Решения и определения судов

Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2010 по делу N А26-11890/2009 Невключение в итоговую величину стоимости объекта оценки суммы налога на добавленную стоимость не может привести к недостоверности указанной величины в связи с тем, что сумма данного налога рассчитывается в соответствии с налоговым законодательством и не влияет на достоверность оценки с учетом требований федеральных стандартов оценки и Федерального закона “Об оценочной деятельности в Российской Федерации“.

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 15 сентября 2010 г. по делу N А26-11890/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 06 сентября 2010 года

Постановление изготовлено в полном объеме 15 сентября 2010 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Старовойтовой О.Р.

судей Герасимовой М.М., Полубехиной Н.С.

при ведении протокола судебного заседания: помощником судьи Куклиной Ю.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-10684/2010) ООО “Центр костно-суставной патологии“ на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 23.04.2010 г. по делу N А26-11890/2009 (судья Репина Л.А.), принятое

по иску Общества с ограниченной ответственностью “Центр костно-суставной патологии“

к Обществу с ограниченной ответственностью “Карельский центр оценки“

3-е лицо: Администрация Петрозаводского городского округа

о признании недостоверным отчета об определении рыночной
стоимости

при участии:

от истца: адвокат Жученко И.П. доверенность от 09.07.2010 г., паспорт

от ответчика: Каменский Н.В. доверенность от 03.09.2010 г., паспорт

от 3-го лица: Балашова Л.Г. доверенность от 11.01.2010 г., паспорт

установил:

Общество с ограниченной ответственностью “Центр костно-суставной патологии“ (далее - ООО “ЦКСП“, Общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия к Обществу с ограниченной ответственностью “Карельский центр оценки“ (далее - ООО “КЦО“) с иском о признании недостоверным отчета об определении рыночной стоимости нежилых площадей и недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки, указанной в отчете об определении рыночной стоимости нежилых помещений общей площадью 501,2 кв. м, расположенных по адресу: Петрозаводск, ул. Л.Чайкиной, д. 5 (далее - Отчет).

Определением от 11.02.2010 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечена Администрация Петрозаводского городского округа (далее - Администрация)

Решением суда от 23.04.2010 г. в иске отказано.

На решение суда подана апелляционная жалоба, в которой истец просит решение от 23.04.2010 г. отменить, принять по делу новый судебный акт.

Податель апелляционной жалобы не согласен с выводом суда об избрании Обществом ненадлежащего способа защиты.

По мнению подателя апелляционной жалобы, оспариваемый Отчет является недостоверным по следующим основаниям.

Задание на оценку не содержит полную информацию об объекте оценки.

В нарушение подпункта б пункта 16, пункта 18 Федерального стандарта оценки (ФСО N 1), утвержденного Приказом Минэкономразвития и торговли РФ от 20.07.2007 г. N 256 (далее - Федеральный стандарт оценки, ФСО N 1) оценщиком не в полном объеме собрана информация, необходимая и достаточная для проведения оценки, в том числе об аренде земельного участка, расположенного под объектом оценки, которая оказывает влияние на
стоимость объекта оценки (также пункт 19 ФСО N 1, пункт 4 ФСО N 3 - “принцип существенности“).

В нарушение пунктов 8, 12 Федерального стандарта оценки (ФСО N 3), утвержденного Приказом Минэкономразвития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 г. N 254 в Отчете отсутствует информация о состоянии рынка недвижимости в городе Петрозаводске.

По мнению подателя апелляционной жалобы, выбранные оценщиком при использовании сравнительного метода объекты-аналоги по сути таковыми не являются, не соблюдены требования подпункта б пункта 22 ФСО N 1.

В отчете в нарушение пункта 19 ФСО N 1 нет данных об экспертах, привлеченных оценщиком (соответственно нарушен пункт 15 ФСО N 3).

В нарушение пункта 6 статьи 5 Федерального закона N 159 от 22.07.2008 г. в Отчете отсутствуют данные о стоимости неотделимых улучшений на сумму 3542000 руб.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы.

По мнению присутствовавших в судебном заседании представителей ответчика, третьего лица, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, ООО “ЦКСП“ предоставлено преимущественное право на приобретение муниципального имущества - нежилых помещений общей площадью 501,2 кв. м, расположенных по адресу: РК, г. Петрозаводск, ул. Л.Чайкиной, д. 5 в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ “Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации“ (далее - Закон N 159-ФЗ).

