Решения и определения судов

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.06.2010 по делу N А56-79823/2009 Поскольку торги по продаже земельного участка не оспорены в установленном порядке и не признаны недействительными, суд удовлетворил заявление общества о признании незаконным отказа Управления Федеральной регистрационной службы в государственной регистрации ранее возникшего права собственности, перехода права и права собственности на земельный участок.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 28 июня 2010 г. по делу N А56-79823/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 22 июня 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 июня 2010 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Грачевой И.Л. и Кадулина А.В., при участии от Общества Шибаева В.Е. (доверенность от 20.10.2009), от Управления Черновой В.О. (доверенность от 25.12.2009); третьего лица Шибаева В.Е. (ссмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.02.2010 по делу N А56-79823/2009 (судья Ракчеева М.А.),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью “Тверь“ (далее
- Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области (далее - Управление) в государственной регистрации ранее возникшего права собственности, перехода права и права собственности на земельный участок с кадастровым номером 47:14:12-55-001:0021, находящийся по адресу: Ленинградская область, Ломоносовский район, муниципальное образование “Ропшинское сельское поселение“, садоводческое некоммерческое товарищество “Новоропшинское“ (далее - СНТ “Новоропшинское“), 6-я линия, квартал 12, участок N 180; обязании Управления осуществить соответствующую государственную регистрацию на основании договора купли-продажи от 16.05.2002 N 02/05, заключенного между Обществом и Ф.И.О.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Шибаев В.Е., Васильев Дмитрий Николаевич, Ломоносовский районный отдел судебных приставов по Ленинградской области (далее - Ломоносовский отдел).

Решением от 18.02.2010 заявленные требования удовлетворены.

В апелляционном порядке решение не пересматривалось.

В кассационной жалобе Управление просит отменить названное решение, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, неправильное применение судом норм материального права. Как указывает податель жалобы, на государственную регистрацию не были представлены документы, подтверждающие соблюдение в полной мере порядка реализации арестованного имущества должника; в компетенцию регистрирующего органа входит проверка на соответствие требованиям действующего законодательства всех представленных документов, в том числе и касающихся проведения торгов.

В судебном заседании представитель Управления поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представитель Общества в лице Шибаева В.Е., участвующего в деле также и в качестве третьего лица, против удовлетворения жалобы возражал, считая обжалуемый судебный акт соответствующим нормам права и судебной практике.

Ломоносовский отдел и Васильев Д.Н. о времени и месте рассмотрения
жалобы извещены надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направили, Васильев Д.Н. лично не явился, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в отсутствие этих лиц.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, согласно свидетельству на право собственности на землю от 22.09.94 серии РФ-II-ЛО-3514 N 208386 Васильеву Д.Н. принадлежал на праве собственности земельный участок площадью 900 кв.м, расположенный в д. Новая Ропша, СНТ “Новоропшинское“, 6-я линия, квартал 12, для ведения садоводства.

В рамках исполнительного производства, возбужденного на основании исполнительного листа Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 03.02.97 по делу N 2-2352 о взыскании солидарно с Васильева Д.Н. и Ф.И.О. в пользу Красносельского отделения N 1892 Сбербанка России 25 417 204 руб. и в доход государства государственной пошлины в размере 3 218 581 руб., Службой судебных приставов Ломоносовского района произведены опись и арест указанного земельного участка, о чем составлен акт от 25.05.2001.

По акту от 14.06.2001 земельный участок изъят у должника и на основании акта от 18.02.2002 повторно передан на реализацию Обществу, действующему на основании договора комиссии от 30.11.2001 N 652-Д-01, заключенного с Главным управлением Министерства юстиции Российской Федерации по Санкт-Петербургу и Ленинградской области (далее - Управление Минюста), и прошедшему аккредитацию в Северо-Западном межрегиональном отделении Российского фонда федерального имущества (далее - СЗМО РФФИ).

СЗМО РФФИ письмом от 14.03.2002 разрешило Обществу реализовать имущество, принадлежащее Васильеву Д.Н., определив место проведения торгов - Санкт-Петербург, ул. Смольного, д. 3, конференц-зал третьего этажа, и указав на необходимость согласования с СЗМО РФФИ даты и времени
торгов до публикации информационного сообщения.

В газете “Вечерний Петербург“ от 13.04.2002 N 67 (22230) опубликовано сообщение о проведении 14.05.2002 в 12 час. 00 мин. по адресу: Санкт-Петербург, ул. Смольного, д. 3 (актовый зал, третий этаж) торгов, открытых по составу участников и закрытых по форме подачи предложений по цене приобретения арестованных объектов недвижимости, в том числе земельного участка по упомянутому адресу с указанием начальной стартовой цены 4000 руб., суммы задатка - 800 руб.

В соответствии с протоколом от 14.05.2002 N 3 комиссии по проведению торгов победителем торгов признан Шибаев В.Е., предложивший наибольшую цену за отчуждаемый участок - 4100 руб.

На основании указанного протокола между Обществом (продавец) и Шибаевым В.Е. (покупатель) заключен договор от 16.05.2002 N 02/05 купли-продажи земельного участка площадью 900 кв.м, находящегося по адресу: Ленинградская область, Ломоносовский район, дер. Новая Ропша, садоводство “Новоропшинское“, участок N 180 по 6-й линии, квартал 12, принадлежащего должнику - Васильеву Д.Н., по цене 4100 руб.

По акту от 20.05.2002 участок передан от продавца покупателю; расчеты за объект произведены полностью.

