Решения и определения судов

Постановление ФАС Уральского округа от 12.10.2010 N Ф09-8384/10-С6 по делу N А60-304/2010-С7 Требование: О признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки. Обстоятельства: Заявитель полагал, что арендуемое им помещение не является объектом культурного наследия, с произведенной оценкой спорного имущества не согласен. Решение: В удовлетворении требования отказано, поскольку договоры аренды спорного помещения признаны незаключенными, так как не содержат обязательных сведений о том, что предметом аренды является объект, имеющий специальный правовой режим и подлежащий охране, права заявителя не нарушены.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 12 октября 2010 г. N Ф09-8384/10-С6

Дело N А60-304/2010-С7

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Столярова А.А.,

судей Смирнова А.Ю., Семеновой З.Г.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Ф.И.О. на решение Арбитражного суда Свердловской области от 12.04.2010 по делу N А60-304/2010-С7 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2010 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

Предприниматель Солдатова О.И. обратилась
в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Комитету по управлению имуществом г. Каменск-Уральского (далее - Комитет) о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете от 23.11.2009 N 3303, выполненным независимым оценщиком - обществом с ограниченной ответственностью “Центр независимой оценки “Бизнес-эксперт“ (далее - общество “Бизнес-эксперт“).

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 13.01.2010 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество “Бизнес-эксперт“.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 09.02.2010 в порядке, установленном ст. 47 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, произведена замена ненадлежащего ответчика - Комитета на надлежащего - общество “Бизнес-эксперт“.

В соответствии со ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет, Министерство культуры Свердловской области и Областное государственное учреждение культуры “Научно-производственный центр по охране и использованию памятников истории и культуры Свердловской области“.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 12.04.2010 (судья Бикмухаметова Е.А.) в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2010 (судьи Панькова Г.Л., Зеленина Т.Л., Гребенкина Н.А.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе предприниматель Солдатова О.И. просит решение и постановление отменить, дело направить на новое рассмотрение, ссылаясь на неправильное применение судами п. 2 ст. 55 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ “Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации“ (далее - Федеральный закон от 25.06.2002 N 73-ФЗ), а также на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам. Заявитель, ссылаясь на ст. 3 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ, считает,
что объект аренды не является объектом культурного наследия (памятником), поскольку предметом спорных договоров аренды выступало не здание в целом, а помещения, расположенные на первом этаже данного здания. Предприниматель Солдатова О.И. отмечает, что внутренние помещения не представляют историко-культурной ценности, все элементы, имеющие ценность, расположены на внешних архитектурно-конструктивных элементах, которые не являлись объектом аренды. Кроме того, указывая на неоформление собственником охранного обязательства на здание в целом, невключение сведений об обременении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также на неразмещение на здании мемориальной доски, заявитель полагает, что оспариваемые договоры аренды необходимо считать заключенными.

При рассмотрении спора судами установлено, что на основании договоров аренды муниципального нежилого фонда от 01.04.2005 N 151, от 01.03.2006 N 181, от 01.03.2007 N 155, от 01.04.2008 N 153 предприниматель Солдатова О.И. являлась арендатором нежилого помещения, расположенного по адресу: Свердловская обл., г. Каменск-Уральский, ул. Ленина, д. 128.

Переданное в аренду имущество является муниципальной собственностью (свидетельство о государственной регистрации права от 19.08.2009 серии 66-АГ N 828137).

В целях реализации законодательства о преимущественном праве приобретения субъектами малого и среднего предпринимательства арендуемых помещений 16.03.2009 предприниматель Солдатова О.И. обратилась в Комитет с заявлением о намерении приобрести в собственность арендуемое ею нежилое помещение.

Постановлением администрации г. Каменск-Уральского от 07.05.2009 N 452 принято решение о продаже объекта муниципальной собственности - нежилого помещения, расположенного по адресу: Свердловская обл., г. Каменск-Уральский, ул. Ленина, д. 128, с осуществлением Комитетом в установленном законом порядке продажи арендованного имущества.

Комитет направил предпринимателю Солдатовой О.И. для рассмотрения и подписания комплект документов по преимущественному праву на приобретение названного помещения.

Обществом “Бизнес-эксперт“ на основании
муниципального контракта от 13.11.2009 N 13 произведена оценка рыночной стоимости спорного недвижимого имущества, составлен отчет об оценке от 23.11.2009 N 3303.