Согласно проекту договора купли-продажи, направленному Администрацией Петрозаводского городского округа в адрес Общества, стоимость нежилых помещений, определенная на основании отчета ООО “Карельский
центр оценки“ от 09.10.2009 г. N 248 - 09, составляет 12 735 000.00 руб. без учета НДС.

Полагая недостоверной величину стоимости объекта оценки, определенную независимым оценщиком ООО “Карельский центр оценки“ с нарушением Федеральных стандартов оценки - ФСО N 1, ФСО N 3, в связи с чем цена объекта оценки 12735000 руб. без учета НДС является завышенной по сравнению с проведенной ООО “Центр судебно-оценочной экспертизы“ по заказу Общества оценкой, согласно которой стоимость объекта без учета НДС составила 8067000 руб. (отчет об оценке N 35/1 от 30.11.2009 г.), ООО “ЦКСП“ обратилось в арбитражный суд с настоящим иском в соответствии со статьями 12, 13 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации“.

Поскольку статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ предусмотрена обязательность величины стоимости объекта оценки, установленной независимым оценщиком, при определении цены отчуждения арендуемого имущества из государственной (муниципальной) собственности, и договор купли-продажи спорного объекта между ООО “ЦКСП“ и Администрацией Петрозаводского городского округа на момент обращения Общества с настоящим иском не заключен (спор об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи спорных нежилых помещений рассматривается арбитражным судом - дело N А26-12303/2009), то в силу разъяснений в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 г. N 92 Обществом путем обращения в арбитражный суд с иском об оспаривании достоверности величины стоимости объекта оценки избран надлежащий способ защиты.

Вместе с тем, рассмотрев доводы подателя апелляционной жалобы применительно к оспариваемому Отчету об оценке, выслушав объяснения ответчика и третьего лица, апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Представленное в материалы дела техническое задание
на оценку полностью соответствует пункту 17 Федерального стандарта оценки - ФСО N 1 и содержит информацию, предусмотренную подпунктами а) - з) пункта 17 ФСО N 1.

В Отчете об оценке содержится необходимая, достаточная и существенная с точки зрения стоимости объекта оценки информация в соответствии с требованиями пунктов 18, 19 ФСО N 1, пункта 4 ФСО N 3. Доводы подателя апелляционной жалобы относительно нарушения при проведении оценки указанных норм ФСО апелляционным судом не принимаются в силу следующего.

Истец не обосновал, каким образом отсутствие информации о наличии заключенного Обществом договора аренды в отношении земельного участка под выкупаемыми Обществом нежилыми помещениями в нежилом здании могло повлиять на определение рыночной стоимости объекта. Согласно объяснениям оценщика (ответчика) если под оцениваемыми встроенными помещениями земельный участок не выделен, то стоимость неделимого земельного участка под зданием по общему правилу не учитывается и не влияет на итоговую рыночную стоимость объекта оценки. Данное правило истцом не опровергнуто, так как ни в отчете, сделанном по заказу Общества ООО “Центр судебно-оценочной экспертизы“ N 35/1 от 30.11.2009 г. не производилась оценка и не учитывалась стоимость земельного участка, ни в заключении специалиста N 02/04-10 от 19.04.2010 г., на которое ссылается Общество в апелляционной жалобе.

Упущения оценщика, выразившиеся в отсутствии в Отчете об оценке специального раздела - анализ рынка объекта оценки (подпункт ж) пункта 8, пункт 12 ФСО N 3) может быть компенсирован другими разделами Отчета - анализ рыночной ситуации (раздел 8), а также разделы 11 и 12 в части описания и оценки объектов-аналогов.

При этом податель апелляционной жалобы не указал, каким образом отсутствие самостоятельного раздела Отчета об анализе
рынка недвижимости (нежилых помещений) в городе Петрозаводске повлияло на достоверность итоговой величины стоимости объекта оценки, в частности привело к завышению его стоимости.