В апреле 2009 года стороны договора обратились с заявлениями о государственной регистрации ранее возникшего права собственности, перехода права собственности и права собственности на земельный участок.

Уведомлением от 17.09.2009 Управление сообщило об отказе в государственной регистрации права на основании абзацев 4, 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ (далее - Закон о государственной регистрации), поскольку в договоре не указаны сведения о месте жительства должника - Васильева Д.Н.; информация о проведении торгов по продаже земельного участка, находящегося в Ленинградской области, опубликована в газете
“Вечерний Петербург“, не по месту нахождения имущества должника, то есть в ненадлежащем порядке; документы, подтверждающие принадлежность продавца к специализированным организациям, имеющим право осуществлять реализацию арестованного имущества, не представлены.

Общество, ссылаясь на то, что договор по форме и содержанию соответствует действующему законодательству, заключен по результатам торгов, проведенных с соблюдением установленной процедуры, не оспоренных в судебном порядке и не признанных недействительными, что Общество имело право на проведение торгов и заключение сделки с недвижимым имуществом, обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Согласно пункту 5 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 5 статьи 2, пункту 3 статьи 20 Закона о государственной регистрации заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации прав. Кроме того, право заинтересованного лица обжаловать в арбитражный суд решения и действия (бездействие) государственных органов, должностных лиц предусмотрено главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Основания отказа в государственной регистрации прав исчерпывающе перечислены в статье 20 Закона о государственной регистрации, согласно абзацам 4, 10 пункта 1 которой в государственной регистрации прав может быть отказано, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с данным Федеральным законом для государственной регистрации прав.

В силу статьи 17 Закона о государственной регистрации основаниями для государственной регистрации прав являются, в частности, сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В компетенцию регистрирующего органа, определенную с учетом положений статей 9, 13, 17 Закона о государственной регистрации, входит проверка при проведении правовой
экспертизы документов законности сделок, соответствия их по форме и содержанию требованиям действующего законодательства, то есть установление отсутствия оснований считать сделку ничтожной, которая недействительна независимо от такого признания ее судом.

Отказывая в государственной регистрации ранее возникшего права, перехода права и права собственности на основании представленного договора купли-продажи, Управление указало на нарушение требований законодательства при проведении торгов в части порядка опубликования извещения об их проведении, на отсутствие документов, подтверждающих наличие у Общества права осуществлять реализацию арестованного имущества, на неполноту сведений договора о должнике.

Между тем в данном случае правоустанавливающим документом, на основании которого должны были быть проведены регистрационные действия, являлся договор от 16.05.2002 N 02/05, а торги представляют собой способ заключения договора. Проведение торгов с нарушением правил (процедуры) в силу статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации служит основанием для обращения заинтересованного лица в суд с иском о признании недействительными торгов, а удовлетворение такого иска влечет недействительность договора, заключенного по результатам этих торгов.

По смыслу статей 166, 449 названного Кодекса торги не могут считаться недействительными до признания их таковыми судом по иску заинтересованного лица. Сделка, заключенная по результатам торгов, проведенных с нарушением правил, ничтожной не является, а становится недействительной как следствие признания в судебном порядке недействительными торгов, оспоренных заинтересованным лицом.

Согласно пункту 3 статьи 54 Федерального закона от 21.07.97 N 119-ФЗ “Об исполнительном производстве“ (далее - Федеральный закон от 21.07.97 N 119-ФЗ), действовавшего на момент проведения 14.05.2002 торгов по продаже имущества Васильева Д.Н., продажа недвижимого имущества должника осуществляется путем проведения торгов специализированными организациями, имеющими право совершать операции с недвижимостью, в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации.

Из представленных на
государственную регистрацию права документов усматривалось, что договор от 16.05.2002 N 02/05 купли-продажи земельного участка заключен по итогам проведенных 14.05.2002 торгов. В подтверждение полномочий Общества выступать от имени продавца в договоре имеется ссылка на заключенный с Управлением Минюста договор комиссии от 30.11.2001 N 652-Д-01. Правила о порядке уведомления о торгах относятся к тем правилам, нарушение которых могло бы служить основанием для оспаривания торгов заинтересованным лицом в судебном порядке. Обязательное указание в договоре продажи недвижимости сведений о месте жительства должника не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации и Федеральным законом от 21.07.97 N 119-ФЗ, в связи с чем отсутствие в договоре такой информации не свидетельствует о его ничтожности. В то же время данные сведения, необходимые для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, имелись в других документах, в частности свидетельстве о праве собственности Васильева Д.Н. на земельный участок, исполнительном листе.

При таких обстоятельствах, поскольку в установленном порядке торги не оспорены и недействительными судом не признаны, суд правомерно посчитал обжалуемый отказ Управления незаконным и удовлетворил заявленные требования.

Доводы подателя жалобы не могут быть приняты во внимание как основанные на неверном толковании положений законодательства, правильно примененных судом.

С учетом изложенного кассационная инстанция не усматривает установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены обжалуемого решения, в связи с чем данный судебный акт должен быть оставлен в силе.

Определением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 20.05.2010 исполнение обжалуемого решения было приостановлено. В связи с окончанием производства в суде кассационной инстанции и оставлением решения без изменения приостановление исполнения следует отменить.

Руководствуясь статьями 286, 287,
289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.02.2010 по делу N А56-79823/2009 оставить без изменения, а кассационную жалобу Управления Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области - без удовлетворения.

Приостановление исполнения решения от 18.02.2010 отменить.

Председательствующий

И.В.СЕРГЕЕВА

Судьи

И.Л.ГРАЧЕВА

А.В.КАДУЛИН