Решения и определения судов

Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.07.2010 по делу N А21-6898/2009 Требование инвестора о признании за ним права собственности на встроенные помещения многоквартирного жилого дома, подлежащие передаче ему на основании договора о привлечении финансовых средств в жилищное строительство, подлежит удовлетворению, если спорные помещения не относятся к общему имуществу дома применительно к положениям статьи 36 Жилищного кодекса РФ и могут использоваться в качестве нежилых, в том числе с возможностью оборудования изолированного входа.

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 26 июля 2010 г. по делу N А21-6898/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 19 июля 2010 года

Постановление изготовлено в полном объеме 26 июля 2010 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Тойвонена И.Ю.

судей Горбик В.М., Копыловой Л.С.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ляховой О.Ю.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-8281/2010) Ф.И.О. на решение Арбитражного суда Калининградской области от 12.03.2010 по делу N А21-6898/2009 (судья Шкутко О.Н.), принятое

по иску Акционерного банка “Сетевой нефтяной банк“

к ООО “Агентство новаций и инвестиций“, Управлению Федеральной регистрационной службы по Калининградской области

3-и лица: Глухов Владимир Павлович, Анисимов Вячеслав Николаевич, Ф.И.О. Ходько Сергей Владимирович,
Петрачков Андрей Викторович, Роот Валерий Густафович, Шавров Михаил Федорович, Ф.И.О. Удилов Андрей Викторович, Глухов Александр Владимирович, Ф.И.О. Ф.И.О. Дворянкин Артур Вениаминович, Францев Эдуард Алексеевич, Ф.И.О. ООО “РН-Терминал“, Орлов Николай Дмитриевич, Маш Дмитрий Александрович, Ф.И.О. Ф.И.О. Тарапатин Олег Анатольевич, Ф.И.О. Ф.И.О. Территориальное агентство по управлению государственным имуществом по Калининградской области, Ф.И.О. Атюнкин Валентин Алексеевич, Ф.И.О. br>
об обязании осуществить передачу имущественных прав (оформления в собственность) встроенных нежилых помещений

при участии:

от истца: не явился (извещен)

от ответчиков: не явились (извещены)

от 3-х лиц: не явились (извещены)

установил:

Акционерный Банк “Сетевой нефтяной Банк“ (Закрытое акционерное общество, далее - Банк, истец, заявитель) обратился в Арбитражный суд Калининградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью “Агентство новаций и инвестиций“ (далее - Агентство, ответчик) об обязании осуществить передачу имущественных прав (оформления в собственность) встроенных нежилых помещений литер III, V, VI, VII, VIII, IX, X из литера А, расположенных по адресу: Калининградская область, Гурьевский район, поселок Дружный, ул. Строительная, дом 1а.

В ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции было удовлетворено ходатайство истца об уточнении требований, согласно которому принято к рассмотрению требование Банка о признании права собственности на указанные выше встроенные нежилые помещения.

Определением суда от 21.12.2009 к участию в деле в качестве второго ответчика привлечено Управление Федеральной регистрационной службы по Калининградской области.

Определениями от 07.10.2009, 12.11.2009, 21.12.2009, 10.02.2010 к участию в деле в качестве третьих лиц были привлечены (с учетом уточненного списка и исключений) физические лица - собственники жилых помещений дома N 1а по ул. Строительной поселка Дружный Гурьевского района Калининградской области (Глухов П.В.,
Маш Д.А., Коваль И.А., Атюнкин В.А., Чугунова Н.Ю., Анисимов В.Н., Медведева И.Г., Ходько С.В., Петрачков А.В., Роот В.Г., Шавров М.Ф., Осенчугова Е.Т., Удилов А.В., Глухов А.В., Брыкова А.Г., Удилова Н.П., Дворянкин А.В., Францев Э.А., Францева Е.Д., Орлов Н.Д., Орлова И.В., Тарапатин О.А., Райская О.П., Котова О.В., Орлова Е.Н.,), а также третьими лицами привлечены ООО “РН-Терминал“, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Калининградской области.

