Решения и определения судов

Постановление ФАС Московского округа от 28.04.2010 N КГ-А40/3501-10 по делу N А40-19140/09-6-225 Требование: О взыскании задолженности по договору аренды. Обстоятельства: До государственной регистрации права собственности на спорное помещение, переданное по договору купли-продажи, оно находилось у ответчика. Решение: В удовлетворении требования отказано, поскольку арендованное помещение было отчуждено по договору купли-продажи, в связи с чем бывший собственник не вправе требовать уплаты арендных платежей.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 28 апреля 2010 г. N КГ-А40/3501-10

Дело N А40-19140/09-6-225

Резолютивная часть объявлена 21 апреля 2010 года

Полный текст постановления изготовлен 28 апреля 2010 года

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе председательствующего-судьи Волкова С.В.,

судей Бусаровой Л.В., Русаковой О.И.

при участии в заседании: от истца - ДИгМ - Николаева В.А., доверенность от 03.07.08 г. N Д08/5035, удостоверение N 0301, от ответчика - ЗАО “СУ N 69“ - представитель не явился, надлежаще извещено (имеется почтовое уведомление о вручении судебного извещения), от третьего лица - ЗАО “Поликом Инвест“ - представитель не явился, надлежаще извещено (конверт с корреспонденцией вернулся с отметкой почтового органа),

рассмотрев 21 апреля 2010
года в судебном заседании кассационную жалобу Департамента имущества города Москвы (истец)

на решение от 05 ноября 2009 года

Арбитражного суда г. Москвы

принятое судьей Селиверстовой Н.Н.

и постановление от 11 февраля 2010 года N 09АП-27978/2009-ГК

Девятого арбитражного апелляционного суда

принятое судьями Панкратовой Н.И., Барановской Е.Н., Левиной Т.Ю.

по делу N А40-19140/09-6-225

по иску Департамента имущества города Москвы

к ЗАО “СУ-69“

о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки,

третье лицо - ЗАО “Поликом Инвест“

установил:

Департамент имущества города Москвы (далее - ДИгМ) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к закрытому акционерному обществу “Специализированное управление N 69“ (далее - СУ N 69“) о взыскании 28 394 руб. 38 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.11.2008 г. по 31.12.2008 г. и 749 руб. 43 коп. неустойки за просрочку в оплате арендной платы за период с 06.06.2008 г. по 21.01.2009 г. по договору аренды нежилого помещения N 9-372/03 от 09.07.2003 г.

Требования, предъявленные со ссылкой на нормы статей 15, 309, 314, 330, 393, 394, 614, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательства по внесению арендных платежей.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено закрытое акционерное общество “Поликом Инвест“ (далее - ЗАО “Поликом Инвест“).

Решением от 05 ноября 2009 года Арбитражный суд города Москвы в иске отказал.

Суд первой инстанции исходил из того, что арендованное помещение было отчуждено с 13 октября 2008 года по договору купли-продажи, в связи с чем после передачи недвижимого имущества покупателю ЗАО “Поликом Инвест“, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец не вправе был им распоряжаться, поскольку имущество является предметом
исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель становится его законным владельцем. В связи с этим, бывший собственник требовать уплаты арендных платежей не вправе.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 11 февраля 2010 года N 09АП-27978/2009-ГК решение оставлено без изменения, с поддержанием выводов суда первой инстанции.

Законность вынесенных решения и постановления проверяется в порядке статей 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе ДИгМ, который просит судебные акты отменить, в связи с неправильным применением норм материального права (п. 2 ст. 551 и ст. 433 ГК РФ), принять новый судебный акт об удовлетворении иска.

Как указывает заявитель кассационной жалобы, право собственности ЗАО “Поликом Инвест“ на объект, находящийся у ответчика на праве аренды наступило 11 апреля 2009 года согласно свидетельству о государственной регистрации права собственности. Кроме того, ответчик передал ЗАО “Поликом Инвест“ помещение только 15 января 2009 года, следовательно, до этой даты ответчик пользовался помещением, а задолженность по арендным платежам образовалась за период с ноября по декабрь 2008 года.

Представитель заявителя кассационной жалобы в судебном заседании кассационной инстанции поддержал доводы, изложенные в жалобе, просил судебные акты отменить.

