Решения и определения судов

Постановление ФАС Уральского округа от 01.03.2010 N Ф09-1009/10-С6 по делу N А60-30011/2009-С7 Требование: Об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения. Обстоятельства: Получив заявление предпринимателя о реализации преимущественного права покупки арендуемого имущества, орган местного самоуправления направил ему проект договора купли-продажи. Между сторонами возникли разногласия относительно цены приватизируемого имущества. Решение: Стоимость отчуждаемого объекта определена на основании результатов оценки рыночной стоимости имущества, проведенной независимым оценщиком. Доказательств проведения оценки с нарушением установленного законом порядка и несоответствия установленной стоимости спорного объекта его рыночной стоимости не представлено.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 1 марта 2010 г. N Ф09-1009/10-С6

Дело N А60-30011/2009-С7

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Смирнова А.Ю.,

судей Мындря Д.И. Семеновой З.Г.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Ф.И.О. на решение Арбитражного суда Свердловской области от 22.09.2009 по делу N А60-30011/2009-С7 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.11.2009 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие:

представитель Комитета по управлению муниципальным имуществом Новоуральского городского
округа (далее - Комитет) - Исакова И.А. (доверенность от 04.06.2009 N 01-07/896);

предприниматель Крутихин К.Е. и его представитель Егорова А.А. (доверенность от 06.06.2008).

В судебном заседании, назначенном на 12 час. 00 мин. 26.02.2010, объявлен перерыв до 09 час. 15 мин. 01.03.2010.

После перерыва судебное заседание продолжено при участии тех же лиц, кроме представителя предпринимателя Крутихина К.Е.

Предприниматель Крутихин К.Е. обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Комитету об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора от 18.06.2009 N 02-07/71 купли-продажи нежилого помещения N 84 в доме N 4 по ул. Северной в г. Новоуральске. Просил принять п. 1.4, 2.1, 2.1.1, 2.2, 2.3 названного договора в редакции истца, а также взыскать с ответчика 1 636 руб. 50 коп. судебных издержек, из которых 1000 руб. за составление искового заявления и 636 руб. 50 коп. транспортные расходы (с учетом уточнения исковых требований в порядке, установленном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 18.08.2009 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных исковых требований, привлечена Торгово-промышленная палата Новоуральского городского округа.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 22.09.2009 (судья Анисимов Л.А.) исковые требования удовлетворены частично. Пункты 1.4, 2.1, 2.1.1 договора от 18.06.2009 N 02-07/71 изложены в редакции комитета: 1.4 “Цена продажи имущества, указанного в настоящем договоре, составляет 1 090 000 (один миллион девяносто тысяч) руб., так как согласно отчета от 14.04.2009 N 052 оценки рыночной стоимости нежилого помещения N 84, расположенного по адресу: Российская Федерация, Свердловская область, г. Новоуральск, ул. Северная, д. 4 рыночная стоимость объекта по состоянию на 06.04.2009 составляет
1 090 000 (один миллион девяносто тысяч) руб.“. 2.1 “Покупатель обязуется перечислить на расчетный счет продавца (ИНН 6629001698, КПП 662901001, УФК по Свердловской области (Комитет по управлению муниципальным имуществом Новоуральского городского округа) р/с 40101810500000010010, БИК 046577001, ГКРЦ ГУ Банка России по Свердловской области г. Екатеринбурга, КБК 90211402033040001410, ОКАТО 65540000000) денежные средства в размере 1 090 000 (один миллион девяносто тысяч) рублей в следующем порядке“. 2.1.1 “Сумма в размере 1 090 000 (один миллион девяносто тысяч) руб. уплачивается покупателем в течение пяти лет с момента подписания настоящего договора равномерными ежемесячными платежами. Сумма ежемесячного платежа составляет 18 166,66 (восемнадцать тысяч сто шестьдесят шесть) руб. 66 коп. и покупатель обязуется ее уплачивать не позднее последнего рабочего дня каждого месяца. Срок начала уплаты ежемесячных платежей по договору начинается с “19“ июня 2009 года и заканчивается “30“ июня 2014 года“. Пункт 2.2 договора от 18.06.2009 N 02-07/71 изложен в редакции предпринимателя Крутихина К.Е., зафиксированной в протоколе разногласий к договору: “На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка и подлежащую перечислению в оплачиваемом месяце, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (12%), действующей на дату (15.05.2009) опубликования решения Думы Новоуральского городского округа о приватизации указанного имущества в официальном издании Новоуральского городского округа газете “Нейва“. Пункт 2.3 договора от 18.06.2009 N 02-07/71 исключен. В возмещении судебных издержек в размере 1 000 руб. за составление искового заявления и 636 руб. 50 коп. транспортных расходов отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.11.2009 (судьи Скромова Ю.В., Виноградова Л.Ф., Гребенкина Н.А.) решение
суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе предприниматель Крутихин К.Е. просит решение и постановление в части принятия п. 1.4, 2.1, 2.1.1 в редакции Комитета изменить, принять спорные пункты в редакции истца, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам. Заявитель считает, что проведенная Комитетом оценка не является достоверной, цена имущества - завышена. Предприниматель Крутихин К.Е., указывая, на нарушения, допущенные при проведении оценки, которые не приняты судом первой инстанции во внимание, полагает необоснованным вывод суда о том, что из представленных в дело ответчиком и третьим лицом документов следует, что обязательные требования были выполнены. По мнению заявителя договор на выполнение работ по определению рыночной стоимости объекта оценки от 06.04.2009 N 02-07/02-22, заключенный между Комитетом и Торгово-промышленной палатой Новоуральского городского округа, не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации“ (далее - Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ), в связи с чем в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является ничтожным. Истцом для разрешения разногласий в части цены договора представлена другая независимая оценка. Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ “Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации“ (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ) не запрещает принимать оценку, проведенную покупателем. Кроме того, предприниматель Крутихин К.Е. указывает, что поскольку на подписание, направленного в его адрес, проекта договора купли-продажи в соответствии с указанным Законом предоставляется только 30
дней, оспаривание величины стоимости объекта оценки путем предъявления в суд отдельного иска не представляется возможным.

