Решения и определения судов

Постановление ФАС Уральского округа от 05.10.2010 N Ф09-8119/10-С6 по делу N А47-577/2010 Требование: О признании незаконным отказа в продаже земельного участка и об обязании направить проект договора купли-продажи. Обстоятельства: В заключении договора купли-продажи отказано ввиду: 1) непредставления сведений об одобрении крупной сделки; 2) ограничения в отношении спорного участка прав пользования. Решение: Требование удовлетворено, так как: 1) представление такого решения не предусмотрено законом, все необходимые документы представлены; 2) доказательств изъятия из оборота испрашиваемого участка как занятого особо ценными объектами культурного наследия не представлено.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 5 октября 2010 г. N Ф09-8119/10-С6

Дело N А47-577/2010

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Семеновой З.Г.,

судей Столярова А.А., Сулейменовой Т.В.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу администрации г. Оренбурга (далее - администрация) на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 31.05.2010 по делу N А47-577/2010.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель Управления землепользования и развития пригородного хозяйства администрации (далее - управление) - Чукарина Ю.В. (доверенность от
12.03.2010 N 1-27/02-04/3113).

Общество с ограниченной ответственностью “Фабрика грез“ (далее - общество “Фабрика грез“) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением о признании незаконными действий администрации, выраженных в письме от 13.01.2010 N 1-2/47 об отказе в продаже земельного участка с кадастровым номером 56:44:0236010:128, расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Набережная, 27/2, на котором находится двухэтажное здание кафе, и об обязании администрации в недельный срок принять решение о продаже обществу “Фабрика грез“ данного земельного участка; действий управления, выраженных в письме от 03.12.2009 N 1-27/04-03/12241 об отказе заключить договор купли-продажи указанного земельного участка, и об обязании управления в недельный срок после принятия решения администрации о продаже земельного участка направить обществу “Фабрика грез“ проект договора купли-продажи.

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 31.05.2010 (судья Цыпкина Е.Г.) заявленные требования удовлетворены.

В порядке апелляционного производства решение суда не пересматривалось.

В кассационной жалобе администрация просит решение суда отменить, направить дело на новое рассмотрение, ссылаясь на нарушение судом ст. 29, 36, 85 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Заявитель указывает, что постановлением Оренбургского городского Совета от 14.10.1998 N 186 утверждено Положение о регламентах существующей застройки и перспективном развитии исторической части г. Оренбурга, в соответствии с которым земельный участок, на котором расположено здание кафе, литера Е, размещен на землях рекреационного назначения согласно Генеральному плану г. Оренбурга. По ее мнению, возведение обществом “Фабрика грез“ без получения разрешения на строительство пристроя к кафе, литера Е1, нарушает положения ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Администрация также считает, что права и законные интересы общества “Фабрика грез“ не нарушены, поскольку последнему было
указано на возможность заключения договора аренды названного земельного участка.

В отзыве на кассационную жалобу управление поддерживает изложенные в ней доводы, просит решение суда отменить и направить дело на новое рассмотрение.

В отзыве на кассационную жалобу общество “Фабрика грез“ считает необоснованными доводы жалобы, просит оставить в силе решение суда.

Как установлено судом и следует из материалов дела, общество “Фабрика грез“ обратилось в управление с заявлением от 05.10.2009 о заключении договора купли-продажи земельного участка общей площадью 281 кв. м с кадастровым номером 56:44:0236010:128, расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Набережная, 27/2.

Уведомлением от 03.12.2009 N 1-27/04-03/12241 управление отказало обществу “Фабрика грез“ в заключении договора купли-продажи в связи с непредставлением сведений об одобрении сделки участниками общества, поскольку данная сделка является крупной. В названном письме дополнительно было указано на отсутствие сведений о возможности выкупа земельного участка, поскольку на спорном земельном участке установлено ограничение прав пользования земельным участком. Обществу “Фабрика грез“ было разъяснено право обратиться в управление с заявлением о заключении договора аренды земельного участка с приложением соответствующих документов.

Общество “Фабрика грез“ также обратилось в администрацию с заявлением от 28.12.2009 N 127/15459 об ускорении процесса оформления договора купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Набережная, 27/2.

Письмом от 13.01.2010 N 1-2/47 администрация, сославшись на отказ управления 03.12.2009 и наличие ограничений прав пользования земельным участком, уведомила общество “Фабрика грез“ о возможности заключения договора аренды данного земельного участка. Заявителю указано, что для оформления прав на земельный участок необходимо подать в управление заявление. После представления соответствующих документов управлением будет подготовлен договор аренды для использования земельного участка под зданием кафе по адресу: г.
Оренбург, ул. Набережная, 27/2.

