Решения и постановления судов

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 16.04.2010 по делу N А60-1725/2010-С2 Поскольку земельный участок при предоставлении в аренду для жилищного строительства должен быть свободен от прав третьих лиц, предоставление земельного участка, обремененного объектами недвижимого имущества, а соответственно, и исключительными правами собственников квартир жилых домов, для целей жилищного строительства противоречит действующему законодательству и является незаконным.

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

от 16 апреля 2010 г. по делу N А60-1725/2010-С2

Резолютивная часть решения объявлена 13 апреля 2010 года. Полный текст решения изготовлен 16 апреля 2010 года.

Арбитражный суд Свердловской области в составе председательствующего судьи С.Ю. Григорьевой, арбитражных заседателей Е.К. Южаниной и Л.Б. Елисеевой, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи А.В. Щанкиной, рассмотрел в судебном заседании дело по иску Заместителя прокурора Свердловской области к Администрации города Екатеринбурга (ИНН 6661004661), Закрытому акционерному обществу “Корпорация ЭСПА“ (ИНН 6660090227), третьи лица без самостоятельных требований на предмет спора - Управление Федеральной регистрационной службы по Свердловской области, ПЖСК “Меридиан“ (ИНН 6673165053), физические лица согласно определению суда от 15.03.2010 г. о признании договора недействительным (ничтожным)

при участии в судебном заседании

от истца: Васильева М.А., доверенность от 12.10.2009 г.

от ответчика: Нечаев А.И., доверенность от 18.11.2009 г. (от ЗАО “Корпорация ЭСПА“), Ивонин Е.В., доверенность от 16.06.2008 г. (от ЗАО “Корпорация ЭСПА“),

от третьего лица: Бушков В.С., председатель правления ПЖСК “Меридиан“, протокол N 3 от 30.05.2009 г., физические лица: Исаева О.Н., Анферова О.В., Семакова А.В., Исаев Н.И., Гоголев К.Н., Антонова Ю.А., Мухамадиева Р., Мухамадиев Х.И., Клейман Д.Б., Половникова В.И., Матненко Г.М., Герасимов В.П., Лопунова Л.В., Алексеенко Н.Ф.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено.

Заявлен иск о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка N 1-953 от 18.05.2007, заключенного между Администрацией города Екатеринбурга и ЗАО “Корпорация ЭСПА“, применении последствий недействительности сделки и обязании ЗАО “Корпорация ЭСПА“ возвратить Администрации города Екатеринбурга земельный участок (66:41:01 08 084:0039) общей площадью 16 036 кв. м., имеющий местоположение: город Екатеринбург, в границах улиц Энтузиастов - Шефской - Баумана (по кадастровому плану: земельный участок расположен в северо-восточной части кадастрового квартала, ограниченного ориентирами: по красной линии ул. Старых Большевиков - Энтузиастов - Шефская - Баумана).

Истец дополнил основание исковых требований, указал, что спорный договор аренды является недействительной сделкой в связи с передачей в аренду земельного участка, обремененного правами физических лиц - собственников квартир в многоквартирном жилом доме, расположенном на спорном земельном участке.

Дополнение оснований иска принято судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Ответчик - Администрация г. Екатеринбурга с иском не согласна, представила отзыв, в котором указала, что порядок и условия оформления земельного участка без проведения аукциона осуществлено в соответствии с действующим законодательством, поскольку соответствующие правоотношения возникли между сторонами с 2004 года; разрешительным письмом N 32 от 08.02.2005 г. согласовано предварительное место размещения объекта; Постановления Главы Екатеринбурга от 26.06.2006 г. N 2171-р и N 731 от 26.02.2007 г. никем не оспорены и не отменены; истец не обосновал, в защиту чьих интересов подано заявление.