Апелляционный суд отмечает, что оспариваемый Отчет не может быть сравним с представленным Обществом Отчетом от 30.11.2009 г. N 35/1, выполненным ООО “Центр судебно-оценочной экспертизы“ по заказу Общества для предполагаемого использования - в целях финансовой отчетности, в котором содержится раздел об анализе рынка недвижимости, однако он проведен в отношении рынка жилья при объекте оценки - нежилые помещения в нежилом здании.

Оценщик в соответствии с требованиями пункта 20 ФСО N 1 использовал сравнительный и доходный подходы к оценке, обосновав отказ от использования затратного подхода.

При этом апелляционный суд не усматривает нарушения пункта 22 ФСО N 1 при применении оценщиком сравнительного подхода. Оценщиком выбрана единица сравнения - цена продажи 1 кв. м общей площади и введена система корректировок, согласованы результаты корректирования значения единицы сравнения по объектам-аналогам, соответствующие данные приведены в таблице. Апелляционным судом не принимается довод апелляционной жалобы, касающийся необоснованности выбора объектов-аналогов без учета передаваемых прав, условий платежа, местонахождения, общей площади.

Указанные в Отчете характеристики объектов-аналогов являются достаточными для применения сравнительного подхода, так как в характеристике объектов-аналогов указано их местонахождение, общая площадь, цена продажи, условие сделки, состояние внутренней отделки, характеристика входа. Оценщиком выбраны сходные по характеристикам объекты-аналоги, в отношении отличий проведена корректировка с учетом введенной экспертом шкалы корректировок, в том числе по площади объектов. Передаваемые права (обременения) в отношении объектов-аналогов не указаны ввиду их отсутствия. Приведенная оценщиком информация в отношении объектов-аналогов является доступной, источники информации указаны в Отчете (пункт 10 ФСО N 3). Достоверность данной
информации подателем апелляционной жалобы не опровергнута.

В соответствии с абзацем 6 пункта 19 ФСО N 1 если при проведении оценки оценщиком привлекаются специалисты (эксперты), оценщик должен указать в отчете их квалификацию и степень их участия в проведении оценки, а также обосновать необходимость их привлечения.

Исследовав оспариваемый Отчет оценщика, выслушав объяснения оценщика (ответчика), апелляционный суд пришел к выводу о том, что специалисты (эксперты) в смысле вышеуказанной нормы пункта 19 ФСО N 1 оценщиком при проведении оценки не привлекались. Исходя из объяснений оценщика и текста Отчета оценщик при проведении оценки использовал данные опроса специалистов по продаже (аренде) коммерческой недвижимости Петрозаводска для того, чтобы с учетом собственного опыта вынести свое суждение по вопросам оценки. Таким образом, оспариваемый Отчет не содержит и не должен содержать конкретные данные о специалистах, но содержит перечень использованных данных и источники их получения (раздел 5 Отчета).

Необоснованным является довод апелляционной жалобы о нарушении оценщиком части 6 статьи 5 Федерального закона N 159-ФЗ, согласно которому стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя. Указанная норма касается порядка оплаты приобретаемого арендатором государственного (муниципального) имущества, а не порядка определения его рыночной стоимости. Наоборот, согласно требованиям ФСО, принципу существенности спорный объект оценивался с учетом проведенного ремонта.

Доводы апелляционной жалобы о том, что в Отчете содержится информация, не использованная при проведении оценки, и о возникновении вопроса об обоснованности расчетной величины ставки дисконтирования в разделе “Доходный подход“, не могут быть оценены судом апелляционной инстанции, поскольку не конкретизированы.

Сам по себе факт невключения в итоговую величину стоимости объекта оценки суммы
НДС, на что указывает податель апелляционной жалобы, не может привести к недостоверности этой величины, поскольку сумма НДС рассчитывается в соответствии с налоговым законодательством и не влияет на достоверность оценки с учетом требований Федерального закона “Об оценочной деятельности в Российской Федерации“ и федеральных стандартов оценки.

Таким образом, истец не доказал недостоверности итоговой величины указанной в Отчете рыночной стоимости объекта оценки для целей его реализации в рамках Федерального закона N 159-ФЗ.

С учетом вышеизложенного апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда Республики Карелия от 23 апреля 2010 года по делу N А26-11890/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня вступления постановления в законную силу.

Председательствующий

СТАРОВОЙТОВА О.Р.

Судьи

ГЕРАСИМОВА М.М.

ПОЛУБЕХИНА Н.С.