Решения и определения судов

Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2010 по делу N А56-50141/2008 В отсутствие доказательств возврата арендатором помещения, являющегося предметом договора аренды, до расторжения такого договора оснований для освобождения арендатора от внесения арендных платежей за период, предшествующий расторжению данного договора, не имеется.

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 8 июля 2010 г. по делу N А56-50141/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 28 июня 2010 года

Постановление изготовлено в полном объеме 08 июля 2010 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Масенковой И.В.

судей Лариной Т.С., Марченко Л.Н.

при ведении протокола судебного заседания: Газимой О.К.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-7407/2010) ООО “Торговый центр “Звездный“ на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.03.2010 по делу N А56-50141/2008 (судья Преснецова Т.Г.), принятое

по иску ООО “Доктор VI“ (заменен в порядке статьи 48 АПК РФ на ООО “Док IV“

к ООО “Торговый центр “Звездный“

о взыскании 92860,00 руб.

при участии:

от истца: Лебедевой Е.А.,
дов. от 25.06.2010

от ответчика: Кузнецовой В.В., дов. от 12.03.2010

установил:

Общество с ограниченной ответственностью “Доктор VI“ (далее - истец, ООО “Доктор VI“) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском о взыскании с Общества с ограниченной ответственностью “Торговый центр “Звездный“ (далее - ответчик, ООО “ТЦ “Звездный“) 90000 руб. денежного обеспечения, 2860 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.10.2008 по 14.11.2008, указывая на отсутствие оснований для удержания денежного обеспечения в связи с прекращением договора аренды.

Дело рассмотрено судом после отмены Федеральным арбитражным судом Северо-Западного округа решения суда от 16.04.2009, которым было отказано в удовлетворении иска.

При новом рассмотрении дела решением суда от 11.03.2010 требования истца удовлетворены в полном объеме.

На решение суда ООО “ТЦ “Звездный“ подана апелляционная жалоба, в которой указано на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

По мнению подателя жалобы, судом не учтено, что:

- истцом не представлено доказательств фактической передачи помещения ответчику;

- с учетом пункта 5.8 договора аренды арендатор вправе расторгнуть договор при условии предупреждения арендодателя за 2 календарных месяца, с обязательной оплатой этих двух месяцев. Уведомление о расторжении договора было направлено истцом 13.05.2008 и, таким образом, договор мог быть расторгнут не ранее 13.07.2008;

- по состоянию на июль 2008 помещение было занято истцом;

- доказательств внесения арендной платы за июль 2008 в соответствии с условиями пункта 5.8 договора аренды истцом не представлено.

Кроме того, в апелляционной жалобе указано, что суд не установил дату возврата помещения и не проверил, в каком размере образовалась задолженность по внесению арендной платы.

ООО “ТЦ “Звездный“ просит отменить обжалуемое решение и принять по делу новый судебный акт
об отказе в иске.

Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены в апелляционном порядке.

До судебного заседания в материалы дела поступило ходатайство от ООО “Док IV“ о замене истца в порядке статьи 48 АПК РФ в связи с заключением договора об уступке права требования между ООО “Док IV“ и ООО “Доктор VI“, на основании которого право требования к ООО “Торговый центр “Звездный“ на сумму 97145,80 руб., вытекающее из решения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.03.2010 по рассматриваемому делу, передано ООО “Док IV“. Копия договора приложена к ходатайству.

В судебном заседании апелляционного суда истец поддержал ходатайство о замене стороны в порядке правопреемства. Ответчик против удовлетворения ходатайства не возражал. В связи с наличием оснований для замены стороны, предусмотренных статьей 48 АПК РФ, истец по делу заменен на Общество с ограниченной ответственностью “Док IV“.

Представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы. Представитель истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, пояснил, что помещение освободил 30.06.2008, что подтверждено письмом. Акт не составлялся.

Заслушав объяснения представителей сторон, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд считает, что решение суда следует отменить.

Судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждается, что между сторонами 24.08.2007 был заключен договор N Г-20/3-07 об аренде помещения на первом этаже в торговом комплексе “Главный“ по адресу: Санкт-Петербург, ул. Ленсовета, д. 86, литер А (л.д. 8 - 12 т. I).

Пунктом 4.1 договора было предусмотрено, что арендатор (истец) обязуется внести арендодателю (ответчик) в момент заключения договора денежное обеспечение в сумме 90000 руб. Указанная денежная сумма согласно подпункту 4.1.1 договора подлежит возврату арендатору в
полном объеме в течение месяца после прекращения действия договора в случае надлежащего исполнения арендатором обязательств по договору (в том числе пункта 3.2.20) и по договору хозяйственного обслуживания с ООО “Сет“.

