Решения и постановления судов

Определение Санкт-Петербургского городского суда от 26.10.2010 N 14554 В удовлетворении исковых требований об обязании передать спорную квартиру по договору долевого строительства отказано правомерно, поскольку инвестором в полном объеме не выполнены обязательства по финансированию строительства, а истица, в свою очередь, отказалась произвести требуемую доплату за квартиру, расторгнуть или изменить договор, при этом истица не лишена возможности потребовать от инвестора возмещения убытков и взыскания денежных средств, уплаченных по договору долевого строительства.

САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 26 октября 2010 г. N 14554

Судья: Кордюкова Г.Л.

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

председательствующего Лебедева В.И.,

судей Савельевой М.Г., Корнильевой С.А.,

при секретаре К.

рассмотрела в судебном заседании от 26 октября 2010 года дело N 2-2068/10 по кассационной жалобе истицы на решение Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 25 августа 2010 года по иску С. к обществу с ограниченной ответственностью “Аверс“, закрытому акционерному обществу “РМК-строй“, обществу с ограниченной ответственностью “Торговый дом “Сигма“, обществу с ограниченной ответственностью “Строительная компания “Оскар“, об обязании передать квартиру, признании недействительными (ничтожными) договора и дополнительного соглашения.

Заслушав доклад судьи Лебедева В.И., объяснения представителя С. адвоката Скаргиной Л.И., действующей на основании ордера от 06.09.2010 г., представителя ЗАО “РМК Строй“ Б., действующего на основании доверенности от 01.09.2010 г., сроком 5 месяцев, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

установила:

С. обратилась в суд с настоящим исковым заявлением, указывая, что на основании распоряжения губернатора Санкт-Петербурга N 270-р от 15.03.2000 года для завершения строительства жилого дома на инвестиционных условиях ООО <...> были предоставлены недостроенный объект недвижимости и имущественные права на него, а также земельный участок по договору аренды по строительному адресу: <...>

ООО <...> по договору N <...> от 15.03.2001 года передало права застройщика объекта с правом заключения договоров на привлечение средств физических лиц ООО <...>. Реализуя свои права по данному договору, ООО <...> уступило ЗАО “РМК-строй“ по договору N <...> от 15.03.2001 года все права и обязанности по завершению строительства жилого дома.

23.04.2001 года между ЗАО “РМК-строй“ и ООО “Аверс“ был заключен договор <...> о долевом участии в строительстве, по которому ЗАО “РМК-строй“ обязалось по окончании строительства передать ООО “Аверс“ вновь созданное недвижимое имущество, соответствующее объему долевого участия, включая <...> вышеуказанном доме. 14.08.2001 года между ООО “Аверс“ и С. заключен договор <...> о долевом участии в строительстве жилого дома по строительному адресу: <...> в соответствии с которым по окончании строительства дома истице передается для оформления права собственности однокомнатная квартира с предварительным номером 208 общей площадью 38.53 кв. м жилой площадью 20.22 кв. м на 14 этаже в секции 5. Истица полностью оплатила установленную договором стоимость квартиры в сумме <...> руб. <...> коп., что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам. Цена договора является окончательной и не подлежит изменению без изменения площади квартиры.

20.08.2001 года заключенный между истицей и ООО “Аверс“ договор был зарегистрирован в ЗАО “РМК-строй“ за номером 26. Гарантийным письмом от 04.09.2001 года ЗАО “РМК-строй“ подтвердило, что обязательства по оплате договора долевого участия N <...> ООО “Аверс“ в объеме квартиры N <...> выполнены полностью. По условиям договора, заключенного с истицей, после выполнения дольщиком своих обязательств и по окончания строительства ООО “Аверс“ должно передать дольщику оплаченную квартиру по акту приема-передачи, по соглашению сторон дольщик мог получить квартиру по акту приема-передачи напрямую от ЗАО “РМК-строй“.

Распоряжением администрации Санкт-Петербурга N <...> от 29.09.2003 года ЗАО “РМК-строй“ разрешено завершить строительство за счет собственных и привлеченных средств на инвестиционных условиях, определенных распоряжением губернатора Санкт-Петербурга N <...> от 29.09.2003 года. В настоящее время строительство дома завершено, по данным ПИБ жилой дом имеет адрес: <...>, однако уведомления о передаче квартиры по акту в соответствии с условиями договора истица не получала.