Общество “Фабрика грез“, ссылаясь на то, что в качестве приложения к заявлению о заключении договора купли-продажи земельного участка им были представлены все необходимые документы, указанные в Перечне документов, утвержденном приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 30.10.2007 N 370 “Об утверждении перечня документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположены здания, строения, сооружения“ (в ред. от 20.07.2009), а запрошенные управлением доказательства, подтверждающие возможность выкупа земельного участка, и решение общего собрания учредителей общества об одобрении крупной сделки истребованы незаконно, полагая, что утверждение администрации и управления о запрете продажи земельного участка в силу положений постановления Оренбургского городского Совета от 14.10.1998 N 186-п является необоснованным, обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с соответствующим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд исходил из отсутствия доказательств изъятия из оборота испрашиваемого земельного участка по основаниям, указанным в подп. 4 п. 5 ст. 27 Земельного кодекса Российской Федерации, а также наличия иных, предусмотренных п. 4 ст. 28 Земельного кодекса Российской Федерации оснований для отказа в выкупе земельного участка.

В соответствии с ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают
на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Из смысла указанной нормы следует, что действие (бездействие) может быть признано незаконным при наличии одновременно двух условий: если оно не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает права заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу п. 1 ст. 28 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных п. 1 ст. 20 настоящего Кодекса, и гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных п. 1 ст. 24 настоящего Кодекса.

Согласно п. 4 ст. 28 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением изъятия земельных участков из оборота.

Подпунктом 4 п. 5 ст. 27 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки, занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия.

Согласно ст. 29 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции.

В соответствии с п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие
в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Как установлено судом, обществу “Фабрика грез“ на праве собственности принадлежит двухэтажное здание кафе с подвалом под частью строения, литера Е, общей площадью 245,9 кв. м, расположенное по адресу: г. Оренбург, ул. Набережная, 27/2, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 06.05.2004 серии 56-00 N 702282.

Распоряжением главы г. Оренбурга от 05.08.2005 N 4433-р (далее - распоряжение главы г. Оренбурга от 05.08.2005 N 4433-р) были утверждены границы и сформирован земельный участок по адресу: г. Оренбург, ул. Набережная для предоставления обществу “Фабрика грез“.

Постановлением главы г. Оренбурга от 13.01.2009 N 19-п “Об утверждении схемы расположения и образования земельных участков путем раздела земельного участка по ул. Набережная, 27/2“ распоряжение главы г. Оренбурга от 05.08.2005 N 4433-р признано утратившим силу в части утверждения границ и формирования земельного участка. В соответствии с п. 3 постановления главы г. Оренбурга от 13.01.2009 N 19-п принято решение об образовании земельных участков путем раздела земельного участка с кадастровым номером 56:44:0:0258, местоположение установлено относительно ориентира - здание кафе, находящееся в границах участка по адресу: г. Оренбург, ул. Набережная, 27/2, площадью 20 978 кв. м
на два участка, одним из которых является земельный участок площадью 281 кв. м, расположенный в г. Оренбурге по ул. Набережная, с разрешенным использованием: земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, для размещения здания кафе, категория земель: земли населенных пунктов. На данном земельном участке расположено двухэтажное здание кафе N 27/2 (п. 3.1 постановления главы г. Оренбурга от 13.01.2009 N 19-п).

Согласно кадастровому паспорту от 13.04.2009 N 5644/210/09-23090 земельный участок площадью 281 кв. м, расположенный по адресу: г. Оренбург, ул. Набережная, на земельном участке расположено двухэтажное здание кафе N 27/2, поставлен на кадастровый учет и ему присвоен кадастровый номер 56:44:0236010:128.

В соответствии с п. 5 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 настоящего Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта.

Перечень документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок, устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений. Исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления не вправе требовать от заявителя предоставление дополнительных документов, за исключением документов, предусмотренных указанным перечнем.

Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 30.10.2007 N 370 утвержден Перечень документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположены здания, строения, сооружения (далее - Перечень).

Как следует из материалов дела, общество “Фабрика грез“ обратилось в
управление с заявлением от 05.10.2009 о заключении договора купли-продажи земельного участка общей площадью 281 кв. м с кадастровым номером 56:44:0236010:128, расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Набережная, 27/2.

Установив, что общество “Фабрика грез“ выполнило требования п. 5 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации и представило полный пакет документов, предусмотренных Перечнем, суд сделал вывод о том, что запрошенные управлением дополнительные документы (о возможности выкупа земельного участка и решение общего собрания учредителей общества об одобрении крупной сделки) являются излишними, поскольку они не предусмотрены приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 30.10.2007 N 370.

В уведомлении управления от 03.12.2009 N 1-27/04-03/12241 также указано на то, что на спорном земельном участке установлено ограничение прав пользования земельным участком согласно постановлению Оренбургского городского Совета от 14.10.1998 N 186 “Об утверждении Положения о регламентах существующей застройки и перспективном развитии исторической части г. Оренбурга“.

