Решения и определения судов

Постановление ФАС Уральского округа от 18.02.2010 N Ф09-10987/09-С6 по делу N А34-7126/2008 Требование: О признании недействительными договоров купли-продажи и зарегистрированных прав собственности на объекты недвижимости; обязании погасить регистрационные записи в реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним; признании спорных объектов самовольными постройками и обязании освободить земельный участок. Обстоятельства: Истец полагает, что на земельном участке, предоставленном им в аренду для строительства временных некапитальных объектов, осуществлено самовольное строительство объектов недвижимости. Решение: Дело передано на новое рассмотрение, поскольку не дана оценка представленным доказательствам, не выяснены все обстоятельства дела, в частности вопрос о том, оспорен ли в установленном порядке план приватизации в части включения в него земельного участка, а также не решен вопрос о привлечении третьего лица к участию в деле.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 18 февраля 2010 г. N Ф09-10987/09-С6

Дело N А34-7126/2008

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Столярова А.А.,

судей Мындря Д.И., Сулейменова Т.В.,

рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью “Надаль Агро“ (далее - общество “Надаль Агро“), Ф.И.О. Ф.И.О. на решение Арбитражного суда Курганской области от 02.11.2009 по делу N А34-7126/2008.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества “Надаль Агро“ - Толстикова М.А. (доверенность от
12.01.2009);

Лушникова А.В. - Толстикова М.А. (доверенность от 24.12.2008);

Кошкарова Б.А. - Художитков А.В. (доверенность от 17.07.2007).

Ходатайство Департамента имущественных и земельных отношений Правительства Курганской области (далее - Департамент) о рассмотрении кассационных жалоб в отсутствие его представителя рассмотрено судом кассационной инстанции и удовлетворено в соответствии с ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Администрация города Кургана (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Курганской области с иском к Кошкарову Б.А., обществу “Надаль Агро“, Управлению Федеральной регистрационной службы по Курганской области (далее - регистрационная служба) о признании недействительными (ничтожными) договоров купли-продажи от 18.07.2008 и 25.07.2008, заключенных между Кошкаровым Б.А. и обществом “Надаль Агро“; признании недействительными зарегистрированных за обществом “Надаль Агро“ прав собственности на административное здание с помещениями для охраны общей площадью 84,5 кв. м, инвентарный номер 2345, литера А, асфальтовое покрытие общей площадью 9 820,3 кв. м, инвентарный номер 2345, литера II, расположенные по адресу: г. Курган, 4 микрорайон, д. 1; обязании регистрационной службы погасить регистрационные записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Реестр) от 06.08.2008 N 45-45-16/117/2008-052 и от 12.08.2008 N 45-45-16/109/2008-296; признании указанных объектов недвижимости самовольными постройками, подлежащими сносу, и обязании Кошкарова Б.А. своими силами и за свой счет освободить от существующих строений земельный участок по адресу: г. Курган, 4 микрорайон, д. 1, с кадастровым номером 45:25:02 04 03:0003.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: общество с ограниченной ответственностью “Монолит-Курган“ (далее - общество “Монолит-Курган“), Департамент, государственное предприятие “Кургантехинвентаризация“, федеральное государственное унитарное предприятие “Ростехинвентаризация“, Лушников
Антон Владимирович.

Определением от 05.10.2009 судом в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принят отказ администрации от иска в части требований к регистрационной службе о погашении регистрационных записей в Реестре, признании спорных объектов самовольными постройками и обязании Кошкарова Б.А. освободить земельный участок. Производство по делу в указанной части прекращено.

Решением Арбитражного суда Курганской области от 02.11.2009 (судья Фролова С.В.) заявленные требования удовлетворены. Договор купли-продажи от 25.07.2008 асфальтового покрытия общей площадью 9 820,3 кв. м, находящееся по адресу: г. Курган, микрорайон N 1, сооружение 1, заключенный между Кошкаровым Б.А. и обществом “Надаль Агро“, договор купли-продажи от 18.07.2008 административного здания с помещениями для охраны переменной этажностью 1 - 2 общей площадью 84,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Курган, 4 микрорайон, д. 1, заключенный между этими же лицами, а также зарегистрированные на основании данных договоров права собственности общества “Надаль Агро“ на указанное имущество признаны судом недействительными.

