Решения и определения судов

Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2010 по делу N А38-1173/2009 По делу о внесении изменений в договор аренды земельного участка.

ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 15 сентября 2010 г. по делу N А38-1173/2009

Резолютивная часть постановления объявлена “08“ сентября 2010 года.

Постановление изготовлено в полном объеме “15“ сентября 2010 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Белякова Е.Н.,

судей Соловьевой М.В., Вечканова А.И., при ведении протокола секретарем судебного заседания Мироедовой А.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

общества с ограниченной ответственностью “Саттон“ на решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 23.11.2009 по делу N А38-1173/2009, принятое судьей Черных А.В., по иску муниципального образования “Город Йошкар-Ола“ в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа “Город Йошкар-Ола“ к обществу с ограниченной ответственностью “Саттон“, при участии третьих
лиц - Управления Федеральной регистрационной службы по Республике Марий Эл, общества с ограниченной ответственностью “Центр Недвижимости, Экспертизы и Оценки“, о внесении изменений в договор аренды земельного участка,

в отсутствие представителей сторон,

установил:

муниципальное образование “Город Йошкар-Ола“ в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа “Город Йошкар-Ола“ (далее - КУМИ) обратилось в Арбитражный суд Республики Марий Эл с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью “Саттон“ (далее - ООО “Саттон“) о внесении изменений в пункты 2.3. и 2.4. договора аренды земельного участка от 23.12.2005 N 2633/2006н.

Исковые требования заявлены на основании статей 424, 450, 452, 453, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 65 Земельного кодекса РФ.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной регистрационной службы по Республике Марий Эл (далее - УФРС), общество с ограниченной ответственностью “Центр Недвижимости, Экспертизы и Оценки“ (далее - ООО “Центр Недвижимости, Экспертизы и Оценки“).

Решением от 23.11.2009 Арбитражный суд Республики Марий Эл исковые требования удовлетворил.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО “Саттон“ обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование своих возражений заявитель указал, что судом необоснованно приняты в качестве достоверных доказательств по делу отчет независимого оценщика и заключение эксперта. Указывает, что отчет оценщика не соответствует требованиям Федерального закона “Об оценочной деятельности в Российской Федерации“, Федеральным стандартам оценки, что привело к недостоверным выводам относительно рыночной стоимости размера арендной платы. При этом указывает, что при проведении назначенной в рамках настоящего дела экспертизы были допущены нарушения процессуального
права, а ходатайство ответчика о проведении повторной экспертизы необоснованно отклонено.

В ходе рассмотрения апелляционной жалобы судебном заседании суда апелляционной инстанции ООО “Саттон“ заявило ходатайство о назначении повторной экспертизы отчета об оценке N 187-12/2008-з от 12.12.2008.

В соответствии с пунктом 1 статьи 144 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Первый арбитражный апелляционный суд определением от 14.04.2010 назначил повторную судебную экспертизу, поручив ее проведение эксперту Регионального отделения Российского общества оценщиков “Общество Оценщиков Татарстан“ (420012, г. Казань, ул. Маштари, 9е, а/я 128) Ф.И.О. и приостановил производство по апелляционной жалобе.

28.07.2010 в адрес Первого арбитражного апелляционного суда поступило заключение по экспертизе отчета N 187-12/2008з, в соответствии с которым указанный отчет не соответствует требованиям законодательства и стандартов оценочной деятельности.

Принимая во внимание, что обстоятельства, вызвавшие приостановление производства по делу, отпали, апелляционный суд возобновил производство по делу на основании статьи 146 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

08.09.2010 от ООО “Саттон“ поступило ходатайство о проведении экспертизы с целью определения рыночной стоимости годового размера арендной платы.

Заявленное ходатайство судом рассмотрено и отклонено ввиду отсутствия процессуальных оснований, предусмотренных статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Лица, участвующие в деле, надлежаще извещенные о месте и времени судебного заседания, явку полномочных представителей в судебное заседание 08.09.2010 не обеспечили.

В порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается по имеющимся в нем материалам.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 23.12.2005 КУМИ (арендодатель) и ООО “Саттон“ (арендатор) заключили договор N 2633/2006н, в соответствии с условиями которого истец
как арендодатель обязался передать ответчику во временное владение и пользование земельный участок, расположенный по адресу: Республика Марий Эл, примерно в 140 метрах по направлению на юго-восток от ориентира: г. Йошкар-Ола, ул. Кирова, д. 11, общей площадью 15 510 кв. метров, а ответчик как арендатор обязался вносить арендную плату в порядке и в размере, предусмотренных разделом 2 договора (т. 1, л. д. 17 - 19). Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 23.12.2005 (т. 1, л. д. 20). Договором установлено, что земельный участок имеет целевое назначение: для размещения и обслуживания территории рынка (пункт 1.3 договора).

Срок действия договора установлен на 49 лет и прошел государственную регистрацию, что подтверждается письмом УФРС по РМЭ от 25.07.2006 (том 1, л. д. 25).

Согласно разделу 2 договора размер арендной платы зависит от базовой ставки арендной платы с учетом индекса территориально-экономической зоны и корректирующего коэффициента.

