Решения и определения судов

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 14.01.2010 по делу N А56-42415/2008 Решение суда об обязании КУГИ обеспечить беспрепятственный проход сотрудников истца, подрядчиков, проезд автотранспорта к центральному входу в здание, принадлежащее истцу на праве собственности, через земельный участок, арендуемый ответчиком, подлежит отмене, поскольку вывод суда о невозможности использования принадлежащего истцу здания без установления сервитута является недостаточно обоснованным.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 14 января 2010 г. по делу N А56-42415/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 11 января 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 января 2010 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сапоткиной Т.И., судей Гафиатуллиной Т.С. и Захаровой М.В., при участии от ООО “Варшава“ Калиничевой Е.В. (доверенность от 02.09.2009), от КУГИ Кутузова И.В. (доверенность от 11.01.2010), рассмотрев 11.01.2010 в открытом судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества “Транском“ на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.06.2009 (судья Иванилова О.Б.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.10.2009 (судьи Старовойтова О.Р., Мельникова Н.А., Полубехина Н.С.) по
делу N А56-42415/2008,

установил:

общество с ограниченной ответственностью “Варшава“ (далее - ООО “Варшава“) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к открытому акционерному обществу “Транском“ (далее - ОАО “Транском“) и Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) об обязании предоставить право ограниченного пользования земельным участком с кадастровым номером 78:8069:2003, расположенным по адресу: Санкт-Петербург, ул. Трефолева, д. 4, корп. 1, литер А, и установить сервитут в целях беспрепятственного прохода сотрудников истца, подрядчиков и проезда автотранспорта к центральному входу в здание с кадастровым номером 78:8069:0:87:4, находящееся по адресу: Санкт-Петербург, ул. Трефолева, д. 2, литер БН, через соседний земельный участок, арендуемый ОАО “Транском“, со стороны Школьного переулка.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечен Комитет по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга (далее - КГА).

Решением суда от 08.06.2009 установлено право ограниченного пользования (сервитут) земельным участком с кадастровым номером 78:8069:2003, расположенным по адресу: Санкт-Петербург, ул. Трефолева, д. 4, корп. 1, литер А, путем обязания КУГИ обеспечить беспрепятственный проход сотрудников ООО “Варшава“, подрядчиков, проезда автотранспорта к центральному входу в здание с кадастровым номером 78:8069:0:87:4, находящееся по адресу: Санкт-Петербург, ул. Трефолева, д. 2, литер БН, принадлежащее ООО “Варшава“ на праве собственности, через земельный участок с кадастровым номером 78:8069:2003, арендуемый ОАО “Транском“ по договору аренды от 01.06.2001 N 05/ЗК-02005, со стороны Школьного переулка через проем в кирпичном заборе, перегороженный шлагбаумом, между зданиями N 3-КЖ и N 3-4КЖ, обозначенными на схеме ГУП ГУИОН к ведомости инвентаризации земельного участка по функциональному использованию территории от 23.05.2007.

В иске к ОАО “Транском“
отказано.

Суд первой инстанции исходил из того, что ООО “Варшава“ является собственником здания с кадастровым номером 78:8069:0:87:4, арендатором земельного участка под этим зданием площадью 2 573 кв.м с кадастровым номером 78:15:8069:52, находящегося по адресу: Санкт-Петербург, ул. Трефолева, д. 2, литер БН, на основании договора с КУГИ от 29.10.2007 N 05/ЗД-04442, зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на объекты недвижимости и сделок с ним (далее - ЕГРП) 10.12.2007, а также между истцом и КУГИ заключен договор от 24.11.2008 N 05/ЗК-04719 аренды земельного участка площадью 1 426 кв.м, прилегающего к земельному участку, на котором находится принадлежащее истцу здание, для размещения служебной автостоянки.

ОАО “Транском“ является арендатором соседнего земельного участка площадью 6 673 кв.м с кадастровым номером 78:8069:2003, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Трефолева, д. 4, корп. 1, на основании договора с КУГИ от 01.06.2001.

Суд счел установленным, что здание истца и прилегающая к нему территория находятся в замкнутом пространстве, территория огорожена зданиями, кирпичными и железобетонными ограждениями, неотделимо прилегающими к зданиям и представляющими собой единое архитектурное решение. При этом суд сослался на планы земельных участков, представленную истцом схему расположения объектов недвижимости и фотографии.

Суд также установил, что для прохода сотрудников истца и иных лиц в прилегающем к зданию истца кирпичном заборе оборудована калитка.