В апелляционном порядке решение суда не пересматривалось.

В кассационных жалобах общество “Надаль Агро“, Кошкаров Б.А., Лушников А.В. просят решение суда отменить, ссылаясь на нарушение судом ст. 4, ч. 3 ст. 15, ч. 2 ст. 44, ч. 3 ст. 69, ч. 4 ст. 125, ст. 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 166, 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, ошибочное применение ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации и ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также неприменение п. 1 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации. Заявители полагают, что администрация является ненадлежащим истцом по заявленным требованиям, поскольку не является стороной оспариваемых сделок, не является как собственником объектов недвижимости, так и
земельного участка, на которым они расположены, сам земельный участок предметом договор также не является, при этом от требований о признании объектов самовольными постройками и об обязании освободить земельный участок истец отказался. Таким образом, по мнению заявителей, истцом не представлено доказательств и нормативно не обосновано, каким образом оспариваемые сделки купли-продажи имущества нарушают его права и возлагают на него дополнительные обязанности, а также каким образом данные права будут восстановлены в результате удовлетворения заявленных требований. Общество “Надаль Агро“ также считает, что судом неправомерно приняты во внимание обстоятельства, установленные решением Курганского городского суда в отношении спорных объектов недвижимости как имущественного комплекса, поскольку общество “Надаль Агро“ участия в данном деле не принимало, кроме того, приобретало у Кошкарова Б.А. не имущественный комплекс, а отдельные объекты недвижимости. Заявители также указывают на неправомерное неприменение судом двусторонней реституции. Судом не установлено, кем и в какой период возведены спорные объекты, не дана оценка представленным в подтверждение законности возведения письменным доказательствам (решению исполкома Кетовского районного Совета народных депутатов от 19.01.1990 N 23, решению исполкома Курганского городского Совета народных депутатов от 24.01.1990 N 29.18, заключению главного инженера-землеустроителя Управления архитектуры и градостроительства “Об отводе земель для строительства платной стоянки“, письму от 26.10.2009 N 1423 “НК “Роснефть“ - “Курганнефтепродукт“, приложению к плану приватизации Курганской нефтебазы). При этом, делая вывод о самовольности спорных строений, суд не учел, что данные постройки возведены в 1990 году до введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации и Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем неправомерно применил ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 51 Градостроительного кодекса Российской
Федерации. Лушников А.В. также указывает, что на момент заключения спорных договоров купли-продажи он пользовался земельным участком на основании договора аренды земель от 30.09.1998 N 483, в связи с чем к покупателю недвижимости одновременно с передачей права собственности на нее перешли права на часть земельного участка, занятого этой недвижимостью.

В отзыве на кассационные жалобы общество “Монолит-Курган“, ссылаясь на необоснованность доводов в них изложенных, просит оставить обжалуемое решение без изменения.

Как установлено судом и следует из материалов дела, между Кошкаровым Б.А. (продавец) и обществом “Надаль Агро“ (покупатель) 18.07.2008 заключен договор купли-продажи нежилого административного здания с помещениями для охраны, гаражом переменной этажностью 1 - 2, общей площадью 84,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Курган, 4 микрорайон, N 1.

Между Кошкаровым Б.А. (продавец) и обществом “Надаль Агро“ 25.07.2008 (покупатель) заключен договор купли-продажи асфальтового покрытия общей площадью 9 820,3 кв. м, находящегося по вышеуказанному адресу.

Право собственности за продавцом на переданное по данным договорам имущество зарегистрировано в Реестре за N 45-45-16/109/2008-065, 45-45-16/117/2008-051 на основании решения Курганского городского суда Курганской области от 17.03.2004, определения Курганского городского суда Курганской области от 11.06.2004, определения Курганского городского суда Курганской области от 12.07.2004 (свидетельства о государственной регистрации права от 16.07.2008 серии 45 АБ N 235362, от 23.07.2008 серии 45 АБ N 255926).

