Решения и определения судов

Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.09.2010 по делу N А56-29517/2005 В отсутствие доказательств ненадлежащего исполнения договора аренды со стороны арендодателя, выразившегося в предоставлении нежилого помещения, не соответствующего по своим характеристикам условиям сделки и непригодного для использования в предусмотренных соглашением сторон целях, требование арендодателя о взыскании суммы задолженности и пеней подлежит удовлетворению.

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 30 сентября 2010 г. по делу N А56-29517/2005

Резолютивная часть постановления объявлена 23 сентября 2010 года

Постановление изготовлено в полном объеме 30 сентября 2010 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Я.В.Баркановой,

судей И.А.Сериковой, И.А.Тимухиной,

при ведении протокола судебного заседания: Я.Ю.Олехнович,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-10885/2010) ООО “Фортуна“

на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.05.10 г. по делу N А56-29517/2005 (судья О.В.Фуркало), принятое

по иску КУГИ Санкт-Петербурга

к ООО “Фортуна“

3-е лицо: Лавровский Евгений Владимирович

о взыскании 52 320 руб. 84 коп., расторжении договора, выселении,

при участии:

от истца: представителя Кутузова И.В. по доверенности от 11.01.10 г.,

от ответчика: представителя Алиева Н.А. по
доверенности от 18.07.09 г.,

от 3-го лица: представитель не явился, уведомление N 71375,

установил:

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью “Фортуна“ (далее - Общество) о взыскании 47 444 руб. 24 коп. задолженности по арендной плате по договору от 26.04.02 г. N 05-А-004541 за период с 01.02.05 г. по 30.06.05 г., 4 876 руб. 60 коп. пеней, а также о расторжении договора аренды и выселении Общества из занимаемых помещений.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Лавровский Евгений Владимирович.

Решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.05.10 г. иск удовлетворен в части взыскания задолженности и пеней в заявленном размере, а также в части расторжения договора аренды. В удовлетворении требования о выселении Общества из занимаемых помещений отказано.

В апелляционной жалобе Общество просит решение суда от 20.05.10 г. отменить, в удовлетворении иска отказать полностью, ссылаясь на необоснованность расчета арендной платы по спорному договору без учета положений ст. 3 Закона Санкт-Петербурга от 18.09.97 г. N 149-51 “О порядке определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург“, согласно которой подлежала применению Методика определения уровня арендной платы за объекты нежилого фонда методом массовой оценки, утвержденная распоряжением Губернатора Санкт-Петербурга от 22.12.97 г. N 1291-р. По мнению Общества, Комитетом необоснованно произведен расчет арендной платы с учетом наличия всех элементов благоустройства в занимаемом Обществом помещении.

Кроме того, Общество указывает на то, что площадь арендованного помещения, фактически составляющая 60,73 кв. м, ошибочно указана в размере 108,2 кв.
м.

В судебном заседании апелляционного суда представитель Общества доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель Комитета в судебном заседании апелляционного суда против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, ссылаясь на недоказанность доводов Общества, считает решение арбитражного суда первой инстанции законным и обоснованным.

Представитель Лавровского Е.В. в судебное заседание апелляционного суда не явился, дело слушалось в его отсутствие в соответствии со ст. ст. 156, 266 АПК РФ.

Исследовав материалы дела и заслушав мнения представителей Комитета и Общества, апелляционный суд установил следующее.

Между Комитетом и Индивидуальным предпринимателем Толкачевой Александрой Антоновной (далее - Предприниматель) заключен договор аренды от 26.04.02 г. N 05-А004541 (далее - Договор), в соответствии с которым Комитет предоставил Предпринимателю во временное владение и пользование для использования под парикмахерскую нежилое помещение 1-н площадью 108,2 кв. м (подвал) с кадастровым номером 78:8053:0:11:1, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, пр. Стачек, д. 42, литер. Б (далее - нежилое помещение).

Согласно п. 1.2. Договора сведения об объекте аренды, изложенные в Договоре, являются достаточными для надлежащего использования объекта в соответствии с согласованными в Договоре целями использования.

Арендная плата за пользование объектом установлена на основании приложенного к договору аренды расчета в размере 80,688 условных единиц в месяц (с учетом коэффициента социальной значимости).

Как следует из расчета, размер арендной платы определен, исходя из наличия в помещении таких элементов благоустройства как водоснабжение, канализация и электричество, в отношении которых применен коэффициент 1, и отсутствия такого элемента, как отопление, в отношении которого применен коэффициент 0,5.

24.12.03 г. между Комитетом, Предпринимателем и Обществом заключено дополнительное соглашение к Договору N 2 (далее - Соглашение), согласно которому Предприниматель уступила Обществу свои права и обязанности из Договора в полном
объеме.

В п. 2 Соглашения содержится также указание на цель использования помещения - под парикмахерскую.

В соответствии с п. 3 Соглашения величина арендной платы составила 322,75 условных единиц в месяц и рассчитана, исходя из наличия в нежилом помещении всех элементов благоустройства - водоснабжения, канализации, отопления, электричества.