Пунктом 2.4. договора стороны установили, что в случае изменения ставки арендной платы арендодатель вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы путем направления в адрес арендатора письменного извещения. Данный порядок был установлен постановлением главы администрации г. Йошкар-Олы от 21 января 2005 года N 64 “О порядке определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности или ведении муниципального образования “Город Йошкар-Ола“ (том 1, л. д. 32 - 38). Названный нормативный акт предусматривал использование базовой ставки арендной платы в целях определения арендной платы за земельные участки, предназначенные для размещения рынков.

Постановлением мэра г. Йошкар-Олы от 13.03.2008 N 541 “О внесении изменений в постановление главы Администрации города Йошкар-Олы N 64 от 21.01.2005 “О порядке определения размера
арендной платы за земли, находящиеся в собственности или ведении муниципального образования “Город Йошкар-Ола“ в отношении земельных участков, на которых располагаются рынки, мини-рынки, торговые площадки, установлено, что размер арендной платы за их использование определяется рыночной стоимостью права аренды на основании независимой оценки (том 1, л. д. 50).

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Статьей 8 ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации“ предусмотрено, что проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

Таким образом, порядок определения арендной платы за находящиеся в муниципальной собственности земельные участки, используемые для размещения рынков был изменен, в связи с чем 10.12.2008 КУМИ и ООО “Центр Недвижимости, Экспертизы и Оценки“ заключили муниципальный контракт N 35, предметом которого была оценка объектов недвижимости, указанных в приложении N 1 (том 1, л. д. 59 - 67).

Согласно отчету независимого оценщика N 187-12/2008з рыночная стоимость права аренды спорного земельного участка составила 5 288 339 руб. в год (том 1, л. д. 68 - 70).

В связи с изложенным КУМИ обратился к ООО “Саттон“ с предложением заключить дополнительное
соглашение об изменении пункта 2.3 договора о размере арендной платы на 2009 год, а также об изменении порядка определения размера арендной платы, поставив его в зависимость от рыночной стоимости права аренды (пункт 2.4 договора) (том 1, л. д. 27 - 31).

Поскольку ответчик отказался от подписания соглашения об изменении условий договора аренды, не согласившись с предложенным размером арендной платы, то истец обратился в суд с настоящим иском.

Общие правила об изменении цены по возмездному договору установлены пунктом 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Договор аренды от 23.12.2005 определил случаи изменения цены. При его заключении стороны включили в договор условие о возможности изменения арендной платы в случае изменения базовой ставки арендной платы и в случае изменения порядка определения размера арендной платы (пункт 2.4).

Исходя из изложенного, суд пришел к правильному выводу о том, что при заключении договора изменение арендной платы стороны поставили в зависимость от принятия органами местного самоуправления соответствующих нормативных актов.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской
Федерации требование об изменении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. Установленный законом досудебный порядок урегулирования разногласий по изменению отдельных условий договора соблюден, предложения об изменении пунктов 2.3, 2.4 договора аренды направлены истцом арендатору письмом от 30.01.2008 N 08-31/256. Письменное предложение об изменении договора было получено ответчиком, что подтверждается распиской в получении. Ответчик отказался вносить изменения в договор.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 утверждены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Согласно названному нормативному акту одним из основных принципов является принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и их разрешенного использования.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что применение в спорных договорных отношениях рыночной стоимости права аренды полностью соответствует принципу экономической обоснованности, имеются гражданско-правовые основания для изменения договора аренды земельного участка в части увеличения размера арендной платы.

При этом арбитражный суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что из текста предлагаемой истцом редакции пункта 2.3. слова “на 2009 год“ следует исключить, поскольку в силу пункта 3 статьи 453 ГК РФ при изменении договора в судебном порядке обязательства считаются измененными с момента вступления решения арбитражного суда в законную силу.

Кроме того, истцом было заявлено требование об изменении пункта 2.4 договора, сформулировав его следующим
образом: “Размер арендной платы пересматривается Арендодателем в одностороннем и бесспорном порядке, в соответствии с ежегодной оценкой стоимости права арендной платы (размер годовой арендной платы), определяемой независимым оценщиком. В случае изменения размера арендной платы Арендодатель извещает Арендатора письмом, которое является неотъемлемой частью настоящего договора, принимается и исполняется арендатором в бесспорном порядке“.

Порядок расчета арендной платы и уровень цен за аренду земельных участков регулируются Порядком определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности или ведении муниципального образования “Город Йошкар-Ола“, утвержденным постановлением главы администрации города Йошкар-Олы от 21.01.2005 N 64 (в редакции постановления мэра города Йошкар-Олы от 13.03.2008 N 541). То есть для всех арендаторов муниципального имущества введен единый порядок расчета арендной платы. Следовательно, условия договора аренды, заключаемого от имени муниципального образования, должны соответствовать правилам, установленным актами органа местного самоуправления.

С учетом изложенного, а также учитывая отсутствие возражений со стороны ответчика в отношении данной части иска, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что требование истца в этой части подлежит удовлетворению, поскольку оно соответствует статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации.

