Решения и определения судов

Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.03.2010 по делу N А56-14956/2009 Отсутствуют основания для взыскания штрафа за несоблюдение условий договора и выселения, если не представлено достаточных и надлежащих доказательств сдачи арендатором в субаренду третьим лицам нежилых помещений в арендуемом здании без письменного согласия арендодателя, а установление внутренней перегородки в целях наиболее эффективного использования большого помещения в силу статьи 25 Жилищного кодекса РФ не относится к перепланировке, носит временный характер и легко устранимо.

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 24 марта 2010 г. по делу N А56-14956/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 04 марта 2010 года

Постановление изготовлено в полном объеме 24 марта 2010 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Мельниковой Н.А.

судей Горбик В.М., Старовойтовой О.Р.

при ведении протокола судебного заседания: помощником судьи Долониной С.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационные номера 13АП-16124/2009, 13АП-16354/2009) Некоммерческого партнерства “Культурно-досуговый центр“, Комитета по управлению городским имуществом

на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.10.2009 по делу N А56-14956/2009 (судья Орлов Е.А.), принятое

по иску Комитета по управлению городским имуществом

к Некоммерческому партнерству “Культурно-досуговый центр“

о взыскании 1 066 588 руб. 83 коп. расторжении договора
и выселении

при участии:

от истца: Кузьминой А.А. (удостоверение N 000215, доверенность N 32839-42 от 24.12.2009 г.)

от ответчика: Семенова П.А. (доверенность б/н от 11.01.2009 г., паспорт)

установил:

Комитет по управлению городским имуществом (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском о взыскании с Некоммерческого партнерства “Культурно-досуговый центр“ (далее - Центр, ответчик) 1 066 588 руб. 83 коп. штрафа на основании пунктов 4.3, 2.2.5., 2.2.11. договора, расторжении договора аренды N 00-022138(11) от 17.11.1994 г. и выселении ответчика из нежилого помещения общей площадью 3 878 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, наб. Обводного канала, д. 181, литера А, кадастровый номер 78:1720:0:10.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.10.2009 г. по делу N А56-14956/2009 с Некоммерческого партнерства “Культурно-досуговый центр“ в пользу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга взыскано 1 066 588 руб. 83 коп. штрафа. В остальной части в удовлетворении иска отказано.

На указанное решение Комитетом подана апелляционная жалоба, в которой, указывая на необоснованность принятого по делу судебного акта, просит его отменить в части отказа в расторжении договора и выселении ответчика из спорного помещения. В апелляционной жалобе податель указывает, что в ходе проведения проверки было установлено, что арендатор использует здание с нарушением условий договора - в нарушение пункта 2.2.11 передал большинство помещений в пользование третьим лицам; в нарушение пункта 2.2.5 договора произвел самовольную перепланировку помещений в здании путем возведения стен капитального характера в фойе малого зала. В соответствии с пунктами 5.2.4, 5.2.5 нарушение арендатором пунктов 2.2.5 и 2.2.11 является основанием для досрочного расторжения договора аренды. 13.02.2009 г. Комитетом в
адрес Культурно-досугового центра была направлена претензия N 572 с указанием на нарушение условий договора, выявленное по результатам проведенной 29.12.2008 г. проверки. Кроме того, ответчик согласно пункту 1.3 договора принял на себя обязательство оформить правоустанавливающие документы на занимаемый зданием земельный участок. Данное обязательство ответчиком выполнено не было. Установив факт существенных нарушений условий договора и удовлетворив требования Комитета о взыскании штрафа за нарушение договора, суд первой инстанции необоснованно отказал Комитету в расторжении договора. Каждое из вышеперечисленных нарушений условий договора является самостоятельным основанием для расторжения договора. О незаконности произведенной перепланировки арендатору было указано в претензии от 13.02.2009 г. N 572, объект не был приведен в первоначальное состояние.

