Решения и постановления судов

Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2010 N 16АП-491/2010(1) по делу N А25-1574/2009 По делу о расторжении договора аренды нежилого помещения, освобождении помещения и приведении его в первоначальное состояние.

ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 16 апреля 2010 г. N 16АП-491/2010(1)

Дело N А25-1574/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 12 апреля 2010 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 апреля 2010 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Жукова Е.В. (судья-докладчик),

судей: Винокуровой Н. В., Казаковой Г.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Шестаковой Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества “Бытсервис“ на решение Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от 28.01.2010 по делу N А25-1574/2009 (судья Семенов М. У.) по иску открытого акционерного общества “Бытсервис“ к индивидуальному предпринимателю Ф.И.О. о расторжении договора аренды нежилого помещения, высвобождении указанного помещения и приведении его в первоначальное состояние,

при участии в судебном заседании представителей:



от ОАО “Бытсервис“: Абреков А.А. - по доверенности от 24.11.2009,

от ИП Эркенова Т.Б.: Кочаров А.Г. - по доверенности от 17.12.2009,

установил:

Открытое акционерное общество “Бытсервис“ (далее - ОАО “Бытсервис, общество) обратилось в Арбитражный суд Карачаево-Черкесской Республики с иском к индивидуальному предпринимателю Ф.И.О. о расторжении договора аренды N 5 от 11.02.2008 аренды нежилого помещения, высвобождении указанного помещения и приведении его в первоначальное состояние.

Решением Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от 28.01.2010 в удовлетворении исковых требований обществу отказано. Суд первой инстанции мотивировал решение тем, что обществом не доказано нарушение предпринимателем договорных условий предусматривающих расторжение договора аренды.

Не согласившись с решением суда первой инстанции ОАО “Бытсервис“ обратилось в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от 28.01.2010 отменить, апелляционную жалобу удовлетворить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. В обоснование жалобы апеллянт ссылается на то, что помещения используются предпринимателем не по целевому назначению, что подтверждается актом обследования от 17.12.2009. Также нарушен срок реконструкции помещения, поскольку с учетом получения всех разрешительных документов реконструкция должна быть закончена 03.08.2009, тогда как работы по реконструкции завершены лишь в декабре 2009 года. Кроме того, материалами дела подтверждается, что реконструкция помещения продолжалась и после отмены разрешения на нее, то есть реконструкция производилась незаконно.

Представитель ОАО “Бытсервис“ в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просит решение суда отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Представитель предпринимателя в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в отзыве на жалобу, просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Правильность решения Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от 28.01.2010 по делу N А25-1574/2009 проверена в апелляционном порядке в соответствии с главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы, отзыва на апелляционную жалобу, заслушав представителей сторон, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что решение Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от 28.01.2010 по делу N А25-1574/2009 следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения по следующим основаниям.



Как следует из материалов дела, согласно выписке из реестра акционеров, ОАО “Бытсервис“ создано при 100%-ном участии в его уставном капитале Комитета по управлению муниципальным имуществом города Черкесска. Обществу на праве собственности принадлежит нежилое помещение площадью 189,3 кв. м, расположенном по адресу: город Черкесск, проспект Ленина, 145, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.

11.02.2008 между ОАО “Бытсервис“ (арендодатель) и ИП Эркеновым Т.Б. (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N 5, расположенного по адресу: город Черкесск, ул. Ленина, 145 для оказания бытовых услуг населению. Срок аренды установлен сторонами на 49 лет и исчисляется с момента подписания договора до 2057 года. Пунктами 1.3 и 2.2 договора предусмотрено, что арендатор производит капитальный ремонт и перепланировку данного помещения за свой счет в соответствии со схемой перепланировки, согласованной с арендодателем, а также использует помещение исключительно по прямому назначению, указанному в договоре. Досрочное расторжение договора в одностороннем порядке предусмотрено в случаях использования арендатором помещения с существенными нарушениями условий договора, либо неоднократными нарушениями, в связи с существенным ухудшением состояния помещения, не внесением арендной платы в течение трех месяцев подряд, а также в случае не произведения необходимых ремонтов (пункт 5.2 договора). Согласно пункту 5.3 договора арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Федеральной регистрационной службы Российской Федерации по Карачаево-Черкесской Республике от 15.03.2008 под номером 09-09-01/2008-599.