Возражения ответчика относительно исковых требований как в суде первой инстанции, так и доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию с оценкой стоимости аренды нежилого помещения, определенной независимым оценщиком, поскольку, по мнению представителя ООО “Саттон“, отчет об оценке содержит завышенную цену. Как полагает ответчик, отчет не соответствует Федеральному закону “Об оценочной деятельности“ и Федеральным стандартам оценки, что привело к недостоверным выводам относительно рыночной стоимости размера арендной платы.

В соответствии со статьей 12 ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ
“Об оценочной деятельности в РФ“ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки. Из содержания названной нормы следует, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом может быть назначена экспертиза (пункт 2 информационного письма Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.05.2005 N 92 “О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком“).

Определением арбитражного суда от 30.09.2009 в целях установления достоверности отчета от 12.12.2008 N 187-12/2008з была назначена экспертиза, ее производство поручено эксперту Макарову А.Н. Перед экспертом были поставлены вопросы соответствия отчета стандартам оценки. Кроме того, эксперту предлагалось определить, отвечают ли использованные в отчете исходные данные критериям необходимости, достаточности и достоверности, соответствует ли исходным данным итоговый вывод оценщика о размере рыночной стоимости права аренды земельного участка (т. 2, л. д. 20 - 24).

Согласно заключению эксперта отчет от 12.12.2008 N 187-12/2008з соответствует требованиям ФЗ “Об оценочной деятельности в РФ“ и “Стандартам оценки, обязательным к применению субъектами оценочной деятельности“. Итоговый вывод оценщика эксперт признал достоверным, соответствующим использованным исходным данным (т. 2, л. д. 38 - 44).

Вместе с тем в соответствии со статьей 24.2 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ экспертиза отчетов об оценке ценных бумаг, а также экспертиза иных отчетов оценщиков, в соответствии с законодательством Российской Федерации осуществляется экспертным
советом саморегулируемой организации оценщиков.

Как следует из письма СРО “Российское общество оценщиков“ от 14.10.2009, Макаров А.Н. является оценщиком, членом СРОРОО и имеет право осуществлять оценочную деятельность, однако указанный эксперт не является членом Экспертного совета, следовательно, не вправе осуществлять экспертизу отчетов об оценке.

В связи с вышеизложенным, судом апелляционной инстанции с учетом мнения представителя истца было рассмотрено и удовлетворено ходатайство ООО “Саттон“ о назначении повторной экспертизы отчета оценщика, которое поручено эксперту Регионального отделения Российского общества оценщиков “Общество оценщиков Татарстан“.

Согласно экспертному заключению по экспертизе отчета N 187-12/2008з РОО РО “Общество оценщиков Татарстана“ выполненный оценщиком Колесниковой Л.Н. отчет не соответствует требованиям Федерального закона “Об оценочной деятельности в Российской Федерации“ N 135-ФЗ от 29.07.1998 и Федеральных стандартов оценки, замечания по отчету существенны и влияют на полученные результаты, выводы, сделанные оценщиком, нельзя признать обоснованными.

Таким образом, при определении рыночной стоимости аренды земельного участка суд первой инстанции неправомерно руководствовался отчетом оценщика от 12.12.2008 N 187-12/2008з.

Иных отчетов, определяющих стоимость аренды земельного участка, истцом в материалы дела представлено не было.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит отмене в части оценки стоимости права аренды в сумме 5 288 339,0 руб. и ежеквартальной арендной платы в сумме 1 322 084,75 руб., в удовлетворении исковых требований следует отказать.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы и экспертизе возлагаются на истца.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 23.11.2009 по делу N А38-1173/2009 отменить в части, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью “Саттон“ удовлетворить в части.

Изменить условия договора аренды земельного участка от 23.12.2005 N 2633/2006н и изложить пункты 2.3 в следующей редакции:

“2.3 Арендная плата определяется в соответствии с постановлением мэра города Йошкар-Ола“ от 21.01.2005 N 64 и постановлением мэра города Йошкар-Ола от 13.03.2008 N 541, независимым оценщиком“.

В удовлетворении требований муниципального образования “Город Йошкар-Ола“ в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа “Город Йошкар-Ола“ о внесении в пункт 2.3 договора N 263/2006н условия о стоимости права аренды (размера годовой арендной платы), произведенной ООО “Центр Недвижимости, Экспертизы и Оценки“, отчет N 187-122008з от 12.12.2008, и равной 5 288 339 руб. (сумма ежеквартальной арендной платы в размере 1 322 084 руб. 75 коп.), отказать.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Взыскать с муниципального образования “Город Йошкар-Ола“ в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа “Город Йошкар-Ола“ в пользу общества с ограниченной ответственностью “Саттон“ расходы по уплате госпошлины при подаче апелляционной жалобы в сумме 1000 (одна тысяча) руб., а также расходы по оплате экспертизы в сумме 30 000 (тридцать тысяч) руб.

Исполнительный лист выдать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий

Е.Н.БЕЛЯКОВ

Судьи

М.В.СОЛОВЬЕВА

А.И.ВЕЧКАНОВ