Решения и определения судов

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 28.01.2010 по делу N А82-3120/2009-72 В удовлетворении исковых требований о признании договора аренды нежилого помещения и дополнительного соглашения к нему недействительным вследствие отсутствия у наймодателя права собственности на данное помещение отказано правомерно, поскольку права на недвижимое имущество, возникшие до вступления в силу Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“, признаются юридически действительными и при отсутствии их государственной регистрации.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 28 января 2010 г. по делу N А82-3120/2009-72

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Апряткиной Г.С.,

судей Кислицына Е.Г., Шишкиной Е.Н.

без участия представителей сторон

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу истца -

общества с ограниченной ответственностью “Арматор“

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 24.09.2009,

принятое судьей Бессоновой И.Ю., и

на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 30.11.2009,

принятое судьями Сандаловым В.Г., Барминым Д.Ю., Гуреевой О.А.,

по делу N А82-3120/2009-72

по иску общества с ограниченной ответственностью “Арматор“

к Департаменту недвижимости администрации городского округа Рыбинск

о признании договора аренды нежилого помещения от 05.03.2004 N 1999 и дополнительного соглашения от 03.06.2005 недействительными,

третье лицо - общество с ограниченной ответственностью “Магазин
“Ока“,

и

установил:

общество с ограниченной ответственностью “Арматор“ (далее - ООО “Арматор“, Общество) обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с иском к Департаменту недвижимости администрации городского округа Рыбинск (далее - Департамент) о признании договора аренды нежилого помещения от 05.03.2004 N 1999 и дополнительного соглашения от 03.06.2005 недействительными.

Заявленные требования основаны на статьях 167, 168 и 608 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что в момент заключения договора аренды нежилого помещения от 05.03.2004 N 1999 Департамент не являлся собственником данного помещения и не мог выступать в качестве наймодателя по договору имущественного найма.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью “Магазин “Ока“ (далее - ООО “Магазин “Ока“).

Решением арбитражного суда Ярославской области от 24.09.2009, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 30.11.2009, Обществу отказано в удовлетворении требований. Суд руководствовался статьями 168, 209, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьями 2 и 6 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним“ (далее - Закон о государственной регистрации) и исходил из того, что Департамент наделен полномочиями по распоряжению указанным нежилым помещением, а потому на законных основаниях приобрел статус арендодателя в арендном правоотношении.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ООО “Арматор“ обратилось в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить их, как вынесенные с нарушением норм материального права.

Заявитель жалобы оспаривает вывод суда о том, что на момент заключения договора аренды нежилое помещение находилось в муниципальной собственности. Суд неправильно применил к спорным отношениям
статью 6 Закона о государственной регистрации. Городской округ Рыбинск образован в 2006 году, следовательно, право муниципальной собственности на недвижимое имущество, возникшее после 1998 года, не подпадает под принцип действительности ранее возникших прав и подлежит обязательной государственной регистрации, чего ответчик в 2004 году не сделал. Объект аренды - подвал - является составной частью единого имущественного комплекса, находящегося в собственности ООО “Магазин “Ока“, и связан с ним общим назначением. Будучи принадлежностью главной вещи, подвал предназначен для обслуживания помещений, принадлежащих ООО “Магазин “Ока“ (статьи 133 и 135 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В отзыве на кассационную жалобу ООО “Магазин “Ока“ поддержало позицию заявителя и просило отменить оспариваемые судебные акты.

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, не направили представителей в судебное заседание. В соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области и постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и оценив доводы кассационной жалобы, суд округа не нашел оснований для отмены обжалуемых судебных актов в силу следующего.

Как видно из документов и установил суд, жилой дом N 6 по улице Луначарского города Рыбинска со встроенным промтоварным магазином принят государственной комиссией и введен в эксплуатацию по акту от 30.09.1963. Данный акт утвержден решением исполнительного комитета Рыбинского городского Совета депутатов трудящихся от 30.09.1963 N 451-в. Из акта приемки-передачи основных средств от 16.10.1992 N 54 следует, что объект состоит
из магазина, встроенного в кирпичном жилом доме, на первом этаже которого расположена торговая часть площадью 738 квадратных метров, в подвале - складские помещения площадью 417, 9 квадратных метров.

Объединенный Комитет по управлению муниципальным имуществом города Рыбинска (продавец) и товарищество с ограниченной ответственностью магазин “ОКА“ (покупатель) заключили договор от 16.02.1995 купли-продажи встроенного нежилого помещения, расположенного по адресу: город Рыбинск, улица Луначарского, дом 6, магазин “ОКА“ N 42, общей площадью 738 квадратных метров.

Указанное помещение, расположенное на первом этаже здания, передано покупателю по акту от 27.03.1995.

