Решения и определения судов

Постановление ФАС Уральского округа от 23.06.2010 N Ф09-4275/10-С6 по делу N А60-48130/2009-С12 Требование: О расторжении договора аренды и обязании освободить помещение. Обстоятельства: Арендатор без согласия собственника произвел перепланировку арендуемого помещения. Решение: Требование удовлетворено, поскольку арендатор не привел спорные нежилые помещения в первоначальное положение, досудебный порядок разрешения спора соблюден.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 23 июня 2010 г. N Ф09-4275/10-С6

Дело N А60-48130/2009-С12

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Столярова А.А.,

судей Маликовой Э.М., Купреенкова В.А.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью “ИСУП“ (далее - общество “ИСУП“) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 14.01.2010 по делу N А60-48130/2009-С12 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.03.2010 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

Комитета
по управлению имуществом администрации городского округа “Город Верхняя Пышма“ (далее - Комитет) - Чайка В.Г. (доверенность от 20.04.2010 N 1005);

общества “ИСУП“ - Ковыляева Н.Л. (доверенность от 01.05.2010), Селиванов А.В. (доверенность от 19.04.2010).

Комитет обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу “ИСУП“ о расторжении договора аренды объекта нежилого фонда городского округа “Верхняя Пышма“ от 14.06.2006 N 1-771 и обязании ответчика в течение месяца с момента принятия решения освободить объект муниципального нежилого фонда в виде встроенного и подвального помещения, расположенного по адресу: г. Верхняя Пышма, ул. Чкалова, д. 87, общей площадью 95,0 кв. м, из них 36,6 кв. м - площадь торгового зала (помещения N 9, 11, 13 - 15, 17 - 19), 487,5 кв. м - площадь подвального помещения.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 14.01.2010 (судья Беляева Н.Г.) исковые требования удовлетворены.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.03.2010 (судьи Ясикова Е.Ю., Осипова С.П., Грибиниченко О.Г.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество “ИСУП“ просит решение и постановление отменить, дело направить на новое рассмотрение, ссылаясь на применение судами п. 1 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, не подлежащего применению, неприменение ст. 431, п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, подлежащих применению, а также на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам. Заявитель, указывая на противоречивость акта обследования имущественного комплекса от 18.06.2009, считает, что доказательства, подтверждающие проведение в спорном помещении реконструкции либо капитального ремонта, отсутствуют. Общество “ИСУП“ полагает, что возведенный им пристрой в соответствии с оценкой технического состояния несущих
и ограждающих конструкций нежилых помещений, проведенной обществом с ограниченной ответственностью “Проектэнергострой“, не создает угрозы жизни и здоровью граждан, нарушений по архитектурно-строительной части не допущено. Кроме того, заявитель отмечает, что на основании положений Градостроительного кодекса Российской Федерации при проведении перепланировки в помещении или возведении вспомогательного пристроя взамен навеса согласования и разрешения на строительство не требуется.

При рассмотрении спора судами установлено, что 14.06.2006 между Комитетом (арендодатель) и обществом “ИСУП“ (арендатор) заключен договор аренды объекта нежилого фонда городского округа “Верхняя Пышма“ N 1-771, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду объект муниципального нежилого фонда (в виде встроенного и подвального помещения), расположенный по адресу: г. Верхняя Пышма, ул. Чкалова, д. 87, общей площадью 95,0 кв. м, из них 36,6 кв. м - площадь торгового зала (помещения N 9, 11, 13 - 15, 17 - 19), 487,5 кв. м - площадь подвального помещения, на основании решения Комитета от 19.07.2006 N 98 для использования под организацию предприятия общественного питания (п. 1.1 договора; л. д. 9 - 14).

Соглашением от 23.08.2006 в договор аренды от 14.06.2006 N 1-771 внесены изменения, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду объект муниципального нежилого фонда (помещения N 9, 11, 13 - 15, 17 - 19), расположенный по адресу: г. Верхняя Пышма, ул. Чкалова, д. 87, общей площадью согласно плану объекта недвижимости 95,0 кв. м, из них 36,6 кв. м - площадь торгового зала, и 387,7 кв. м - площадь подвального помещения, литера А N 4 - 15, на основании решения Комитета от 23.08.2006 N 126 для
организации предприятия общественного питания.

