Решения и определения судов

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 02.06.2010 N 09АП-10616/2010-ГК по делу N А40-176477/09-60-796 Исковые требования о расторжении охранно-арендного договора удовлетворены, так как ответчиком переоборудованы помещения без получения согласия истца, а также допущена просрочка во внесении арендных платежей.

ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 2 июня 2010 г. N 09АП-10616/2010-ГК

Дело N А40-176477/09-60-796

Резолютивная часть постановления объявлена 26 мая 2010 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 2 июня 2010 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Барановской Е.Н.,

судей Панкратовой Н.И., Кораблевой М.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Добряковым К.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Федерального государственного унитарного предприятия “ПромЭкс“

на решение Арбитражного суда города Москвы от 12 марта 2010 года,

принятое судьей Дунаевой Н.Ю.,

по делу N А40-176477/09-60-796,

по иску Федерального государственного унитарного предприятия “ПромЭкс“

к Обществу с ограниченной ответственностью “Торговый дом “Рекорд“

3-и лица - Общество с ограниченной ответственностью “Омега СТТ“, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным
имуществом в городе Москве, Комитет по культурному наследию города Москвы, Государственное унитарное предприятие города Москвы Московское городское бюро технической инвентаризации, Федеральная служба по надзору за соблюдением законодательства в области охраны культурного наследия

о расторжении договора

при участии в судебном заседании:

от истца: Андреев С.В. по доверенности N Д-142 от 21.12.2009 г.

от ответчика: Чухно А.Ф. по доверенности от 15.02.2010 г.

от 3-их лиц:

от Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве - Морякова Е.В. по доверенности N 22-02/11062 от 10.07.2009 г.

В судебное заседание не явились: представители 3-их лиц (ООО “Омега СТТ“, Москомнаследие, МосгорБТИ, Росохранкультура) - извещены.

установил:

Федеральное государственное унитарное предприятие “ПромЭкс“ (далее - ФГУП “ПромЭкс“) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью “Торговый дом “Рекорд“ (далее - ООО “ТД “Рекорд“) о расторжении охранно-арендного договора на пользование недвижимым памятником истории и культуры от 24.12.1999 г. N 254/2.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 12 марта 2010 года по делу N А40-176477/09-60-796 в удовлетворении требований, заявленных истцом, отказано.

Не согласившись с принятым решением, ФГУП “ПромЭкс“ обратилось в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит указанное выше решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленного иска.

Заявитель апелляционной жалобы утверждает, что ФГУП “ПромЭкс“ является надлежащим истцом по делу, так как к нему перешли права арендодателя по оспариваемому им договору в соответствии с распоряжением Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве (далее - Теруправление Росимущества в г. Москве, Теруправление ФАУГИ в г. Москве) от 10.07.2009 г. N 1200 и актом о приеме-передаче
здания от 13.07.2009 г.

Истец ссылается на то, что ответчик обязательства по договору исполнял ненадлежащим образом; в частности, им были переоборудованы без разрешения арендуемые помещения, а также допущена просрочка во внесении арендных платежей за 5 месяцев (с сентября 2009 г. по февраль 2010 г.), что, по мнению истца, является основанием для расторжения охранно-арендного договора на пользование недвижимым памятником истории и культуры от 24.12.1999 г. N 254/2.

В судебном заседании апелляционного суда представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель ответчика доводы апелляционной жалобы отклонил за необоснованностью. Просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представитель 3-его лица - Теруправления Росимущества в г. Москве - в судебном заседании апелляционной инстанции поддержал правовую позицию и доводы апелляционной жалобы ФГУП “ПромЭкс“

3-и лица - Общество с ограниченной ответственностью “Омега СТТ“ (далее - ООО “Омега СТТ“), Комитет по культурному наследию города Москвы (далее - Москомнаследие), Государственное унитарное предприятие города Москвы Московское городское бюро технической инвентаризации (далее - МосгорБТИ), Федеральная служба по надзору за соблюдением законодательства в области охраны культурного наследия (далее - Росохранкультура), будучи надлежащим образом извещены о месте и времени настоящего судебного разбирательства, представителей в судебное заседание апелляционной инстанции не направили, отзыв на апелляционную жалобу не представили.

