Решения и определения судов

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 20.08.2010 по делу N А66-5266/2009 Комитет по управлению имуществом области необоснованно отказал ООО в реализации преимущественного права на выкуп нежилого помещения, поскольку с момента заключения договора аренды и до момента государственной регистрации дополнительного соглашения к нему объект аренды не изменялся и наличие государственной регистрации договора аренды является достаточным для подтверждения факта использования данного помещения более трех лет на законном основании.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 20 августа 2010 г. по делу N А66-5266/2009

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Рудницкого Г.М., судей Грачевой И.Л., Сапоткиной Т.И., при участии от Комитета по управлению имуществом Тверской области Львова В.А. (доверенность от 16.10.2009), рассмотрев 17.08.2010 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом Тверской области на постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2010 по делу N А66-5266/2009 (судьи Тарасова О.А., Виноградова Т.В., Потеева А.В.),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью “Нинэль“ (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Тверской области с заявлением о признании незаконным решения Комитета по управлению имуществом Тверской области (далее -
Комитет) от 10.04.2009 N 3791-05 об отказе в реализации преимущественного права Общества на приобретение помещений площадью 244,6 кв.м и 76,3 кв.м, расположенных по адресу: г. Тверь, ул. Склизкова, д. 48, которые оно арендует по договорам от 02.09.2003 N 3021-к и от 26.04.2005 N 4140-к соответственно; об обязании ответчика заключить договор на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества, принять в двухнедельный срок с даты принятия отчета о проведенной оценке решение об условиях приватизации данных помещений и в десятидневный срок с этого момента направить Обществу проекты договора купли-продажи государственного имущества и договора о его залоге (с учетом изменения заявленных требований).

Решением от 05.11.2009 в удовлетворении заявления отказано.

Апелляционный суд постановлением от 29.04.2010 решение отменил в части признания незаконным отказа Комитета в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения площадью 76,3 кв.м; признал решение Комитета от 10.04.2009 N 3791-05 в этой части не соответствующим Федеральному закону от 22.07.2008 N 159-ФЗ “Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации“ (далее - Закон) и обязал Комитет заключить договор на проведение оценки рыночной стоимости этого помещения, принять решение об условиях его приватизации в двухнедельный срок с принятия отчета об оценке, а также в десятидневный срок направить заявителю проекты договора купли-продажи данного имущества и договора о его залоге.

В кассационной жалобе Комитет, ссылаясь на нарушение норм материального права и несоответствие выводов суда апелляционной инстанции фактическим обстоятельствам дела, просит постановление от 29.04.2010 отменить, оставить в силе
решение от 05.11.2009.

По мнению подателя жалобы, оспариваемое решение Комитета является полностью законным, поскольку на момент обращения с заявлением о заключении договора купли-продажи арендуемых помещений арендатор не обладал преимущественным правом на их приобретение, предусмотренным Законом.

Комитет указывает, что к этому времени дополнительное соглашение N 1 к договору аренды от 26.04.2005 N 4140-к не было зарегистрировано в установленном законом порядке, являлось незаключенным и потому не могло служить законным основанием для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Как считает ответчик, суд апелляционной инстанции пришел к неправильному выводу о том, что правообразующее значение в данном случае имеет лишь факт государственной регистрации основного договора аренды, поскольку указанным соглашением стороны изменили предмет договора аренды.

В обоснование законности оспариваемого отказа ответчик ссылается и на то, что к заявлению Общества не были приложены документы, подтверждающие его статус как субъекта малого и среднего предпринимательства.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании представитель Комитета поддержал доводы, приведенные в жалобе.

Общество извещено надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направило, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 02.09.2003 N 3021-к аренды нежилого помещения площадью 96,5 кв.м (кадастровый номер 69:40:02:00:038:0001:1/019248/37:10002/А) на 1-м этаже здания, расположенного по адресу: город Тверь, ул. Склизкова, д. 48, сроком с 06.09.2002 по 06.09.2012 включительно.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 26.07.2004. Согласно акту приема-передачи от 06.09.2002
данное помещение передано Обществу.

Стороны заключили восемь дополнительных соглашений к данному договору, в том числе N 1, 4, 6 - 8 - об изменении размера арендной платы и N 2, 3, 5 - об изменении перечня помещений, сдаваемых в аренду.

Дополнительные соглашения N 2 и 3 в установленном порядке не зарегистрированы. Дополнительные соглашения N 5 и 6 зарегистрированы 12.08.2009.

