Решения и определения судов

Постановление ФАС Уральского округа от 22.09.2010 N Ф09-7745/10-С6 по делу N А50-42735/2009 Требование: О взыскании долга по договору аренды, неустойки, расторжении договора, об изъятии встроенного нежилого помещения. Обстоятельства: Арендодатель указал на неисполнение арендатором обязательств по внесению арендной платы. Решение: В удовлетворении требования отказано, поскольку договор аренды признан ничтожным, так как его предметом является общее имущество собственников многоквартирного дома, согласие которых на заключение данного договора не получено.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 22 сентября 2010 г. N Ф09-7745/10-С6

Дело N А50-42735/2009

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Смирнова А.Ю.,

судей Семеновой З.Г., Купреенкова В.А.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Департамента имущественных отношений администрации г. Перми (далее - департамент) на решение Арбитражного суда Пермского края от 21.05.2010 по делу N А50-42735/2009.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

Департамент обратился в Арбитражный суд Пермского края с иском к
предпринимателю Ф.И.О. о взыскании 167 365,30 руб. задолженности по арендной плате, 111 301,94 руб. пени за период с 26.06.2006 по 07.10.2009, о расторжении договора аренды от 12.05.2005 N 2156-05-М, об изъятии объекта нежилого муниципального фонда в виде встроенных нежилых помещений, расположенных на 1-м этаже девятиэтажного панельного жилого дома по адресу: г. Пермь, ул. Юрша, д. 1/1, общей площадью 15 кв. м.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены товарищество собственников жилья “Юрша, 1“, муниципальное учреждение “Содержание муниципального имущества“.

Решением Арбитражного суда Пермского края от 21.05.2010 (судья Султанова Ю.Т.) в удовлетворении исковых требований отказано.

В порядке апелляционного производства решение суда не пересматривалось.

В кассационной жалобе департамент просит решение суда первой инстанции отменить, исковые требования удовлетворить, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела. Заявитель считает, что спорное помещение не может быть отнесено к общему имуществу многоквартирного дома ввиду нахождения в нем электрического оборудования, поскольку это противоречит положениям ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации. Департамент указывает на то, что вследствие проведенной в данном помещении перепланировки спорное помещение изолировано от помещения, в котором располагается это оборудование.

В отзыве на кассационную жалобу товарищество собственников жилья “Юрша, 1“ возражает против изложенных в ней доводов, считает их несостоятельными, просит оставить в силе обжалуемый судебный акт.

При рассмотрении спора судом установлено и материалами дела подтверждается, что 12.05.2005 департаментом (арендодатель), муниципальным учреждением “Жилищная служба Мотовилихинского района г. Перми“ (балансодержатель) и предпринимателем Парфеновым А.А. (арендатор) подписан договор N 2156-05М аренды объекта муниципального нежилого фонда - встроенных нежилых помещений площадью 15
кв. м, расположенных на 1-м этаже девятиэтажного панельного жилого дома по адресу: г. Пермь, ул. Юрша, д. 1, для размещения мастерской по ремонту обуви. Срок действия договора определен сторонами с 01.05.2005 по 01.05.2006 (т. 1, л. д. 10 - 21).

Согласно разд. 4 данного договора размер арендной платы за объект аренды и соответствующую долю земельного участка на 2005 год определен сторонами в виде установленных сумм, отмечено, что в дальнейшем арендатор обязан вносить арендную плату в размере, указываемом в уведомлении о перерасчете арендной платы. Арендатор вносит арендную плату не позднее 25 числа текущего месяца или ежеквартально авансовым платежом в первый месяц оплачиваемого квартала на указанные в договоре расчетные счета Департамента финансов администрации г. Перми.

В п. 7.2 договора установлено, что в случае нарушения арендатором сроков внесения арендной платы, установленных договором, за каждый день задержки внесения арендной платы налагается штраф в размере 0,5% от величины недоимки арендной платы за расчетный период.

В тексте документа, видимо, допущена опечатка: Постановление Верховного Совета Российской Федерации N 3020-1 издано 27.12.1991, а не 07.12.1991.

Обращаясь в Арбитражный суд Пермского края с рассматриваемым иском, департамент сослался на то, что спорное помещение находится в муниципальной собственности на основании решения Пермского городского Совета народных депутатов Малого Совета от 18.05.1993 N 106 и включено в реестр муниципальной собственности как жилой фонд на основании постановления Верховного Совета Российской Федерации от 07.12.1991 N 3020-1 “О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы, Санкт-Петербурга и муниципальную собственность“.

Полагая, что по истечении срока
действия договора аренды от 12.05.2005 он продлен на неопределенный срок на тех же условиях, департамент указал на неисполнение предпринимателем Парфеновым А.А. обязательств по внесению арендной платы за период с июня 2006 года по сентябрь 2009 года, платы за пользование земельным участком за период с января 2007 года по март 2008 года.

Возражая против исковых требований, предприниматель Парфенов А.А. заявил о пропуске департаментом срока исковой давности по указанному требованию.

Согласно ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью.

На основании ст. 289 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

В соответствии с ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В силу п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома,
несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Как установлено судом, согласно технической документации (экспликации) на жилой дом, расположенный по адресу: г. Пермь, Мотовилихинский р-н, ул. Юрша, д. 1, на дату инвентаризации от 28.09.1989, справке государственного унитарного предприятия “Центр технической инвентаризации Пермского края“ помещение N VII (колясочная) площадью 18,80 кв. м, находящееся в подъезде N 1 данного дома, является изолированным, разрешительная документация на его переустройство и перепланировку, отмеченные в технической документации на дату инвентаризации от 12.07.2005, отсутствует. В данном помещении находится и находилось ранее электрическое оборудование (т. 1, л. д. 138, 148 - 151).

С учетом данных обстоятельств суд пришел к выводу о том, что спорное помещение относится к общему имуществу собственников многоквартирного дома, предназначено для обслуживания помещений собственников, не является встроенным, не предназначено для самостоятельного использования.

Установив, что предметом договора аренды от 12.05.2005 является общее имущество собственников многоквартирного дома, согласие которых при заключении указанного договора получено не было, сделав вывод о том, что проведение в помещении реконструкции не может быть основанием для отнесения данного помещения к имуществу, не являющемся общим для собственников многоквартирного дома, суд первой инстанции правомерно признал договор аренды от 12.05.2005 недействительной (ничтожной) сделкой на основании ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, как противоречащей закону.

С учетом изложенного судом обоснованно отказано в удовлетворении исковых требований.

Ссылка заявителя на то, что спорное помещение не может быть отнесено к общему имуществу собственников многоквартирного дома, отклоняется как противоречащая установленным судом первой инстанции обстоятельствам дела.

Таким образом, оснований для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения кассационной
жалобы не имеется.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда Пермского края от 21.05.2010 по делу N А50-42735/2009 оставить без изменения, кассационную жалобу Департамента имущественных отношений администрации г. Перми - без удовлетворения.

Председательствующий

СМИРНОВ А.Ю.

Судьи

СЕМЕНОВА З.Г.

КУПРЕЕНКОВ В.А.