Кассационным судом направлены в адрес ЗАО “СУ N 69“, ЗАО “Поликом Инвест“ копии определения о назначении судебного заседания по рассмотрению кассационной жалобы, однако их представители в суд не явились, от ЗАО “СУ N 69“ имеется почтовое уведомление о вручении судебного извещения, конверт с корреспонденцией, направленный в адрес ЗАО “Поликом Инвест“ вернулся с отметкой почтового органа о том, что организация по адресу не значится.

С учетом принятых судом мер по надлежащему извещению указанных лиц, суд кассационной инстанции, совещаясь на
месте, вынес определение о рассмотрении кассационной жалобы в их отсутствие.

ЗАО “СУ N 69“ представило отзыв на кассационную жалобу, содержащий доводы о том, что продавец после передачи помещения покупателю не вправе им распоряжаться, поскольку оно служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора купли-продажи.

Выслушав явившегося представителя заявителя кассационной жалобы, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм процессуального и материального права при вынесении решения и постановления, Федеральный арбитражный суд Московского округа не находит оснований для их отмены в связи со следующим.

Как установлено судами обеих инстанций и подтверждается имеющимися в материалах дела документами, 09 июля 2003 года между ДИгМ (арендодатель) и ЗАО “СУ N 69“ (арендатор) был заключен договор N 9-372/03 на аренду нежилого помещения, находящегося в собственности г. Москвы (в редакции дополнительного соглашения от 01.01.2008 г.), по условиям которого арендатору предоставлялось в пользование нежилое помещение общей площадью 62 кв. м, расположенное в здании по адресу: г. Москва, ул. Маршала Конева, д. 7.

Срок действия договора установлен с 11.12.2002 г. по 31.12.2007 г. Дополнительным соглашением от 01.01.2008 г. срок действия договора аренды был продлен до 30.12.2008 г. до момента принятия решения о продаже на аукционе, но не позже 30.12.2008 г.

В то же время, как следует из протокола N 76 от 07.10.2008 г., распоряжения Департамента имущества г. Москвы от 21.07.2008 г. N 2872-р, договора купли-продажи объекта приватизации N АИ 1193 от 13.10.2008 г., свидетельства о внесении записи в реестр N 17813 от 16.10.2008 г. вышеуказанное нежилое помещение было продано 07 октября
2008 года на аукционе ЗАО “Поликом Инвест“.

11 апреля 2009 года ЗАО “Поликом Инвест“ зарегистрировало право собственности на нежилое помещение, о чем выдано свидетельство и сделана запись в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним N 77-77-12/002/2009-320.

Суды обеих инстанций, полно и всесторонне исследовав обстоятельства дела, сделали обоснованный вывод об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации только собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ единственным доказательством существования права собственности на объекты недвижимого имущества является государственная регистрация прав в Едином государственном реестре.

Согласно статье 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Исходя из смысла указанной нормы материального права, договор продажи недвижимого имущества признается заключенным в момент, предусмотренный п. 1 ст. 433 ГК РФ, то есть в момент подписания сторонами договора как единого документа.

При заключении договора купли-продажи недвижимости момент заключения договора не совпадает с моментом перехода права собственности на нее.

Следовательно, до момента регистрации перехода права собственности в порядке п. 2 ст. 223 ГК
РФ покупатель, даже получив объект договора во владение и (или) пользование, не вправе им распоряжаться в отношениях с третьими лицами (продавать, сдавать в аренду, отдавать в залог и т.п.).

Одновременно продавец теряет право распоряжаться этой вещью любым способом.

Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Суды обеих инстанций правильно указали на то, что с момента подписания договора купли-продажи спорных помещений 13 октября 2008 года ЗАО “Поликом Инвест“ стало их владельцем, в связи с чем ДИгМ утратил с этого момента право ими распоряжаться, в данном случае сдавать в аренду и соответственно требовать уплаты арендных платежей.

В связи с изложенным, подлежат отклонению как несостоятельные доводы кассационной жалобы о том, что право собственности ЗАО “Поликом“ на нежилые помещения наступило 11 апреля 2009 года, а новому собственнику ЗАО “Поликом Инвест“ ответчик передал имущество только 15 января 2009 года.

При таких обстоятельствах, оснований, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для отмены обжалуемых в кассационном порядке решения и постановления, не имеется, поэтому кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. ст. 274, 284, 286, п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа

постановил:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 05 ноября 2009 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 11 февраля 2010 года N 09АП-27978/2009-ГК по делу N А40-19140/09-6-225 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья

С.В.ВОЛКОВ

Судьи

Л.В.БУСАРОВА

О.И.РУСАКОВА