Решения и определения судов

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 23.07.2010 по делу N А60-12530/2010-С12 В удовлетворении иска о взыскании неосновательного обогащения в виде перечисленной арендной платы, убытков, возникших в связи с устранением недостатков помещения и в связи с невозможностью его использовать, отказано, поскольку договор аренды является действующим, объект эксплуатировался арендатором в спорный период; обнаружив отсутствие энергоснабжения, арендатор не воспользовался предусмотренными законом правами; исполнение обязанности по перечислению арендной платы убытками не является.

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

от 23 июля 2010 г. по делу N А60-12530/2010-С12

Резолютивная часть решения объявлена 20 июля 2010 года

Полный текст решения изготовлен 23 июля 2010 года

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Ю.В. Матущак при ведении протокола судебного заседания судьей Ю.В. Матущак, рассмотрел в судебном заседании дело

по иску общества с ограниченной ответственностью “Финансы-Проф“ (ИНН 6673124113)

к Муниципальному образованию “город Екатеринбург“ в лице Администрации г. Екатеринбурга

третье лицо: Екатеринбургский комитет по управлению городским имуществом (ИНН 6608004472)

о взыскании 530493 руб. 37 коп.

при участии в судебном заседании:

от истца: Н.Б. Лаврентьева, представитель по доверенности N 01 от 05.04.2000 г., паспорт., после перерыва - А.С. Годовых,
представитель по доверенности N 01 от 219.07.2010 г., паспорт.

от ответчика: С.А. Захарова, представитель по доверенности N 304 от 31.12.2009 г., удостоверение.

от третьего лица: С.А. Захарова, представитель по доверенности, удостоверение.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов составу суда не заявлено.

Истец обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к ответчику о взыскании 530493 руб. 37 коп., в том числе 231843 руб. 37 коп. - неосновательного обогащения, возникшего на стороне ответчика в связи с неосновательным получением арендной платы, 273650 руб. 00 коп. - убытки в счет возмещения расходов по устранению недостатков арендуемого помещения, 25000 руб. 00 коп. - убытки в счет возмещения расходов, при невозможности использования арендуемого помещения. В числе судебных расходов истец просил взыскать 3000 руб. 00 коп. - издержки, связанные с оплатой услуг представителя.

Представитель истца в судебном заседании, состоявшемся 30.06.2010 г., заявлял ходатайство об увеличении исковых требований и просил взыскать с ответчика: 270723 руб. 54 коп. - убытки в счет возмещения расходов на устранение недостатков арендуемого помещения, 231843 руб. 37 коп. - неосновательное обогащение в связи с перечислением арендной платы до момента регистрации договора аренды за период с 15.06.2006 по 02.08.2007, 354593 руб. 76 коп. - убытки в связи с невозможностью использования арендуемого помещения в период с 02.08.2007 г. по 31.08.2008 г.

Уточненные исковые требования в указанной части судом были приняты к рассмотрению в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса
Российской Федерации.

Кроме того, определением от 30.06.2010 г. суд в порядке ст. 47 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произвел замену ненадлежащего ответчика: Екатеринбургского комитета по управлению городским имуществом на Муниципальное образование “город Екатеринбург“ в лице Администрации г. Екатеринбурга.

Также суд счел необходимым привлечь к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Екатеринбургский комитет по управлению городским имуществом, о чем судом вынесено протокольное определение (протокол судебного заседания от 20.07.2010).

В судебном заседании 13 июля 2010 объявлен перерыв до 12 часов 30 минут 20 июля 2010 г., после перерыва рассмотрение дела продолжено.

В настоящем судебном заседании представитель истца заявил ходатайство о вызове свидетеля Дмитриева С.А. с целью дачи пояснений по вопросу энергоснабжения арендуемого помещения.

Ходатайство о вызове свидетеля судом рассмотрено и отклонено, поскольку обстоятельства, которые должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут быть подтверждены иными доказательствами, в том числе свидетельскими показаниями (ст. 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Истец поддержал заявленные исковые требования.