Некоммерческое партнерство “Культурно-досуговый центр“ также обратилось с апелляционной жалобой на принятый по делу судебный акт, просит его отменить в части взыскания штрафа в размере 1 066 588 руб. 83 коп. и расходов по госпошлине. Просит исключить из мотивировочной части выводы суда о доказанности требований истца по праву и размеру, в том числе в части установления обстоятельств нецелевого использования помещений. В апелляционной жалобе податель указывает, что помещения используются Центром по целевому назначению для нежилых целей. Акт проверки, на который ссылается Комитет, составлен в отсутствие уполномоченных ответчиком лиц. Кроме того, ответчик о проведении проверки не уведомлялся. Судом сделан необоснованный вывод о нарушении ответчиком пункта 2.2.11 договора аренды и взыскании штрафа в размере 335 529 руб. 61 коп. по данному основанию. Истцом не представлено доказательств того, что организации, указанные в акте проверки от 29.12.2009 г. арендуют, либо иным образом обременяют предоставленные по договору аренды имущественные права Комитета. Вывод суда о
наличии признаков субаренды, установленных актом проверки от 29.12.2008 г. не обоснован и не может быть положен в основу оспариваемого судебного акта, поскольку не свидетельствует о нарушении пункта 2.2.11 договора. Кроме того, помимо значительного количества некоммерческих и образовательных организаций, с которыми НП “КДЦ“ сотрудничает на основании договоров о совместной деятельности, силами сотрудников партнерства созданы и длительное время функционируют самостоятельные коллективы художественного творчества и клубы по интересам, среди них: “Вокальная студия Соловей“, “Школа иностранных языков Терра“, “Рок-клуб Рокси“ и т.д. Указанные творческие объединения не являются самостоятельными юридическими лицами, представляют собой исключительно творческие формирования из сотрудников НП “КДЦ“, привлеченных специалистов и граждан, объединены лишь формальными признаками единства их деятельности и творческим наименованием. Деятельность указанных коллективов неразрывно связана с культурно-досуговой деятельностью НП “КДЦ“ и прослеживается в отчетах о работе партнерства. Осуществление деятельности НП “КДЦ“, в том числе в лице созданных силами сотрудников некоммерческой организации коллективов, в рамках названного сотрудничества не создает каких-либо обременений в отношении предоставленных по договору имущественных прав. Ответчик указывает, что Комитетом не направлялись предписания относительно устранения выявленных переделок в установленный срок. Кроме того, по мнению Центра, необоснованно исчислена сумма штрафа в троекратном размере.

При проверке законности и обоснованности принятого по делу судебного акта, апелляционная инстанция считает, что он подлежит изменению.

Как явствует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Комитетом по управлению городским имуществом и МУК “Центр культуры и досуга Ленинского района “Дом культуры им. А.Д.Цюрупы“ 17.11.1994 года заключен договор аренды N 00-002138(11) нежилого здания общей площадью 4016,9 кв. м, расположенного по адресу: наб. Обводного канала, 181 для размещения центра культуры
и досуга сроком с 26.10.1994 по 26.10.2043 г.

16.11.1998 г. к указанному договору сторонами подписано дополнительное соглашение, согласно условиям которого, были уточнены арендуемые помещения, их общая площадь - 3878,0 кв. м 2 - 4 этажи, подвал, изменен размер арендной платы.

Согласно пункту 3 соглашения арендодатель разрешил арендатору сдачу в субаренду объект недвижимости площадью 166,20 кв. м (часть помещения 3Н) для использования под кафе с соблюдением норм и правил использования объекта нежилого фонда с уведомлением арендодателя о заключении договора субаренды в установленном порядке.

На основании дополнительного соглашения от 04.02.2003 года обязанности арендатора по указанному договору приняло на себя Некоммерческое партнерство “Культурно-досуговый центр“.

В настоящее время спорное здание продано другому собственнику. О привлечении к участию в деле покупателя здания стороны не ходатайствовали, поскольку, по сведениям Комитета, на дату рассмотрения дела в апелляционной инстанции переход права собственности не прошел государственную регистрацию.