На основании договора аренды нежилого помещения N 5 от 11.02.2008, согласно акту приема-передачи от 11.02.2008 данное помещение передано обществом предпринимателю. В акте приема-передачи также указано, что нежилые помещения находятся в ненадлежащем техническом состоянии, требующие капитального ремонта.

Постановлением N 905 от 07.05.2008 Мэрия города Черкесска разрешила производство проектно - изыскательских работ для реконструкции арендуемого помещения в срок до 01.01.2009.

10.07.2008 Мэрией города Черкесска выдано разрешение на реконструкцию указанного помещения с доведением общей площади помещения до 220,4 кв. м сроком действия до 01.04.2009.

Письмами N 88 от 01.10.2008 и N 94 от 07.10.2008 общество предложило предпринимателю расторгнуть договор с 01.11.2008, указав на необходимость использования помещения для нужд ОАО “Бытсервис“.

03.10.2008 и 09.10.2008 специалистами Управления по имущественным и земельным отношениям мэрии города Черкесска (правопреемником Комитета) и представителем общества проведены проверки арендуемого помещения на предмет исполнения арендатором обязанности по капитальному ремонту и реконструкции помещения и установлено, что арендатор фактически в помещении не находится, разобрана фасадная часть старого витража, возведен фундамент под металлические стойки с устройством обвязки для устройства нового витража, возведена торцевая стенка из силикатного кирпича со вставкой из глиняного кирпича с южной стороны, в связи с чем составлены акты обследования объектов.

На основании акта обследования объекта от 03.10.2008 Мэрия города Черкесска постановлением N 1985 от 03.10.2008 отменила разрешение N 468-08 от 10.07.2008 на реконструкцию арендуемого помещения, о чем Управление по имущественным и земельным отношениям города Черкесска уведомила арендатора, направив письмо N 657 от 13.10.2008.

13.10.2008 общество направило предпринимателю Эркенову Т.Б. письмо N 95 с требованием в разумный срок осуществить капитальный ремонт и реконструкцию помещения и предупреждением о расторжении договора в случае невыполнения данных обязательств.

12.09.2009 Отделом градостроительства и контроля за использованием земель Мэрии муниципального образования города Черкесска на основании акта проверки производимых работ арендованного помещения по улице Ленина, 145 вынесено предписание о необходимости приостановления всех строительных работ в арендуемом помещении и демонтажа установленного витража из металлоконструкций в связи с истечением сроков разрешений на производство проектно-изыскательских работ и на реконструкцию помещения.

В связи с тем, что арендатором допущено существенное нарушение договорных обязательств по проведению в разумный срок капитального ремонта и реконструкции помещения общество обратилось с исковым заявлением о расторжении договора аренды нежилого помещения N 5 от 11.02.2008 и высвобождении указанного помещения и приведении его в первоначальное состояние.

Суд первой инстанции правильно определил характер спорных правоотношений и применил нормы права, регулирующие спор, поскольку правоотношения сторон возникли из договора аренды нежилых помещений, которые регулируются нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Статья 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

По правилам статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды N 5 от 11.02.2008 предусмотрено досрочное расторжение договора в одностороннем порядке в случаях использования арендатором помещения с существенными нарушениями условий договора, либо неоднократными нарушениями, в связи с существенным ухудшением состояния помещения, не внесением арендной платы в течение трех месяцев подряд, а также в случае не произведения необходимых ремонтов (пункт 5.2 договора).

В пункте 29 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 66 от 11.01.2002 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой“ указано следующее. В силу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Так как часть третья статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 названного Кодекса. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор, либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Таким образом, из приведенных правовых норм следует, что процедура расторжения договора складывается из следующих этапов: направление арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок; предложение расторгнуть договор (в связи с неисполнением арендатором в разумный срок предупреждения); требование о расторжения договора в суде - после получения отказа от расторжения договора или в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан, то в тридцатидневный срок после получения названного предложения.

Согласно пункту 5.3 договора арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что письменные требования общества N 88 от 01.10.2008 и N 94 от 09.10.2008 не могут быть приняты в качестве оснований для расторжения договора, поскольку законом и договором аренды не предусмотрено такое основание расторжения договора, как необходимость использования нежилого помещения обществом для собственных нужд.