Определением суда от 21.12.2009 судом были приняты к рассмотрению самостоятельные требования третьих лиц (ООО “РН-Терминал“, Атюнкина В.А., Райской О.П., Анисимова В.Н., Роот В.Г., Ходько С.В., Удилова А.В., Удиловой Н.П., Осенчуговой Е.Т., которые просили признать за ними в соответствующих частях право на доли в праве общей собственности на общее имущество в вышеуказанном жилом доме, а именно на те нежилые встроенные помещения, на которые было заявлено исковое требование Банка. Кроме того, указанные лица просили признать недействительной государственную регистрацию права собственности Агентства на вышеуказанные нежилые помещения.

Решением от 12 марта 2010 года суд частично удовлетворил требование Банка, признав за ним право собственности на встроенное нежилое помещение литеры VII из литера А площадью 44,8 квадратных метра в доме N 1а по ул. Строительной поселка Дружный Гурьевского района Калининградской области, с кадастровым номером помещений 39-39-01/148/2008-467. В остальной части заявленных требований Банку было отказано. Кроме того, вышеназванным решением суд первой инстанции прекратил производство по делу по самостоятельным требованиям третьих лиц (граждан Атюнкина В.А., Райской О.П., Анисимова В.Н., Роота В.Г., Ходько С.В., Удилова А.В., Удиловой Н.П., Осенчуговой Е.Т.) за неподведомственностью данных требований и спорных отношений арбитражному суду, а также отказал в удовлетворении требований
ООО “РН-Терминал“.

С вынесенным судебным актом не согласилась Осенчугова Е.Т., направила апелляционную жалобу, в которой выразила несогласие в части признания за Банком права собственности на встроенное нежилое помещение площадью 44,8 квадратных метра. Податель жалобы указывала на то, что Банком не были в полном объеме выполнены обязательства по финансированию строительства жилого дома в рамках договора от 18.06.2007, поскольку общая сумма финансирования должна была составлять 15 677 000 рублей, в связи с чем полагала, что у Банка, как соинвестора, не возникло имущественного права требования по передаче помещений. Кроме того, заявитель жалобы полагал, что признанное за Банком встроенное помещение является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, со ссылкой на заключение эксперта-специалиста от 25.01.2010, в связи с чем считал, что на данное помещение не могло признаваться индивидуальное право собственности.

Иных доводов в апелляционной жалобе не содержалось. В части отказа в иных требованиях Банку, требования ООО “РН-Терминал“, а также прекращении производства по требованиям третьих лиц - граждан податель жалобы решение не оспаривал.

От иных участников дела никаких апелляционных жалоб на принятое судом первой инстанции решение не поступило.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции никто из участников дела не явился, своих представителей не направил, отзывов на апелляционную жалобу от иных участников дела также не поступило, при этом суд направил всем участвующим в деле лицам соответствующее определение о принятии жалобы к производству и назначении судебного заседания в порядке, предусмотренном Арбитражным процессуальным кодексом РФ. Сведениями об уведомлении всех участвующих в деле лиц по правилам, установленным статьями 121 - 124 АПК РФ, суд апелляционной инстанции к моменту проведения судебного заседания по апелляционной
жалобе располагал.

С учетом положений, установленных статьей 156 АПК РФ, жалоба рассмотрена судом по существу без участия сторон и третьих лиц.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для изменения или отмены оспариваемого в части судебного акта, исходя из следующего.

На основании договора купли-продажи от 06.12.2005 N 7-12/05 ООО “Агентство новаций и инвестиций“ приобрело у ООО “Рос&Нефть“ земельный участок под строительство жилого дома и не оконченный строительством жилой дом, расположенные по адресу: Калининградская область, Гурьевский район, поселок Дружный, улица Строительная (т. 1, л.д. 91 - 94).

19.11.2007 Администрация Гурьевского городского округа выдала Агентству разрешение на строительство жилого дома.