В доказательство внесения обеспечительного платежа в согласованном сторонами размере истцом в материалы дела представлена копия платежного поручения N 852 от 30.08.2007 (л.д. 87).

Срок действия договора аренды был установлен с 27.08.2007 по 26.07.2008 включительно (пункт 5.1 договора).

Арендованное помещение использовалось истцом в период действия договора аренды для использования под аптеку лекарственных форм.

Указывая на то, что договор аренды расторгнут, арендованное помещение фактически освобождено, однако обеспечительный платеж арендодателем не возвращен, истец обратился в суд с настоящим иском, требуя взыскания с ответчика 90000 руб. и процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.10.2008 по 14.11.2008 в размере 2860 руб.

При рассмотрении иска установлено, что фактически между сторонами возник спор относительно недостатков помещения, образовавшихся в период пользования им арендатором.

Отменяя первоначально принятое судом первой инстанции решение от 11.02.2009 об отказе в иске, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в постановлении от 14.08.2009 (л.д. 152 - 155 т. I), суд кассационной инстанции указал на необходимость при новом рассмотрении дела установить, когда возникло обязательство ООО “Доктор VI“ по возврату арендуемого помещения в связи с прекращением действия договора аренды, исполнено ли это обязательство в соответствии с условиями договора, имелись ли основания для удержания денежного обеспечения ответчиком в соответствии с условиями подпунктов 4.1.1 - 4.1.4 договора.

При новом рассмотрении дела судом, удовлетворившим исковые требования, установлено, что:

- стороны согласовали прекращение договора 30.06.2008 путем обмена письмами (уведомление от 04.05.2008 и ответ от 19.05.2008 N 017);

-
истребуемая истцом денежная сумма 90000 руб. является способом исполнения обязательства по договору аренды, условия возврата и удержания которой согласованы сторонами в пунктах 4.1.1 - 4.1.4 договора;

- имеет место просрочка кредитора, предусмотренная статьей 406 ГК РФ, выразившаяся в уклонении ответчика от подписания акта, а также от составления им акта о недостатках, обнаруженных в арендуемом помещении и указанных им в письме N 23 от 09.07.2008, а также от определения стоимости их устранения;

- истец принял все зависящие от него меры к передаче помещения по акту приема-передачи;

- фактическое освобождение помещения 30.06.2008 сторонами не оспаривалось.

Судом при вынесении решения учтено также и то обстоятельство, что на представленных ответчиком фотографиях объекта с указанием даты - 04.07.2008 отсутствует имущество в помещениях, ранее использовавшихся истцом в соответствии с договором аренды.

Доводы ответчика о наличии у него права удерживать денежное обеспечение в счет покрытия восстановительных затрат на случай ущерба, причиненного арендатором, порчи помещения или его технического оборудования, на покрытие штрафных санкций, неисполненных обязательств по договору, а также штрафных санкций и неисполненных обязательств по договору хозяйственного обслуживания с ООО “Сет“, суд счел недоказанными в нарушение требований статьи 65 АПК РФ.

Апелляционный суд считает выводы суда первой инстанции не соответствующими фактическим обстоятельствам дела.

В соответствии с положением пункта 3 статьи 450 ГК РФ, в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным. Обязательства сторон в этом случае считаются прекращенными с момента заключения соглашения сторон о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора (пункт 3 статьи
453 ГК РФ). По смыслу приведенных норм, порядок прекращения договора по инициативе одной из его сторон, если такое право предоставлено условиями договора, должен определяться в соответствии с буквальным смыслом условий договора, предусматривающих право заявить отказ от договора.

Пунктом 5.8 договора аренды, право на его расторжение предоставлено арендатору при условии предупреждения арендодателя за два календарных месяца с обязательной оплатой этих двух месяцев в сроки и на условиях, предусмотренных договором. Датой уведомления о расторжении договора считается дата получения уведомления арендодателем. При этом, арендатору, при заявлении о расторжении договора, предоставлено право нахождения на объекте в названный двухмесячный период. Их буквального смысла этого последнего условия следует, что сторонами договора допускалось, что прекращение пользования арендованным имуществом может наступить ранее установленного условиями договора двухмесячного срока, при этом никаких оговорок относительно уменьшения арендной платы, внесение которой при расторжении договора предусмотрено специальным условием пункта 5.8 договора, не сделано.

Из согласованных сторонами условий и порядка расторжения договора следует, что он может быть прекращен лишь спустя два месяца с момента получения уведомления арендодателем и с условием обязательной уплаты арендной платы за эти два месяца.