Ответчик исковые требования не признал, согласно доводам, изложенным в отзыве, в том числе указал, что истцом был подписан акт приема-передачи от 15.06.2006 г. без каких-либо замечаний, следовательно, по мнению ответчика, истец согласился на использование помещений в том состоянии, в котором они были принятым им от арендодателя. Таким образом, факт нарушения ответчиком условий договора аренды от 01.06.2006 г. относительно передачи истцу в пользование непригодного для соответствующих целей помещения им не подтвержден. Относительно взыскания убытков, ответчик указал, что согласно условиям договора текущий ремонт относится на арендатора (ответчика), между тем согласия ответчика на производство других неотделимых улучшений объекта истцом в материалы дела
не представлено. Кроме того, истцом не представлено доказательств причинения ему убытков по вине ответчика, наличия причинно-следственной связи между наступлением причинения вреда и противоправным поведением арендодателя.

Третье лицо считает, что в удовлетворении исковых требований следует отказать.

Заслушав представителей лиц, участвующих в деле, рассмотрев материалы дела, суд

установил:

Между Екатеринбургским комитетом по управлению городским имуществом (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью “СтройКапитал“ (арендатор, прежнее наименование истца) подписан договор аренды объекта муниципального нежилого фонда города Екатеринбург N 49000030 от 01.06.2006 г., согласно условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор (истец) принимает в аренду объект муниципального нежилого фонда, расположенный по адресу г. Екатеринбург, ул. Сакко и Ванцетти, д. 58, строение литер А, общей площадью 151,90 кв. м., для использования под конторское.

ООО “СтройКапитал“ переименовано в ООО “Финансы-Проф“, о чем выдано свидетельство о внесении записи в ЕГРЮЛ от 12.02.2009 N 1056604805410.

Дополнительным соглашением от 04.04.2007 г. к договору аренды N 49000030 от 01.06.2006 г., стороны внесли изменения в характеристики объекта, указали следующее: встроенное в 5-эт. жилом доме, подвал, материал стен - бутовые, помещения N 1 - 15, отдельный вход благоустроенное, общей площадью 133,70 кв. м., в том числе 102,30 кв. м. - основная площадь.

В силу ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Указанный объект находится в собственности муниципального образования “город Екатеринбург“, что подтверждается представленным в материалы свидетельством о государственной регистрации права от 29.06.2007 г. серия 66 АВ N 958769.

Факт передачи арендодателем объекта аренды арендатору подтверждается представленным в материалы дела актом приема-передачи нежилого помещения
от 15.06.2006 г., подписанным сторонами без замечаний.

В соответствии с п. 1.2. срок действия договора определен сторонами с 15.06.2006 г. по 15.06.2009 г.

Таким образом, договор был заключен на срок более одного года, его предметом являлась аренда нежилого помещения.

Согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Поскольку нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, учитывая, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В связи с тем, что срок действия договора составляет более одного года, указанный договор в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежал государственной регистрации (пункт 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 г. N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой“).

Договор N 49000030 от 01.06.2006 г. был зарегистрирован Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Свердловской области 02.08.2007 г.

Так как договор аренды объекта муниципального нежилого фонда города Екатеринбург N 49000030 от 01.06.2006 г., был зарегистрирован 02.08.2007, до этого момента в соответствии с п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации указанный договор являлся незаключенным.

Истец указывает, что в связи с отсутствием возможности пользования спорным помещением в период с 15 июня 2006 г. по 02.08.2007 денежные средства, уплаченные в качестве арендной платы должны быть взысканы
с ответчика в качестве неосновательного обогащения в сумме 231843 рублей 37 коп. до момента регистрации договора, и с момента регистрации договора за период со 02.08.2007 по 31.08.2008 в качестве убытков в сумме 354593 руб. 76 коп.

Из материалов дела следует, что 15.06.2006 г. сторонами подписан акт приема-передачи нежилого помещения без каких-либо замечаний (возражений) относительно невозможности использования принимаемого объекта недвижимости. В данном акте указано, что помещение передано в удовлетворительном состоянии.

Истцом не представлено доказательств, свидетельствующих об отсутствии с его стороны использования нежилого помещения.

Совокупность представленных истцом в материалы документов, свидетельствует не только о наличии у истца возможности пользования находящимся в его владении нежилым помещением по адресу: ул. Сакко и Ванцетти, 58, лит. А, то есть осуществления волевых распорядительных действий в отношении объекта (наличия правоотношений с коммунальными службами, выполнение ремонтных работ), но и фактической эксплуатации данного объекта с 15.06.2006 г. и по настоящее время.