Суд сослался на доводы истца о том, что разрешающей документации на выполнение работы по устройству калитки получено не было, поскольку не известен собственник забора, в связи с этим невозможно сделать проем в заборе для ворот, кроме того, по забору проложены от соседнего здания три силовых кабеля, под забором находится часть теплотрассы.

Суд указал в решении, что
в судебном заседании не представилось возможным установить как собственника забора, так и собственников кабельных линей и тепловых сетей, на представленной КГА аэросъемке и сделанном на ее основе плане указанный кирпичный забор отсутствует.

Суд отверг доводы ответчиков о возможности организации въезда на территорию истца путем демонтажа забора в той части, где имеется оборудованная калитка, сославшись на то, что в этом случае будет иметь место факт самоуправства, а также на то, что истец не является собственником земельного участка, на котором расположен забор, в связи с чем лишен права на судебную защиту посредством предъявления иска о сносе забора.

Исходя из вышеизложенного, суд первой инстанции счел, что истцом представлено достаточно доказательств, подтверждающих невозможность использования принадлежащего ему объекта недвижимости без установления сервитута посредством обременения земельного участка, арендуемого ОАО “Транском“.

Постановлением апелляционного суда от 06.10.2009 решение оставлено без изменения. Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.

В кассационной жалобе ОАО “Транском“ просит решение и постановление отменить, принять новый судебный акт об отказе в иске.

Податель жалобы ссылается на то, что вывод суда о том, что здание истца и прилегающая к нему территория находятся в замкнутом пространстве, огорожена зданиями, кирпичным и железобетонным забором, неотделимо прилегающими к зданиям и представляющими единое архитектурное решение, является необоснованным, поскольку опровергается аэросъемкой и схемами (т. 1, л.д. 85 - 87), подтверждающими, что здание примыкает к землям общего пользования.

По мнению подателя жалобы, не представлено доказательств, свидетельствующих о невозможности устройства входа в здание через эту стену, а имеющийся главный вход в здание находится на расстоянии 2 - 3 метра от калитки в заборе, отделяющей арендуемый истцом земельный участок
от асфальтовой дороги, проходящей по землям общего пользования. Сотрудники истца и иные пользователи здания могут беспрепятственно проходить через калитку в заборе и подъезжать на транспорте по дороге, проходящей по землям общего пользования непосредственно к калитке, что свидетельствует о возможности подхода пешеходов и подъезда автотранспорта к главному входу в здание истца без использования участка, арендуемого ОАО “Транском“.

Податель жалобы полагает, что истец, не обладая правами, указанными в статье 274 Гражданского кодекса Российской Федерации, на земельный участок, предоставленный ему по договору аренды N 05/ЗК-04719, не имеет права требовать установления сервитута с целью использования арендуемого им земельного участка.

Податель жалобы считает, что суд необоснованно не принял довод о том, что у ООО “Варшава“ имеется техническая возможность организации проезда к принадлежащему ему зданию путем демонтажа части забора, поскольку по сведениям КГА указанный забор с юридической точки зрения не существует, а также представил план, на котором забор отсутствует, КУГИ как собственник земельного участка, на котором находится забор, не обладает сведениями о нем и чьих-либо правах на этот забор, что, по мнению подателя жалобы, позволяет сделать вывод о том, что забор является самовольной постройкой; в деле нет доказательств, подтверждающих невозможность переноса силового кабеля, и наличие теплосетей, на имеющихся в деле планах земельного участка таких обременений не указано, ответы ГУП ТЭК и АО “Ленэнерго“ подтверждают, что расположенный на заборе провод не является высоковольтным и для его переноса согласований с энергоснабжающими организациями не требуется.

В отзыве на кассационную жалобу ООО “Варшава“ просит оставить решение и постановление без изменения.

Законность решения и постановления проверена в кассационном порядке.

ОАО “Транском“ представил письменное ходатайство об отложении
рассмотрения кассационной жалобы в связи с занятостью его представителя в другом судебном процессе.

Суд кассационной инстанции, выслушав мнение участвующих в деле лиц, полагает, что ходатайство не подлежит удовлетворению, поскольку у ОАО “Транском“ имелась возможность направить в судебное заседание другого представителя.

В судебном заседании представитель КУГИ поддержал доводы подателя жалобы. Представитель ООО “Варшава“ обратился с просьбой отказать в удовлетворении жалобы.

ОАО “Транском“ о месте и времени рассмотрения дела извещено надлежащим образом, однако своего представителя в суд не направило, в связи с чем жалоба рассмотрена в его отсутствие.

Суд кассационной инстанции полагает, что жалоба подлежит частичному удовлетворению.

Вывод суда о невозможности использования принадлежащего истцу объекта недвижимости без установления сервитута посредством обременения земельного участка, арендуемого ОАО “Транском“, является недостаточно обоснованным.

