Решения и определения судов

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 08.06.2010 по делу N А33-8977/2009 В удовлетворении требований о признании незаконным решения об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества отказано правомерно, так как объекты недвижимости расположены на едином земельном участке, который относится к объектам культурного наследия и деление которого недопустимо, а также заявитель не имеет преимущественного права на приватизацию спорных объектов, так как арендуемая площадь превышает предельное значение, установленное законом.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 8 июня 2010 г. N А33-8977/2009

Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:

председательствующего судьи Кадниковой Л.А.,

судей: Смоляк Л.И., Шелеминой М.М.,

при участии в судебном заседании представителей:

Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска - Хорошиловой Н.С. (доверенность N 13 от 01.02.2010),

закрытого акционерного общества “Центральный парк“ - Кастиной Н.С. (доверенность N 6 от 20.01.2009),

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества “Центральный парк“ на решение Арбитражного суда Красноярского края от 9 декабря 2009 года по делу N А33-8977/2009, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 27 февраля 2010 года по тому же делу (суд первой инстанции: Ермакова И.И.,
суд апелляционной инстанции: Первухина Л.Ф., Демидова Н.М., Дунаева Л.А.),

установил:

Закрытое акционерное общество “Центральный парк“ (далее - ЗАО “Центральный парк“) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с заявлением к Департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска (далее - Департамент) о признании незаконным решения от 04.05.2009 N 26688 об отказе в реализации преимущественного права на приобретение части арендуемого имущества по договору аренды имущественного комплекса от 10.11.2003 N 8032, а именно: расположенные по адресу: г. Красноярск, ул. Карла Маркса, 151, нежилое помещение общей площадью 119,6 кв.м (лит. В11), строение N 3, помещение N 2; нежилое помещение общей площадью 44,3 (Лит. В6), строение N 3, помещение N 1; нежилое помещение общей площадью 413,9 кв.м (Лит. Б, В4, В5); нежилое здание теплицы общей площадью 203,9 кв.м (Лит. В, В1), строение N 6; нежилое здание общей площадью 163,3 кв.м (Лит. В2, В3) строение N 4; нежилое здание общественного туалета общей площадью 34,8 кв.м (Лит. В10), строение N 11, указанные в заявлении общества от 06.04.2009 N 39.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство культуры Красноярского края, граждане Кащавцев Сергей Леонидович, Попов Вадим Николаевич.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 9 декабря 2009 года, оставленным без изменения постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 27 февраля 2010 года, в удовлетворении заявленных требований отказано.

В кассационной жалобе ЗАО “Центральный парк“ ставит вопрос о проверке законности судебных актов по основаниям неправильного применения Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ “Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной
собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации“ (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ), несоответствия выводов суда фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

Представитель ЗАО “Центральный парк“ поддержала доводы кассационной жалобы.

Представитель Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска считает судебные акты законными, просит отказать в удовлетворении кассационной жалобы, представлен отзыв.

В отзыве на кассационную жалобу Министерство культуры Красноярского края считает судебные акты законными, просит отказать в удовлетворении кассационной жалобы.

Другие лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, однако своих представителей в судебное заседание не направили. Министерство культуры Красноярского края просило рассмотреть кассационную жалобу без участия его представителя.

Кассационная жалоба рассматривается в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверив правильность применения норм материального права и норм процессуального права по делу и исходя из доводов кассационной жалобы и отзыва относительно жалобы, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не усмотрел оснований к отмене судебных актов.

Как установлено материалами дела, Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска по договору аренды от 10.11.2003 N 8032 передал ЗАО “Центральный парк“ во временное пользование имущественный комплекс, расположенный по адресу: г. Красноярск, ул. К.Маркса, 151, в том числе, недвижимое имущество общей площадью 1399,9 кв.м, движимое имущество в количестве 1052 единиц. Дополнительным соглашением от 07.03.2008 N 13 стороны по договору уточнили площадь арендованного недвижимого имущества, которая составила 1816 кв.м.

Для эксплуатации имущественного комплекса между администрацией г. Красноярска и ЗАО “Торговый дом “Пикра“ (в дальнейшем реорганизовано в форме выделения) 28.05.2002 заключен договор N
3696 аренды земельного участка общей площадью 153138,24 кв.м. ЗАО “Центральный парк“ является правопреемником ЗАО “Торговый дом “Пикра“ в части его прав и обязанностей (пункт 1.3 Устава ЗАО “Центральный парк“).

