Решения и определения судов

Постановление ФАС Уральского округа от 12.01.2010 N Ф09-10756/09-С6 по делу N А60-11402/2009-С7 Требование: О расторжении договора аренды и выселении арендатора из занимаемого помещения. Обстоятельства: Арендодатель полагает, что арендатор осуществил переустройство и перепланировку арендуемых помещений без согласования с арендодателем, оформления и предоставления разрешительной и проектной документации. Решение: В удовлетворении требования отказано, поскольку нарушений условий договора аренды со стороны арендатора не допущено, арендуемое имущество используется по назначению (для ведения торговли).

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 12 января 2010 г. N Ф09-10756/09-С6

Дело N А60-11402/2009-С7

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Столярова А.А.,

судей Смирнова А.Ю., Сулейменовой Т.В.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу предпринимателя Ф.И.О. на решение Арбитражного суд Свердловской области от 20.08.2009 по делу N А60-11402/2009-С7 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2009 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие:

предприниматель Гордеев А.В.;

представитель предпринимателя Ф.И.О. - Кочуров А.Ю. (доверенность
от 16.04.2009).

Предприниматель Гордеев А.В. обратился в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к предпринимателю Лаубах Н.В. о расторжении договора аренды и выселении из занимаемого помещения.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет по управлению имуществом городского округа Краснотурьинск (далее - комитет), Свердловское областное государственное унитарное предприятие “Областной Центр технической инвентаризации недвижимости“ в лице филиала “Краснотурьинское Бюро технической инвентаризации и регистрации недвижимости“, Комитет по архитектуре и градостроительству администрации городского округа Краснотурьинск, общество с ограниченной ответственностью “Эксперт“.

Решением суда от 20.08.2009 (судья Шулепова Т.И.) в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2009 (судьи Назарова В.Ю., Соларева О.Ф., Шварц Н.Г.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе предприниматель Гордеев А.В. просит отменить судебные акты, ссылаясь на то, что выводы судов основаны на неполном исследовании обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения спора. Заявитель полагает, что суды, руководствуясь письмами комитета по архитектуре и градостроительству администрации городского округа Краснотурьинск, необоснованно признали закладку окон перепланировкой, а не реконструкцией. По мнению заявителя, на момент заключения договора купли-продажи от 24.09.2008 N 19 помещение полностью соответствовало договору аренды от 01.04.2008, и реконструкция помещения произведена без согласия собственника с нарушением условий договора аренды.

Как установлено судами, по результатам аукциона 18.09.2008 между комитетом (продавец) и предпринимателем Гордеевым А.В. (покупатель) заключен договор от 24.09.2008 N 19 купли-продажи нежилого помещения N 2, расположенного на первом этаже дома, находящегося по адресу: г. Краснотурьинск, ул. Ленина, д. 72.

Согласно п. 1.3 названного договора право собственности на указанное имущество обременено арендой в пользу предпринимателя Лаубах Н.В. по
договору от 01.04.2008 N 118 аренды недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности городского округа Краснотурьинск, заключенного с комитетом.

Дополнительным соглашением к договору аренды от 01.04.2008 N 118, подписанным предпринимателем Гордеевым А.В. и предпринимателем Лаубах Н.В. внесены соответствующие изменения в договор о замене лица на стороне арендодателя. Указанное соглашение зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 24.02.2009 регистрационная запись N 66-66-.06/001/2009-289.

По итогам проверки соблюдения требований пожарной безопасности, проведенной государственным инспектором г. Краснотурьинска по пожарному надзору, составлен акт от 31.12.2008 N 184 о нарушениях требований пожарной безопасности в здании магазина “Цветы“, расположенного по адресу: г. Краснотурьинск, ул. Ленина, д. 72.

В п. 6 предписания от 31.12.2008 N 162 по устранению нарушений требований пожарной безопасности указано на необходимость обеспечить помещение устройством для дымоудаления или сделать естественное освещение (окна) в торговом зале без естественного освещения.

На основании постановления о назначении административного наказания от 31.12.2008 N 3 предприниматель Гордеев А.В. признан виновным в совершении административного правонарушения, предусмотренного ч. 1 ст. 20.4 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, и подвергнут штрафу в размере 500 рублей.

Предприниматель Гордеев А.В. обратился к предпринимателю Лаубах Н.В. с предложением устранить указанные нарушения, а также нарушения условий договора аренды от 01.04.2008 N 118 по надлежащему использованию арендованного имущества.

В марте 2009 года в помещениях магазина “Цветы“, расположенного в г. Краснотурьинске по ул. Ленина, д. 72, проведено внеплановое мероприятие по контролю, целью которого являлся надзор за исполнением предписания от 31.12.2008 N 162, в результате которого установлено, что требования названного предписания не выполнены, в связи с чем требования об устранении нарушений предъявлены
повторно.

По результатам контрольных мероприятий составлен протокол - N 32 об административном правонарушении.

Предприниматель Гордеев А.В., ссылаясь на то, что нарушение требований пожарной безопасности являются следствием переустройства и перепланировки арендуемых помещений, произведенных предпринимателем Лаубах Н.В. незаконно с нарушением условий договора аренды от 01.04.2008 N 118 без согласования с арендодателем и оформления и предоставления разрешительной и проектной документации, а также в результате указанной перепланировки общая площадь арендованных помещений уменьшилась до 170,7 кв. м, в то время как по договору купли-продажи площадь помещений составляла 172,3 кв. м, обратился к арендатору с требованием о расторжении договора аренды от 01.04.2008 N 118, изложенном в письме от 02.03.2009.