Ответчик - ЗАО “Корпорация “ЭСПА“ с иском не согласно, представило отзыв, указав, что удовлетворение иска может существенным образам нарушить права и законные интересы большого круга лиц - собственников жилых помещений, расположенных на спорном земельном участке и заключивших соглашения с ответчиком об отселении (предоставлении жилья), поскольку исполнение таких соглашений будет невозможно; на сегодняшний день ПЖСК “Меридиан“ профинансировал строительство жилого комплекса на сумму более 20000000 руб.; ответчик понес затраты на строительство в размере 80374341 руб. 61 коп., что подтверждается соответствующей справкой; проведены проектно-изыскательские работы, получено разрешение на строительство и положительное заключение государственной экспертизы проекта; поскольку ответчику на праве собственности принадлежит здание по адресу г. Екатеринбург, ул. Баумана, 35, он имеет право собственности на соответствующую часть спорного земельного участка, расположенную под указанным домом в силу п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ и п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд

установил:

Между Администрацией г. Екатеринбурга (далее - арендодатель, Администрация) и ЗАО “Корпорация “ЭСПА“ (далее - общество) подписан договор аренды земельного участка N 1-953 от 18.05.2007 г., который зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Свердловской области 09.08.2008 г., запись регистрации 66-66-01/296/2008-321, в отношении земельного участка с кадастровым номером 66:41:01 08 084:0039 общей площадью 16036 кв. м, расположенный: г. Екатеринбург, в границах улиц Энтузиастов - Шефской - Баумана. Участок передан арендодателем арендатору по акту приема-передачи от 18.05.2007 г.

Постановлением Главы г. Екатеринбурга от 26.06.2006 г. N 2176-р утвержден проект границ и акт выбора земельного участка и предварительно согласовано место размещения жилого дома со встроенными нежилыми помещениями, предприятием общественного питания, магазинами и подземной автостоянки.

Постановлением Главы г. Екатеринбурга N 731 от 26.02.2007 г. обществу предоставлен в аренду земельный участок из земель населенных пунктов общей площадью 16035 кв. м, расположенный: г. Екатеринбург, в границах улиц Энтузиастов - Шефской - Баумана в аренду на 5 лет для строительства жилого комплекса с нежилыми помещениями общественного назначения, подземными автостоянками.

Полагая, что вышеуказанный договор аренды противоречит нормам действующего законодательства, а именно ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 2 ст. 30, п. 2 ст. 30.1, 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации, положениям Федерального закона “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации“, нарушает права и законные интересы граждан, организаций в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, Прокуратура Свердловской области обратилась в суд с соответствующим исковым заявлением на основании ст. 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В обоснование своих требований прокуратура указала на то, что решение о предоставлении обществу земельного участка для строительства принятое без проведения аукциона, нарушает права и законные интересы граждан и организаций, которым не предоставлена возможность участия в аукционе по продаже земельного участка в связи с нарушением порядка его предоставления.

Суд, рассмотрев материалы дела, заслушав доводы сторон, считает, что требования Прокуратуры Свердловской области обоснованны и подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду без предварительного согласования места размещения объекта, а продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах (п. 1, 2 ст. 30.1, п. 27 ст. 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации“ (в редакции статьи 26 Федерального закона от 18.12.2006 г. N 232-ФЗ “О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации“) до 01.03.2007 г. земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 01.10.2005 г., но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка.

Указанная норма права действовала на момент вынесения уполномоченным органом постановлений об утверждении акта выбора земельного участка и о предоставлении земельного участка в аренду.

Согласно абз. 2 п. 15 ст. 3 указанного закона до 01.03.2007 г. земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 01.10.2005 г., но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка.

Из материалов дела следует, что акт выбора земельного участка утвержден постановлением Главы города Екатеринбурга N 2176-р от 26.06.2006 г., т.е. после 01.10.2005 г.

В этом случае в силу прямого указания закона, если в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации частично или полностью выполнены процедуры по выбору земельного участка для строительства, но до 01.10.2005 г. не принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта, такой земельный участок не может быть предоставлен для жилищного строительства в аренду или собственность без проведения аукциона (абз. 3 п. 15 ст. 3 Федерального закона “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации“).

Разрешительное письмо N 32 от 08.02.2005 г., выданное обществу на основании заявления о предоставлении земельного участка под строительство жилых домов не может быть расценено как решение о предварительном согласовании размещения объекта, поскольку по своему содержанию является разрешением на сбор технических условий подключения объектов капитального строительства к системам инженерно-технического обеспечения, и не может быть отнесено к ненормативным актам органа местного самоуправления, в связи с чем указанный довод ответчиков суд отклоняет.