Уведомление ООО “Доктор VI“ о расторжении договора аренды получено ООО “Торговый Центр Звездный“ 13.05.2008. Таким образом, по условиям договора аренды он прекратился с 13.07.2008. Указание в Уведомлении о расторжении договора на его прекращение с 30.06.2008 противоречит условиям пункта 5.8 договора аренды, следовательно, не может повлечь никаких правовых последствий.

Письмом от 19.05.2008 ООО “Торговый центр “Звездный“ не заявляет ни об изменении условий договора о порядке его прекращения, ни о прекращении договора с 30.06.2008, ни об отказе от права получить арендную плату
за два месяца, так, как это предусмотрено пунктом 5.8 договора аренды. Указание на обязанность арендатора сдать помещение по акту сдачи-приемки не позднее 30.06.2008 относится к урегулированию порядка сдачи помещения, но не может быть квалифицировано как согласие арендодателя на изменение условий договора, в том числе в части уменьшения размера подлежащей внесению арендной платы. По смыслу положений пункта 5.8 договора, как указано выше, ни размер оплаты за пользование помещением, ни дата прекращения договора аренды от момента его фактического предоставления арендодателю в течение установленного двухмесячного срока не зависит.

В силу положений пункта 1 статьи 614 ГК РФ, стороны договора аренды вправе по собственному усмотрению устанавливать порядок, условия и сроки внесения арендной платы, установление арендной платы за период, в течение которого имущество фактически не используется арендодателем, не исключается. В данном случае, условие о внесении арендной платы за два месяца при заявлении арендатора о досрочном прекращении договора, является соразмерной мерой защиты интересов арендодателя.

Кроме того, следует учесть, что доказательства передачи помещения арендодателю в деле отсутствуют. Из представленной переписки следует, что в период с 19.05.2008 по 08.08.2008 между сторонами велись переговоры относительно порядка сдачи помещения. Передача помещения в рамках договора аренды, предполагает его осмотр сторонами договора, либо передающей стороной, результат которого отражается в акте приема-передачи. Подтверждения приглашения истца для осмотра и приемки помещения 30.06.2008 ответчиком в материалы дела не представлено. Само по себе направление акта сдачи-приема помещения о надлежащем выполнении обязанности по его возврату арендодателю не свидетельствует. Таким образом, точную дату освобождения помещения ответчиком и его надлежащего возврата арендодателю установить невозможно, оснований для освобождения арендатора от уплаты арендной
платы за два месяца до расторжения договора с момента уведомления об этом не имеется. Вопреки выводам суда первой инстанции, факт освобождения помещения 30.06.2008 сторонами договора не признавался, напротив, в апелляционной жалобе ответчик этот факт отрицает. В то же время отсутствуют доказательства передачи помещения в рамках договора аренды от 27.05.2008, предусмотренного пунктом 3.1.2 договора.

Из акта сверки расчетов на л.д. 126 т. 1 следует, что арендная плата за пользование помещением внесена за период до 30.06.2008. Обязательство по внесению арендной платы за период с 01.07.2008 по 13.07.2008 не исполнено. Исходя из условий договора аренды, сумма арендного платежа за указанный период превышает 90000,00 руб.

При таких обстоятельствах, в силу условий пункта 4.1.4 договора аренды, у арендодателя имелось право на зачет “обеспечительного“ платежа в счет арендной платы.

В силу положений статьи 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Исходя из условий заключенного между сторонами договора аренды, фактических обстоятельств дела, у истца не имеется правовых оснований для заявления требования о возврате 90000,00 руб., внесенных в рамках договора аренды. В удовлетворении иска следовало отказать.

Учитывая изложенное, решение суда следует отменить, в иске отказать, апелляционную жалобу удовлетворить.

В соответствии с положениями статьи 110 АПК РФ, расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, подлежат взысканию с истца в пользу ответчика.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 48, пунктом 2 статьи 269, пунктом 1 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса
Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

Произвести процессуальное правопреемство, заменив истца по делу на Общество с ограниченной ответственностью “Док IV“.

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.03.2010 по делу N А56-50141/2008 отменить и принять новый судебный акт: в удовлетворении иска отказать.

Взыскать с ООО “Док IV“ в пользу ООО “Торговый центр “Звездный“ в возмещение расходов по уплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы 2000 руб.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня вступления постановления в законную силу.

Председательствующий

МАСЕНКОВА И.В.

Судьи

ЛАРИНА Т.С.

МАРЧЕНКО Л.Н.