Решения и определения судов

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 25.02.2010 по делу N А66-5446/2009 Суд отказал в иске о применении последствий недействительности ничтожной сделки - договора залога недвижимого имущества (ипотеки), поскольку сторонами в спорном договоре согласованы все предусмотренные законом условия (предмет ипотеки, его оценка, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой), данный договор зарегистрирован в установленном порядке, в связи с чем правовые основания для признания его недействительным отсутствуют.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 25 февраля 2010 г. по делу N А66-5446/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 24 февраля 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 февраля 2010 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Грачевой И.Л., судей Кадулина А.В. и Константинова П.Ю., при участии от общества с ограниченной ответственностью “ДАНН“ Ткаченко О.В. (доверенность от 18.02.2010), от открытого акционерного общества “Банк “Возрождение“ Акишина А.С. (доверенность от 16.09.2009), Бурковой С.В. (доверенность от 26.01.2010), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью “ДАНН“ на решение Арбитражного суда Тверской области от 11.09.2009 (судья Борцова Н.А.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от
17.11.2009 (судьи Рогатенко Л.Н., Елагина О.К., Журавлев А.В.) по делу N А66-5446/2009,

установил:

общество с ограниченной ответственностью “ДАНН“ (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Тверской области с иском к открытому акционерному обществу “Банк “Возрождение“ (далее - Банк) и Управлению Федеральной регистрационной службы по Тверской области (далее - УФРС) о применении последствий недействительности ничтожной сделки - договора залога недвижимого имущества (ипотеки) от 14.08.2006 N 7-93 в виде признания незаконной регистрационной записи об ипотеке от 20.12.2006 N 69-69-02/198/2006-24 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В ходе рассмотрения дела Общество в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) изменило предмет иска и попросило признать недействительным договор залога недвижимого имущества от 14.08.2006 N 7-93, от исковых требований к УФРС отказалось.

Суд определением от 11.09.2009 прекратил производство по делу в части требований Общества к УФРС и привлек УФРС к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Решением от 11.09.2009, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 17.11.2009, в иске отказано.

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, просит отменить решение и постановление, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции в ином судебном составе. Податель жалобы указывает следующее: суд, не удовлетворив ходатайство истца об отложении судебного заседания и рассмотрев дело без участия представителя истца, нарушил его права, предусмотренные статьями 8 и 9 АПК РФ; суд первой инстанции вопреки требованиям пункта 1 части 1
статьи 143 АПК РФ не приостановил производство по настоящему делу до рассмотрения Арбитражным судом Тверской области дела N А66-5447/2009 по иску Общества к Комитету по управлению имуществом Тверской области о признании недействительным договора от 15.12.2006 N 0089-з/06 аренды земельного участка, право аренды которого явилось предметом залога по договору залога недвижимого имущества от 14.08.2006 N 7-93; поскольку решением Арбитражного суда Тверской области от 12.11.2009 по делу N А66-5447/2009 названный договор аренды признан недействительным, то договор залога, предметом которого является право аренды земельного участка, также ничтожен; оспариваемый договор залога недействителен, поскольку в нем отсутствуют сведения о виде разрешенного использования земельного участка и условие о сроке (периодичности) платежей по кредитному договору; суды не учли, что в нарушение требований пункта 2 статьи 9 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)“ (далее - Закон об ипотеке) в оспариваемом договоре залога не указано наименование органа, осуществившего государственную регистрацию права собственности Общества на предмет залога.

В отзыве на кассационную жалобу Банк просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения, а жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы жалобы, а представители Банка - доводы, приведенные в отзыве на нее.

УФРС извещено надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своего представителя в суд не направило, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в его отсутствие.

Законность решения от 11.09.2009 и постановления от 17.11.2009 проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Банк (кредитор) и Общество (заемщик) заключили кредитный договор от 10.08.2006 N 93, согласно которому заемщику предоставлен
кредит в размере 125 000 000 руб. сроком до 06.08.2009 для реализации инвестиционного проекта по приобретению автозаправочных комплексов по договорам купли-продажи от 22.06.2006 N 01/Е, 02/Е, 03/Е и дополнительным соглашениям к ним от 26.07.2006 и от 22.06.2006.