Согласно пункту 1.1 договора аренды арендатор принимает в аренду объект нежилого фонда для размещения центра культуры и досуга.

Согласно пункту 1.3 договора арендатор оформляет в установленном порядке с Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству необходимые документы на землепользование земельным участком, закрепленным за зданием.

В соответствии с пунктом 2.2.11 договора арендатор принял на себя обязательства не заключать договоры и не вступать в сделки, следствием которых является или может являться какое-либо обременение предоставленных арендатору по договору имущественных прав, в частности переход их к другому лицу (договоры залога, субаренды и пр.) без письменного разрешения арендодателя. Заключение арендатором таких договоров или совершение им таких сделок без указанного разрешения является основанием для расторжения договора в одностороннем порядке.

В соответствии со ст. 2.2.5 договора арендатор принял
на себя обязательства не производить на объекте недвижимости без письменного разрешения арендодателя перепланировок и переоборудования. В случае обнаружения арендодателем самовольных перестроек, нарушения целостности стен, перегородок или перекрытий, переделок или прокладок сетей, искажающих первоначальный вид Объекта, таковые должны быть ликвидированы арендатором, а помещение приведено в прежний вид за его счет в срок, определяемый односторонним предписанием арендодателя.

29.12.2008 года Комитетом в одностороннем порядке была проведена проверка фактического использования объекта недвижимости, в ходе которой было выявлено следующее: на первом этаже располагается Большой зал с фойе, помещение оборудовано сценой, барной стойкой, столиками для использования под клуб. На момент проверки помещение не использовалось. На втором этаже нежилые помещения используются НОУ “Терра школа иностранных языков“ под курсы иностранных языков, индивидуальным предпринимателем Фесенко Н.А., в помещении площадью 176,5 кв. м располагается Малый зал, в фойе которого установлена перегородка. На третьем этаже расположены спортивный зал, кабинет методистов, учебные классы и аудитории; на четвертом этаже располагается деканат НОУ ВПО “Санкт-Петербургский институт внешнеэкономических связей, экономики и права“, остальные помещения используются под кафедру, учебные классы и аудитории; часть помещений подвала используются под рок-клуб “Рокси“.

Согласно пункту 4.2 договора в случае нарушения арендатором пункта 2.2.1 (целевое использование) договора начисляются пени в размере пяти процентов с просроченной суммы за каждый день просрочки.

В соответствии с пунктом 4.3. договора аренды за нарушение иных условий договора виновная сторона обязана выплатить штраф в размере 80% от квартальной арендной платы.

Считая, что ответчиком при исполнении договора аренды нарушаются пункты 2.2.5, 2.2.11 договора, а именно, установлена перегородка в фойе Малого зала на втором этаже здания и часть помещений используется сторонними организациями без
письменного разрешения арендодателя, Комитет направил в адрес претензию N 572 от 13.02.2009 г., в которой указал на данные нарушения, отраженные в акте от 29.12.2008 г., на необходимость уплаты штрафа в сумме 355 529 руб. 61 коп. в соответствии с пунктом 4.3 договора и сообщил о необходимости явки для подписания соглашения о расторжении договора аренды. Вследствие несогласия ответчика с указанной претензией истец обратился в суд с требованиями о взыскании с ответчика штрафа за нарушение пункта 2.2.5, 2.2.11, 1.3 договора в общей сумме 1 066 588 руб. 83 коп., расторжении договора аренды, выселении ответчика из занимаемого здания.

В результате рассмотрения спора суд первой инстанции удовлетворил требования Комитета в части взыскания штрафных санкций, признав доказанным нарушение ответчиком условий договора в части установления перегородки в фойе малого зала второго этажа, использования арендуемых помещений третьими лицами (субаренда) без согласия арендодателя, неисполнения пункта 1.3 договора об оформлении землепользования. В части требований о расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемого здания в удовлетворении иска отказано.