Поскольку предприниматель Лаубах Н.В. в письме от марта 2009 года N 5 отказалась от расторжения договора, предприниматель Гордеев А.В. обратился с соответствующим иском в суд.

Помимо изложенных обстоятельств предприниматель Гордеев А.В. в обоснование исковых требований указал на то, что поскольку оплата указанных помещений по договору купли-продажи производилась, исходя из общей площади помещений 172,3 кв. м, в результате незаконной перепланировки нежилого помещения он лишился площади размером 1,6 кв. м, что составляет 83 852 руб. 80 коп.

Суды, отказывая в удовлетворении требований, исходили из отсутствия оснований для расторжения договора аренды от 01.04.2008.

В соответствии с п. 1, 2 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в
установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (п. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Исследовав обстоятельства, на которые ссылается истец в обоснование своих требований, суды пришли к выводу о том, что нарушения условий договора аренды от 01.04.2008 со стороны ответчика не допущено.

В соответствии с п. 1.8 названного договора аренды неотделимые улучшения, реконструкция, капитальный ремонт арендуемого муниципального имущества производятся арендатором только при письменном согласовании с арендодателем.

Пунктом 3.2.13 договора аренды предусмотрена обязанность арендатора осуществлять проведение перепланировки, переоборудования, реконструкции, капитального ремонта исключительно по письменному согласованию с арендодателем.

Как установлено судами, арендуемые помещения используются ответчиком по назначению - для ведения торговли.

Действия ответчика по закладке окон, которые, по мнению ответчика, являются незаконными и послужили основанием для привлечения его к
административной ответственности за нарушение требований пожарной безопасности, признаны судами не противоречащими условиям договора аренды от 01.04.2008 (п. 1.8, 3.2.13 договора), поскольку данное переустройство арендуемых помещений произведено арендатором по согласованию с комитетом по архитектуре и градостроительству администрации городского округа Краснотурьинск, что подтверждается письмом от 22.02.2008 N 109 (т. 1, л. д. 89).

В материалах дела также имеются письма комитета по архитектуре и градостроительству администрации городского округа Краснотурьинск, согласно которым закладка оконных проемов не влияет на конструктивные характеристики надежности объекта капитального строительства, не нарушает нормы, установленные СНиП, и данные работы не относятся к работам по перепланировке и переустройству нежилого помещения (письмо от 03.08.2009 N 712), при осмотре помещений сотрудниками комитета не выявлены демонтаж старых и устройство новых перегородок и холодильника в помещениях магазина, конструкции тамбура заменены согласно требованиям предписания от 16.07.2003 N 124 Министерства внутренних дел Российской Федерации Государственной противопожарной службы. Данные работы относятся к текущему ремонту, и их согласование с собственником в силу условий договора аренды и ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации не требовалось (письмо от 08.07.2009 N 573).

На данные обстоятельства также ссылается комитет в отзыве на исковое заявление по рассматриваемому спору.

Кроме того, суды указали, что из отчета об оценке от 07.08.2008 N 605, данных осмотра объекта недвижимости, фотографий объекта недвижимости, представленных комитетом и обществом с ограниченной ответственностью “Эксперт“, следует, что на момент оценки спорного имущества перед заключением договора купли-продажи от 18.09.2008 между истцом и комитетом, спорные работы уже были выполнены, в связи с чем у предпринимателя Гордеева А.В. имелась возможность сопоставить фактическое состояние приобретаемых помещений и данные технической инвентаризации на
момент заключения договора купли-продажи.

Принимая во внимание указанные обстоятельства, суды пришли к обоснованному выводу о том, что нарушений условий договора аренды от 01.04.2008, влекущих его расторжение в соответствии со ст. 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, предпринимателем Лаубах Н.В. не допущено, оснований для удовлетворения требований предпринимателя Гордеева А.В. не имеется.

Ссылки заявителя на соответствие площади спорных помещений на момент их выкупа договору аренды, а также на проведение реконструкции помещений без письменного согласия собственника помещений, отклоняются, как не соответствующие обстоятельствам дела, установленным судами на основании исследования и оценки доказательств, представленных в материалы дела. Кроме того, суды указали, что поскольку при проведении текущего ремонта конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности арендуемого имущества не затрагивались, в силу подп. 4 п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации данные работы не являются реконструкцией и получение разрешения на производство указанных работ не требуется.

Доводы кассационной жалобы по существу направлены на переоценку доказательств по делу, которые судами исследованы и оценены в соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оценка обстоятельств, установленных судами, не входит в компетенцию суда кассационной инстанции в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Оснований для отмены судебных актов в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено. Обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суд Свердловской области от 20.08.2009 по делу N А60-11402/2009-С7 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2009 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу
предпринимателя Ф.И.О. - без удовлетворения.

Председательствующий

СТОЛЯРОВ А.А.

Судьи

СМИРНОВ А.Ю.

СУЛЕЙМЕНОВА Т.В.