Согласно пункту 2.2 договора от 10.08.2006 N 93 заемщик в обеспечение своих обязательств по кредитному договору предоставляет поручительства и договор залога движимого и недвижимого имущества.

Стороны 10.08.2006 подписали дополнительное соглашение N 1 к кредитному договору. В пункте 1 соглашения установлено, что погашение кредита осуществляется по согласованному с Банком графику, в котором отражается погашение основного долга не реже одного раза в месяц.

В обеспечение исполнения заемщиком принятых на себя обязательств по кредитному договору Банк (залогодержатель) и Общество (залогодатель) заключили договор залога недвижимого имущества от 14.08.2006 N 7-93, согласно которому залогодатель предоставляет залогодержателю следующее недвижимое имущество:

- незавершенный строительством объект (процент незавершенного строительства 30%), расположенный по адресу: Тверская область, город Тверь, Октябрьский проспект, дом 28, принадлежащий Обществу на праве собственности на основании договора купли-продажи от 22.06.2006 N 02/Е, дополнительного соглашения от 26.07.2006 N 1 к договору купли-продажи, передаточного акта от 10.08.2006, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 14.08.2006 серии 69-АА N 852995;

- зарегистрированное УФРС право аренды сроком до 31.12.2015 земельного участка площадью 7400,5 кв.м с кадастровым номером 69:40:03 00 294:0039, расположенного на землях поселений по адресу: Тверская область, город Тверь, Октябрьский проспект.

Договор залога от 14.08.2006 N 7-93 зарегистрирован в установленном законом порядке 20.12.2006.

В соответствии с пунктом 1.11 названного договора оценка предмета залога составляет 25 347 467 рублей. Обязательства, обеспечиваемые залогом, определены в пунктах 1.3 - 1.5 договора.

Общество,
считая договор залога от 14.08.2006 N 7-93 ничтожным ввиду его несоответствия положениям Закона об ипотеке, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в иске, суды обеих инстанций исходили из того, что в оспариваемом договоре залога согласованы все условия, предусмотренные статьей 9 Закона об ипотеке, данный договор зарегистрирован в установленном законом порядке, основания для признания его недействительным отсутствуют.

Кассационная инстанция считает эти выводы правильными.

В соответствии с пунктом 2 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется Законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в названном Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда названным Кодексом или Законом об ипотеке не установлены иные правила.

Согласно пункту 1 статьи 1 Закона об ипотеке по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

В силу пункта 1 статьи 339 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 9 Закона об ипотеке в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом, а также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество.

Согласно пункту 4
статьи 9 Закона об ипотеке обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения.

В силу пункта 5 названной статьи, если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.

В пункте 43 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 “О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации“ разъяснено, что существенными условиями договора о залоге являются предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом, а также условие о том, у какой из сторон (залогодателя или залогодержателя) находится заложенное имущество (пункт 1 статьи 339). Если сторонами не достигнуто соглашение хотя бы по одному из названных условий либо соответствующее условие в договоре отсутствует, договор о залоге не может считаться заключенным.

В случаях, когда залогодателем является должник в основном обязательстве, условия о существе, размере и сроках исполнения обязательства, обеспеченного залогом, следует признавать согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, регулирующему основное обязательство и содержащему соответствующие условия.

Судами обеих инстанций установлено, что в спорном договоре залога указаны предмет ипотеки, его оценка, существо и размер обеспечиваемого ипотекой обязательства, срок его исполнения (пункт 1.3 договора), а в самом договоре есть отсылка к кредитному договору от 10.08.2006 N 93, в
котором определен срок исполнения обязательства (до 06.08.2009). Залогодателем по договору залога от 14.08.2006 N 7-93 является заемщик по кредитному договору, обеспечиваемому залогом.

С учетом изложенного суды правомерно отклонили ссылку Общества на ничтожность договора ипотеки ввиду отсутствия в нем условия об исполнении по частям обязательства, предусмотренного кредитным договором, и указания этого условия не в кредитном договоре, на который в договоре залога имеется ссылка, а в дополнительном соглашении N 1 к кредитному договору.

Согласно пункту 2 статьи 9 Закона об ипотеке предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя.

Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.