Апелляционная инстанция при рассмотрении дела и оценке затребованных и представленных в материалы дела доказательств пришла к выводу об изменении решения суда первой инстанции в части применения штрафных санкций, которые подлежат взысканию в сумме 355 529 руб. 61 коп. за нарушение ответчиком пункта 1.3 договора, поскольку, осуществляя пользование земельным участком ответчик не оформил до настоящего времени необходимые документы на землепользование. Данное нарушение условий договора не указано Комитетом в претензии от 13.02.2009 г. как основание для расторжения договора. В остальной части вышеуказанных нарушений истец, по мнению апелляционной инстанции, не представил неопровержимых доказательств сдачи ответчиком нежилых
помещений в субаренду третьим лицам без письменного разрешения арендодателя.

Как явствует из представленных НП “Культурно-досуговый центр“ документов, ответчик осуществляет свою деятельность в соответствии с целями и предметом деятельности, установленными разделами 1, 2 Устава. Ответчиком в материалы дела представлены выписки из штатного расписания Некоммерческого партнерства, из которого явствует, что в штате Центра имеются преподаватели различных кружков и студий, которые не являются самостоятельными юридическими лицами и включены в структурные подразделения ответчика. Штатное расписание, договоры о творческом сотрудничестве и совместной деятельности, трудовые договоры, приходные кассовые ордера, платежные ведомости, которые свидетельствуют о получении в качестве оплаты от граждан денежных средств за занятия в студии и сдача денежных средств в кассу НП “КДЦ“ подтверждают обоснованность нахождения сотрудников кружков и студий, а также студентов СПб института внешнеэкономических связей, экономики и права (далее - ИВЭСЭП) на территории арендуемых ответчиком помещений. Вышеуказанные документы судом первой инстанции не были исследованы, поскольку их оценка не отражена в судебном акте.

Как явствует из материалов дела, между ответчиком и ИВЭСЭП действует договор о творческом сотрудничестве 3 28/03 от 23.07.2003 г., согласно условиям которого, осуществляется деятельность Молодежного студенческого клуба с лекторием. Подтверждение указанной деятельности явствует из отчета о работе НП “КДЦ“ за 2008 г. (л.д. 104), ежегодно сдаваемого ответчиком в Отдел культуры Администрации района СПб, подтверждена предоставленными почетными грамотами, благодарственными письмами.

Между НП “КДЦ“ и ООО “Кабаре Плюс“ заключен договор совместной деятельности от 01.09.2008 г., предметом которого является обеспечение проводимых партнерством культурно-досуговых мероприятий пищевой продукцией. Указанную деятельность ответчик самостоятельно не осуществляет. Каких-либо договорных отношений с указанным в акте проверки ООО “Кабаре“ ответчик не имеет.

Предприниматель Фесенко Н.А.
является преподавателем вокальной студии “Соловей“ и работает с НП “КДЦ“ по договору на оказание услуг с 01.09.2008 г.

Указанная в акте проверки “Школа иностранных языков “Терра“ не является самостоятельным юридическим лицом, является внутренним структурным подразделением ответчика, которое состоит из сотрудников НП “КДЦ“, привлеченных специалистов и граждан.

Юридическое лицо НОУ “Терра“ Школа иностранных языков“ является самостоятельным юридическим лицом, зарегистрированным по юридическому адресу: Санкт-Петербург, наб. Обводного канала, 134-136-138, 421, 18Н 3 47, что подтверждается данными из ЕГРЮЛ и его связь с вышеуказанным структурным подразделением не доказана.

Наличие в спорных помещениях “Рок-клуба Музыка XXI“ как структурного подразделения центра было установлено актом проверки КУГИ от 06.06.2008 г. в отношении использования арендуемых помещений. Согласно данному акту каких-либо нарушений и сторонних организаций выявлено не было.

