/2009

по заявлению общества с ограниченной ответственностью “Калинка“

к Администрации Ейского городского поселения Ейского района,

о признании отказа в реализации преимущественного права незаконным,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью “Калинка“ (г. Ейск) (далее - Общество, ООО “Калинка“) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением, в котором просило признать незаконным отказ Администрации Ейского городского поселения Ейского района Краснодарского края в реализации преимущественного права общества на приобретение в собственность здания летнего кафе (литер К, К1), расположенного в городе Ейске по улице Первомайской, 189/2.

Заявление мотивировано тем, что Общество имеет преимущественное право на приобретение указанного имущества в собственность, поскольку с 2004 года владеет и пользуется спорным имуществом на праве аренды.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 16 ноября 2009 года в удовлетворении заявления отказано. Судебный акт мотивирован тем, что отсутствует требуемый законом признак - непрерывное владение арендованным имуществом в течение 3 лет. Кроме того, арендатор перечислял арендную плату ненадлежащее, с просрочкой. В связи с изложенным арбитражный суд не усмотрел оснований для реализации права преимущественного приобретения имущества, предусмотренного Федеральным законом от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ.

Не согласившись с указанным решением, ООО “Калинка“ обжаловало его в порядке апелляционного производства и просило решение отменить, заявление Общества удовлетворить. Заявитель жалобы указывает на следующие обстоятельства. Судом ошибочно отклонены доводы заявителя о том, что фактическое владение арендованным имуществом не прерывалось. По окончании срока аренды возврата имущества не производилось, соответствующий акт не составлялся. Возражений по поводу нахождения арендатора в помещении кафе со стороны администрации не имелось. Наоборот, на каждый последующий год заключался договор аренды именно с ООО “Калинка“. В техническом паспорте кафе нет характеристики кафе как летнего. Заявитель считает, что им доказан факт непрерывности владения в течение 2 лет. Равно не имеет правового значения довод о нарушении сроков уплаты арендной платы, поскольку в силу новой редакции Закона N 159-ФЗ достаточно отсутствия задолженности по арендной плате на день заключения договора купли-продажи. Считая, что при вынесении обжалуемого решения Арбитражным судом Краснодарского края допущено нарушение материального права в виде применения закона, не подлежащего применению, заявитель просит решение суда отменить.



В судебное заседание арбитражного апелляционного суда лица, участвующие в деле, не явились. От общества с ограниченной ответственностью “Калинка“ поступило заявление с просьбой отложить рассмотрение дела, мотивированное тем, что представитель общества Бабичева Н.Л. не сможет явиться в судебное заседание ввиду выезда за пределы Российской Федерации. Апелляционный суд не нашел оснований для удовлетворения заявленного ходатайства. Общество было заблаговременно уведомлено о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, что подтверждается почтовым уведомлением N 35259 от 14 января 2010 года. Представитель Бабичева Н.Л. приобрела железнодорожные билеты 31 января 2010 года, то есть, после того, как общество было уведомлено о дате рассмотрения апелляционной жалобы. При таких обстоятельствах у общества имелось достаточно времени для того, чтобы принять меры к обеспечению защиты своих интересов в апелляционном суде, в том числе, и путем выдачи доверенности иному представителю.

Администрация Ейского городского поселения также надлежащим образом уведомлена о месте и времени рассмотрения жалобы (почтовое уведомление N 35260 от 14 января 2010 года).

В отношении неявившихся лиц дело рассмотрено в их отсутствие в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции, проверив законность и обоснованность решения Арбитражного суда Краснодарского края, пришел к выводу, что оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Как усматривается из материалов дела, общество с ограниченной ответственностью “Калинка“ обратилось к Администрации Ейского городского поселения Ейского района Краснодарского края с заявлением, в котором заявило о намерении воспользоваться своим правом на приобретение в собственность арендуемого имущества - здания летнего кафе (литер К, К1), расположенного в городе Ейске, по улице Первомайской, 189/2, на основании Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ “Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 17 июля 2009 года N 149-ФЗ).

Письмами Администрации Ейского городского поселения от 28 ноября 2008 года и 28 июля 2009 года в удовлетворении заявления отказано по мотиву того, что договоры аренды заключались на летный период.

