Решения и определения судов

Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2010 по делу N А56-23960/2009 Требование арендатора о внесении изменений в договор аренды нежилого помещения, обоснованное наличием недостатков помещения, не оговоренных арендодателем при подписании договора, подлежит отклонению в силу положений пункта 2 статьи 612 Гражданского кодекса РФ, поскольку недостатки помещения были заранее известны арендатору.

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 8 февраля 2010 г. по делу N А56-23960/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 02 февраля 2010 года

Постановление изготовлено в полном объеме 08 февраля 2010 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Тимухиной И.А.

судей Желтянникова В.И., Сериковой И.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Марченковой А.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-17377/2009) ООО “Фирма Востконтакт“

на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02.11.2009 г. по делу N А56-23960/2009 (судья Рагузина П.Н.), принятое

по иску ООО “Фирма Востоконтакт“

к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга

об обязании внести изменения в договор

при участии:

от истца: директор Винокуров М.С. протокол N 2 от 22.03.2001
г.

от ответчика: не явился

установил:

Общество с ограниченной ответственностью “Фирма Востконтакт“ (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - ответчик, КУГИ) об обязании ответчика внести изменения в договор аренды от 01.12.2006 г. N 20-А077430 в соответствии с фактическими обстоятельствами аренды согласно условиям проекта дополнительного соглашения, представленного истцом, для использования арендуемого помещения в соответствии с целями, указанными в договоре.

Решением от 02.11.2009 г. в удовлетворении иска отказано.

В апелляционной жалобе ООО “Фирма “Востконтакт“ просит отменить решение и принять по делу новый судебный акт, полагая обжалуемое решение незаконным и необоснованным.

По мнению подателя апелляционной жалобы, суд, установив, что между сторонами в 2006 году заключен договор аренды на часть нежилого помещения площадью 47,8 кв. м в помещении 4Н общей площадью 82,6 кв. м, не исследовал и не дал оценки тому обстоятельству, что в соответствии с договором от 2001 г. во владении ответчика уже находился объект всей площадью 82,6 кв. м, за которое арендатор полностью уплачивал арендные платежи, рассчитываемые с учетом наличия коммуникаций: водоснабжения, канализации, отопления и электричества, расположенных в части помещения площадью 32,8 кв. м.

Ответчик указывает, помещение можно использовать только полностью, поскольку в арендуемой ответчиком части помещения площадью 47,8 кв. м отсутствует водоснабжение, канализация, отопление и узел электроснабжения, находящиеся во второй части помещения площадью 32,8 кв. м, переданная в аренду часть помещения не может являться самостоятельным объектом аренды в силу запрета Госпожарнадзора на использование объекта по частям.

Поскольку арендодатель не сдавал часть помещения площадью 47,8 кв. м по акту приема-передачи по договору 2006 года,
а арендатор не принимал ее, арендатор не мог отразить все недостатки и невозможность самостоятельного использования этой части помещения в целях аренды, что выяснилось только в ходе исполнения договора.

КУГИ письменный отзыв на апелляционную жалобу не представил.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, 30.01.2001 г. между КУГИ (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор N 20-А077430 аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Гончарная, д. 7, лит. А, общей площадью 82,6 кв. м помещение 4Н, подвал кадастровый номер 78:1515В:0:22:2, сроком действия до 05.01.2006 г. (пункт 1.3 договора) для использования под магазин.

Из акта приема-передачи нежилого помещения от 05.01.2001 г. следует, что арендатор принял нежилое помещение по вышеуказанному адресу площадью 50,4 кв. м, использование помещения площадью 32,3 кв. м согласно заключению о противопожарном состоянии объекта N 1748 от 18.05.2000 г. невозможно.

01.12.2006 г. между сторонами заключен договор N 0-А077430 аренды части нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Гончарная, д. 7, лит. А, общей площадью 47,8 кв. м в помещении 4Н площадью 82,6 кв. м, подвал с заглублением более 1,5 кв. м, кадастровый номер 78:1515В:0:22:2, сроком на три года для использования под магазин.

В соответствии с пунктом 5.1 договора вносимые в него дополнения и изменения рассматриваются сторонами в месячный срок и оформляются дополнительными соглашениями, кроме случая, предусмотренного п. 3.3 договора.

Общество направило в адрес КУГИ письмо, полученное ответчиком 15.12.2008 г., в котором просило подписать приложенное к письму дополнительное соглашение, в соответствии с которым пункт 1.1 раздела 1 договора “Общие положения“ изложить в следующей редакции: “арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное
владение и пользование объект нежилого фонда - нежилое помещение (здание, сооружение), именуемый далее Объектом, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, ул. Гончарная, д. 7, лит. А, помещение 4Н общей площадью 82,6 кв. м (восемьдесят две целые и шесть десятых), подвал с заглублением более 1,5 кв. м, кадастровый номер 78:1515В:0:22:2. Общая площадь, сдаваемая в аренду, 82,6 (восемьдесят две целые и шесть десятых) кв. м“; раздел 6 “Особые условия“ дополнить пунктом 6.7: “В связи с заключением о противопожарном состоянии объекта за N 2.25-2040-3224 от 23.11.2006 г. арендатор оплачивает арендную плату только за помещение 50,4 (пятьдесят целых и четыре десятых) кв. м“.

КУГИ письмом от 06.04.09 г. N 1804 отказало Обществу в предоставлении части помещения 4Н(2) площадью 32,8 кв. м, указав, что предоставление данной части помещения невозможно в силу закона (ст. 17 Федерального закона N 135-ФЗ от 26.07.08 г.) и запрета Госпожарнадзора (письмо от 05.12.05 г. N 78/2.25-3668).

Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, указывая, что помещение можно использовать не нарушая санитарных норм и правил, требований Госпожарнадзора, только арендуя всю площадь объекта - 82,6 кв. м, часть помещения площадью 47,8 кв. м не является самостоятельным объектом аренды, не имеет технической документации, его недостатки и невозможность использования для целей аренды без второй части помещения не были оговорены при подписании договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или
расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

Статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве основания изменения и расторжения договора предусмотрено существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

При этом изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском, истец указал на нарушение ответчиком при заключении договора от 01.12.06 г. п. 3 ст. 607, ст. 307, ст. 309, п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, в то время как названные нормы не предусматривают права арендатора на внесение требуемых истцом изменений условий заключенного договора аренды.

Учитывая, что истцом длительное время использовалось на праве аренды помещение 4Н, частью которого является переданное в аренду по договору от 01.12.06 г. помещение площадью 47,8 кв. м, довод истца о том, что недостатки помещения и невозможность его использования для целей аренды не были оговорены ответчиком при подписании договора, не может быть признан обоснованным.

В силу п. 2 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В соответствии с п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и
юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В нарушение требований п. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец не доказал, что у ответчика имеется обязанность по заключению договора аренды на дополнительное помещение, которое согласно письму Управления государственного пожарного надзора Центрального района ГУ МЧС России по Санкт-Петербургу от 23.11.06 г. N 2.25-2040-3224 не соответствует требованиям пожарной безопасности и не может эксплуатироваться.

При таких обстоятельствах в удовлетворении заявленного иска судом первой инстанции отказано правомерно, оснований для отмены обжалуемого решения апелляционный суд не усматривает.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02.11.2009 г. по делу N А56-23960/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня вступления постановления в законную силу.

Председательствующий

ТИМУХИНА И.А.

Судьи

ЖЕЛТЯННИКОВ В.И.

СЕРИКОВА И.А.