В обоснование указанного вывода суды сослались на планы земельных участков, схемы расположения объектов недвижимости и фотографии, из которых, по мнению судов первой и апелляционной инстанций следует, что имеющиеся ограждения неотделимо прилегают к зданиям и представляют собой единое архитектурное решение. Вместе с тем, упомянутые доказательства не подтверждают то обстоятельство, что ограждения являются неотделимыми от зданий и представляют единое архитектурное решение. Привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица КГА указанный вывод не подтвердил. Более того, из представленного КГА плана спорных земельных участков, составленного на основании топографической съемки, следует, что упомянутые ограждения территории отсутствуют. Суды не установили, когда, кем и на каких основаниях установлены ограждения, не выяснили, имелись ли правовые основания для их сооружения. Довод суда первой инстанции о невозможности установить, кому принадлежат упомянутые ограждения, не может быть признан состоятельным. Суды не исследовали обстоятельства, связанные с принадлежностью земельных участков, на
которых установлены ограждения, с принадлежностью зданий, к которым примыкают эти ограждения, не установили позицию собственников земельных участков и зданий относительно принадлежности ограждений.

Довод судов о том, что на заборе расположены три силовых кабеля, также не может быть признан состоятельным. Из имеющихся в деле фотографий следует, что указанные кабели протянуты из здания, находящегося в собственности истца, и проложены в соседнее здание, обозначенное на плане как институт. Соответственно имеется возможность установить их принадлежность. Судами не установлено, кому принадлежат указанные кабели, кем и на основании чего они проложены, имеются ли правовые основания для их расположения в этом месте, возможен ли их перенос для переоборудования в заборе ворот в целях осуществления проезда автотранспорта.

Доводы суда о наличии под забором части теплотрассы нельзя признать обоснованным. Суды не исследовали обстоятельства, связанные с наличием под забором каких-либо тепловых сетей, препятствующих оборудованию проезда автотранспорта в этом месте.

Решение суда о необходимости установления требуемого сервитута для прохода сотрудников истца и иных лиц к зданию, принадлежащему истцу, противоречит материалам дела. Из имеющихся в деле доказательств следует, что проход этих лиц к зданию возможен и фактически осуществляется через калитку, оборудованную в заборе. Суд первой инстанции необоснованно принял довод истца о том, что разрешающая документация на оборудование калитки не получена. Суды не проверили возможность оформления оборудования калитки в заборе в соответствии с действующими нормами. Кроме того, следует отметить, что не имеется в деле и доказательств, подтверждающих наличие разрешительной документации на оборудование проема в кирпичном заборе, перегороженного шлагбаумом, через который должен осуществляться проход и проезд автотранспорта по решению суда. Таким образом, установление сервитута для прохода граждан
через земельный участок, арендуемый ОАО “Транском“, необоснованно в связи с наличием возможности использования объекта недвижимости без установления сервитута в целях обеспечения прохода.

Таким образом, выводы судов первой и апелляционной инстанций не соответствуют установленным обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, сделаны на основании неполного исследования обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения спора.

При таких обстоятельствах решение и постановление подлежат отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение в тот же суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду необходимо исследовать все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, установить, кому принадлежит земельный участок со стороны оборудованной калитки в заборе, примыкающем к зданию, находящемуся у истца в собственности, проверив доводы ответчиков о том, что эти земли относятся к землям общего пользования, и имеется возможность для беспрепятственного прохода сотрудников истца и иных лиц через указанную калитку и такой проход фактически осуществляется; исследовать обстоятельства, связанные с установлением забора между зданием, принадлежащим истцу, и зданием, обозначенным на плане как здание института, с учетом принадлежности земельных участков, на которых расположен забор, и принадлежности зданий, которые этот забор соединяет, установить, кто является собственником этого ограждения, а также укрепленных на нем электрических кабелей, проверить довод истца о том, что под указанным ограждением проходит часть теплотрассы, и довод ответчиков о том, что упомянутый забор возведен самовольно. Исходя из установленных обстоятельств, суду при новом рассмотрении дела необходимо исследовать техническую и правовую возможность оборудования проезда автотранспорта в заборе со стороны имеющейся калитки. После чего суду необходимо дать установленным обстоятельствам правовую оценку.

При новом рассмотрении дела суду следует решить вопрос о распределении между лицами, участвующими в
деле, расходов по кассационной жалобе в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.06.2009 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.10.2009 по делу N А56-42415/2008 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Председательствующий

Т.И.САПОТКИНА

Судьи

Т.С.ГАФИАТУЛЛИНА

М.В.ЗАХАРОВА