Между муниципальным учреждением культуры “Ейский городской парк культуры и отдыха имени И.П. Поддубного“ и обществом с ограниченной ответственностью “Калинка“ был заключен договор от 26 апреля 2004 года о взаимовыгодном сотрудничестве, в силу которого парк предоставлял обществу для использования летнее кафе сроком с 26 апреля до 30 октября 1994 года (л.д. 8). Аналогичный договор был заключен 14 марта 2005 года сроком с 14 марта 2005 года по 31 октября 2005 года, а также 28 марта 2006 года сроком с 1 апреля по 31 октября 2006 года (л.д. 8 - 10). Указанные договоры заключены с согласия Управления муниципальными ресурсами города Ейска - муниципального органа, уполномоченного управлять муниципальной собственностью. По своей правовой природе указанные договоры являются договорами аренды. Хотя они заключены муниципальным учреждением, оценивать их как ничтожные у апелляционного суда нет оснований, поскольку согласно разъяснению, данному в пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 21 от 22 июня 2006 года “О некоторых вопросах практики рассмотрения арбитражными судами споров с участием государственных и муниципальных учреждений, связанных с применением статьи 120 Гражданского кодекса Российской Федерации“ (в редакции Постановления Пленума от 19 апреля 2007 года N 23) в случаях, когда распоряжение соответствующим имуществом путем его передачи в арендное пользование осуществляется в целях обеспечения более эффективной организации основной деятельности учреждения, для которой оно создано (в частности, обслуживания его работников и (или) посетителей), рационального использования такого имущества, указанное распоряжение может быть осуществлено учреждением с согласия собственника.

19 апреля 2007 года муниципальное унитарное предприятие г. Ейска “Парк культуры и отдыха имени И.М. Поддубного“ и ООО “Калинка“ заключили договора аренды летнего кафе, согласно которому арендатор принимает на срок с 20 апреля по 30 сентября 2007 года указанное кафе. Согласие муниципального образования как собственника выражено в письме руководителя Управления муниципальными ресурсами на акте приема-передачи (л.д. 14).

8 апреля 2008 года муниципальное учреждение “Отдел муниципальных ресурсов Ейского городского поселения“ и ООО “Калинка“ заключили договор аренды летнего кафе сроком с 1 мая 2008 года по 31 октября 2008 года (л.д. 15)

Письмом от 30 октября 2008 года общество с ограниченной ответственностью “Калинка“ обратилось в Администрацию Ейского городского поселения по вопросу преимущественного права на приобретение в собственность. Письмом от 28 ноября 2008 года Администрации Ейского городского поселения в удовлетворении заявления было отказано.

Апелляционный суд находит, что отказ Администрации Ейского городского поселения, выраженный в письме от 28 ноября 2008 года, носил правомерный характер.

Согласно статье 3 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ “Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации“ (в редакции, действовавшей на день подачи заявления ООО “Калинка“ и даты принятия решения об отказе Администрацией Ейского городского поселения) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона “О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации“, и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации“ (далее - Федеральный закон “Об оценочной деятельности в Российской Федерации“). При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 настоящей статьи;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона “О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации“ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

По смыслу указанной нормы для возникновения у арендатора преимущественного права на выкуп в порядке, установленном названным Законом, необходимо наличие всех четырех условий одновременно (сложный юридический состав). Отсутствие хотя бы одного из установленных законом условий не влечет возникновения правовых последствий в виде возникновения преимущественного права на выкуп.

Апелляционный суд пришел к выводу, что не соблюдено условие, установленное для реализации преимущественного права - надлежащее перечисление арендной платы в течение срока аренды.

Как следует из материалов дела, ООО “Калинка“ нарушало сроки оплаты арендной платы по договору, что объективно подтверждено актом от 6 октября 2008 года сверки взаимных расчетов по состоянию на 1 октября 2008 года, подписанным директором ООО “Калинка“ Макяном С.Ю. (л.д. 26).

Как разъяснено в пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 5 ноября 2009 года N 134, судам необходимо учитывать, что в соответствии с Законом до 1 января 2009 года реализация права на приобретение была возможна только в случае включения недвижимого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества. Заявление субъекта малого или среднего предпринимательства о намерении приобрести в собственность арендуемое им недвижимое имущество по рыночной стоимости, поданное до указанной даты, не является основанием для включения данного имущества в план приватизации, а также совершения иных действий по его отчуждению в порядке, предусмотренном Законом.

Доказательств того, что спорное нежилое помещение было включено в муниципальные нормативные правовые акты о приватизации муниципального имущества на 2008 - 2009 годы, в материалах дела не имеется.