18.06.2007 между Агентством и Банком был заключен договор о привлечении финансовых средств в жилищное строительство (т. 1, л.д. 7 - 10, 95 - 98). По условиям данного договора Банк обязался профинансировать связанные со строительством жилого дома работы в объеме, установленном договором, а Агентство обязывалось передать Банку имущественное право (требования оформления в собственность) на нежилые помещения, расположенные на цокольном этаже дома, со строительными номерами 1 - 7, 9 - 19, 21 - 24, 26 - 34. В соответствии с пунктом 1.4 договора общая проектная площадь помещений, подлежащих передаче Банку, составляла 514 квадратных метров. Согласно пункту 2.1.3 договора Агентство обязывалось в течение двух месяцев с даты подписания Акта о результатах реализации инвестиционного проекта передать Банку документы, необходимые для регистрации права собственности Банка в Федеральной регистрационной службе Калининградской области. В соответствии с пунктом 3.1 договора стоимость одного квадратного метра проектной площади помещений составляла 30 500 рублей, а согласно пункту 3.2 договора общая
сумма финансирования составляла 15 677 000 рублей. Подлежащие внесению суммы финансирования должны были перечисляться в определенные сроки и объеме. В соответствии с пунктом 3.4 договора общая стоимость помещений в ходе строительства жилого дома подлежала уточнению согласно обмерам площади, произведенным органами технического учета и инвентаризации, при этом предусматривалась возможность корректировки платежей соинвестора как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения.

Как следует из материалов дела, Банк выполнял свои обязательства по финансированию строительства жилого дома в рамках заключенного договора с Агентством, перечислив Агентству денежную сумму в общем размере 15 400 000 рублей, что подтверждалось представленными в дело выписками и не оспаривалось Агентством.

29 февраля 2008 года Агентству со стороны уполномоченных муниципальных органов Гурьевского района было выдано разрешение на ввод в эксплуатацию 33-квартирного жилого дома, включающего в себя шесть этажей и цокольный этаж, в котором находились и встроенные нежилые помещения.

В материалы дела были представлены выписки из Единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (л.д. 15 - 24, т. 1), из которых усматривается, что за Агентством было зарегистрировано право собственности на ряд встроенных нежилых помещений, расположенных в цокольном этаже вышеназванного жилого дома, в том числе на помещения под литерами I, II, III, IV, V, VI, VII, VIII, IX, X литеры А.

Суд первой инстанции при рассмотрении настоящего дела, с учетом представленных в дело документов технического учета, произвел сопоставление нежилых помещений, на которые у Агентства было зарегистрировано право собственности, с помещениями под строительными номерами, которые указывались в договоре между Агентством и Банком. Судом было установлено, что в литер III из литера А включено нежилое
помещение со строительным номером 25, в литер VI из литера А включено нежилое помещение со строительным номером 8, в литер VIII из литера А включено нежилое помещение со строительным номером 20.

Судом первой инстанции по материалам дела также было установлено, что в нежилых помещениях литеры V из литера А, литеры IX из литера А, литеры X из литера А располагаются внутридомовые инженерные сооружения, в том числе оборудование водомерного узла, теплового пункта, электротехническое оборудование.

Иные нежилые помещения цокольного этажа жилого дома фактически не использовались, и какого-либо оборудования и инженерных коммуникаций, за исключением системы отопления самих помещений, не содержали.

Частично удовлетворяя требования Банка о признании права собственности в отношении нежилых помещений литеры VII из литеры А площадью 44,8 квадратных метра суд первой инстанции сделал вывод о том, что данные помещения, исходя из положений, определенных статьями 290 Гражданского кодекса РФ и 36 Жилищного кодекса РФ, не обладают признаками общего имущества многоквартирного дома, что не исключало возможность возникновения в отношении указанных помещений права индивидуальной собственности. При этом суд признал законным обращение Банка с требованием о признании права собственности, с учетом того обстоятельства, что Банк, как инвестор, выполнивший определенные обязательства в рамках заключенного с Агентством договора, имеет законное право требования исполнения иной стороной договора своих обязательств.

Суд апелляционной инстанции, проверяя в порядке применения положений части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ законность оспариваемого судебного акта только в обжалуемой части, полагает необходимым согласиться с выводами суда первой инстанции.

Как установлено по материалам дела, Банк, как соинвестор, практически полностью, за исключением незначительной суммы, внес денежные средства в рамках заключенного с Агентством
договора, при этом данные денежные средства были использованы Агентством по назначению на строительство жилого дома. По существу, исходя из положений Гражданского кодекса РФ и Федерального закона N 39-ФЗ от 25.02.1999 “Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений“ отношения между Банком и Агентством основывались на началах равенства, при этом Банк, как инвестор, имел предусмотренное законом право на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами данных вложений. Интерес Банка, как участника сделки, был направлен на приобретение для себя способами, не противоречащими закону, соответствующего имущества, которое могло в дальнейшем быть использовано в его деятельности, в том числе для размещения офисов. Посредством заключения договора инвестирования Банк намеревался приобрести имущественные права на определенные площади встроенных нежилых помещений, с предоставлением денежного эквивалента во исполнение своих обязательств.