Департамент недвижимости администрации Рыбинского муниципального округа (арендодатель) и ООО “Арматор“ (арендатор) подписали договор от 05.03.2004 N 1999 (в редакции дополнительного соглашения от 03.06.2005) аренды недвижимого имущества (здания, помещения), расположенного по адресу: г. Рыбинск, ул. Луначарского, д. 6, общей площадью 217,1 квадратного метра для использования под подсобные помещения магазина (пункт 1.1 договора).

В пункте 7.1 стороны установили срок действия договора - с 05.03.2004 по 31.12.2004, который продлен дополнительным соглашением с 03.06.2005 по 30.12.2005.

Помещения переданы арендатору по акту приема-передачи от 03.06.2005 N 92.

Посчитав данный договор недействительной сделкой, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно приложению 3 к постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 “О разграничении государственной собственности в Российской Федерации
на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность“ к объектам муниципальной собственности относятся объекты государственной собственности, расположенные на территориях, находящихся в ведении соответствующего городского (за исключением городов районного подчинения), районного (за исключением районов в городах) Совета народных депутатов: жилищный и нежилой фонд, находящийся в управлении исполнительных органов местных Советов народных депутатов (местной администрации), в том числе здания и строения, ранее переданные ими в ведение (на баланс) другим юридическим лицам, а также встроенно-пристроенные нежилые помещения, построенные за счет пяти- и семипроцентных отчислений на строительство объектов социально-культурного и бытового назначения.

Следовательно, в силу приведенного постановления Верховного Совета Российской Федерации указанный дом N 6 относится к объектам муниципальной собственности.

От имени муниципальных образований своими действиями могут приобретать и осуществлять имущественные права и обязанности органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов (статья 125 Гражданского кодекса Российской Федерации). В рассматриваемом случае от имени муниципального образования выступал Департамент.

Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что нежилое помещение находится в муниципальной собственности, а потому Департамент на момент заключения договора от 05.03.2004 N 1999 обладал правом на распоряжение имуществом, и правомерно отказали Обществу в иске.

Довод заявителя о необходимости государственной регистрации права муниципальной собственности на момент совершения сделки аренды отклоняется окружным судом в силу следующего.

Согласно части 1 статьи 2 Федерального закона Российской Федерации “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним
- юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

На основании статьи 6 Закона о государственной регистрации права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона (то есть до 1998 года), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. Государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

Право муниципальной собственности на спорный объект возникло до вступления данного закона в силу, договор аренды заключен сторонами на срок менее одного года, поэтому вывод суда о юридической действительности права при отсутствии его государственной регистрации правомерен.

Аргумент о возникновении права муниципальной собственности после 2006 года несостоятелен.

Департамент недвижимости Рыбинского муниципального округа реорганизован путем разделения с 01.07.2006 на Департамент недвижимости администрации городского округа “Город Рыбинск“ и Департамент недвижимости администрации Рыбинского муниципального района. Спорное нежилое помещение осталось в собственности городского округа “Города Рыбинск“ на основании Закона Ярославской области от 11.10.2006 N 59-З “О разграничении имущества и имущественных обязательств между городским округом “Город Рыбинск“ и Рыбинским муниципальным районом“, принятого во исполнение Федерального закона от 22.08.2004 N 122-ФЗ “О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу некоторых законодательных актов Российской Федерации в связи с принятием федеральных законов
“О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон “Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации“ и “Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации“. Указанное установлено в постановлении Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 31.03.2008 по делу N А82-2926/2007-35.

Создание нового муниципального округа не влечет изменения или прекращения ранее возникшего права муниципальной собственности.

Довод о неприменении судом статей 133 и 135 Гражданского кодекса Российской Федерации отклоняется в силу следующего.

В силу пункта 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи.

На основании пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации), который в отношении недвижимости определяется путем указания в договоре купли-продажи данных, позволяющих однозначно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (пункт 1 статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из договора от 16.02.1995 купли-продажи встроенного нежилого помещения следует, что товарищество с ограниченной ответственностью магазин “Ока“ приобрело встроенное нежилое помещения общей площадью 738 квадратных метров. Подвал общей площадью 217,1 квадратного метра не вошел в перечень выкупаемого имущества и не указан в упомянутом договоре. Правило следования принадлежности за главной вещью, установленное статьей 135 Гражданского кодекса Российской Федерации, является диспозитивным и подразумевает самостоятельный характер сопряженных объектов, состав которых должен быть предусмотрен в содержании договора, поэтому суд правильно посчитал подвал самостоятельным объектом недвижимости, а не принадлежностью главной вещи - магазина.

С учетом изложенного окружной суд не усмотрел оснований для отмены
обжалуемых судебных актов. Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при разрешении спора не установлено.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по кассационной жалобе относятся на заявителя.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа

постановил:

решение арбитражного суда Ярославской области от 24.09.2009 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 30.11.2009 по делу N А82-3120/2009-72 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью “Арматор“ - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Г.С.АПРЯТКИНА

Судьи

Е.Г.КИСЛИЦЫН

Е.Н.ШИШКИНА