Решения и определения судов

Постановление ФАС Уральского округа от 22.09.2010 N Ф09-7787/10-С6 по делу N А47-10012/2009 Требование: О признании ничтожным договора об ипотеке (залоге недвижимости). Обстоятельства: Залогодатель полагает, что при заключении договора нарушен закон, так как недвижимое имущество передано в залог без права аренды земельного участка, на котором оно находится. Решение: В удовлетворении требования отказано, поскольку права арендатора, основанные на договоре аренды, не подлежащем государственной регистрации, не могут являться предметом договора об ипотеке, у залогодателя отсутствовала возможность передачи в ипотеку права аренды на участок с соблюдением закона.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 22 сентября 2010 г. N Ф09-7787/10-С6

Дело N А47-10012/2009

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Маликовой Э.М.,

судей Купреенкова В.А., Смирнова А.Ю.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью “Алиса“ (далее - общество “Алиса“) на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 09.04.2010 по делу N А47-10012/2009 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.06.2010 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа, явку своих представителей в судебное
заседание не обеспечили.

Общество “Алиса“ обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с иском к акционерному коммерческому банку “Форштадт“ (закрытое акционерное общество; далее - Банк) о признании договора об ипотеке (залоге недвижимости) от 24.10.2007 N 20845/01 ничтожной сделкой.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью “Миллениум“ (далее - общество “Миллениум“.

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 09.04.2010 (судья Штырник В.М.) в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.06.2010 (судьи Вяткин О.Б., Рачков В.В., Карпусенко С.А.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество “Алиса“ просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на нарушение судами ст. 340 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 2, 59, 69 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)“ (далее - Закон об ипотеке N 102-ФЗ) и не соответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. Заявитель считает незаконным вывод судов о действительности оспариваемого договора об ипотеке в связи с отсутствием зарегистрированного права аренды общества “Алиса“ на земельный участок, так как, по мнению заявителя, при наличии действующего договора краткосрочной аренды земельного участка и по причине невозможности его государственной регистрации в силу закона, договор об ипотеке расположенных на нем объектов недвижимости без ипотеки прав на земельный участок является ничтожной сделкой.

В отзыве на кассационную жалобу Банк, ссылаясь на несостоятельность доводов заявителя, просит оставить в силе обжалуемые судебные акты.

В соответствии с ч. 1 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм
материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между Банком (кредитор) и обществом “Миллениум“ (заемщик) заключен кредитный договор от 24.10.2007 N 20845, согласно которому обществу “Миллениум“ предоставлен кредит в сумме 12 000 000 руб., который оно обязуется возвратить 22.10.2010, уплатив банку проценты за пользование кредитом из расчета 16% годовых до наступления срока возврата кредита.

В обеспечение исполнения обязательств по данному кредитному договору между Банком (залогодержатель) и обществом “Алиса“ (залогодатель) заключен договор об ипотеке (залог недвижимости) от 24.10.2007 N 20845//01, согласно которому общество “Алиса“ передало в залог банку принадлежащее обществу “Алиса“ имущество: двухэтажный не завершенный строительством магазин с группой жилых и подсобных помещений основной площадью 581,2 кв. м, общей площадью 748 кв. м, вспомогательной площадью 166,3 кв. м (литеры АА1А2, кадастровый номер 5601/23-62/20004-398), расположенный по адресу: Оренбургская обл., г. Орск, ул. Братская, д. 59б, и одноэтажное здание склада с подвалом площадью 630 кв. м, в том числе подвал площадью 304,1 кв. м (литера В12, кадастровый номер 5656-24/018/2006-510), расположенное по адресу: Оренбургская обл., г. Орск, ул. Рудная, д. 99. Договор зарегистрирован 07.11.2007, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена запись N 56-56-24/052/2007-234.

В п. 1.4 названного договора залога указано, что согласно справке Комитета по управлению имуществом г. Орска от 26.09.2007 N 13/05-973 земельные участки, расположенные по адресам: Оренбургская обл., г. Орск, ул. Братская, д. 59б, ул. Рудная, д. 99, обществу “Алиса“ в собственность или аренду
не предоставлялись.

Право собственности общества “Алиса“ на упомянутый не завершенный строительством магазин зарегистрировано 23.05.2005, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 56 АА N 079654, право собственности на незавершенный строительством склад зарегистрировано 27.06.2007 (свидетельство серии 56 АА N 344224).

