Решения и определения судов

Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2010 по делу N А56-13777/2008 Право арендодателя на взыскание арендной платы возникает с момента заключения основного договора аренды. До этого момента арендодатель обладает не правом на взыскание такой платы, а правом требовать от арендатора исполнения обязательств, вытекающих из предварительного договора аренды.

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 13 мая 2010 г. по делу N А56-13777/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 06 мая 2010 года

Постановление изготовлено в полном объеме 13 мая 2010 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Кашиной Т.А.

судей Горшелева В.В., Слобожаниной В.Б.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Корытко Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-8712/2009) ООО “Холдинговая компания “Феникс Групп“ на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.05.2009 по делу N А56-13777/2008 (судья Преснецова Т.Г.), принятое

по иску (заявлению) ООО “ХОЛДИНГОВАЯ КОМПАНИЯ “ФЕНИКС ГРУПП“

к ООО “Фирма СиБ“

о взыскании 2 985 448 руб. 37 коп.

при участии: от истца (заявителя): Казаковой Е.В., доверенность
б/н от 20.01.2010

от ответчика (должника): Исаева М.Ю., доверенность от 01.04.2010 А-10

установил:

ООО “ХОЛДИНГОВАЯ КОМПАНИЯ “ФЕНИКС ГРУПП“ (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к ООО “Фирма СиБ“ (далее - ответчик) о взыскании 2 841 248 руб. 14 коп. задолженности по арендной плате и 144 200 руб. 23 коп. пеней за просрочку арендных платежей по предварительному договору аренды от 07.05.2006 г. N АИ-060507 (с учетом уточнений).

В качестве правового основания предъявленных требований истец ссылался на нормы ст. 614 Гражданского кодекса РФ.

Решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.07.2008 г. в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.10.2008 г. указанное решение отменено, исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 22.12.2008 г. решение от 21.07.2008 г. и постановление от 08.10.2008 г. отменены, дело направлено на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении истец увеличил размер исковых требований, просил взыскать задолженность по оплате арендной платы за период с 01.12.2007 г. по 01.04.2009 г. в сумме 12 354 005 руб. 76 коп., пени за просрочку уплаты в сумме 1 598 415 руб. 74 коп.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ изменение исковых требований принято судом первой инстанции к рассмотрению.

Решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.05.2009 г. в удовлетворении исковых требований отказано.

Истец, полагая, что решение Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.05.2009 г. по настоящему делу не соответствует обстоятельствам дела, а также было вынесено с нарушением норм материального и процессуального права, просит оспариваемый судебный акт отменить, исковые требования удовлетворить.

В судебном заседании истец
заявил о том, что считает решение суда первой инстанции обоснованным в части отказа в удовлетворении исковых требований о взыскании с ответчика арендной платы. Однако, истец не согласен с выводами суда первой инстанции, сделанными в мотивировочной части оспариваемого решения.

Ответчик просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу истца без удовлетворения.

Апелляционный суд, ознакомившись с материалами дела, заслушав представителей истца и ответчика, обсудив доводы жалобы и возражений на нее, пришел к выводу о том, что решение суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба истца без удовлетворения, исходя из следующего.

07.05.2006 г. между ответчиком (арендатор) и истцом (арендодатель) заключен предварительный договор аренды от 07.05.2006 г. N АИ-060507 (далее - предварительный договор аренды).

В соответствии с п. 1 преамбулы предварительного договора аренды стороны обязались в течение 5 дней с момента государственной регистрации права собственности истца на нежилое помещение площадью 298,1 кв. м (далее - помещение), находящееся на первом этаже торгового корпуса 1 в торговом комплексе “Шкиперский Молл“ по адресу: Санкт-Петербург Васильевский административный район, Малый пр., В.О., д. 88, заключить основной договор аренды помещения на условиях и в порядке, установленных предварительным договором аренды.

Права истца на помещение вытекают из предварительного договора с инвестиционными условиями о заключении договора купли-продажи торговых помещений от 28.10.2004 г. N 01/И/2004 (далее - предварительный договор купли-продажи), заключенного между истцом (покупатель) и ответчиком (продавец). Права истца на помещения подтверждены судебными актами по делу N А56-18435/2009, в соответствии с которыми также признано, что правоотношения истца и ответчика, вытекающие из предварительного договора купли-продажи регулируются законодательством об инвестиционной деятельности.

Истец, подавая иск по настоящему
делу, основывает свое право со ссылкой на ст. 614 Гражданского кодекса РФ, т.е. просит взыскать с ответчика арендную плату. При этом, истец в качестве основания взыскания арендной платы ссылается на п. 1 преамбулы, п. п. 3.1, 3.2 и 3.3 предварительного договора аренды.

Как следует из п. 1 преамбулы предварительного договора аренды стороны согласовали, что до момента заключения основного договора аренды помещение считается сданным в аренду ответчику (арендатору) в соответствии с условиями данного договора. При этом, ответчик (арендатор) обязуется выполнять условия предварительного договора аренды, т.е. выполнять, в том числе условия п. п. 3.1, 3.2 и 3.3 данного договора. В п. 3.1. предварительного договора аренды определен размер арендной платы, в п. 3.3 предварительного договора аренды определен порядок и условия внесения арендной платы.

Согласно п. 3.2 предварительного договора аренды установлено, что оплачиваемый период начинается с 07.05.2006 г. Таким образом, ответчик принял на себя обязательство, начиная с 07.05.2006 г., оплачивать арендную плату за помещения.

В соответствии с п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса РФ установлено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В п. 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 г. N 59 “Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ указано, что предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.