Объект находится в муниципальной собственности городского округа “Город Верхняя Пышма“, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права и выписками из реестра муниципальной собственности.

Срок действия договора установлен сторонами с 01.08.2006 по 31.12.2010 (п. 1.2 договора).

Спорное имущество передано истцом ответчику по акту приема-сдачи в аренду муниципального имущества от 14.06.2006 (л. д. 16).

Требования досудебного порядка разрешения спора истцом соблюдены, что подтверждается письмом Комитета от 18.05.2009 N 913 (л. д. 18).

Комитет, ссылаясь на нарушение обществом “ИСУП“ существенных условий договора аренды, обратился в Арбитражный суд Свердловской области с соответствующим иском.

Удовлетворяя заявленные требования, суды исходили из следующего.

В силу п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Основанием для расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке является существенное нарушение договора другой стороной либо иные основания, прямо предусмотренные законом или договором (п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 1 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, либо существенно ухудшает имущество.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 названного Кодекса.

Разрешая спор, суды установили, что в п. 3.2.7 договора аренды от 14.06.2006 N 1-771 сторонами определено, что арендатор обязуется не производить перепланировок, переоборудования, капитального ремонта и других неотделимых улучшений объекта без письменного согласования с арендодателем.

Из
представленного в материалы дела письма Комитета от 03.08.2006 N 549, адресованного обществу “ИСУП“, усматривается, что последнему разрешено произвести перепланировку и капитальный ремонт арендованного объекта после согласования с Управлением архитектуры и градостроительства (л. д. 66).

Доказательств того, что указанная перепланировка и капитальный ремонт спорного объекта недвижимости были произведены с согласия Управления архитектуры и градостроительства, ответчиком не представлено, оформленная в установленном законом порядке разрешительная документация на проведение данных работ отсутствует.

С учетом изложенного суды пришли к верному, выводу о нарушении обществом “ИСУП“ п. 3.2.7 договора аренды от 14.06.2006 N 1-771 и правомерно расценили данное нарушение как существенное, то есть не получение в установленном порядке соглашения арендодателя на проведение капитального ремонта и перепланировки.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (п. 4 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как установлено судами, письмом от 18.05.2009 N 913 Комитет сообщил обществу “ИСУП“ о необходимости использования арендуемого помещения для муниципальных нужд. Истец предложил ответчику в срок до 20.06.2009 передать спорное нежилое помещение по акту приема-передачи.

В ходе обследования имущественного комплекса, расположенного по адресу: г. Верхняя Пышма, ул. Чкалова, д. 87 в присутствии представителей арендодателя и арендатора составлен акт от 18.06.2009, в соответствии с которым
в арендуемом ответчиком помещении выявлены многочисленные перепланировки и несанкционированное возведение капитального пристроя (л. д. 20 - 26).

Из материалов дела следует, что истец направил ответчику претензию от 25.06.2009 N 1093 с требованием в срок 15 календарных дней с момента получения данного уведомления устранить самовольно произведенную перепланировку объекта и привести помещения в первоначальное положение. В указанной претензии истец указал, что по истечении 15 дней ответчик обязан предъявить спорный объект специалистам Комитета и Бюро технической инвентаризации для установления факта устранения самовольной перепланировки. Указанные обстоятельства суды расценили как соблюдение истцом претензионного порядка.

При повторном обследовании спорных нежилых помещений выявлено, что ответчик не устранил вышеуказанные нарушения, о чем составлен акт от 13.07.2009 (л. д. 27).

В соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку общество “ИСУП“ не привело спорные нежилые помещения в первоначальное положение, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно расторгли договор аренды от 14.06.2006 N 1-771 и обязали ответчика освободить арендованные им помещения.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, направлены на переоценку имеющихся в деле доказательств и установленных на их основе обстоятельств, что согласно ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основаниями для отмены решения и постановления согласно ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного решение Арбитражного суда Свердловской области, постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда являются законными и отмене не подлежат.
Оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 14.01.2010 по делу N А60-48130/2009-С12 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.03.2010 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью “ИСУП“ - без удовлетворения.

Председательствующий

СТОЛЯРОВ А.А.

Судьи

МАЛИКОВА Э.М.

КУПРЕЕНКОВ В.А.