Проверив правильность применения норм материального и процессуального права, соответствие выводов Арбитражного суда города Москвы фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, заслушав представителей сторон и исследовав материалы дела, Девятый арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам:

Материалами дела установлено, что 24.12.1999 г. между Главным Управлением охраны памятников г. Москвы (правопредшественником Москомнаследия) (Арендодатель) и ООО “Омега СТТ“ (Арендатор) заключен охранно-арендный
договор N 254/2, согласно которому Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в арендное пользование памятник архитектуры “Вдовий дом“, середины ХУШ в., 1818 - 1823 г.г., начала XIX в., часть помещений для использования его под культурно-развлекательный центр с пунктами общественного питания, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Баррикадная, дом 2/1, стр. 1, площадью 2134,9 кв. м.

Срок действия данного договора согласно п. 4 составляет с 24.12.1999 г. до 31.03.2022 г. Данный договор согласован с Департаментом имущества города Москвы 29.05.2000 г., а 23.06.2000 г. зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

Помещение передано Арендатору во временное владение и пользование по акту приема-передачи от 24.12.1999 г.

Согласно дополнительного соглашения N 2 от 27.06.2006 г. Арендатором по вышеназванному договору в соответствии с протоколом о результатах торгов от 14.09.2005 г. является ООО “ТД “Рекорд“.

Как видно из материалов дела, постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 03.08.2007 г. N 09-3769/07-ГК на вышеназванное выше здание, являющееся памятником архитектуры, признано право собственности Российской Федерации. Государственная регистрация права федеральной собственности на указанное недвижимое имущество осуществлена 25.12.2009 г.

В соответствии с дополнительным соглашением N Д-30/66 от 27.04.2009 г. к охранно-арендному договору от 24.12.1999 г. N 254/2 Арендодателем названного выше здания является Теруправление Росимущества в г. Москве.

Из материалов дела усматривается, что распоряжением N 1200 от 10.07.2009 г. Теруправление ФАУГИ в г. Москве закрепило на праве хозяйственного ведения за ФГУП “ПромЭкс“ помещения площадью 2918,9 кв. м в здании, расположенном по адресу: г. Москва, ул. Баррикадная, д. 2/1, стр. 1, в том числе - помещения, находящиеся в арендном пользовании у ответчика, и
актом о приеме - передаче от 13.07.2009. данные помещения были переданы Теруправлением Росимущества в г. Москве в ведение ФГУП “ПромЭкс“.

Государственная регистрация права хозяйственного ведения истца на спорное недвижимое имущество осуществлена 25.12.2009 г.

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец ссылался на то, что ответчик обязательства по договору исполнял ненадлежащим образом; в частности, им были переоборудованы без разрешения арендуемые помещения, в связи с чем просит расторгнуть заключенный с ответчиком охранно-арендный договор.

В процессе судебного разбирательства настоящего дела, истец дополнил основания исковых требований и указал, что ответчиком была допущена просрочка во внесении арендных платежей за 5 месяцев (с сентября 2009 г. по февраль 2010 г.), что также является основанием для расторжения охранно-арендного договора на пользование недвижимым памятником истории и культуры от 24.12.1999 г. N 254/2. Данное заявление истца судом было принято в соответствии со ст. 49 АПК РФ.

По результатам судебного разбирательства, суд первой инстанции, исследовав материалы дела, пришел к выводу об отсутствии у истца заинтересованности по предъявленным им требованиям и в удовлетворении иска отказал.

По мнению судебной коллегии, данные выводы суда первой инстанции не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и являются ошибочными.

Так, в соответствии со ст. 299 ГК РФ право хозяйственного ведения имуществом, в отношении которого собственником принято решение о закреплении за унитарным предприятием, возникает у этого предприятия с момента передачи имущества, если иное не установлено законом и иными правовыми актами или решением собственника.

Как указано выше, государственная регистрация права хозяйственного ведения истца на спорное недвижимое имущество осуществлена 25.12.2009 г.

Согласно п. п. 23, 24 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 г. N 66
“Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой“, ст. 617 ГК РФ при перемене собственника (правообладателя) арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник (правообладатель) утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду, при этом переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления) на сданное в аренду имущество в другому лицу не является основанием для внесения изменения в договор аренды в судебном порядке.

Таким образом, в связи со сменой собственника арендованного ответчиком имущества и закреплении данного имущества на праве хозяйственного ведения за истцом прежний арендодатель перестал быть стороной по договору аренды с ответчиком и к ФГУП “ПромЭкс“ перешли права Арендодателя по оспариваемому им договору.