Также Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 26.04.2005 N 4140-к аренды нежилого помещения общей площадью 76,9 кв.м (инв. номер 29 - 32, 34 - 36, 58 - 61) в доме, расположенном по тому же адресу сроком с 15.03.2005 по 14.03.2012 включительно.

Названный договор зарегистрирован в установленном законом порядке 15.02.2006. По акту приема-передачи от 15.03.2005 арендуемое помещение передано арендатору.

Стороны подписали три дополнительных соглашения к указанному договору: N 1 - об изменении перечня помещений, сдаваемых в аренду, N 2 и 3 - об изменении суммы арендной платы. Дополнительные соглашения N 1 и 2 зарегистрированы 11.08.2009.

Общество обратилось в Комитет с заявлением от 16.03.2009 о продаже в собственность арендуемых им по договорам от 02.09.2003 N 3021-к и от 26.04.2005 N 4140-к помещений площадью соответственно 244,6 кв.м и 76,3 кв.м.

Письмом от 10.04.2009 N 3791-05 Комитет отказал арендатору в предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемых помещений по причине нарушения сроков внесения арендных платежей и наличия непогашенной неустойки, начисленной Обществу в связи с просрочками оплаты по договорам аренды. Кроме того, Комитет также сослался на непредставление заявителем документов, подтверждающих возможность отнесения его к субъектам малого и среднего предпринимательства.

Считая указанный отказ незаконным, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суд первой инстанции
отказал в удовлетворении заявленных требований, придя к выводам, что непредъявление заявителем документов, подтверждающих его статус как субъекта малого и среднего предпринимательства, служит основанием для отказа в предоставлении преимущественного права на приобретение в собственность арендуемых помещений и что предусмотренный законом трехлетний срок использования помещений по договору аренды не был соблюден.

Апелляционная инстанция не согласилась с указанными выводами в части и удовлетворила требования заявителя в отношении арендуемого помещения площадью 76,3 кв.м.

В соответствии со статьей 3 Закона (в редакции, действовавшей на момент обращения Общества в Комитет с заявлением в марте 2009 года) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости. Данное право может быть реализовано при наличии в совокупности четырех условий, предусмотренных этой статьей, в том числе если арендуемое имущество находится во временном владении и (или) временном пользовании субъекта малого или среднего предпринимательства непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу данного Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, а также если плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока аренды.

Согласно части 2 статьи 9 Закона субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения его к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Частью 4 той же статьи установлено, что если заявитель не соответствует установленным статьей 3 Закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества,
указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Как правильно указал суд апелляционной инстанции, согласно Закону непредставление документов, подтверждающих правовой статус арендатора, не является основанием для возврата заявления арендатора и отказа ему в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; при наличии сомнений относительно того, принадлежит ли заявитель к субъектам малого и среднего предпринимательства, Комитет вправе запросить у Общества необходимые документы.

С учетом изложенного апелляционный суд обоснованно признал неправомерным отказ Комитета Обществу в приобретении государственного имущества по данному основанию, поскольку это не соответствует нормам Закона.

В силу части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В нарушение указанной нормы ответчик не доказал наличие у истца задолженности по внесению арендных платежей и неуплаченной неустойки, на которые Комитет ссылается в письме от 10.04.2009 N 3791-05.

На основании этого апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии задолженности по арендным платежам и, следовательно, о неправомерности отказа в приобретении арендуемого помещения по этой причине.

Согласно пункту 1 статьи 3 Закона преимущественное право на приобретение арендуемого имущества может быть предоставлено арендатору при условии, что арендуемое имущество находится в его временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу этого Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

Названный
Закон вступил в силу 05.08.2008. Таким образом, преимущественное право может быть реализовано Обществом, если испрашиваемое имущество находилось у него в аренде не менее чем в течение трех лет, предшествующих указанной дате (с 05.08.2005).

По мнению суда апелляционной инстанции, трехлетний срок следует исчислять с момента фактической передачи имущества Обществу в аренду, которая подтверждена документально заключенным договором аренды и дополнительными соглашениями к нему, прошедшими государственную регистрацию.

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 4 информационного письма от 05.11.2009 N 134 “О некоторых вопросах применения Федерального закона “Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации“ судам необходимо иметь в виду, что договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке.

Апелляционный суд правильно указал, что нахождение имущества во временном владении и (или) пользовании Общества непрерывно в течение трех и более лет связано с наличием зарегистрированного в установленном законом порядке договора аренды, а не с моментом его государственной регистрации, поэтому для целей применения Закона дата государственной регистрации договора аренды не может иметь самостоятельного правового значения при исчислении срока, установленного статьей 3 Закона.