Согласно кадастровому плану от 11.02.2008 N 50/08-1170 земельный участок расположен по адресу: г. Красноярск, ул. Карла Маркса, 151, площадью 153138,24 кв.м, кадастровый номер 24:50:0300287:0011, категория земель - земли поселений, разрешенное использование - занимаемый имущественным комплексом парка. Правообладатель: государственная собственность. Обременение участка: аренда в пользу ЗАО “Центральный парк“, ОАО “РЖД“, Попова В.Н., Кашавцева С.Л.

ЗАО “Центральный парк“ в лице ООО “Холдинговая компания “Сибирь“ (управляющая организация) обратилось в Департамент с заявлением N 39 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества путем передачи в собственность недвижимого имущества общей площадью 979,8 кв.м.

Департамент уведомлением от 04.05.2009 N 26688 отказал в передаче в собственность испрашиваемых объектов недвижимости общей площадью 979,8 кв.м со ссылкой на часть 4 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ и статью 1 Закона Красноярского края от 30.10.2008 N 7-2279.

Суды двух инстанций, отказывая ЗАО “Центральный парк“ в удовлетворении заявления о признании незаконным решения от 04.05.2009 N 26688 об отказе в реализации преимущественного права на приобретение части арендуемого недвижимого имущества, исходили из соответствия оспариваемого ненормативного правового акта Федеральному закону от 22.07.2008 N 159-ФЗ “Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации“, Федеральному закону от 21.12.2001 N 178-ФЗ “О приватизации государственного и муниципального имущества“, Закону Красноярского края от 30.10.2008 N 7-2279 “Об установлении предельного
значения площади и срока рассрочки оплаты недвижимого имущества, приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на его приобретение“. Суды также указали, что решение от 04.05.2009 N 26688 об отказе в реализации преимущественного права не нарушает права и законные интересы заявителя.

Суды посчитали, что у ЗАО “Центральный парк“ отсутствует преимущественное право на приватизацию испрашиваемых объектов муниципального недвижимого имущества в связи с тем, что площадь арендуемого по договору аренды от 10.11.2003 N 8032 недвижимого имущества (1816 кв.м) превышает предельное значение площади (1000 кв.м), установленное Законом Красноярского края от 30.10.2008 N 7-2279. Кроме того, предметом договора аренды от 10.11.2003 N 8032 является имущественный комплекс, предназначенный для функционирования Центрального парка им. М.Горького и организации досуга населения; испрашиваемые заявителем объекты недвижимого имущества расположены на едином земельном участке, относящемся к объектам культурного наследия, деление которого в целях сохранения объекта культурного наследия не допустимо.

Выводы суда первой и апелляционной инстанций постановлены при правильном применении норм материального и процессуального права, с учетом фактических обстоятельств дела и имеющихся в материалах дела доказательств.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона “О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации“, и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его
рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации“. При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что: арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 настоящей статьи; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона “О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации“ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Суды двух инстанций пришли к правильному выводу о том, что заявитель не доказал возникновение у него преимущественного права на приватизацию испрашиваемых объектов недвижимого имущества, так как площадь (1816 кв.м), арендуемая обществом по договору аренды, превышает предельное значение (1000 кв.м), установленное Законом Красноярского края от 30.10.2008 N 7-2279.

Суды также обоснованно учли, что предметом договора аренды от 10.11.2003 N 8032 является имущественный комплекс, состоящий из движимого и недвижимого имущества, предназначенный для функционирования Центрального парка имени М. Горького и организации досуга населения. Испрашиваемые ЗАО “Центральный парк“ объекты недвижимого имущества расположены на едином земельном участке,
который относится к объектам культурного наследия и деление которого в целях сохранения объекта культурного наследия не допустимо.

Не соглашаясь с выводами судов, заявитель кассационной жалобы указывает на следующее.

По мнению заявителя кассационной жалобы, материалами дела не подтверждается, что ему передано в аренду предприятие как имущественный комплекс (статья 132 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Между тем названный вывод судебные акты по делу не содержат.

Заявитель кассационной жалобы указывает, что переданные обществу в аренду объекты недвижимого имущества являются самостоятельными объектами права и каждый объект имеют свое и только ему присущее назначение, между объектами отсутствует какая-либо функциональная взаимосвязь по их назначению, отсутствует общее назначение и, следовательно, предметом договора аренды не является сложная вещь, как посчитали суды. Данная ссылка не может быть учтена судом кассационной инстанции.