Судебная коллегия также отмечает, что на дату обращения в суд с настоящим иском право хозяйственного ведения на помещения, являющиеся объектом аренды, было в установленном законом порядке зарегистрировано за ФГУП “ПромЭкс“, в связи с чем вывод суда первой инстанции об отсутствии у истца заинтересованности по предъявленным им требованиям не основан на положениях, установленных действующим законодательством, и является неправомерным.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока не вносит арендную плату; не производит капитального имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство
капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Пунктом 11 подпунктом В договора предусмотрено, что Арендатор не вправе производить никаких перестроек или переделок как внутри здания-памятника, так и снаружи без письменного согласия Арендодателя, при этом в п. 12 договора установлено, что в случае обнаружения арендодателем самовольных перестроек или переделок таковые должны быть немедленно ликвидированы, а здание памятника приведено в прежний вид за счет арендатора.

Между тем, из материалов дела усматривается, что в помещении, являющемся объектом аренды, после его передачи в аренду, было произведено переоборудование (перепланировка) без получения на то в установленном порядке соответствующих разрешений и согласований - выстроена и частично оборудована лифтовая шахта от подвала до 2-го этажа, что подтверждается актом проверки от 24.08.2009 г., кадастровым паспортом помещения от 30.07.2009 г., экспликацией от 01.06.2007 г.

Ссылка ответчика на то, что перепланировка была осуществлена прежним Арендатором, документально не подтверждена; вместе с тем и при установлении осуществления перепланировки помещений прежним Арендатором в лице ООО “Омега СТТ“ ответчик (ООО “ТД “Рекорд“), являющийся Арендатором помещений, право аренды на которые приобрел в 2005 г., в силу правил, установленных ст. 617 ГК РФ, несет все последствия, в том числе негативные, вытекающие из неисполнения условий заключенного охранно-арендного договора.

Более того, как видно из материалов дела и не оспаривается ответчиком, Арендатор не исполнял надлежащим образом и обязательства по уплате арендных платежей, в связи с чем за ним образовалась задолженность по оплате арендных платежей в размере 4 696 646 руб. 13 коп. за период сентябрь, октябрь, декабрь 2009 г., январь, февраль 2010 г.

В соответствии с п. п. 5, 6 договора (в редакции уведомления о внесении изменений
в договор, зарегистрированного в установленном законом порядке в ЕГРП, от 26.11.2004 г. N 16-18-2653) сумма арендной платы составляет 9 003 155 руб. 70 коп. в год, которая подлежит оплате ежеквартально не позднее 5-го числа 1-го месяца текущего квартала.

Согласно ст. 614 п. 1 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В пункте 20 договора, принятого в редакции дополнительного соглашения к нему от 27.04.2009 г., предусмотрена возможность расторжения договора в одностороннем порядке по инициативе Арендодателя в случае невнесения Арендатором арендной платы в течение двух периодов оплаты подряд либо невыполнении последним обязательств, предусмотренных п. 11 договора.

Материалами дела установлено, что вследствие нарушения ответчиком условий договора истец 28.12.2009 г. направил ООО “ТД “Рекорд“ претензию о расторжении охранно-арендного договора в связи с нарушением последним п. 11 договора, то есть осуществлением несанкционированной перепланировки в арендуемом помещении (получена ответчиком 31.12.2009 г.), а уведомлением от 15.02.2010 г. (получено ответчиком 15.02.2010 г.) предложил ответчику погасить задолженность по арендной плате в течение 5 банковских дней с момента получения уведомления, а также расторгнуть заключенный сторонами договор.

Данное обстоятельство свидетельствует о соблюдении истцом досудебного порядка урегулирования настоящего спора, предусмотренного ст. 452 ГК РФ.

Поскольку ответчиком указанные выше претензия и уведомление истца оставлены без удовлетворения, восстановление арендуемого помещения в прежний вид в соответствии с документами ТБТИ не произведено, задолженность по арендным платежам не погашена, исковые требования о расторжении охранно-арендного договора на пользование недвижимым памятником истории и культуры от 24.12.1999 г. N 254/2 являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.
110, 176, 266 - 268, 269 п. 1, 271 АПК РФ, Девятый арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 12 марта 2010 года по делу N А40-176477/09-60-796 отменить.

Расторгнуть охранно-арендный договор на пользование недвижимым памятником истории и культуры от 24.12.1999 г. N 254/2.

Взыскать с ООО “Торговый дом “Рекорд“ в пользу ФГУП “ПромЭкс“ 4 000 руб. - в возмещение расходов по оплате государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Е.Н.БАРАНОВСКАЯ

Судьи

Н.И.ПАНКРАТОВА

М.С.КОРАБЛЕВА