Администрацией муниципального образования г. Орск (далее - администрация) и обществом “Алиса“ подписан договор аренды земельного участка от 26.08.2004 N 998, согласно которому обществу “Алиса“ передан в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 2800 кв. м, расположенный по адресу: г. Орск, ул. Братская, 61а, для завершения строительства магазина с группой жилых и подсобных помещений сроком с 01.08.2004 по 29.07.2005.

Соглашением от 14.02.2007 N 1048 в данный договор аренды внесены изменения: указан адрес земельного участка - г. Орск, ул. Братская, 59б, и цель предоставлении: 1400 кв. м для эксплуатации существующего магазина и 1400 кв. м для эксплуатации существующего цеха по производству бытовой химии.

Администрацией и обществом “Алиса“ 28.10.2004 также подписан договор N 1060 аренды земельного участка площадью 2535 кв. м, расположенного по адресу: Оренбургская обл., г. Орск, ул. Братская, 61а, для размещения автостоянки, сроком по 26.10.2005.

Общество “Алиса“, полагая, что при заключении договора об ипотеке (залог недвижимости) от 24.10.2007 N 20845//01 нарушены ст. 340 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 69 Закона об ипотеке N 102-ФЗ, поскольку недвижимое имущество передано в залог без права аренды земельного участка, на котором он находится, обратилось в суд с соответствующим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды исходили из следующего.

На основании ст. 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая
сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии со п. 3 ст. 340 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 2 ст. 69 Закона об ипотеке N 102-ФЗ ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

Согласно п. 1 ст. 5 Закона об ипотеке N 102-ФЗ по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений (п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке N 102-ФЗ).

Пунктом 1 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ установлено, что государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.

Таким образом, права арендатора, вытекающие из договора аренды недвижимого имущества, не подлежащего государственной регистрации, не могут являться предметом договора об ипотеке. Поэтому договор о залоге прав арендатора, вытекающих из такого договора аренды недвижимого имущества, не является договором об ипотеке и не подлежит государственной регистрации (п. 10 Информационного письма Президиума Высшего
Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 N 90 “Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке“).

Обращаясь в суд с рассматриваемыми требованиями, общество “Алиса“ ссылалось на то, что на момент заключения договора об ипотеке от 24.10.2007 N 20845/01 действовали договоры аренды земельных участков от 26.08.2004 N 988 и от 28.10.2004 N 1060 (в редакции дополнительных соглашений).

Судами установлено, что данные договоры аренды земельных участков заключены на срок менее года и не подлежали государственной регистрации.

Следовательно, поскольку права арендатора, основанные на договоре аренды, не подлежащем государственной регистрации, не могут являться предметом договора об ипотеке, а также, принимая во внимание, что на момент заключения спорного договора сведения о государственной регистрации права собственности или аренды общества “Алиса“ на земельные участки под объектами недвижимого имущества, являвшимися предметом ипотеки, отсутствовали, суды сделали правильный вывод о том, что у общества “Алиса“ отсутствовала возможность с соблюдением требований закона передачи в ипотеку земельных участков или права аренды на них одновременно с передачей в ипотеку объектов недвижимости.

Как разъяснено в п. 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01.07.1996 “О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации“ в случае, когда залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству на основании п. 3 ст. 340 Гражданского кодекса Российской Федерации. Права залогодателя, а при обращении взыскания на здание или сооружение - и права покупателя на земельный участок должны определяться исходя из статьи 37 Земельного кодекса Российской
Федерации, согласно которой при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим юридическим лицам или гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками.

Таким образом, непередача в ипотеку права аренды на земельный участок в связи с отсутствием у общества “Алиса“ зарегистрированного права аренды сама по себе, применительно к рассматриваемой ситуации, не влечет недействительности договора в части передачи в ипотеку зданий.

При таких обстоятельствах в удовлетворении исковых требований судами отказано правомерно.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, были предметом исследования в судах первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка, оснований для переоценки у суда кассационной инстанции не имеется (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Ссылка заявителя на нарушение судами ст. 340 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 59, 69 Закона об ипотеке N 102-ФЗ является несостоятельной, поскольку доводы основаны на ошибочном толковании названных положений закона.

Поскольку в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы, отказ в удовлетворении исковых требований по иным основаниям судом не проверяется.

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены обжалуемого судебного акта (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции, постановление апелляционного суда являются законными и отмене не подлежат. Оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 09.04.2010 по делу N А47-10012/2009 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.06.2010 по тому же делу оставить без изменения,
кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью “Алиса“ - без удовлетворения.

Председательствующий

МАЛИКОВА Э.М.

Судьи

КУПРЕЕНКОВ В.А.

СМИРНОВ А.Ю.