Постановление ФАС Уральского округа от 07.10.2010 N Ф09-8330/10-С6 по делу N А60-63282/2009-С9 Требование: О признании незаконным отказа в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого помещения, обязании устранить нарушения. Обстоятельства: Орган местного самоуправления указал, что спорное имущество находится во временном владении общества менее трех лет, обязанность по внесению арендной платы исполняется ненадлежащим образом. Решение: Требование удовлетворено, так как общество непрерывно пользуется арендуемыми помещениями более трех лет, допущенные нарушения сроков внесения арендной платы являются незначительными, задолженность по договору отсутствует.
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГАПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 октября 2010 г. N Ф09-8330/10-С6
Дело N А60-63282/2009-С9
Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Маликовой Э.М.,
судей Смирнова А.Ю., Семеновой З.Г.,
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Екатеринбургского комитета по управлению городским имуществом администрации г. Екатеринбурга (далее - Комитет) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 23.04.2010 по делу N А60-63282/2009-С9 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.07.2010 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании приняла участие представитель Комитета - Барабанова Н.И. (доверенность от 31.12.2009 N 306).
Общество с ограниченной ответственностью “Лечебно-оздоровительный центр “Лик“ (далее - общество “Лечебно-оздоровительный центр “Лик“) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением о признании незаконным отказа Комитета в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого помещения, площадью 46,1 кв. м, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Ясная, д. 1, корп. 3а (литера А), и обязании Комитета направить в адрес общества “Лечебно-оздоровительный центр “Лик“ предложение о приватизации арендуемого муниципального нежилого помещения площадью 95,9 кв. м, находящихся по вышеуказанному адресу (с учетом уточнений заявленных требований, принятых судов в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 23.04.2010 (судья Морозова Г.В.) заявленные требования удовлетворены частично. Решение Комитета об отказе в предоставлении преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого помещения площадью 46,1 кв. м, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Ясная, д. 1, карп. 3а, литера А, признано незаконным. На Комитет возложена обязанность направить в адрес общества “Лечебно-оздоровительный центр “Лик“ предложение о приватизации названного помещения. В удовлетворении остальной части заявленных требований судом отказано.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.07.2010 (судьи Панькова Г.Л., Зеленина Т.Л., Дюкин В.Ю.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе Комитет просит указанные судебные акты в части удовлетворенных требований отменить, ссылаясь на нарушение судами ч. 1, 4 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 3, 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ “Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации и муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты“ (далее - Закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ) и не соответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. Заявитель не согласен с выводом судов о наличии у общества “Лечебно-оздоровительный центр “Лик“ преимущественного права на выкуп спорного помещения, полагая, что указанным лицом не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что данное общество является субъектом малого и среднего предпринимательства, арендуемое имущество находилось в его владении и пользовании по договору с Комитетом менее трех лет, обязательства по внесению арендной платы исполнялись арендатором ненадлежащим образом. Комитет также полагает необоснованным вывод судов о возможности приватизации спорного помещения, являющегося частью здания.
Как установлено судами и следует из материалов дела, между обществом с ограниченной ответственностью “Трест Свердловскгражданстрой“ (арендодатель) и обществом “Лечебно-оздоровительный центр “Лик“ (арендатор) 25.01.2000 заключен договор N 80 аренды помещений общей площадью 110 кв. м, расположенных по адресу: г. Екатеринбург, ул. Ясная, д. 1, корп. 3а, для использования под лечебно-оздоровительный центр сроком с 25.01.2000 по 31.12.2000.
Между названными лицами 18.12.2000 заключен договор N 11 аренды помещений общей площадью 70 кв. м, расположенных по адресу: г. Екатеринбург, ул. Ясная, д. 1, корп. 3а, для использования под лечебно-оздоровительный центр сроком с 01.01.2001 по 10.12.2001.
В последующем 04.01.2003, между Екатеринбургским муниципальным унитарным предприятием “Специализированное управление эксплуатации и реабилитации жилья“ (далее - предприятие “СУЭРЖ“; арендодатель) и обществом “Лечебно-оздоровительный центр “Лик“ (арендатор) заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда города Екатеринбурга N 006-АН, согласно которому в аренду передан объект муниципального нежилого фонда в виде части здания (встроенного в жилое) общей площадью 65 кв. м, расположенный на первом этаже по адресу: г. Екатеринбург, ул. Ясная, д. 1, корп. 3а, для использование под конторское сроком с 01.01.2003 по 30.11.2003.
По акту приема-передачи от 04.01.2003 названное нежилое помещение передано арендатору.
Дополнительными соглашениями к договору аренды от 01.12.2003 N 06-АН от 22.11.2004, 28.11.2005, 15.11.2006, 30.11.2007 срок указанного договора продлен до 31.10.2008.
Согласно письму предприятия “СУЭРЖ“ от 27.08.2008 N 4969 в связи с перезаключением договора аренды объекта муниципального нежилого фонда г. Екатеринбурга обществом “Лечебно-оздоровительный центр “Лик“ с Комитетом договор аренды от 01.12.2003 N 06-АН, заключенный с предприятием “СУЭРЖ“, расторгнут с 19.02.2008. По акту приема-передачи от 18.02.2008 помещение возвращено арендодателю.