Таким образом, истец не доказал совокупности условий, необходимых для привлечения ответчика к гражданско-правовой ответственности в соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем суд отказывает в удовлетворении исковых требований о взыскании с ответчика суммы неосновательного обогащения.

Государственная регистрация договора аренды проведена 02.08.2007 г.

С указанного момента договор является заключенным.

В силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

В соответствии с п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в порядке и сроки, определенные договором.

Помещение передано во
владение истцу 15.06.2006 г. по акту приема-передачи, с 02.08.2008 возникла обязанность арендатора вносить арендную плату в порядке и сроки, установленные договором, а именно в соответствии с п. 4.3 договора аренды.

Согласно статье 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Таким образом, при обнаружении недостатков арендатор вправе был потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; также имел право непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Круг правомочий арендатора в случае обнаружения недостатков переданного в аренду имущества законом строго регламентирован.

Между тем арендатор, обнаружив указанные недостатки, не воспользовался правами, предусмотренными законом, в том числе правом
на досрочное расторжение договора.

Перечисленную во время действия договора арендную плату арендатор просит взыскать в качестве убытков.

В силу п. 2 ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Для наступления гражданско-правовой ответственности в виде взыскания убытков необходимо наличие состава правонарушения, включающего: наличие убытков; противоправное поведение причинителя убытков; вину причинителя убытков; причинную связь между наступлением убытков и противоправным поведением причинителя убытков.

Отсутствие хотя бы одного из перечисленных обстоятельств не влечет за собой взыскание убытков.

В тексте документа, видимо, допущена опечатка: имеется в виду пункт 2 статьи 612 Гражданского кодекса РФ, а не статьи 15.

Закон не предусматривает возможности взыскания при указанных истцом обстоятельствах в полном объеме перечисленной арендной платы в качестве убытков. Пунктом 2 названной статьи предусмотрено, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Поскольку факт отсутствия энергоснабжения в арендованном помещении может быть обнаружен при простой приемке объекта в аренду, суд полагает недоказанным факт наличия вины ответчика по передаче в аренду объекта ненадлежащего качества.

Кроме того, исполнение обязанности арендатора по перечислению арендной платы в сроки, установленные договором аренды, убытками не является.

В соответствии со ст.
616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Согласно п. 3.2.6 договора аренды от 01.06.2006 г. арендатор обязан за свой счет производить текущий и капитальный ремонт арендуемых объектов, в порядке, предусмотренном п. 6.2. договора. Перепланировки и переоборудование, капитальный ремонт и другие неотделимые улучшения объекта производить с предварительного письменного согласия Арендодателя в порядке, предусмотренном п. 6.2 настоящего Договора (п. 3.2.7. договора).

Таким образом, согласно условиям договора расходы по текущему и капитальному ремонту относятся на ответчика.

Пунктом 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором.

Доказательств получения согласия арендодателя на производство других неотделимых улучшений объекта истцом не представлено.

Кроме того, в настоящий момент договор аренды от 01.06.2006 не прекратил своего действия.

Таким образом, истцом не представлено доказательств причинения ему убытков по вине ответчика, наличия причинно-следственной связи между наступлением вреда и противоправным поведением арендодателя.

Следовательно, совокупность условий необходимых для привлечения к ответственности в силу ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, истцом не доказана.

С учетом сказанного, требования исковые требования не подлежат удовлетворению.

Расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на истца (ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Часть излишне уплаченной государственной пошлины подлежит возврату истцу из федерального бюджета. Суд отмечает отсутствие оснований для взыскания в пользу истца расходов по
оплате услуг представителя в силу ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с отказом в удовлетворении исковых требований.

В тексте документа, видимо, допущена опечатка: статья 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ указана дважды.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 110, 167 - 170, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

1. В удовлетворении исковых требований отказать.

2. Возвратить обществу с ограниченной ответственностью “Финансы-Проф“ (ИНН 6673124113) из федерального бюджета 856 руб. 79 коп. излишне уплаченной по платежному поручению N 783 от 29.06.2010 государственной пошлины. Оригинал платежного поручения остается в материалах дела.

3. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru или Федерального арбитражного суда Уральского округа http://fasuo.arbitr.ru.

Судья

МАТУЩАК Ю.В.