Из представленных доказательств следует, что в связи с инвентаризацией объекта аренды стороны дополнительным соглашением от 25.07.2006 N 1 изменили пункт 1.1 договора (перечень помещений, передаваемых в аренду), в результате чего арендодатель обязался передать во временное владение и
пользование арендатору нежилые помещения с инвентарными номерами N 29, 30, 30а, 31, 31а, 32, 32а, 33 - 36 (кадастровый номер 69:40:02:00:038:0001:1/019248/37:10008/А) на 1-м этаже указанного выше здания площадью 76,3 кв.м.

Апелляционный суд установил, что изменение площади арендуемого помещения связано с тем, что в 2005 году арендатором с согласия арендодателя внутри арендуемого помещения были сооружены перегородки, в связи с чем его площадь уменьшилась до 76,3 кв.м. Такое уменьшение площади не повлекло каких-либо иных изменений, касающихся арендуемого объекта.

Таким образом, с момента заключения договора аренды от 26.04.2005 N 4140-к и до момента государственной регистрации дополнительного соглашения N 1 к нему объект аренды не изменялся и наличие государственной регистрации договора аренды является достаточным для подтверждения факта использования данного помещения более трех лет на законном основании.

Кассационный суд соглашается с выводом суда апелляционной инстанции о том, что Обществу необоснованно отказано в выкупе нежилого помещения площадью 76,3 кв.м, оспариваемое решение Комитета от 10.04.2009 N 3791-05 в данной части является незаконным, а требования Общества - подлежащими удовлетворению.

Оснований для переоценки вывода апелляционного суда о правомерности отказа Комитета в приобретении помещения площадью 244,6 кв.м у суда кассационной инстанции не имеется.

Как следует из материалов дела, в 2005 году Обществом произведена реконструкция арендуемого помещения и к нему дополнительно присоединено помещение площадью 31,4 кв.м. Помимо этого Обществу передано дополнительное помещение площадью 124,5 кв.м (кадастровый номер 69:40:02:00:038:0001:1/019248/37:10009/А), расположенное в другом крыле здания.

В связи с инвентаризацией объекта аренды стороны на основании дополнительного соглашения от 19.04.2006 N 5 изменили пункт 1.1 договора (перечень помещений, передаваемых в аренду). Согласно новой редакции пункта арендодатель обязался передать во временное владение
и пользование нежилые помещения с инвентарными номерами 3, 3а, 3б, 3в, 4, 4а, 4б, 10, 10а, 10б, 10в (кадастровый номер 69:40:02:00:038:0001:1/019248/37:10001/А) и с инвентарными номерами 42 - 47, 62 - 63 (кадастровый номер 69:40:02:00:038:0001:1/019248/37:10009/А) на 1-м этаже в этом же здании общей площадью 244,6 кв.м. Таким образом, Обществу передано в аренду два отдельных помещения, которые не являлись предметом договора аренды от 02.09.2003 N 3021-к.

Пунктом 4 данного соглашения предусмотрено, что оно вступает в силу с момента государственной регистрации и его действие распространяется на отношения сторон, возникшие с 01.12.2005. Доказательства, позволяющие достоверно установить, что названные помещения использовались Обществом в течение срока, установленного пунктом 1 статьи 3 Закона не представлены.

Апелляционная инстанция обоснованно установила, что у заявителя отсутствует право на выкуп нежилого помещения площадью 244,6 кв.м, и правомерно оставила решение суда первой инстанции в этой части без изменения.

Доводы жалобы основаны на неправильном толковании норм материального права и потому являются несостоятельными. Кроме того, они направлены на переоценку фактических обстоятельств и доказательств, исследованных апелляционным судом и получивших соответствующую оценку, что выходит за пределы компетенции кассационной инстанции, предусмотренные статьей 286 АПК РФ.

Поскольку апелляционный суд правильно применил нормы материального права и не допустил нарушений норм процессуального права, влекущих в силу части 4 статьи 288 АПК РФ безусловную отмену обжалуемого судебного акта, принятое по делу постановление следует оставить в силе, а в удовлетворении кассационной жалобы - отказать.

Руководствуясь статьями 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2010 по делу N А66-5266/2009 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета
по управлению имуществом Тверской области - без удовлетворения.

Председательствующий

Г.М.РУДНИЦКИЙ

Судьи

И.Л.ГРАЧЕВА

Т.И.САПОТКИНА