Между Комитетом (арендодатель) и обществом “Лечебно-оздоровительный центр “Лик“ (арендатор) 25.06.2008 заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда г. Екатеринбурга N 49000178, согласно которому в аренду передан объект муниципального нежилого фонда - встроенные помещения N 53 - 56 (литера А, материал стен - кирпичные, без отдельного входа, используются места общего пользования, благоустроенное, территориальное расположение - 1,0) общей площадью 46,1 кв. м, расположенное на первом этаже пятиэтажного жилого дома по адресу: г. Екатеринбург, ул. Ясная, д. 1, коп. 3а, для использование под лечебно-оздоровительный центр, сроком с 19.02.2008 до 17.02.2009.
Письмом от 12.05.2009 N 02.18.3-14-5265 Комитет сообщил арендатору об отсутствии возражений на продление договора на неопределенный срок.
Общество “Лечебно-оздоровительный центр “Лик“ 16.04.2009 обратилось в Комитет с заявлением о выкупе данного помещения на основании Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
Комитет в письме от 02.06.2009 N 02.12-24-6115 отказал обществу “Лечебно-оздоровительный центр “Лик“ в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения, указав на нахождение арендуемого имущества во временном владении и пользовании названного общества в соответствии с договором аренды менее трех лет до дня вступления в законную силу Закона от 22.07.2008 N 159, а также на ненадлежащее исполнение арендатором обязанности по внесению арендной платы за пользование имуществом.
Общество “Лечебно-оздоровительный центр “Лик“, полагая, что отказ Комитета в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения в собственность нарушает его права и законные интересы, обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.
Удовлетворяя заявленные требования, суды обоснованно исходили из следующего.
Согласно ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
В силу ст. 3 Закона N 159-ФЗ (в редакции, действовавшей на момент подачи заявления о приобретении спорного имущества) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации“. При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, если арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в п. 1 названной статьи; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в утвержденный перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Пунктами 2, 3 ст. 9 Закона N 159-ФЗ установлено, что субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий этим требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденные перечни государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства. При получении заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проекты договора купли-продажи арендуемого имущества и договора о его залоге в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
В случае если заявитель не соответствует установленным ст. 3 названного Закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (п. 4 ст. 9 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).
Суды, исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, принимая во внимание взаимоотношения общества “Лечебно-оздоровительный центр “Лик“ по поводу аренды объекта муниципального нежилого фонда на основании договоров от 25.01.2000, 18.12.2000, 01.12.2003, а также то, что после расторжения договора от 01.12.2003 общество продолжало пользоваться спорным имуществом по договору аренды, заключенному 25.06.2008 N 49000178 с Комитетом, установили, что названное обществом непрерывно владеет и пользуется спорным помещением с 2000 года, то есть более трех лет на момент вступления в законную силу Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
Кроме того, судами установлено, что нарушения сроков внесения арендной платы, допущенные обществом “Лечебно-оздоровительный центр “Лик“, являются незначительными, задолженность по арендной плате на момент принятия решения об отказе в приватизации объекта, так и на момент рассмотрения данного спора у общества отсутствует, доказательств причинения незначительной просрочкой внесения арендной платы ущерба интересам муниципального образования суду не представлено.
Помимо этого, суды, делая вывод о добросовестности арендатора и надлежащем исполнении им обязательств по внесению арендной платы, указали на отсутствие фактов его привлечения к гражданско-правовой ответственности при исполнении сторонами обязательств как по договору аренды от 25.06.2008 N 49000178, так и по предыдущим договорам.
При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что спорного помещение является муниципальной собственностью, суды пришли к обоснованному выводу о том, что обществом “Лечебно-оздоровительный центр “Лик“ соблюдены условия, предусмотренные п. 2 ст. 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, и отказ Комитета в приватизации имущества по указанным в нем основаниям (нахождение имущества во временном владении и пользовании арендатора менее трех лет; ненадлежащее исполнение арендатором обязанности по внесению арендной платы за пользование имуществом) является незаконным.
Поскольку отказ Комитета в приватизации объекта муниципального имущества не соответствует ст. 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ и является незаконным, требования общества “Лечебно-оздоровительный центр “Лик“ судами правомерно удовлетворены.
Доводы заявителя кассационной жалобы, в том числе об отсутствии доказательств, свидетельствующих о том, что общество “Лечебно-оздоровительный центр “Лик“ является субъектом малого и среднего предпринимательства; о нахождении арендуемого имущества в его владении и пользовании по договору с Комитетом менее трех лет; о ненадлежащем исполнении арендатором обязательств по внесению арендной платы; о незаконности возложения на Комитет обязанности направить арендатору предложение о приватизации помещения; а также о пропуске срока, установленного ч. 4 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для подачи соответствующего заявления в суд, являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций и получили надлежащую правовую оценку.
Оснований для переоценки имеющихся в материалах дела доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.
Ссылка Комитета на несоответствие вывода судов о возможности приватизации спорного помещения, являющегося частью здания, пункту 8 Информационного письма от 05.11.2009 N 134, является несостоятельной, поскольку данным пунктом не исключена возможность реализации права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места), в случае когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект. В рассматриваемом случае спорное нежилое помещение площадью 46,1 кв. м передано аренду как самостоятельный объект по договору от 25.06.2008 N 49000178.
Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основаниями для отмены судебных актов (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.
С учетом изложенного оснований для отмены решения суда первой инстанции, постановления апелляционного суда и удовлетворения кассационной жалобы не имеется.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Свердловской области от 23.04.2010 по делу N А60-63282/2009-С9 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.07.2010 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Екатеринбургского комитета по управлению городским имуществом администрации г. Екатеринбурга - без удовлетворения.
Председательствующий
МАЛИКОВА Э.М.
Судьи
СМИРНОВ А.Ю.
СЕМЕНОВА З.Г.