В соответствии с регламентом N ИС-3 запрещается перестройка зданий и сооружений.

Довод администрации и управления о невозможности предоставления названного земельного участка по причине возведения пристроя к зданию кафе, расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Набережная, 27/2, судом отклонен, поскольку указанное обстоятельство не является препятствием для реализации предусмотренного положениями ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации преимущественного права на приватизацию земельного участка собственниками расположенных на нем зданий, строений, сооружений.

В обоснование отказа в предоставлении в собственность заявителя администрация и управление также ссылаются на то, что выкуп земельного участка невозможен, поскольку ул. Набережная входит в историческое ядро городского центра, а земельный участок, на котором расположено здание кафе, литера Е, размещен на землях рекреационного назначения согласно Генеральному плану г. Оренбурга.

Согласно ст. 5 Федерального закона от
25.06.2002 N 73-ФЗ “Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации“ земельные участки в границах территорий объектов культурного наследия, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, а также в границах территорий выявленных объектов культурного наследия относятся к землям историко-культурного назначения, правовой режим которых регулируется земельным законодательством Российской Федерации и настоящим Федеральным законом.

В соответствии с п. 2 ст. 94 Земельного кодекса Российской Федерации земли историко-культурного назначения относятся к землям особо охраняемых территорий.

В силу п. 3 ст. 99 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, отнесенные к землям историко-культурного назначения, у собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков не изымаются, за исключением случаев, установленных законодательством. На отдельных землях историко-культурного назначения, в том числе землях объектов культурного наследия, подлежащих исследованию и консервации, может быть запрещена любая хозяйственная деятельность.

Подпунктом 4 п. 5 ст. 27 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки, занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия.

Согласно ст. 12 Закона Оренбургской области от 06.10.2003 N 495/67-III-ОЗ “Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) в Оренбургской области“ (далее - Закон Оренбургской области от 06.10.2003 N 495/67-III-ОЗ) объекты культурного наследия независимо от вида собственности или пользования подлежат государственному учету вместе с занимаемыми ими территориями и зонами охраны. Государственный учет осуществляется в виде формирования и ведения реестра объектов культурного наследия, расположенных на территории области, и включает в себя проведение следующих
мероприятий: выявление объектов культурного наследия, обследование, определение их исторической, художественной, научной и иной культурной ценности, фиксацию, изучение, составление учетных и охранных документов, мониторинг состояния объектов культурного наследия, установку информационных надписей и обозначений. Сведения, содержащиеся в реестре объектов культурного наследия, должны быть отражены при формировании и ведении государственного градостроительного кадастра области.

В соответствии с п. 2 ст. 18 Закона Оренбургской области от 06.10.2003 N 495/67-III-ОЗ объекты культурного наследия регионального, местного (муниципального) значения включаются в реестр объектов культурного наследия Указом Губернатора Оренбургской области по представлению государственного органа охраны объектов культурного наследия и на основании заключения историко-культурной экспертизы.

Установив, что в перечень объектов культурного наследия регионального значения, утвержденный Указом губернатора Оренбургской области от 21.10.2008 N 130-ук, не входит ни один объект, расположенный в г. Оренбурге на ул. Набережной, суд сделал правильный вывод о том, что управлением и администрацией не представлены доказательства изъятия из оборота испрашиваемого земельного участка по основаниям, указанным в подп. 4 п. 5 ст. 27 Земельного кодекса Российской Федерации, как занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия.

Учитывая, что общество “Фабрика грез“ как собственник объекта недвижимости (кафе), находящегося в г. Оренбурге, ул. Набережная, 27/2, является единственным собственником имущества, расположенного на данном земельном участке, доказательств, свидетельствующих о наличии на земельном участке объектов недвижимости, принадлежащих иным лицам, в материалах дела не имеется, суд пришел к верному выводу о том, что заявитель имеет исключительное право на приобретение земельного участка, предусмотренное ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с чем у управления и администрации отсутствовали основания для отказа в выкупе названного земельного участка.

При таких обстоятельствах суд правомерно удовлетворил заявленные требования.

Доводы заявителя кассационной жалобы о том, что спорный земельный участок размещен на землях рекреационного назначения согласно Генеральному плану г. Оренбурга, об отсутствии нарушений прав и законных интересов общества “Фабрика грез“, поскольку последнему было указано на возможность заключения договора аренды названного земельного участка, а также иные доводы отклоняются как направленные на переоценку доказательств и установленных судом на их основе обстоятельств дела, оснований для которой у суда кассационной инстанции в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены решения суда, судом кассационной инстанции не установлено, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 31.05.2010 по делу N А47-577/2010 оставить без изменения, кассационную жалобу администрации г. Оренбурга - без удовлетворения.

Председательствующий

СЕМЕНОВА З.Г.

Судьи

СТОЛЯРОВ А.А.

СУЛЕЙМЕНОВА Т.В.