В связи с изложенным, истица просила обязать ООО “Аверс“, ЗАО “РМК-строй“ передать ей однокомнатную квартиру, условный N <...>, расположенную на 14 этаже в секции 5 жилого дома по адресу: <...> с присвоенным номером квартиры согласно документам ПИБ государственного технического учета жилого дома и подписать с ней акт приема-передачи квартиры <...>

В порядке статьи 39 ГПК РФ истица уточнила и дополняла свои требования, предъявила их дополнительно к ООО “Торговый дом “Сигма“, ООО <...>. Просила признать недействительными договор N <...> от 17.12.2004 года, заключенный между ЗАО “РМК-строй“ и ООО <...> и дополнительное соглашение от 20.11.2008 года о замене стороны по указанному договору, заключенное между ЗАО “РМК-строй“, ООО <...> и ООО “Торговый дом “Сигма“. Истица просила обязать ЗАО “РМК-строй“ и ООО “Аверс“ передать ей однокомнатную квартиру <...>, расположенную на 14 этаже в осях 47-52; Е-М, общей площадью 38,5 кв. м, не позднее 10 дней с момента получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию в Службе государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга, подписать с истицей акт приема-передачи указанной квартиры и передать истице пакет документов для государственной регистрации права собственности на квартиру в регистрирующем органе.

Решением Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 25 августа 2010 года требования истицы оставлены без удовлетворения.

В кассационной жалобе истица просит отменить решение суда, считает его неправильным.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, не находит оснований для отмены решения суда.

Разрешая спор, суд правильно установил по делу юридически значимые обстоятельства, дал надлежащую оценку имеющимся по делу доказательствам, и пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований к удовлетворению заявленных требований.

В соответствии с п. 1.5 договора о долевом участии в строительстве жилого дома N от 23 апреля 2001 года (<...>), заключенного между ЗАО “РМК-строй“ и ООО “Аверс“, стоимость 1 кв. м для инвестора ЗАО “Аверс“ устанавливается <...> долларов США и может быть повышена в связи с повышением цены на строительные материалы.

03.06.2003 года между ЗАО “РМК-строй“ и ООО “Аверс“ заключено дополнительное соглашение N <...> к договору N <...>-Д от 23.04.2001 года, в п. 2 которого стороны указали, что обязательства ООО “Аверс“ по инвестированию доли строительства выполнены полностью, но согласно п. 3 дополнительного соглашения для завершения строительства ООО “Аверс“ согласилось привлечь дополнительные средства из расчета <...> долларов США за 1 кв. м в объеме инвестирования 4 972,32 кв. м жилой площади, что составляет сумму, эквивалентную <...> долларов США в рублях по курсу ЦБ РФ на день оплаты (<...>).

Суд пришел к правильному выводу о том, что стороны данного договора вправе были заключать соглашения об изменении цены одного квадратного метра жилого помещения, согласия С. на изменение условий договора не требовалось.

Судом установлено, что ЗАО “РМК-строй“ сообщило ООО “Аверс“ о том, что в связи с невыполнением последним условий дополнительного соглашения N <...> от 03.06.2003 года в части перечисления дополнительного финансирования за квартиры с условными номерами, в том числе квартиры N <...>, ЗАО “РМК-строй“ в одностороннем порядке будет вынуждено изменить п. 1.3 договора <...> а именно, скорректировать квартирографию в рамках указанных квартир, отказав в признании права требования ООО “Аверс“ на эту площадь и возвратить ранее оплаченные ООО “Аверс“ денежные средства за вышеуказанную площадь (<...>).

Уведомлением N <...> от 09.03.2004 г. подтверждается, что ЗАО “РМК Строй“ добросовестно предупреждало ООО “Аверс“ о необходимости доплаты за квартиры, включая, квартиру N <...> (<...> и предлагал скорректировать квартирографию, исключив квартиру N <...>

Уведомлением от 28.07.2004 года N <...> ЗАО “РМК-строй“ сообщило ООО “Аверс“ о том, что в связи невыполнением последним условия дополнительного соглашения о доплате, ЗАО “РМК-строй“ считает договор N <...> от 23.04.2001 года расторгнутым в части неоплаченной суммы доплаты (<...>).