Доводы ответчиков о возникновении правоотношений по предоставлению обществу земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта до 01.10.2005 г., что является, по мнению ответчиков, основанием для предоставления участка без проведения аукциона, судом не принимаются, поскольку только от наличия принятого до 01.10.2005 г. решения о предварительном согласовании места размещения объекта зависит порядок предоставления земельного участка, правоотношения по предоставлению которого начались ранее (абз. 3 п. 15 ст. 3 Федерального закона “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации“).

Согласно Определению Конституционного Суда Российской Федерации от 01.04.2008 N 388-О-О “Об отказе в принятии к рассмотрению запроса администрации Костромской области о проверке конституционности положений п. 2 ст. 26 и п. 4 ст. 38 ФЗ “О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации“, законодателем был установлен достаточный - многомесячный - переходный период, в течение которого граждане и компетентные органы местного самоуправления имели возможность и должны были завершить все ранее начатые процедуры по предоставлению земельных участков без торгов.

Придание обратной силы соответствующим положениям указанного Федерального закона “О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации“ не может рассматриваться как ухудшение положения граждан, в отношении которых в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации частично или полностью выполнены процедуры по выбору земельного участка для строительства, но до 1 октября 2005 года не принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта, поскольку запрет на предоставление земельных участков в аренду для жилищного строительства без проведения торгов (конкурсов, аукционов) был введен еще Федеральным законом “О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации“.

В соответствии с п. 3 ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, указанных в настоящем Кодексе или ином законе, договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов.

Доводы ответчиков о том, что постановления Главы города Екатеринбурга, на основании которых предоставлен земельный участок в аренду, никем не оспорены, судом не принимается, поскольку указанный договор в силу ч. 3 ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 1, 2 ст. 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации, может быть заключен только путем проведения торгов, вынесение постановлений не основано в данном случае на законе, исполнение постановлений привело к нарушению порядка предоставления земельного участка. Если лицо, участвующее в деле, в обоснование своих требований или возражений ссылается на несоответствие ненормативного правового акта закону, суд вправе не применять такой акт, если он противоречит закону, независимо от того, предъявлялось ли требование о признании этого акта недействительным.

Кроме того, спорный земельный участок передан администрацией в аренду не свободным от прав третьих лиц - на указанном земельном участке расположены жилые дома, собственники квартир в которых имеют права пользования земельным участком, занятым соответствующим объектом недвижимости.

Таким образом, поскольку земельный участок при предоставлении в аренду для жилищного строительства должен быть свободен от прав третьих лиц, предоставление земельного участка, обремененного объектами недвижимого имущества, а, соответственно, и исключительными правами собственников квартир жилых домов, для целей жилищного строительства противоречит действующему законодательству и является незаконным.

Довод ответчика о том, что договор не может быть признан недействительным, поскольку ответчику на праве собственности принадлежит здание по адресу г. Екатеринбург, ул. Баумана, 35 и он имеет право собственности на соответствующую часть спорного земельного участка, судом не принимается на основании следующего.

Ответчик, имеющий на праве собственности здание по адресу г. Екатеринбург, ул. Баумана, 35, так же как и иные собственники квартир могут приобрести соответствующий земельный участок, на котором расположен объект недвижимости, а не весь спорный земельный участок, в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом Российской Федерации.

Признание договора аренды недействительной (ничтожной) сделкой и применение последствий недействительности в виде возврата земельного участка Администрации г. Екатеринбурга не повлияет на права указанных лиц в отношении прав на земельный участок, расположенный под жилыми домами.

Довод ответчика о несении затраты на строительство в размере 80374341 руб. 61 коп. согласно представленной справки судом оценке не подлежит, т.к. не входит в предмет доказывания по заявленному иску.

Довод ответчика о том, что удовлетворение иска может существенным образам нарушить права и законные интересы большого круга лиц - собственников жилых помещений, расположенных на спорном земельном участке и заключивших соглашения с ответчиком об отселении (предоставлении жилья), поскольку исполнение таких соглашений будет невозможно, судом также отклоняется, поскольку в рамках данного дела не рассматривается содержание заключенных соглашений о предоставлении жилья. Вынесение решения по настоящему спору никоим образом не повлияет на права физических лиц требовать исполнении обязательств, принятых на себя ответчиком.