Определением судебной коллегии по гражданским делам Курганского областного суда от 18.06.2009 по делу N 33-1378/2009 решение Курганского городского суда от 17.03.2004 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в тот же суд в ином составе судей.

Определением от 07.08.2009 прекращено производство по делу N 2-5452/09 по иску Кошкарова Б.А. к Лушникову А.В. о признании
права собственности на имущество, передачи имущества, в связи с отказом истца от иска.

Решением Курганского городского суда от 16.01.2008 Кошкарову Б.А. отказано в иске к Департаменту, администрации о признании права на выкуп земельного участка и возложении обязанности по заключению договора выкупа земельного участка площадью 9 799 кв. м, расположенного по адресу: г. Курган, 4 микрорайон, N 1. Признано недействительным зарегистрированное за Кошкаровым Б.А. право собственности на нежилой комплекс платной стоянки автотранспорта “Заозерная“, кадастровый номер 37:401:001:01022571037:401, расположенный по указанному адресу.

Администрация, полагая, что Кошкаровым Б.А. осуществлено самовольное строительство спорных объектов недвижимости на земельном участке, предоставленном в аренду для строительства временных некапитальных объектов, что нарушает права истца и возлагает на него обязанность по предоставлению земельного участка, на котором расположены данные объекты, руководствуясь ст. 168, 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, обратилась в Арбитражный суд Курганской области с соответствующим иском.

Удовлетворяя заявленные требования, суд исходил из того, что администрация, являясь исполнительно-распорядительным органом местного самоуправления, наделенным полномочиями по решению вопросов местного значения, к которым, в том числе, в соответствии с Федеральным законом от 06.10.2003 3 131-ФЗ “Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации“ относится осуществление контроля за использованием земель городского округа, обладает правом на обращение в суд с соответствующим иском. Кроме того, суд указал, что наличие у Кошкарова Б.А. титула собственника на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке, препятствует истцу в реализации прав, предоставленных ему Градостроительным и Земельным кодексами Российской Федерации и создает условия для приобретения указанным лицом земельного участка под принадлежащие ему объекты, чем нарушаются права и законные интересы администрации. При этом, установив, что спорные
объекты обладают признаками самовольной постройки, и исходя из того, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки (ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации), суд признал договоры купли-продажи от 18.07.2008 и от 25.07.2008 недействительными (ничтожными) сделками, как не соответствующие требованиям, установленным ст. 454, 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (ст. 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации). Кроме того, суд, учитывая, что основанием для государственной регистрации прав собственности общества “Надель Агро“ на спорные объекты послужили вышеназванные договоры, признал недействительными зарегистрированные права собственности данного общества.

Выводы суда не могут быть признаны законными в силу следующего.

На основании ч. 1 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

В соответствии со ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации к способам защиты гражданских прав относится признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, а также применение последствий недействительности ничтожной сделки.

Согласно п. 1 ст. 166, п. 1 ст. 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна независимо от признания ее таковой судом.

Согласно правовой позиции, выраженной в п. 32 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Верховного Суда от 01.07.1996 N 6/8 “О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации“, ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации). Учитывая, что
Кодекс не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица.

Таким образом, при рассмотрении требований истца в предмет судебного исследования должен быть включен вопрос о наличии у него права на обращение в суд с соответствующим иском.

Сделка не может быть признана недействительной по иску лица, чьи имущественные права и интересы не затрагиваются данными нарушениями и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной сделки, поэтому лицо, обращающееся с требованием о признании сделки недействительной, должно доказать наличие защищаемого права или интереса.

При этом, под заинтересованным лицом следует понимать лицо, имеющее юридически значимый интерес в данном деле. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицом, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой.

Администрация, обращаясь в суд с соответствующим иском, обосновала свою заинтересованность тем, что оспариваемые сделки возлагают на нее обязанность по предоставлению земельного участка, на котором расположены переданные по ним объекты недвижимости, а земельный участок согласно генеральному плану города Кургана, утвержденному решением Курганской городской Думы от 16.04.1997 N 46, отнесен под многоэтажную застройку.