В соответствии с требованиями статей 307, 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться сторонами надлежащим образом, в соответствии с требованиями закона и условиями обязательства. В силу положений статьи 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения договора и своих обязательств не допускается, если иное не предусмотрено законом или условиями обязательства.

Возражая по заявленному иску, Агентство не оспаривало получение от Банка денежных средств в размере 15 400 000 рублей, однако ссылалось на несвоевременность перечисления Банком указанных сумм, а также на наличие со стороны Банка нарушения условий договора, ввиду неполной уплаты денежного взноса. На данное обстоятельство указывается и подателем апелляционной жалобы.

Между тем, в материалы дела не было представлено сведений о том, что Агентство в период исполнения Банком своих обязательств указывало на неполное перечисление денежных средств. Условия договора (пункт
3.4.) позволяли корректировать объем денежного взноса как в сторону увеличения, так и уменьшения, при этом возможность окончательных расчетов по договору могла быть использована при подписании соответствующего акта о результатах выполнения условий инвестиционного соглашения. Такого акта в материалы дела также не было представлено, при этом, как установлено судом, само Агентство нарушило ряд договорных обязательств перед Банком, в частности не предложив провести окончательные расчеты и подписать акт по исполнению обязательств сторонами, а также осуществив государственную регистрацию своего права собственности на помещения, которые по договору должны были быть переданы Банку и за ним зарегистрированы. Как указывал Банк в исковом заявлении, Агентство фактически уклонялось от подписания акта о результатах реализации инвестиционного проекта, по условиям которого было возможно уточнить как объемы инвестирования по денежным суммам, так и объемы площадей помещений, которые предназначались к передаче Банку. Ответчик своих обязательств перед Банком не выполнил, что побудило Банк обратиться в суд.

Суд апелляционной инстанции полагает, что для постановки вывода о том, соответствует ли объем финансирования со стороны Банка условиям заключенного договора, помимо буквального толкования договора, необходимо учитывать обстоятельства исполнения договора, поведение сторон, а также возможность корректировки указанных сумм на стадии подведения итогов исполнения инвестиционного договора. Кроме того, исковые требования в отношении признания права собственности Банк заявлял не на все проектные площади (514 квадратных метров), которые были указаны в договоре и служили основанием для расчета денежного взноса. Общий объем площадей, в отношении которых Банк заявлял иск о признании права собственности, согласно уточненным требованиям составлял 369,1 квадратных метров, что, исходя из объема реального финансирования, полностью покрывалось уплаченными Банком денежными суммами.

Требований о
расторжении данного договора, а также претензий к истцу, как соинвестору, в связи с уплатой денежного взноса в определенной сумме, Агентство не заявляло, денежные средства Банка в соответствующем объеме получило и использовало по своему усмотрению.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции полагает необоснованными доводы подателя жалобы о том, что у Банка не возникло право требования по ранее заключенному с Агентством договору инвестирования жилищного строительства. В силу положений статьи 218 Гражданского кодекса РФ право собственности может быть приобретено как на новую вещь, создаваемую лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, так и на основании соответствующих договоров, предполагающих отчуждение или передачу в собственность данной вещи. При заключении договора от 18.06.2007 стороны определили инвестиционный характер правоотношений и установили взаимный круг прав и обязанностей, согласно которым у Агентства имелась безусловная обязанность по передаче Банку, как соинвестору, соответствующего имущества (определенного объема нежилых помещений в строящемся доме с соответствующей строительной нумерацией). Таким образом, данный договор возможно рассматривать в качестве разновидности гражданско-правового договора, связанного с последующей передачей (отчуждением) вещи (объекта), предполагающего впоследствии возникновение права собственности у лица, внесшего денежные средства на строительство данного объекта.

Рассматривая спор по настоящему делу и учитывая особенности эксплуатации многоквартирного жилого дома, исходя из требований гражданского и жилищного законодательства, а также учитывая интересы собственников помещений в данном доме, суд первой инстанции установил, что ряд помещений из числа спорных подлежит отнесению к общему имуществу дома, исходя из положений статьи 36 Жилищного кодекса РФ и статьи 290 Гражданского кодекса РФ, поскольку в данных помещениях (литеры V, IX, X из литеры А) смонтировано оборудование, предназначенное для обслуживания помещений собственников жилого дома. Указанный вывод суда первой инстанции соответствует закону и является обоснованным.