В соответствии со статьей 134 Гражданского кодекса Российской Федерации если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь). Действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяется на все ее составные части, если договором не предусмотрено иное.

Из договора аренды N 8032 видно, что переданное обществу в аренду имущество (недвижимое и движимое) предназначено для обеспечения единой цели - функционирования Центрального парка имени М.Горького и организации досуга населения, то есть, как правильно посчитали суды двух инстанций, имущество имеет единое назначение и является сложной вещью. Суды также правомерно в связи с этим учли, что положениями Федерального закона N 159-ФЗ арендатору по договору не предоставлено право по своему усмотрению определять имущество, подлежащее приватизации.

Заявитель кассационной жалобы также не согласен с выводами судов о том, что городской парк имени М.Горького с
набережной реки Енисей и площадью Революции является неделимой территорией, и указывает на то, что ряд самостоятельных земельных участков, расположенных в охранной зоне, находятся на праве аренды или собственности у третьих лиц.

Законом Красноярского края от 04.12.2008 N 7-2555 “Об утверждении границ зон охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) регионального значения города Красноярска“ утверждены границы зон охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) регионального значения г. Красноярска на основании Проекта зон охраны памятников истории и культуры г. Красноярска. Охранной зоной объекта культурного наследия регионального значения “Памятное место, связанное с историей и культурой города“, расположенного по адресу: г. Красноярск, центральный район, является территория площади Революции, городского парка и набережной реки Енисей.

В связи с этим суды обоснованно учли, что в силу статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ “О приватизации государственного и муниципального имущества“ отчуждение зданий приведет к делению самого земельного участка в целях предоставления части участка, необходимой для эксплуатации объектов нежилого назначения, что недопустимо в целях сохранения объекта культурного наследия. Осуществление права на приватизацию испрашиваемых объектов повлечет невозможность исполнения муниципальных функций и прекращение существования “памятного места, связанного с историей и культурой города“ как объекта культурного наследия регионального значения.

С учетом изложенного суды обоснованно посчитали, что земельный участок как объект культурного наследия (городской парк имени М.Горького с набережной Енисея и площадью Революции) является неделимой территорией.

Ссылка заявителя на то, что территория памятного места состоит из множества самостоятельных земельных участков, имеющих собственников, не влияет на правильность выводов суда, поскольку предметом спора является не законность фактического использования земельного участка, а наличие преимущественного права на
выкуп объектов недвижимости.

Заявитель кассационной жалобы считает, что суды неправильно применили Федеральный закон N 159-ФЗ. По мнению заявителя жалобы, названный Закон не содержит императивных положений, запрещающих субъектам малого предпринимательства реализовывать принадлежащее им право на приобретение части арендуемого по договору имущества. При этом заявитель жалобы ссылается на Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134.

Между тем, заявителем жалобы не принято во внимание следующее.

Из пункта 12 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 “О некоторых вопросах применения Федерального закона “Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации“ следует, что закон не содержит положений, запрещающих субъектам малого или среднего предпринимательства реализовывать принадлежащее им право на приобретение в отношении нескольких арендуемых ими объектов недвижимого имущества. При этом площадь каждого из выкупаемых субъектом малого или среднего предпринимательства объектов недвижимости не должна превышать предельных значений площади арендуемого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности, установленных законами субъектов Российской Федерации или, в случае, если субъектами Российской Федерации данные значения не установлены, постановлением Правительства Российской Федерации.

При таких условиях является правильным вывод судов о том, что пункт 12 Информационного письма N 134 не распространяется на ситуацию по настоящему делу, связанную с выбором обществом для приватизации объектов недвижимости, переданных ему по одному договору аренду в качестве сложной вещи.

С учетом изложенного кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Судом кассационной инстанции не установлено нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием
для отмены решения суда первой инстанции и постановления апелляционной инстанции.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что решение Арбитражного суда Красноярского края от 9 декабря 2009 года по делу N А33-8977/2009, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 27 февраля 2010 года по тому же делу основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, приняты с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат оставлению без изменения.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа,

постановил:

Решение Арбитражного суда Красноярского края от 9 декабря 2009 года по делу N А33-8977/2009, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 27 февраля 2010 года по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Л.А.КАДНИКОВА

Судьи:

Л.И.СМОЛЯК

М.М.ШЕЛЕМИНА