Не может быть принята ссылка общества, изложенная в апелляционной жалобе, о том, что о том, что пункт 2 статьи 9 Закона (в редакции Закона от 17 июля 2009 года) предусматривает только отсутствие задолженности на день подачи заявления.

Действительно Федеральным законом от 17 июля 2009 года N 149-ФЗ было внесено соответствующее изменение. Однако указанный Федеральный закон вступил в силу со дня официального опубликования (22 июля 2009 года в “Российской газете“), и ему не придана обратная сила. Согласно пункту 1 статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.

При таких обстоятельства отказ Администрации Ейского городского поселения, изложенный в письме от 22 ноября 2008 года N 1249/03-18 носит правомерный характер.

Впоследствии 22 июля 2009 года общество с ограниченной ответственностью “Калинка“ обратилось с новым заявлением о реализации преимущественного права. Письмом от 28 июля 2009 года N 398/03-18 Администрация Ейского городского поселения вновь отказала в удовлетворении заявления, сославшись на то обстоятельство, что летнее кафе предоставлялось в аренду только на летний период.

Апелляционный суд отмечает, что на день подачи заявления 22 июля 2009 года вступил в силу Федеральный закон от 17 июля 2009 года N 149-ФЗ, внесший изменения в Федеральный закон от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ “Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации“.

Как разъяснено в пункте 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 5 ноября 2009 года N 134 “О некоторых вопросах применения Федерального закона “Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации“: “Согласно статье 3 Закона для возникновения права на приобретение арендованное недвижимое имущество должно находиться непрерывно во временном владении и (или) временном пользовании субъектов малого или среднего предпринимательства в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества. Исходя из фактических обстоятельств дела временное владение и (или) временное пользование арендатором недвижимым имуществом может рассматриваться судом как непрерывное и при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды данного имущества и заключением последующего договора его аренды при условии, что в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом и возражения арендодателем не заявлялись“.

Апелляционный суд отмечает, что согласно легальной дефиниции договора аренды имущество предоставляется во временное владение и пользование или временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации). Таким образом, для характеристики владения как непрерывного необходим краткий промежуток времени между прекращением одного договора аренды и началом другого, а также осуществление пользования имуществом в указанный период.

Из представленных материалов оснований для такого вывода в отношении владения и пользования имуществом обществом с ограниченной ответственностью “Калинка“ не усматривается. Между прекращением одного договора и заключением нового договора аренды, как минимум, имелось 3 - 4 месяца, что нельзя признать незначительным промежутком. Общество не доказало, что в зимние месяцы оно пользовалось помещением летнего кафе для извлечения полезных свойств и извлекало какие-либо доходы от пользования зданием кафе. В заявлении в арбитражный суд директор ООО “Калинка“ С.Ю. Макян сам признает, что договоры заключались с марта по октябрь в связи со спецификой арендуемого помещения - летнего кафе, эксплуатация которого в силу технических характеристик здания (отсутствие отопления) в зимнее время невозможна (л.д. 3). Таким образом, директор общества сам признал невозможность пользования имуществом в зимний период, что исключает непрерывность владения и пользования, требуемые статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерацией.

Соответствующий довод апелляционной жалобы носит надуманный характер, поскольку во всех договорах аренды арендованное помещение поименовано как летнее кафе. То обстоятельство, что из помещения кафе не вывозилось оборудование и не подписывались акты возврата имущества является нарушением соответствующей обязанности арендатора, но не является основанием для вывода об осуществлении непрерывного владения. Напротив, при заключении каждого договора аренды вновь подписывался акт приема-передачи, в силу которого арендатор подтверждал факт юридической передачи ему арендованного имущества собственником муниципального имущества.

Кроме того, из взаимоотношений сторон следует, что оплата за аренду имущества в период между прекращением срока действия одного договора и заключением нового договора никогда не производилась, из чего следует, что и муниципальное образование, и общество не рассматривали зимние месяцы как время владения и пользования арендованным имуществом.

Поскольку отсутствует требуемое статьей 3 Федерального закона условие о непрерывности владения и (или) пользования, Арбитражный суд Краснодарского края правомерно отказал в удовлетворении заявления.

Расходы по уплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса относятся на счет заявителя жалобы.

Руководствуясь ст. ст. 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16 ноября 2009 года по делу А32-39118/2009-15/541 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия постановления.

Председательствующий

В.В.ГАЛОВ

Судьи

О.Г.ЛОМИДЗЕ

О.Х.ТИМЧЕНКО