Решения и определения судов

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.09.2010 по делу N А05-19207/2009 Суд отказал в иске о признании недействительным соглашения к договору аренды земельного участка, сделав вывод о том, что договор в редакции данного соглашения не противоречит нормам закона и не нарушает прав истца, поскольку является договором со множественностью лиц на стороне арендатора, а значит, предусматривает потенциальную возможность вступления в договор на стороне арендатора иных лиц - собственников расположенных на участке объектов недвижимости.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 21 сентября 2010 г. по делу N А05-19207/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 15 сентября 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 сентября 2010 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Грачевой И.Л., судей Захаровой М.В. и Кадулина А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества “Учебный комбинат“ на постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2010 по делу N А05-19207/2009 (судьи Зайцева А.Я., Носач Е.В., Романова А.В.),

установил:

Закрытое акционерное общество “Учебный комбинат“ (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с иском, предмет которого уточнен в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее
- АПК РФ), о признании недействительным заключенного им и Департаментом по управлению государственным имуществом и земельными ресурсами Архангельской области (далее - Департамент), именуемым в настоящее время Агентством по управлению государственным имуществом и земельными ресурсами Архангельской области (далее - Агентство), соглашения от 21.05.2008 о внесении изменений и дополнений в договор от 02.03.1995 N 1/192(л) аренды земельного участка площадью 2500 кв.м с кадастровым номером 29:22:05 05 07:0016, расположенного по адресу: город Архангельск, Северодвинская улица, 25-а, для эксплуатации комплекса зданий учебного комбината.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Ф.И.О.

Решением от 10.02.2010 (судья О.П.Бабичев) иск удовлетворен.

Постановлением от 03.06.2010 апелляционный суд отменил решение суда первой инстанции и в иске отказал.

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на неправильное применение апелляционным судом норм материального права, несоответствие его выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, просит отменить постановление, оставить в силе решение, признать соглашение от 21.05.2008 недействительным как противоречащее пункту 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Общество также просит исключить из мотивировочной части решения от 10.02.2010 вывод суда о том, что для приобретения земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора не требуется обращения в соответствующий орган государственной власти или орган местного самоуправления всех сособственников недвижимого имущества, расположенного на таком земельном участке, с заявлениями о приобретении этого участка в аренду.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

Лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может
служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность обжалуемого постановления проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, мэр города Архангельска распоряжением от 02.03.1995 N 161/20р предоставил правопредшественнику истца, акционерному обществу “Учебный комбинат“, в аренду на 15 лет земельный участок площадью 0,25 га в Ломоносовском территориальном округе по Северодвинской улице, 25-а, для эксплуатации комплекса зданий учебного комбината.

В соответствии с данным распоряжением администрация города Архангельска (арендодатель) и Общество (арендатор) 02.03.1995 заключили договор N 1/192 (л) аренды названного земельного участка.

На основании решения Арбитражного суда Архангельской области от 07.08.2003 по делу N А05-4749/03-194/24 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) 10.03.2004 зарегистрировано право собственности Общества на здание ремонтного бокса площадью 65,9 кв.м, здание склада площадью 105,6 кв.м, здание площадью 128,2 кв.м, расположенные на указанном участке (свидетельства о государственной регистрации права от 10.03.2004 серии 29 АВ N 190488, 190489, 190492).

По заявлению Общества от 14.04.2008 Департамент заключил 21.05.2008 с ним соглашение о внесении изменений и дополнений в договор аренды от 02.03.1995 N 1/192(л).

В соглашении стороны предусмотрели следующее: согласно пункту 1.1 договора аренды от 02.03.1995 N 1/192(л) арендодатель передает за плату во временное владение и пользование, а арендатор принимает земельный участок с кадастровым номером 29:22:05 05 07:0016 площадью 2 500 кв.м, расположенный по адресу: г. Архангельск, Северодвинская ул., 25-а, для эксплуатации комплекса зданий учебного комбината; в соответствии с пунктами 2.1 и 2.2 условия договора применяются к отношениям, возникшим с 02.03.1995; в пункте 8.2 договора указано, что стороны выразили согласие на вступление в этот договор иных правообладателей помещений, долей
в праве общей долевой собственности в здании, строении, сооружении; при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, для эксплуатации и обслуживания которого предоставляется земельный участок, права и обязанности по договору переходят к новому собственнику здания, строения, сооружения на тех же условиях и в том же объеме; соглашение подписывается арендодателем и новым собственником; указанное соглашение является основанием для выхода предыдущего собственника из договора аренды, при этом отдельное соглашение о выходе не составляется, обращения предыдущего собственника в орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним для регистрации замены лица, выступающего на стороне арендатора по договору, и выхода его из договора не требуется; остальные лица на стороне арендатора уведомляются о замене стороны.

Договор аренды от 02.03.1995 N 1/192 (л) и соглашение от 21.05.2008 зарегистрированы в установленном законом порядке 10.06.2008.