При заключении Соглашения Обществом возражений относительно размера арендной платы либо отсутствия в помещении элементов благоустройства не заявлялось.

В соответствии с п. 4.8. Договора в случае нарушения п. 2.2.2. Договора, устанавливающего обязанность арендатора своевременно и полностью выплачивать Комитету установленную Договором арендную плату, подлежат начислению пени в размере 0,15% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Кроме того, согласно п. 5.3.2. Договора последний может быть досрочно расторгнут по требованию Комитета по решению суда при возникновении задолженности по внесению арендной платы за объект в течение 3-х месяцев, независимо от ее последующего внесения.

Ссылаясь на то, что Обществом в период с 01.02.05 г. по 30.06.05 г. перечисление арендных платежей не производилось, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании задолженности, начисленных пеней, расторжении Договора и выселении Общества из занимаемого помещения.

Апелляционный суд считает решение арбитражного суда первой инстанции о частичном удовлетворении заявленных требований законным и обоснованным ввиду следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Возражая против удовлетворения иска, Общество ссылается на необоснованность определения размера арендной платы на основании Договора и Соглашения. Общество в обоснование заявленных доводов указывает на то, что фактически нежилое помещение не обладает рядом элементов благоустройства, необходимых для его
использования в определенных Договором целях.

Апелляционный суд, соглашаясь с выводом арбитражного суда первой инстанции, считает указанные доводы Общества необоснованными ввиду следующего.

В соответствии со ст. 611 Гражданского кодекса РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Статьей 612 Гражданского кодекса РФ установлена ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, а также права арендатора при обнаружении таких недостатков.

Как следует из материалов дела, нежилое помещение было принято Предпринимателем по акту от 26.04.02 г., в котором содержится указание на отсутствие у арендатора претензий к передаваемому Комитетом помещению. Обществом претензий к состоянию нежилого помещения и его соответствию Договору, а также требований, предусмотренных ст. 612 Гражданского кодекса РФ, ни при заключении Соглашения и принятии нежилого помещения, ни впоследствии не заявлено.

Представленные Обществом письма организаций, являющихся субъектами электроэнергетики, не принимаются апелляционным судом в качестве допустимых доказательств отсутствия электроснабжения в нежилом помещении, так как факт наличия или отсутствия договоров на поставку электроэнергии, заключенных между Обществом и каким-либо из поставщиков коммунальных услуг безусловно не свидетельствует об отсутствии в нежилом помещении таких элементов благоустройства.

Кроме того, из содержания экспертного заключения от 07.12.06 г. N 6020/16, выполненного по результатам проведенной судебной экспертизы, также безусловно не следует, что в нежилом помещении отсутствуют или находятся в неисправном состоянии такие элементы благоустройства, как отопление, водоснабжение, канализация и энергоснабжение.

Также апелляционный суд считает обоснованным указание арбитражного суда первой инстанции на подтвержденное экспертным заключением осуществление перепланировки нежилого помещения, что не позволяет сделать вывод о фактическом предоставлении Комитетом помещения меньшей площади, нежели указано в Договоре.

Таким образом, Общество в
нарушение требований ст. 65 АПК РФ не доказало факта ненадлежащего исполнения Договора со стороны Комитета, выразившегося в предоставлении нежилого помещения, не соответствующего по своим характеристикам условиям Договора и не пригодного для использования в предусмотренных Договором целях.

Кроме того, решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.09.09 г., оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.12.09 г. по делу N А56-34702/2005, рассмотренному с участием тех же лиц, что и в рамках настоящего дела, Обществу отказано в удовлетворении требований о признании Договора недействительным с момента заключения в части неприменения понижающего коэффициента и действительной площади помещения, а также требований о применении последствий недействительной сделки.

Судебными актами по делу N А56-34702/2005 установлен факт наличия в нежилом помещении при его передаче Обществу всех элементов благоустройства, имеющих значение для расчета арендной платы, а также достоверность определения ее размера в расчете, приложенном к Соглашению.

В соответствии с ч. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

При таких обстоятельствах апелляционный суд считает обоснованными требования Комитета о взыскании арендной платы, рассчитанной, исходя из характеристик нежилого помещения, указанных в Договоре.

Возражений относительно расчета пеней Обществом не заявлено, взыскиваемая неустойка, по мнению апелляционного суда, соразмерна последствиям нарушения обязательства, в связи с чем судом первой инстанции правомерно удовлетворены соответствующие требования Комитета в полном объеме.

Исходя из изложенного, апелляционный суд также считает обоснованными и соответствующими положениям ст. ст. 450, 619 Гражданского кодекса РФ требования Комитета о расторжении Договора.

При
этом, соглашаясь с выводом арбитражного суда первой инстанции, апелляционный суд не усматривает оснований для удовлетворения требований Комитета о выселении Общества из спорного помещения в связи с освобождением последнего.

На основании изложенного решение арбитражного суда первой инстанции является законным и обоснованным, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.05.10 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления постановления в законную силу.

Председательствующий

БАРКАНОВА Я.В.

Судьи

СЕРИКОВА И.А.

ТИМУХИНА И.А.