Таким образом, поскольку предусмотренный федеральным законодательством порядок предоставления права аренды земельного участка обществу не соблюден, договор аренды N 1-953 от 18.05.2007 г. является недействительным в силу ничтожности на основании ст. 168, ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 30.1, 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 15 ст. 3 Федерального закона “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации“.

В силу ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возместить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работой или предоставленной услугой) возместить его стоимость в деньгах.

Разъяснения относительно порядка применения п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации содержаться в п. 27 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 13/14 от 08.10.1998 г., которым установлено, что при применении последствий исполненной обеими сторонами недействительной сделки, когда одна из сторон получила по сделке денежные средства, а другая - товары, работы или услуги, суду следует исходить из равного размера взаимных обязательств.

Договор аренды имущества является по правовой природе взаимным - обязанности арендатора вносить арендную плату корреспондирует обязанность арендодателя передать имущество.

С учетом того, что землепользование является платным, оснований полагать, что размер взаимных обязательств сторон по договору является неравным, не имеется, следовательно, в качестве применения последствий недействительности ничтожной сделки арендодателю подлежит возврату земельный участок.

Расходы общества по формированию и освоению земельного участка в рамках настоящего спора возмещению (возврату в качестве двусторонней реституции) не подлежат, поскольку по договору обществом получен земельный участок и уплачены арендные платежи.

Ссылка ответчиков на отсутствие у Прокуратуры Свердловской области права на иск и доказательств нарушенных прав судом отклоняется.

Прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок и применении последствий недействительности сделок в случаях, предусмотренных ч. 1 ст. 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 2 статьи 1 Федерального закона “О прокуратуре Российской Федерации“ в целях обеспечения верховенства закона, единства и укрепления законности, защиты прав и свобод человека и гражданина, а также охраняемых законом интересов общества и государства прокуратура Российской Федерации осуществляет надзор за исполнением законов, в частности, органами местного самоуправления.

Учитывая, что предметом исковых требований является недействительность сделки, совершенной органом местного самоуправления, и связанное с ним применение последствий недействительности сделки, направленной на возврат имущества, обращение Прокуратуры Свердловской области в арбитражный суд находится в пределах полномочий, установленных процессуальным законодательством.

Согласно ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец должен предоставить доказательства того, что спорный договор нарушает государственные и общественные интересы и каким образом признание недействительным и применение последствий его недействительности повлекут восстановление нарушенных прав лиц, в защиту которых подан настоящий иск.

Как указано выше истцом представлены доказательства нарушения ответчиком порядка предоставления земельных участков для жилищного строительства, что повлекло нарушение прав лиц, не принявших участие в торгах, а также неполучение муниципальным образованием денежных средств от победителя торгов (лицом, предложившим наибольшую цену), напротив формирование земельного участка необоснованно осуществлялось лицом, значащимся в договоре как арендатор, что позволило ответчику в рамках настоящего дела приводить доводы о наличии расходов и невозможности применения двусторонней реституции.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины возлагаются судом на ответчиков.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 110, 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

Исковые требования удовлетворить.

Признать недействительным договор аренды земельного участка N 1-953 от 18.05.2007 г., заключенный между Администрацией г. Екатеринбурга и Закрытым акционерным обществом “Корпорация ЭСПА“.

Применить последствия недействительности сделки: Закрытому акционерному обществу “Корпорация ЭСПА“ возвратить Администрации г. Екатеринбурга земельный участок с кадастровым номером 66:41:01 08 084:0039 общей площадью 16036 кв. м, расположенный: г. Екатеринбург, в границах улиц Энтузиастов - Шефской - Баумана.

Взыскать с Закрытого акционерного общества “Корпорация ЭСПА“ (ИНН 6660090227) в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 1500 руб.

Взыскать с Администрации города Екатеринбурга (ИНН 6661004661) в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 1500 руб.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru или Федерального арбитражного суда Уральского округа http://fasuo.arbitr.ru.

Судья

ГРИГОРЬЕВА С.Ю.

Арбитражные заседатели

ЮЖАНИНА Е.К.

ЕЛИСЕЕВА Л.Б.