Из представленных ответчиком Актов сверки оплаты между ЗАО “РМК-строй“ и ООО “Аверс“, подписанных ООО “Аверс“ за 2003 - 2004 годы следует, что ООО “Аверс“ частично исполнило п. 3 дополнительного соглашения и не произвело оплату в полном объеме <...>

С сентября 2004 года ООО “Аверс“ прекратило участие в инвестиционном проекте и вложении средств, необходимых для завершения строительства, последний акт сверки подписан 31.08.2004 г. Таким образом, установлен факт невыполнения участником инвестиционной деятельности обществом “Аверс“ своих обязательств в полном объеме.

Ответчиком ЗАО “РМК-строй“ представлен в суд перечень дольщиков ООО “Аверс“, полученный им от последнего, в котором перечислены дольщики, заключившие дополнительное соглашение и внесшие оплату, а также дольщики, не заключившие дополнительное соглашение, среди последних указана, в том числе, С. - кв. N <...> (<...>).



Ответчиком ЗАО “РМК-строй“ представлен в суд перечень дольщиков ООО “Аверс“, составленный инвестором ООО “Аверс“ в форме письма от 03.2005 г. N <...> после отказа от дальнейшего участия в инвестиционном проекте, в котором перечислены дольщики, права которых ООО “Аверс“ признает на получение квартир после завершения строительства(<...>). Права 66 дольщиков ООО “Аверс“ признаны застройщиком ЗАО “РМК-Строй“. Указанные дольщики включены в члены ТСЖ <...> и продолжают инвестирование строительства дома, который не введен в эксплуатацию до настоящего времени. Также в списке указаны квартиры в количестве 11, включая квартиру С. под условным номером 208 (<...>). С 66 дольщиками ООО “АВЕРС“ застройщиком ЗАО “РМК-Строй“ заключены трехсторонние договоры с участием ООО “Аверс“.

Суд правильно указал в решении, что инвестор ООО “АВЕРС“ имел право оплатить удорожание строительства за счет собственных средств, не привлекая дольщика С., но имел право также право и привлечь С. для несения затрат по удорожанию строительства, изменив цену заключенного с дольщиком договора долевого участия от 14.08.2001 г.

ООО “Аверс“ сообщало истице о необходимости произвести доплату за квартиру N 208 или расторгнуть договор, в связи с хищением денежных средств по данной квартире руководством ООО <...> что подтверждается письмами от 24.03.2003 года, 12.03.2003 г., 13.01.2005 года (<...>), также С. предлагалось расторгнуть договор и получить уплаченные денежные средства. Как установлено судом, доплата истицей произведена не была, от расторжения, изменения договора истица отказалась.

Суд пришел к правильному выводу о том, что в настоящее время исполнение обязательства обществом “Аверс“ по передаче квартиры под условным номером 208 С. невозможно, так как Инвестор общество “Аверс“ не исполнил в полном объеме вложение денежных средств по договору с ЗАО “РМК-Строй“.

Суд пришел к правильному выводу о том, что после отказа ООО “Аверс“ от участия в инвестиционном проекте, ЗАО “РМК-Строй“ вправе было заключить договор долевого участия с ООО “СК Оскар“ на квартиру под условным номером 208, поскольку доля инвестора в площади получаемых помещений уменьшилась, от прав на указанную квартиру ООО “Аверс“ отказалось в связи с невозможностью инвестирования за счет собственных средств, а дольщик С. отказалась от изменения условий договора о цене.