При анализе исковых требований истца, основанных на выводах, изложенных в акте проверки от 29.12.2008 г. суд полагает, что Комитетом не представлено достаточных и надлежащих доказательств сдачи ответчиком в субаренду третьим лицам нежилых помещений в арендуемом здании без письменного согласия арендодателя. Как явствует из акта от 29.12.2008 г. проверка проводилась в период с 12 час. 30 мин. до 15 час. 00 мин. в то время как работа кружков и студий проводится во второй половине дня, в акте отражено, что занятия и мероприятия по основным видам деятельности не проводились. Повторная проверка использования помещений, проведенная 24.02.2010 г. также проведена Комитетом до 15 час. 00 мин., работа секций не велась.

При указанных обстоятельствах применение к ответчику штрафных санкций за нарушение пунктов 2.2.11, 5.2.4 недостаточно доказано истцом и не является обоснованным.

Наличие перепланировки без согласия арендодателя в фойе Малого зала в виде
капитальной стены не подтверждается материалами дела. Установление внутренней перегородки, в целях наиболее эффективного использования большого помещения в силу ст. 25 ЖК РФ не относится к перепланировке, носит временный характер, легко устранима.

В настоящее время помещение приведено в прежний вид за счет арендатора. Согласно пункту 2.2.5 договора указанные обнаруженные нарушения подлежат устранению арендатором, а помещение приведено в прежний вид в срок, определенный односторонним предписанием арендодателя. Требуемого в таких случаях предписания Комитет в адрес арендатора не направлял. При указанных обстоятельствах взыскание штрафа за нарушение пункта 2.2.5 также является несостоятельным.

В силу статьи 619 ГК РФ досрочное расторжение договора аренды по требованию арендодателя возможно в случаях, указанных данной нормой. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Требуя досрочного расторжения договора в силу пункта 1 статьи 619 ГК РФ, Комитет сослался на нарушение ответчиком пунктов 2.2.5 и 2.2.11 договора аренды.

При рассмотрении требований о наложении штрафа за неисполнение (нарушение) данных пунктов договора, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о недостаточной обоснованности указанных доводов.

Ссылка Комитета в претензии N 572 от 13.02.2009 г. на нарушение ответчиком указанных пунктов в силу вышеизложенного не позволяет считать требование о досрочном расторжении договора аренды обоснованным.

Ответчиком нарушен пункт 1.3 договора аренды, что может являться безусловным основанием для досрочного расторжения договора аренды, однако на данное правонарушение - длительное неоформление землепользования Комитет в претензии не ссылается.

Кроме того, как обоснованно указал суд первой инстанции в силу условий пункта 2.2.5 в случае обнаружения самовольных перепланировок, перестроек и т.п., искажающих первоначальный вид объекта, таковые должны быть ликвидированы арендатором, а помещение приведено в прежний вид в срок, определяемый односторонним предписанием арендодателя.

Указанным пунктом стороны согласовали дополнительное условие, которое Комитетом не соблюдено. При наличии в договоре указания о необходимости направления предписания, только указание на нарушение пункта 2.25 в претензии является недостаточным для обоснованности требования о досрочном расторжении договора аренды.

В связи с изложенным решение суда в части взыскания штрафных санкций подлежит изменению, в части отказа в расторжении договора аренды и выселении ответчика из арендуемых помещений является правомерным и обоснованным.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.10.2009 г. по делу N А56-14956/2009 изменить в части взыскания штрафа. Взыскать с Некоммерческого партнерства “Культурно-досуговый центр“ в пользу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга 355 529 руб. 61 коп. штрафа.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Взыскать с Некоммерческого партнерства “Культурно-досуговый центр“ в доход федерального бюджета 12110 руб. 58 коп. госпошлины.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня вступления постановления в законную силу.

Председательствующий

МЕЛЬНИКОВА Н.А.

Судьи

ГОРБИК В.М.

СТАРОВОЙТОВА О.Р.