В Постановлении Президиума ВАС РФ от 14.07.2009 г. N 402/09 по делу N А41-К1-13707/07 отражена следующая
правовая позиция. Использование юридической конструкции предварительного договора передачи имущества (в частности, аренды) имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, с тем, чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, необходимого для заключения основного договора. То, что лицо ввиду невозможности или недобросовестности может и не исполнить свое обязательство по предварительному договору о заключении основного договора (не станет в установленный срок собственником вещи, подлежащей передаче, или, став им, уклонится от заключения основного договора), в принципе не может рассматриваться в качестве основания для признания предварительного договора недействительным, поскольку подобные обстоятельства могут иметь место на стадии исполнения, но никак не заключения предварительного договора. В свою очередь, контрагент может в судебном порядке потребовать либо взыскания убытков, причиненных незаключением основного договора, либо принудительного заключения договора.

Таким образом, является ошибочной позиция суда первой инстанции о том, что истец не имел права в силу ст. 608 Гражданского кодекса РФ заключить предварительный договор аренды, а также определить условия пользования ответчиком помещениями, т.к. не основана на правовой природе предварительного договора, его месте в процессе формирования договорного (обязательственного) правоотношения.

Также ошибочен вывод суда первой инстанции о том, что истек 5-дневный срок с момента государственной регистрации права собственности истца на помещение заключить основной договор аренды, а также срок, установленный ст. 429 Гражданского кодекса РФ.

Как установил суд первой инстанции право собственности истца на помещение не зарегистрировано, следовательно, и 5-дневный срок на заключение основного договора аренды не мог начаться, а тем более истечь. Срок, установленный ст. 429 Гражданского кодекса РФ, также не мог истечь,
т.к. не начинался.

Стороны предварительного договора аренды, установив в качестве условия заключения основного договора аренды, факт государственной регистрации права собственности истца на помещение, тем самым поставили возникновение своих прав и обязанностей, вытекающих из договора, в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит. Регистрация права собственности истца на помещение не зависит от воли сторон предварительного договора аренды. Действия по регистрации прав на недвижимое отнесено законом к функциям государственных органов по регистрации прав на недвижимое имущество. При этом, истец может являться лишь инициатором данной регистрации. То есть, в данном случае при рассмотрении спора подлежала применению норма, предусмотренная п. 1 ст. 157 Гражданского кодекса РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 157 Гражданского кодекса РФ установлено, что сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит. Установление истцом и ответчиком в качестве отлагательного условия - не противоречит действующему законодательству, в частности, положениям абз. 1 п. 4 ст. 429 Гражданского кодекса РФ. В данном случае предварительный договор аренды содержит отлагательное условие о заключении основного договора аренды, и это условие связывает обязанности сторон с государственной регистрацией права собственности истца на помещение. При этом, действие отлагательного условия ограничено сроком в 5 дней с момента государственной регистрации права собственности истца на помещение. Данная позиция подтверждается смыслом п. 3 ст. 157 Гражданского кодекса РФ, согласно которому предусмотрена ответственность для стороны, как за недобросовестное воспрепятствование, так и за недобросовестное способствование наступлению отлагательного условия.

В случае если, ни ответчик, ни истец в течение
5 дней с момента государственной регистрации права собственности истца на помещение, не направили предложения о заключении основного договора аренды, то в соответствии с п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса РФ обязательства, вытекающие из предварительного договора аренды, считаются прекратившимися.

Как изложено выше, а также установлено судом первой инстанции право собственности истца на помещение до настоящего времени не зарегистрировано. Следовательно, до настоящего времени отлагательное условие, установленное предварительным договором аренды, не наступило. Тем более, не мог истечь срок, установленный п. 1 преамбулы предварительного договора аренды, на заключение основного договора аренды.

Тем не менее, несмотря на вышеуказанные ошибочные выводы суда первой инстанции, это не привело к принятию необоснованного и незаконного судебного акта, т.к. требование истца о взыскании денежных средств со ссылкой на ст. 614 Гражданского кодекса РФ, т.е. фактически взыскание арендных платежей за пользование помещением, не подлежит удовлетворению.

Действительно, обязательство ответчика выплачивать арендную плату за помещение возникает с 07.05.2006 г. (п. 3.2 предварительного договора аренды). В силу п. 1 преамбулы и п. 3.2 предварительного договора аренды, данное обязательство ответчика является действительным. Однако, истец, как правильно установил суд первой инстанции, не является собственником помещения, несмотря на то, что его права на помещение вытекают из инвестиционной деятельности и регулируются законодательством об инвестиционной деятельности. Истец и ответчик, с учетом избрания в качестве регулирования своих инвестиционных правоотношений правовой конструкции предварительного договора, тем самым избрали иной момент возникновения прав истца на помещения. Права истца на помещение, позволяющие ему распоряжаться помещением, в частности сдавать его в аренду, получать арендную плату, возникают с момента заключения основного договора купли-продажи помещения и государственной регистрации прав собственности
истца на помещение. Т.е. требование истца о взыскании с ответчика арендной платы (пени за просрочку выплаты арендной платы) не соответствует положениям ст. ст. 429 и 614 Гражданского кодекса РФ, т.к. арендная плата выплачивается по договору аренды, а не по предварительному договору. Т.е. право истца на выплату арендной платы, начиная с 07.05.2006 г., возникнет с момента заключения основного договора аренды. До этого момента истец обладает не правом на взыскание арендной платы, а правом требовать от ответчика исполнения обязательств, вытекающих из предварительного договора аренды.

В данном случае, истец избрал не тот способ защиты нарушенного права. Как правильно указал суд первой инстанции, истец не лишен возможности избрать иной способ судебной защиты нарушенного права.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.05.2009 по делу N А56-13777/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня вступления постановления в законную силу.

Председательствующий

КАШИНА Т.А.

Судьи

ГОРШЕЛЕВ В.В.

СЛОБОЖАНИНА В.Б.