Судом установлено, что 17.12.2004 года между ЗАО “РМК-строй“ и ООО “СК “Оскар“ заключен договор N <...> о строительстве жилого дома по строительному адресу: <...> в соответствии с которым ЗАО “РМК-строй“ обязалось передать ООО “СК “Оскар“ в течение двух месяцев после ввода дома в эксплуатацию Актом Государственной комиссии однокомнатную квартиру, предварительный номер 208, общей площадью 36,94 кв. м, расположенную на 14 этаже, а ООО “СК “Оскар“ обязалось произвести оплату стоимости прав долевого участия в сумме <...> руб. (<...>). Актом прекращения взаимных обязательств зачетом встречных требований от 04.07.2005 года подтверждается, что ЗАО “РМК-строй“ произвело зачет денежных средств по договору долевого участия в строительстве жилого дома N <...> от 17.12.2004 года на сумму <...> руб. (<...>). Зачет встречных требований произведен с учетом договора строительного подряда N <...> от 19.08.2003 года, заключенного между ЗАО “РМК-строй“ и ООО “СК “Оскар“ (<...>).

28.12.2004 года между ООО “СК “Оскар“ и ООО “Торговый дом “Сигма“ заключен договор N <...>, в соответствии с которым ООО “Торговый дом “Сигма“ привлечено к участию в финансировании строительства вышеуказанного жилого дома и по окончании строительства и сдачи дома в эксплуатацию ему передаются для оформления права собственности три квартиры, в том числе спорная с предварительным N <...>. В свою очередь ООО “Торговый дом “Сигма“ обязалось осуществить финансирование строительства жилого дома в общей сумме <...> руб. в срок не позднее даты сдачи дома Госкомиссии (N <...>).

В Акте от 03.04.2005 года о частичном исполнении обязательств по договору N <...> от 28.12.2004 года указано о надлежащем исполнении ООО “Торговый дом “Сигма“ обязательств по оплате квартиры с предварительным N <...> (<...>).

Дополнительным соглашением о замене стороны по договору N <...> от 20.11.2008 года, подписанным между ЗАО “РМК-строй“, ООО “СК “Оскар“ и ООО “Торговый дом “Сигма“, произведена уступка прав ООО “СК “Оскар“ по договору N <...> в пользу ООО “Торговый дом “Сигма“ и предусмотрена обязанность ЗАО “РМК-строй“ исполнить свои обязательства по договору в пользу ООО “Торговый дом “Сигма“. Кроме того, подтверждено, что ООО “СК “Оскар“ исполнило свои обязательства по данному договору в полном объеме (<...>).

Между ЗАО “РМК-строй“ и ООО “Торговый дом “Сигма“ заключено дополнительное соглашение N <...> об инвестировании завершения строительства жилого дома, в соответствии с которым стоимость договора N <...> 1-208 увеличивается в связи с увеличением общей сметы расходов на достройку дома, общая сумма дополнительного взноса составляет <...> руб. <...> коп. (<...>). Платежными поручениями от 25.12.2008 года N <...> на сумму <...> руб. от 30.01.2009 года N <...> на сумму <...> руб. от 10.03.2009 года N <...> на сумму <...> руб. <...> коп., с учетом бухгалтерского письма от 27.05.2009 года, подтверждается оплата ООО “Торговый дом “Сигма“ в ЗАО “РМК-строй“ денежных средств по дополнительному соглашению 1 в полном объеме (т. 1 л.д. 93 - 95).

Договором N <...> об инвестировании завершения строительства от 29.02.2008 г. подтверждается, что между ЗАО “РМК-Строй“ и ТСЖ <...> заключен договор, по которому ЗАО “РМК-Строй“ выполняет обязанности по завершению строительства, а ТСЖ производит финансирование объекта в соответствии со сметой расходов завершение строительства, используя денежные средства дольщиков, состоящих в членах ТСЖ (л.д. 60 - 75 т. 3).

Поскольку судом установлено, что истица не вправе требовать передачи ей спорной квартиры в связи с невыполнением в полном объеме обязательств Инвестора по финансированию строительства, оснований для удовлетворения ее иска о признании вышеуказанных сделок недействительными у суда первой инстанции не имелось.

Суд правильно указал в решении, что в настоящее время истица не лишена возможности потребовать от ООО “Аверс“ возмещения убытков и взыскания исполненного по договору долевого участия в строительстве. Доводы кассационной жалобы не свидетельствуют о наличии правовых оснований к отмене решения суда, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции, и не могут быть приняты во внимание.

Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 25 августа 2010 года оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.