Постановление ФАС Уральского округа от 29.09.2010 N Ф09-7941/10-С6 по делу N А76-45649/2009-21-192/17-234 Требование: О взыскании долга по договору аренды земельного участка и неустойки. Обстоятельства: Арендатор не внес плату за пользование спорным участком. Решение: Требование удовлетворено частично, с учетом истечения срока исковой давности, поскольку факт пользования спорным участком до возникновения у арендатора права собственности на его часть, расположенную под нежилым зданием, подтвержден, доказательств полной оплаты не представлено. Размер неустойки снижен на основании ст. 333 ГК РФ.
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГАПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 сентября 2010 г. N Ф09-7941/10-С6
Дело N А76-45649/2009-21-192/17-234
Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Семеновой З.Г.,
судей Смирнова А.Ю., Столярова А.А.,
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Ф.И.О. на решение Арбитражного суда Челябинской области от 17.05.2010 по делу N А76-45649/2009-21-192/17-234 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.07.2010 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа, явку своих представителей не обеспечили.
Управление имуществом Копейского городского округа Челябинской области (далее - Управление имуществом) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с иском к предпринимателю Троянову Н.И. о взыскании 633 049 руб. 64 коп. арендной платы за пользование земельным участком и 131 353 руб. 27 коп. пени за период с 01.12.2005 по 10.07.2009.
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 17.05.2010 (судья Холщигина Д.М.) исковые требования удовлетворены частично. С предпринимателя Троянова Н.И. в пользу Управления имуществом взыскано 371 656 руб. 62 коп. задолженности и 26 599 руб. 44 коп. пени.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.07.2010 (судьи Богдановская Г.Н., Баканов В.В., Ермолаева Л.П.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе предприниматель Троянов Н.И. просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на нарушение судами п. 2 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. Заявитель не согласен с выводом судом об использовании им до 05.12.2008 земельного участка площадью 986 кв. м, поскольку фактически, начиная с даты издания распоряжения Управления имуществом от 01.02.2008 N 139-р, он пользовался участком площадью 508 кв. м. При этом, по мнению предпринимателя Троянова Н.И., несостоятельна ссылка судов на отсутствие вины собственника в несвоевременной постановке земельного участка площадью 508 кв. м на кадастровый учет. Заявитель также полагает необоснованным взыскание с него арендной платы за период с 29.12.2006 по 04.12.2008, поскольку 23.01.2008 он обратился с заявлением о прекращении договорных отношений с истцом. Кроме того, ответчик полагает неправильным расчет платы за пользование земельным участком за 2008 год, поскольку при расчете арендной платы должен применяться размер, согласованный сторонами в договоре аренды за 2007 год, так как механизм расчета арендной платы должен быть определен соглашением сторон, а не нормативным актом.
В соответствии с ч. 1 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.
Как установлено судами и следует из материалов дела, между Управлением имуществом (арендодатель) и предпринимателем Трояновым Н.И. (арендатор) 12.12.2005 заключен договор N 467/644-05 аренды земельного участка из земель поселений с кадастровым номером 74:30:04 01 017:0033 общей площадью 986 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская обл., г. Копейск, ул. Луганская, д. 2. Земельный участок предоставлен для эксплуатации здания магазина сроком с 23.11.2005 по 23.10.2006.
Сторонами подписаны расчеты арендной платы за период с 01.12.2005 по 31.12.2005, с 01.01.2006 по 31.12.2006, с 01.01.2007 по 31.12.2007.
Ответчиком платежными поручениями от 09.01.2008 N 11, от 12.12.2008 N 1021 произведена оплата по названному договору за аренду земли в сумме 100000 руб.
Предприниматель Троянов Н.И. 23.01.2008 обратился с заявлением о приостановлении действия договора аренды от 12.12.2005 N 467/644-05 и просил заключить договор аренды земельного участка только под зданием магазина.
Распоряжением Управления имуществом от 01.02.2008 N 139-р земельный участок с кадастровым номером 74:30:04 01 017:0033 общей площадью 986 кв. м разделен на два земельных участка: площадью 508 кв. м, занимаемый нежилым зданием и предназначенный для его эксплуатации, и площадью 478 кв. м - для содержания и благоустройства.
Записи о вновь образованных земельных участках площадью 508 кв. м и 478 кв. м внесены в государственный кадастр недвижимости 05.12.2008, что подтверждается соответствующими кадастровыми паспортами земельных участков.
Между Управлением имуществом (продавец) и предпринимателем Трояновым Н.И. (покупатель) 15.06.2009 заключен договор N 178/329-09зем купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 74:30:04 01 017:87 площадью 508 кв. м, расположенный по адресу: Челябинская обл., г. Копейск, ул. Луганская, д. 2. Право собственности ответчика зарегистрировано 10.07.2009.
Управление имуществом 18.11.2009 направило в адрес предпринимателя Троянова Н.И. претензию N 3 с требованием оплатить задолженность по арендной плате в размере 645 687 руб. 13 коп.
Поскольку данная претензия оставлена ответчиком без удовлетворения, Управление имуществом обратилось в суд с соответствующим иском.
Удовлетворяя заявленные требования частично, суды правомерно исходили из следующего.
Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Частью 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В соответствии с п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с абз. 5 п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации“ порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
В силу ст. 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.
Земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки, прекращают свое существование (ч. 1, 2 ст. 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации).
На основании ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ “О государственном кадастре недвижимости“ (далее - Закон о кадастре недвижимости N 221-ФЗ) кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в п. 7 - 21 ч. 2 ст. 7 данного Федерального закона сведений об объекте недвижимости.
Оценив представленный в материалы дела договор аренды земельного участка, суды указали на отсутствие оснований считать его незаключенным (ст. 432, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом, установив, что по истечении срока договора сторонами не заявлялись возражения относительно его возобновления, ответчик продолжал пользоваться земельным участком, суды пришли к выводу о том, что договор аренды земельного участка от 12.12.2005 N 467/644-05 возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.
Требования истца в рассматриваемом случае заявлены о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.12.2005 по 10.07.2009 за пользование земельным участком площадью 986 кв. м, который был передан в пользование предпринимателю Троянову Н.И. на условиях договора аренды.
Суды, исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, установили, что с момента внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о разделении земельного участка площадью 986 кв. м на земельные участки с кадастровыми номерами 74:30:0401017:87 и 74:30:0301017:88, земельный участок с кадастровым номером 74:30:0401017:033 площадью 986 кв. м прекратил свое существование, действия сторон по разделению земельного участка и последующей передаче его части в собственность предпринимателю свидетельствуют о прекращении договорных отношений, в связи с чем расчет арендной платы, исходя из площади, равной 986 кв. м, является обоснованным лишь за период с 01.12.2005 по 05.12.2008.
Расчет задолженности в указанный период, произведенный на основании постановления Губернатора Челябинской области от 14.07.2003 N 309, постановлений Собрания депутатов Копейского городского округа Челябинской области от 26.10.2005 N 114, от 29.11.2005 N 137, от 25.10.2006 N 351, от 25.06.2008 N 802, закона Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО, проверен судами и признан верным с учетом положений п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Вместе с этим, принимая во внимание заявление ответчика о пропуске срока исковой давности, суды, руководствуясь ст. 196, 199 Гражданского кодекса Российской Федерации, указали на отсутствие оснований для удовлетворения требований о взыскании арендной платы за период с 01.12.2005 по 28.12.2006.
Таким образом, при наличии у ответчика установленной задолженности по арендной плате за период с 29.12.2006 по 05.12.2008 и при отсутствии доказательств ее погашения, суды обоснованно взыскали указанную сумму, а также предусмотренную договором неустойку, уменьшив ее размер на 70% на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Кроме того, учитывая, что с момента прекращения договора аренды земельного участка площадью 986 кв. м (05.12.2008) до возникновения у предпринимателя Троянова Н.И. права собственности на земельный участок площадью 508 кв. м, занятый зданием магазина (10.07.2009), новый договор аренды земельного участка не заключался, ответчик продолжал пользоваться земельным участком, суды на основании ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации правомерно взыскали с него плату за фактическое пользование земельным участком площадью 508 кв. м.
Доводы заявителя кассационной жалобы об использовании им земельного участка площадью 508 кв. м, начиная с даты издания распоряжения Управления имуществом от 01.02.2008 N 139-р о разделении земельного участка, отклоняются судом кассационной инстанции как не соответствующие ст. 16 Закона о кадастре недвижимости N 221-ФЗ, ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку с момента заключения договор аренды земельного участка площадью 986 кв. м у предпринимателя Троянова Н.И. в силу ст. 307 Гражданского кодекса Российской Федерации возникли обязательства по уплате соответствующей арендной платы, и при отсутствии доказательств внесения в договор аренды изменений в отношении площади земельного участка, задолженность по арендной плате в период действия договора подлежит взысканию в соответствии с согласованной сторонами площадью земельного участка.
Иные обстоятельства, на которые ссылается предприниматель Троянов Н.И. в кассационной жалобе, в том числе о наличии вины собственника в несвоевременной поставке земельного участка площадью 508 кв. м на кадастровый учет, прекращении договорных отношений с истцом 23.01.2008 в соответствии с заявлением ответчика, неправильном расчете задолженности но арендной плате, были предметом оценки судов первой и апелляционной инстанций и им дана надлежащая правовая оценка. Оснований для переоценки доказательств у суда кассационной инстанции в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.
Ссылка заявителя на неприменение судами положений ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации отклоняется, так как в рассматриваемом случае подлежит применению ст. 424 названного Кодекса, в силу которой регулируемые цены обязательны для сторон договора.
Довод заявителя о том, что размер арендной платы должен определяться соглашением сторон, также отклоняется судом кассационной инстанции, поскольку не соответствует положениям разд. 3 договора аренды от 12.12.2005 N 467/644-05 и п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, абз. 5 п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации“.
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основаниями для отмены или изменения судебных актов в силу ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.
Оснований для отмены решение суда первой инстанции, постановления апелляционного суда и удовлетворения кассационной жалобы не имеется.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 17.05.2010 по делу N А76-45649/2009-21-192/17-234 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.07.2010 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Ф.И.О. - без удовлетворения.
Председательствующий
СЕМЕНОВА З.Г.
Судьи
СМИРНОВ А.Ю.
СТОЛЯРОВ А.А.