Не согласившись с ценой продажи имущества, предприниматель Солдатова О.И. обратилась в арбитражный суд с соответствующим иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что предприниматель Солдатова О.И. не является заинтересованным лицом, чьи права и законные интересы нарушены (ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). При этом суд первой инстанции исходил из незаключенности договоров аренды спорного помещения в связи с несогласованностью сторонами предмета договора. Кроме того, отклоняя довод истца о согласованности предмета договоров аренды, суд первой инстанции указал на их недействительность в силу ст. 55 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ, ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку в договорах аренды отсутствует указание на то, что предметом аренды является объект культурного наследия.

Оставляя решение суда первой инстанции без изменения, суд апелляционной инстанции исходил из следующего.

Согласно ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав.

В силу п. 1 ст. 55 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ договор аренды объекта культурного наследия заключается в соответствии с правилами, предусмотренными Гражданским кодексом Российской Федерации для заключения договоров аренды зданий и сооружений с учетом требований названного Федерального закона.

В договоре аренды объекта культурного наследия обязательно указываются включенные в реестр сведения об особенностях, составляющих предмет охраны данного объекта культурного наследия, и требования к сохранению объекта культурного наследия в соответствии с данным Федеральным законом независимо от формы собственности данного объекта (п. 2 ст.
55 указанного Закона).

На основании п. 5 ст. 55 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ обязательным условием заключения договора аренды объекта культурного наследия является охранное обязательство пользователя объектом культурного наследия.

Как установлено судами и подтверждается материалами дела, здание, расположенное по адресу: г. Каменск-Уральский, ул. Ленина, д. 128 (“Училище мужское“, середина XIX в.) отнесено к памятникам истории и культуры местного значения и принято на государственную охрану постановлением Правительства Свердловской области от 28.12.2001 N 859-ПП (т. 1, л. д. 144, 145).

При этом договоры от 01.04.2005 N 151, от 01.03.2006 N 181, от 01.03.2007 N 155, от 01.04.2008 N 153, на основании которых предприниматель Солдатова О.И. арендовала нежилое помещение по ул. Ленина, д. 128, а также дополнительные соглашения к ним не содержат сведений о том, что объект аренды является объектом исторического и культурного наследия, и требований к сохранению объекта культурного наследия в соответствии с названным Законом.

С учетом изложенных норм права, а также принимая во внимание, что названные договоры аренды не содержат обязательных сведений, указывающих, что предметом аренды является объект, имеющий специальный правовой режим и подлежащий охране, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что спорные договоры аренды являются незаключенными.

Делая данный вывод и указывая на ошибочность вывода суда первой инстанции о недействительности спорных договоров аренды, суд апелляционной инстанции, руководствуясь п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 2 ст. 55 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ, отметил, что правовым последствием отсутствия в договоре аренды памятника архитектуры условий, предусмотренных указанным Законом, является признание такого договора незаключенным. Признание договора незаключенным свидетельствует об отсутствии указанного договора
как такового, в связи с чем его нельзя оценить на предмет соответствия закону и признать недействительным или ничтожным.

В соответствии с п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Поскольку предметом аренды спорных договоров аренды является нежилое помещение с указанием места его расположения, общей площади, без выделения каких-либо площадей, занятых другими организациями, вывод суда апелляционной инстанции о том, что договоры аренды от 01.04.2005 N 151, от 01.03.2006 N 181, от 01.03.2007 N 155, от 01.04.2008 N 153 нельзя считать незаключенными ввиду отсутствия в них данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду, является верным.

Суд апелляционной инстанции указал на ошибочность вывода суда первой инстанции о несогласованности сторонами предмета названных договоров аренды в соответствии со ст. 432, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, который, тем не менее, не привел к вынесению неправильного решения по существу спора о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки.

С учетом того, что в силу ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ “Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации“ у предпринимателя Солдатовой О.И. не возникло право на приобретение спорного объекта недвижимости в соответствии с условиями названного Закона, вывод судов об отсутствии в
данном случае заинтересованности ответчика в понимании ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является правильным.

Заявляя иск о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки, предприниматель Солдатова О.И. свои права не восстанавливает.

Доводы заявителя о том, что объектом аренды являлось отдельное нежилое помещение, а не здание в целом, при этом оспариваемые договоры аренды являются заключенными, были предметом исследования суда апелляционной инстанции, и им дана надлежащая правовая оценка, оснований для переоценки установленных обстоятельств дела у суда кассационной инстанции не имеется, в связи с чем они подлежат отклонению.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основаниями для отмены решения и постановления согласно ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного решение Арбитражного суда Свердловской области, постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда являются законными и отмене не подлежат. Оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 12.04.2010 по делу N А60-304/2010-С7 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2010 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Ф.И.О. - без удовлетворения.

Председательствующий

СТОЛЯРОВ А.А.

Судьи

СМИРНОВ А.Ю.

СЕМЕНОВА З.Г.