По договору купли-продажи от 24.06.2004 Никулина Г.А. приобрела у Общества в собственность 41/155 долей в праве общей долевой собственности на здание учебного корпуса, расположенного по адресу: г. Архангельск, Северодвинская ул., д. 25, корп. 1 (свидетельство о государственной регистрации права от 28.07.2004 серии 29 АВ N 242628).

Вступившим в законную силу решением Ломоносовского районного суда города Архангельска от 05.11.2008 по делу N 2-183/08 удовлетворен иск Никулиной Г.А. к Обществу о выделении в натуре 41/155 долей в праве общей долевой собственности на объект недвижимого имущества; произведен выдел указанной доли из здания учебного корпуса в натуре согласно границам, указанным в техническом паспорте от 19.12.2007. Право собственности Никулиной Г.А. на нежилое помещение общей площадью 376,4 кв.м зарегистрировано в установленном порядке (свидетельство о государственной регистрации права от 28.05.2009 серии
29-АК N 356582).

По заявлению Никулиной Г.А. о предоставлении в аренду земельного участка, необходимого для использования объекта недвижимости, и на основании пункта 8.2 договора аренды от 02.03.1995 N 1/192 (л) в редакции соглашения от 21.05.2008 Департамент и Никулина Г.А. 31.08.2009 заключили соглашение, согласно которому Никулина Г.А. вступила в договор аренды от 02.03.1995 на стороне арендатора с 28.05.2009. В соглашении указано, что арендная плата рассчитывается исходя из площади недвижимого имущества, принадлежащего новому собственнику.

Департамент направил Обществу уведомление от 04.09.2009 N 06-15/7157 о вступлении в договор аренды нового арендатора и уточненный расчет арендной платы.

Общество, считая соглашение от 21.05.2008 противоречащим пункту 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, обратилось с настоящим иском в суд.

Суд первой инстанции удовлетворил иск, указав, что договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен с одним лицом на стороне арендатора с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц, но оспариваемое соглашение таким договором не является, поскольку земельный участок передан в аренду только Обществу, между тем на момент его заключения собственником части одного из объектов недвижимости, расположенных на этом участке, являлась Никулина Г.А.

Апелляционный суд отменил решение от 10.02.2010 и отказал в иске ввиду отсутствия оснований для признания оспариваемого соглашения ничтожной сделкой. Апелляционный суд пришел к выводу о том, что договор аренды в редакции оспариваемого соглашения является договором со множественностью лиц на стороне арендатора, поскольку предусматривает в соответствии с пунктом 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации потенциальную возможность вступления в него на стороне арендатора иных лиц - собственников расположенных на них объектов недвижимости. Договор в редакции
оспариваемого соглашения не нарушает прав Общества и Никулиной Г.А., которая осуществила возможность, предусмотренную пунктом 8.2 договора, и стала совместно с Обществом арендатором названного участка.

Кассационная инстанция считает эти выводы правильными.

Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с названным Кодексом.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами.

В случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание (пункт 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации).

Пунктом 5 статьи 36 того же Кодекса предусмотрено, что для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в данной статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 названного Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта.

Названный земельный участок относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена. Полномочия
по распоряжению такими участками в городе Архангельске осуществлял Департамент, переименованный в 2009 году в Агентство.

Согласно пункту 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 “О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства“ при рассмотрении споров, связанных с приобретением таких земельных участков, необходимо исходить из того, что договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них. Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора в соответствии с положениями пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции обоснованно указал, что потенциальная возможность вступления в договор аренды земельного участка на стороне арендатора иных лиц в случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение, для эксплуатации и обслуживания которого предоставлен этот участок, предусмотрена пунктом 8.2 названного договора с учетом изменений, внесенных в него оспариваемым соглашением.

Вывод апелляционного суда о том, что пункт 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации к регулированию спорных правоотношений неприменим, является правильным, поскольку названной нормой предусмотрен случай приобретения прав на земельный участок лицами, еще не обладающими в отношении этого участка такими правами. Между тем оспариваемое соглашение регулирует ранее возникшие длящиеся правоотношения по аренде земли.

Кроме того, необходимо отметить, что Общество в нарушение статьи 65 АПК РФ не обосновало, каким образом заключенное по его инициативе без замечаний и разногласий соглашение от 21.05.2008 с учетом продажи Обществом Никулиной Г.А. по договору от 24.06.2004 доли в праве
общей долевой собственности на здание учебного корпуса нарушает его права и законные интересы на использование той части земельного участка, которая занята принадлежащим ему недвижимым имуществом.

При таком положении кассационная инстанция считает, что постановление апелляционного суда принято в соответствии с нормами материального и процессуального права, и не находит предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для его отмены и удовлетворения жалобы.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2010 по делу N А05-19207/2009 оставить без изменения, а кассационную жалобу закрытого акционерного общества “Учебный комбинат“ - без удовлетворения.

Председательствующий

И.Л.ГРАЧЕВА

Судьи

М.В.ЗАХАРОВА

А.В.КАДУЛИН