Как правильно указал суд первой инстанции, акты проверок от 03.10.2008 и от 09.10.2008 не могут приниматься в качестве допустимых и достоверных доказательств нарушения предпринимателем договорных условий, поскольку составлены без участия арендатора, и извещения предпринимателя о намерении приступить к проверке использования арендуемых помещений в материалах дела не имеется.

В материалы дела также не представлены доказательства направления и получения предпринимателем вышеуказанных актов и уведомления N 95 от 13.10.2008 с требованием в разумный срок осуществить капитальный ремонт и реконструкцию помещения и предупреждением о расторжении договора в случае невыполнения данных обязательств, представленного обществом в качестве соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, что свидетельствует о несоблюдении обществом претензионного порядка урегулирования спора.

Доказательств того, что строительные работы, описанные в актах проверок не согласованы сторонами договора обществом не представлено, в связи с чем данный довод правомерно не принят судом первой инстанции как подтверждающий нарушение условий договора. Кроме того, отсутствие доказательств подтверждающих согласование с арендодателем планировки внешнего вида и внутреннего пространства помещения не может являться основанием для расторжения договора по пункту 2 статьи 450 и пункту 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как истцом не доказано что такое нарушение договора является существенным, и повлекло для арендодателя причинения ущерба, что он в значительной степени лишался того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации). Обществом также не представлено доказательств существенного ухудшения арендованного нежилого помещения по адресу: город Черкесск, ул. Ленина, 145 и возникновения в результате действий ответчика по перепланировке угрозы целостности здания.

Требования о расторжении договора аренды в связи с существенным нарушением договорных обязательств по проведению ремонта и реконструкции нежилого арендуемого помещения обоснованно оставлены судом первой инстанции без удовлетворения, также в связи с тем, что ни в договоре аренды, ни в письменном требовании общества N 95 от 13.10.2008 срок выполнения ремонта и реконструкции не оговорен. Вышеуказанное требование общества содержит указание на необходимость их осуществления в разумный срок.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В силу статьи 310 Гражданского Кодекса односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В силу статьи 314, абзаца второго пункта 1 статьи 616 Гражданского Кодекса капитальный ремонт должен производится в срок, установленный договором, а если он не предусмотрен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

В суде первой инстанции и в апелляционной жалобе общество заявило, что разумным сроком считает десять месяцев. Суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что в данном случае разумный срок должен исчисляться с момента окончания действия разрешения на проектно-изыскательские работы, то есть с 01.01.2009.

Поскольку обществом не представлены документальные подтверждения отсутствия капитального ремонта помещения на 01.10.2009, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении заявленных требований общества о расторжении договора аренды и высвобождении предпринимателя из арендуемого помещения и приведении его в первоначальное помещение в связи с недоказанностью существенных условий договора аренды, указанных в исковом заявлении.

Суд первой инстанции обоснованно отклонил довод общества о нецелевом использовании арендуемого помещения, поскольку при рассмотрении спора в качестве основания иска общество не ссылалось на данное обстоятельство, а суд в силу статьи 49 Арбитражного кодекса Российской Федерации не вправе по собственному усмотрению изменять основание иска. Довод апеллянта о том, что о нецелевом использовании арендуемого помещения стало известно лишь в декабре 2009 года и в судебном заседании в суде первой инстанции было заявлено об этом судебной коллегией отклоняется, поскольку доказательств об изменении основания иска и принятии его судом первой инстанции в материалах дела отсутствуют.

Доводы апелляционной жалобы суд апелляционной инстанции отклоняет за необоснованностью, поскольку они не подтверждаются материалами дела. Эти же доводы были проверены при рассмотрении дела в суде первой инстанции и им дана надлежащая оценка.

Суд апелляционной инстанции при повторном рассмотрении дела в порядке апелляционного производства по представленным доказательствам находит, что решение суда первой инстанции при рассмотрении дела не имеет нарушений процессуального характера, правильно применены нормы материального права, верно дана оценка доказательствам с точки зрения относимости, допустимости и достоверности. Исходя из сложившейся судебной практики по единообразию в толковании и применении норм права, вынесено законное и обоснованное решение.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 266, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от 28.01.2010 по делу N А25-1574/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу открытого акционерного общества “Бытсервис“ - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через Арбитражный суд Карачаево-Черкесской Республики.

Председательствующий

Е.В.ЖУКОВ

Судьи

Н.В.ВИНОКУРОВА

Г.В.КАЗАКОВА