Кроме того, установив, что часть нежилых помещений со строительными номерами 8, 20, 25 не являлись предметом инвестиционного договора от 18.06.2007, однако были включены в объем спорных площадей (помещений), по которым Банком были предъявлены требования, суд первой инстанции правомерно указал на необходимость установления соответствующей доли в праве собственности посредством иного способа защиты своих прав заинтересованным лицом и с учетом необходимости учета интересов иных собственников помещений многоквартирного дома.

В отношении нежилых помещений литеры VII из литеры А общей площадью 44,8 квадратных метра, которые представляют собой пять изолированных помещений, расположенных вдоль наружной стены дворового фасада, с возможностью входа из общих коридоров, суд первой инстанции пришел к выводу о недоказанности наличия признаков общего имущества дома, установив, что данные помещения не включены в сводную экспликацию мест общего пользования, что предопределяло возможность установления индивидуального права собственности на данные помещения.

Соглашаясь с указанным выводом и отклоняя доводы апелляционной жалобы в данной части, суд апелляционной инстанции полагает, что ссылка на единственное заключение специалиста (ООО “Калининградский центр судебной экспертизы и оценки“), которое было предоставлено ответчиком, при отсутствии ходатайства о назначении независимой судебной экспертизы, является недостаточным доводом, указывающим на невозможность установления индивидуального права собственности какого-либо лица в отношении спорных помещений.

В соответствии с пунктом 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами квартиры или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Согласно пункту 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Состав общего имущества в многоквартирном доме определен в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491. Согласно подпункту “а“ пункта 2 названных Правил в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом доме, то есть помещения общего пользования.

Таким образом, к общему имуществу собственников квартир в многоквартирном доме относятся помещения, предназначенные исключительно для обслуживания иных помещений в многоквартирном доме. Кроме того, разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит от назначения данного помещения - возможности его самостоятельного использования или только в качестве вспомогательного.

Суд полагает, что указанные помещения, не относящиеся по основным параметрам к общему имуществу дома применительно к положениям пункта 1 статьи 290 ГК РФ и статьи 36 Жилищного кодекса РФ, по своим функциональным характеристикам могут использоваться в качестве нежилых по различному целевому назначению, в том числе с возможностью, при необходимости, оборудования изолированного от иных помещений входа в помещения. К категоричному выводу о том, что данные помещения нельзя эксплуатировать в иных целях, помимо подсобных для проживающих в здании жильцов, суд не приходит, при этом о назначении судебной экспертизы, которая могла бы установить действительную невозможность использования данных помещений в качестве самостоятельных, стороны в суде первой и апелляционной инстанциях не заявляли. Правопритязание на указанное помещение у Банка возникло в связи с исполнением обязательств по инвестиционному договору, при наличии у Агентства встречной обязанности по предоставлению соответствующих помещений Банку.

Суд дополнительно исходит из того, что в настоящее время на спорное помещение Агентством зарегистрировано за собой право собственности коммерческой организации (юридического лица), что означает, что при прохождении государственной регистрации у регистрирующего органа также не возникло каких-либо сомнений в вопросе возможности установления и регистрации права собственности индивидуального лица на нежилое помещение, расположенное в многоквартирном доме. В свою очередь, зарегистрированное право, в силу положений статьи 2 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ может быть в судебном порядке оспорено заинтересованным лицом, в том числе посредством подачи иска о признании права собственности.

Учитывая изложенное, решение суда первой инстанции в обжалуемой части признается обоснованным и законным, что влечет отказ в удовлетворении апелляционной жалобы третьего лица.

Расходы по госпошлине за рассмотрение жалобы по правилам статьи 110 АПК РФ относятся на подателя жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда Калининградской области от 12.03.2010 по делу N А21-6898/2009 в обжалуемой части оставить без изменения, а апелляционную жалобу Ф.И.О. - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления постановления в законную силу.

Председательствующий

ТОЙВОНЕН И.Ю.

Судьи

ГОРБИК В.М.

КОПЫЛОВА Л.С.