Суд апелляционной инстанции правильно, на основании части 2 статьи 268 АПК РФ, отклонил довод Общества о ничтожности оспариваемого договора залога, поскольку одним из его предметов является право аренды земельного участка, которым залогодатель не обладает ввиду признания решением Арбитражного суда Тверской области от 12.11.2009 по делу N А66-5447/2009 недействительным договора от 15.12.2006 N 0089-з/06 аренды земельного участка с кадастровым номером 69:40:03 00 294:0039. Ни в исковом заявлении по настоящему делу, ни в суде первой инстанции истец не ссылался в обоснование заявленного требования на недействительность договора аренды от 15.12.2006. Эти обстоятельства не являлись
предметом исследования в суде первой инстанции. Кроме того, необходимо отметить следующее. В обоснование иска по делу А66-5447/2009, в котором Банк не участвовал, Общество сослалось на то, что договор аренды от 15.12.2006 подписан не директором Общества Ф.И.О. а другим лицом. Между тем кредитный договор от 10.08.2006 и оспариваемый договор залога, по которому предметом залога являлось право по договору аренды от 15.12.2006, подписан от имени Общества его директором Тараненко Н.И. Это обстоятельство Общество не отрицает.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 8 Земельного кодекса Российской Федерации в договорах, предметом которых являются земельные участки, указывается категория земель.

Согласно пункту 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Из приведенных норм следует, что для идентификации земельного участка как объекта права необходимо указать его кадастровый номер, площадь и категорию земель. При этом требования о необходимости указать в договоре разрешенное использование земельного участка действующее законодательство не содержит.

С учетом изложенного суды обеих инстанций правомерно отклонили довод Общества о нарушении установленных статьей 9 Закона об ипотеке требований, выразившемся в отсутствии в оспариваемом договоре указания разрешенного использования земельного участка, права аренды которого передаются в залог.

В силу пункта 1 статьи 10 Закона об ипотеке договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в статье 9 названного Закона, или нарушены правила пункта 4 статьи 13 этого же Закона, не подлежит государственной регистрации в качестве договора об ипотеке. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается
ничтожным.

Спорный договор зарегистрирован в установленном законом порядке и государственная регистрация никем не оспорена.

Ссылка Общества на то, что в спорном договоре не указан орган, осуществивший государственную регистрацию права собственности Общества на незавершенный строительством объект, правомерно отклонена судами, поскольку данное обстоятельство не влияет на действительность договора. Суды правильно отметили, что в спорном договоре приведены данные, позволяющие однозначно идентифицировать названный объект, в том числе место его нахождения, документы, подтверждающие права Общества на него, а также основания приобретения данного объекта в собственность.

Оценивая содержание условий спорного договора залога недвижимости от 14.08.2006 с точки зрения их соответствия требованиям статей 9 и 10 Закона об ипотеке, статей 339 и 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды обеих инстанций правомерно пришли к выводу об отсутствии оснований для признания спорного договора недействительным.

Кассационная инстанция считает несостоятельным довод жалобы о нарушении судами первой и апелляционной инстанций норм процессуального права и рассмотрение дела в отсутствие представителя истца.

В соответствии с частью 3 статьи 156 АПК РФ при неявке в судебное заседание арбитражного суда истца и (или) ответчика, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие.

Из материалов дела следует, что Общество надлежащим образом уведомлено о времени и месте судебных разбирательств в судах как первой, так и апелляционной инстанций. Это подтверждается уведомлениями о вручении заказных писем. Отсутствие у истца возможности обеспечить явку своего представителя в заседание суда апелляционной инстанции в связи с его занятостью в другом процессе правомерно не было принято апелляционным судом в качестве основания для отложения судебного разбирательства, так как невозможность одного представителя принять участие в
судебном заседании не лишает лицо возможности поручить представление своих интересов другому представителю.

Кассационная инстанция считает, что суды правильно применили нормы материального и процессуального права, и не находит предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены принятых по делу судебных актов.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Тверской области от 11.09.2009 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.11.2009 по делу N А66-5446/2009 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью “ДАНН“ - без удовлетворения.

Председательствующий

И.Л.ГРАЧЕВА

Судьи

А.В.КАДУЛИН

П.Ю.КОНСТАНТИНОВ