Делая вывод о наличии оснований для удовлетворения требований администрации, судом не установлено, в чем заключается заинтересованность истца в оспаривании сделок, заключенных между ответчиками, является ли администрация правообладателем спорного земельного участка, с учетом имеющегося в материалах дела договора аренды земельного участка от 30.09.1998 N 483, а также не указано, каким образом признание сделок недействительными может привести к восстановлению прав и имущественных интересов истца, не являющегося стороной по сделке и при отсутствии доказательств наличия
прав на переданные по ним объекты.

Кроме того, признавая недействительным зарегистрированное право собственности общества “Надаль Агро“, суд не принял во внимание, что исходя из смысла ст. 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 2 Федерального закона от 27.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ оспаривание зарегистрированного права на имущество может происходить лишь с использованием установленных гражданским законодательством способов защиты, применяемых с учетом характера и последствий соответствующего правонарушения.

С учетом того, что администрация не заявляла требований о сносе объектов недвижимости, равно как и о признании права муниципальной собственности на них, от требований о признании спорных объектов самовольными постройками и об обязании Кошкарова Б.А. освободить земельный участок истец отказался, судом не исследовано и не установлено, каким образом могут быть восстановлены права истца при удовлетворении заявленных им требований о признании недействительным зарегистрированного права общества “Надель агро“.

Суд также, делая вывод о самовольности возведения спорных объектов недвижимости в соответствии со ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, не дал оценки доводам ответчиков и представленным ими доказательствам: решению исполкома Кетовского районного Совета народных депутатов от 19.01.1990 N 23, решению исполкома Курганского городского Совета народных депутатов от 24.01.1990 N 29.18, заключению главного инженера-землеустроителя Управления архитектуры и градостроительства “Об отводе земель для строительства платной стоянки“, приложению к плану приватизации Курганского государственного предприятия по обеспечению нефтепродуктами “Курганнефтепродукт“, утвержденному постановлением администрации Курганской области от 03.12.1993 N 676, акту государственной приемной комиссии о приемки в эксплуатацию законченного строительством объекта от 05.09.1990, согласно которым спорный объект возведен в 1990 году и включен в план приватизации Курганского государственного предприятия
по обеспечению нефтепродуктами “Курганнефтепродукт“.

Судом не исследован вопрос о том, оспорен ли в установленном порядке указанный план приватизации в части включения в него спорного объекта, а также не решен вопрос о привлечении данного лица к участию в деле.

При этом суд, применяя положения ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, не принял во внимание, что в соответствии с вышеуказанным актом ввода объекта в эксплуатацию от 05.09.1990, блочно-контейнерная АЗС с платной автостоянкой была принята в эксплуатацию в 1990 году, в период действия Гражданского кодекса РСФСР, согласно ст. 109 которого понятие самовольной постройки относилось только к жилым домам.

Делая вывод о недобросовестности Кошкарова Б.А. как приобретателя спорных объектов, суд сослался на отсутствие зарегистрированного за ним в установленном порядке права собственности на данные объекты, при этом не приняв во внимание положения ст. 6 Закона о государственной регистрации, согласно которой права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества. Кроме того, суд не учел, что право Кошкарова А.В. было зарегистрировано 16.07.2008 и 23.07.2008, что установлено материалами дела и подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права серии 45 АБ N 235362, серии 45 АБ N 255926.

Также при рассмотрении настоящего дела судом неправильно применена ч. 3 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с тем, что решение Курганского городского суда от 16.01.2008 по делу N 2-21/08 не имеет преюдициального значения для общества “Надаль Агро“, не принимавшего участия при рассмотрении указанного дела.

Поскольку вышеназванные обстоятельства имеют существенное значение для рассмотрения настоящего дела, решение суда подлежит отмене на основании ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а дело - передаче на новое рассмотрение в Арбитражный суд Курганской области.

При новом рассмотрении суду с учетом изложенного необходимо установить все значимые для дела обстоятельства и рассмотреть спор в соответствии с заявленными требованиями и возражениями сторон.

Руководствуясь ст. 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда Курганской области от 02.11.2009 по делу N А34-7126/2008 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в тот же суд.

Председательствующий

СТОЛЯРОВ А.А.

Судьи

МЫНДРЯ Д.И.

СУЛЕЙМЕНОВА Т.В.