В отзыве на кассационную жалобу Комитет просит оставить решение и постановление судов без изменения.

Как установлено судами, нежилое помещение (в здании литера А) N 84 общей площадью 61,70 кв. м, расположенное по адресу: Свердловская область, г. Новоуральск, ул. Северная, д. 4, является муниципальной собственностью, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 66 АВ N 231199 (т. 1, л. д. 41) и предоставлено предпринимателю в аренду.

На основании Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ предприниматель Крутихин К.Е. обратился в Комитет с заявлением от 05.02.2009 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Новоуральск, ул. Северная, д. 4.

Решением Думы Новоуральского городского округа от 30.04.2009 N 62 “О внесении изменений в Прогнозный план приватизации муниципального имущества и утверждении условий приватизации“ были утверждены условия приватизации объекта, расположенного по вышеуказанному адресу.

Комитет 19.05.2009 N 01-08/834 направил предпринимателю Крутихину К.Е. проект договора купли-продажи от 18.06.2009 N 02-07/71, по условиям которого последний приобретает в собственность нежилое помещение (в здании литера А) N 84, общей площадью 61,7 кв. м, расположенное по адресу: Свердловская область, г. Новоуральск, ул. Северная, д. 4, по рыночной цене 1 090 000 руб., определенной в отчете от 14.04.2009 N 052 об оценке рыночной стоимости передаваемого имущества по состоянию на 06.04.2009 (т. 1, л. д. 18).

Предприниматель Крутихин К.Е. не согласился с редакцией п. 1.4, 2.1, 2.1.1, 2.2, 2.3 договора и направил в адрес Комитета сопроводительное письмо от 18.06.2009 N 34 с названным договором купли-продажи и с протоколом
разногласий.

В письме от 30.06.2009 N 01-08/1135 Комитет отклонил протокол разногласий в редакции предпринимателя Крутихин К.Е. и предложил ему заключить договор купли-продажи без подписания протокола разногласий (т. 1, л. д. 17).

Неурегулирование сторонами разногласий по договору купли-продажи от 18.06.2009 N 02-07/71, в досудебном порядке, предусмотренном п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, послужило основанием для обращения предпринимателя Крутихина К.Е. в Арбитражный суд Свердловской области с соответствующим иском.

Удовлетворяя заявленные требования частично, суды исходили из следующего.

Согласно абз. 2 п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 названного Кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии с п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Положения ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливают, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

На основании ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом
от 29.07.1998 N 135-ФЗ.

Согласно ст. 9 указанного Закона с 01.01.2009 субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. При получении заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации“, в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Исходя из положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ при приобретении имущества субъектом малого и среднего предпринимательства рыночная цена отчуждаемого имущества определяется оценщиком на основании договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ.

При рассмотрении спора судами установлено, что Комитет, получив заявление предпринимателя Крутихина К.Е. о реализации преимущественного права покупки арендуемого имущества, заключил с оценщиком - Торгово-промышленной палатой Новоуральского городского округа договор от 06.04.2009 N 02-07/02-22 на выполнение работ по определению рыночной стоимости объекта оценки - нежилого помещения N 84 площадью 61,7 кв. м, расположенного в г. Новоуральске, ул. Северная, д. 4, для приватизации (т. 1, л. д. 26, 27).

Результаты оценки рыночной стоимости отчуждаемого объекта, отражены в отчете от 14.04.2009 N 052, в соответствии с которым рыночная
стоимость отчуждаемого объекта составляет 1 090 000 руб. (т. 1, л. д. 118 - 157).

При таких обстоятельствах суды, принимая во внимание вышеизложенное, а также отсутствие доказательств, подтверждающих проведение третьим лицом оценки с нарушением установленного законом порядка и несоответствие, установленной им стоимости спорного объекта рыночной стоимости, правомерно приняли пункты 1.4, 2.1, 2.1.1 договора купли-продажи в редакции Комитета, определив стоимость отчуждаемого объекта 1 090 000 руб., и исчислив из этой суммы ежемесячный платеж, который предприниматель Крутихин К.Е. обязан вносить на указанный в договоре расчетный счет, с учетом предоставленной покупателю рассрочки платежа на 5 лет.

Поскольку выводы судов по п. 2.2, 2.3 договора купли-продажи от 18.06.2009 N 02-07/71 предпринимателем Крутихиным К.Е. не обжалуются, законность судебных актов в указанной части судом кассационной инстанции в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не проверяется.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, были предметом исследования судов первой и апелляционной инстанций и им дана надлежащая правовая оценка, в связи с чем они подлежат отклонению судом кассационной инстанции.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основаниями для отмены решения и постановления согласно ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного решение Арбитражного суда Свердловской области, постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда являются законными и отмене не подлежат. Оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 22.09.2009 по делу N А60-30011/2009-С7 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.11.2009 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Ф.И.О. - без
удовлетворения.

Председательствующий

СМИРНОВ А.Ю.

Судьи

МЫНДРЯ Д.И.

СЕМЕНОВА З.Г.