Решения и постановления судов

Постановление ФАС Поволжского округа от 14.09.2010 по делу N А72-17230/2009 В удовлетворении иска о признании недействительным договора ипотеки отказано, поскольку признаки ничтожности договора не установлены, в материалы дела представлено решение истца, являющегося единственным участником ООО, об одобрении крупной сделки. Недействительность отдельного пункта договора не влечет недействительности договора в целом. Кроме того, истцом пропущен установленный статьей 181 ГК РФ годичный срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 14 сентября 2010 г. по делу N А72-17230/2009

(извлечение)

Резолютивная часть постановления объявлена 08 сентября 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 сентября 2010 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Ф.И.О. г. Ульяновск,

на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 05.03.2010

по делу N А72-17230/2009

по исковому заявлению Ф.И.О. г. Ульяновск, к обществу с ограниченной ответственностью “РегтаймЪ“, г. Ульяновск, обществу с ограниченной ответственностью “Регтайм-строй“, г. Ульяновск, обществу с ограниченной ответственностью “Регтайм.ru“, г. Ульяновск, Акционерному коммерческому банку “АК БАРС“ (открытое акционерное общество), г. Казань, с участием третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью “Проект“, г. Ульяновск, общества с ограниченной ответственностью “Банковский Долговой Центр“, г. Казань, Комитета по управлению земельными ресурсами и землеустройству администрации (мэрии) г. Ульяновска, г. Ульяновск, мэрии г. Ульяновска, г. Ульяновск, о признании договора недействительным,



установил:

Ф.И.О. обратилась в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью “РегтаймЪ“ (далее - ООО “РегтаймЪ“) о признании недействительным договора ипотеки от 01.10.2007, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью “Регтайм-Строй“ (далее - ООО “Регтайм-Строй“), ООО “РегтаймЪ“, обществом с ограниченной ответственностью “Регтайм.ru“ (далее - ООО “Регтайм.ru“) и Акционерным коммерческим банком “АК БАРС“ (открытое акционерное общество) (далее - ОАО АКБ “АК БАРС“) в части 1/3 доли в общей собственности, принадлежащей ООО “РегтаймЪ“.

В обоснование иска указывалось, что сделка совершена в нарушение пункта 3 статьи 46 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ “Об обществах с ограниченной ответственностью“ (далее - Закон “Об обществах с ограниченной ответственностью“) в отсутствие решения единственного участника общества - Кругловой С.И. - об одобрении крупной сделки.

Определениями от 09.11.2009, от 01.12.2009, от 09.02.2010, от 02.03.2010 суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО “Регтайм-строй“, ООО “Регтайм.ru“, общество с ограниченной ответственностью “Проект“ (далее - ООО “Проект“), общество с ограниченной ответственностью “Банковский Долговой Центр“ (далее - ООО “Банковский Долговой Центр“), Комитет по управлению земельными ресурсами и землеустройству Администрации (мэрии) г. Ульяновска и Мэрию г. Ульяновска.

Определением от 01.12.2009 суд привлек к участию в деле в качестве ответчиков ООО “Регтайм-Строй“, ООО “Регтайм.ru“ и - ОАО АКБ “АК БАРС“, исключив ООО “Регтайм-Строй“ и ООО “Регтайм.ru“ из числа третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора.

Определением от 09.02.2010 удовлетворено ходатайство истца о дополнении оснований исковых требований, которым он просил признать договор ипотеки от 01.10.2007 N 153, заключенный между ООО “Регтайм-Строй“, ООО “РегтаймЪ“, ООО “Регтайм.ru“ и ОАО АКБ “АК БАРС“, недействительным (ничтожным), ссылаясь на статьи 168, 190, пункт 1 статьи 339 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьи 9, 67 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)“ (далее - Закон об ипотеке), статью 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статью 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ “Об оценочной деятельности“, статью 46 Закона “Об обществах с ограниченной ответственностью“, пункт 2.3.2. договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора N 24-3-010075 от 26.02.2004.

Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 05.03.2010 в иске отказано.

Решение мотивировано тем, что признаки ничтожности договора не установлены, в материалы дела представлено решение Кругловой С.И. от 27.09.2007 N 2 об одобрении договора ипотеки с Ульяновским филиалом ОАО АКБ “АК БАРС“.

Кроме того, истцом пропущен установленный статьей 181 ГК РФ годичный срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной.

В апелляционном порядке дело не рассматривалось.



В кассационной жалобе заявитель - Круглова С.И. просит решение отменить, направить дело на новое рассмотрение. При этом заявитель указывает, что спорный договор ипотеки не может считаться заключенным, поскольку не содержит существенных условий о сроках (периодичности) и размерах платежей (траншей) по кредитному договору, о сроках выплаты процентов за пользование чужими денежными средствами.

Кроме того, решение об одобрении крупной сделки, принятое судом в качестве доказательства, не содержит существенных условий договора ипотеки.

Также заявитель указывает на несогласование условия о сроке действия договора ипотеки и на непривлечении к участию в деле единственного участника ООО “Регтайм.ru“ Юсупова Ф.Р.

Проверив законность решения в соответствии со статьями 274, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), исходя из доводов кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не усматривает оснований для ее удовлетворения.

Как видно из материалов дела, по договору на открытие кредитной линии под лимит задолженности от 27.09.2007 N 128 ОАО АКБ “АК БАРС“ обязалось предоставить ООО “Проект“ кредит в пределах предоставленной ему кредитной линии на сумму 24 000 000 руб. (т. 1, л. д. 39).

В обеспечение надлежащего исполнения в полном объеме обязательств ООО “Проект“ перед ОАО АКБ “АК БАРС“ 01.10.2007 между ООО “Регтайм-Строй“, ООО “РегтаймЪ“, ООО “Регтайм.ru“ (Залогодатели) и ОАО АКБ “АК БАРС“ (Залогодержатель) заключен договор ипотеки N 153, предметом которого являются:

1. объект недвижимости: производственная база общей площадью 2951,48 кв. м. с принадлежностями (литеры А, А1, Б, I-III), назначение - нежилое, адрес: г. Ульяновск, ул. Доватора, 1В; принадлежит Залогодателю на праве общей долевой собственности;

2. право аренды земельного участка общей площадью 4150,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Ульяновск, ул. Доватора, 1В, кадастровый номер 73:24:030806:0020, принадлежащий Залогодателям на праве аренды, что подтверждается договором аренды земельного участка N 24-3-010075 от 26.02.2004 сроком по 31.12.2052, заключенным с Комитетом по управлению земельными ресурсами и землеустройству Администрации (мэрии) г. Ульяновска.

Общая залоговая стоимость предмета ипотеки составляет 27 505 414 руб.

Пунктом 4.11. предусмотрено право Залогодателей владеть и пользоваться предметом залога в соответствии с его назначением.

Решением Засвияжского районного суда г. Ульяновска от 19.10.2009 по иску ОАО АКБ “АК БАРС“ обращено взыскание на заложенное имущество по договору ипотеки N 153 от 01.10.2007 - на производственную базу общей площадью 2 951,48 кв. м. с принадлежностями (литеры А, А1, Б, I-III), назначение - нежилое, адрес: г. Ульяновск, ул. Доватора, 1В; и на право аренды земельного участка общей площадью 4 150,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Ульяновск, ул. Доватора, 1В, кадастровый номер 73:24:030806:0020, установив начальную продажную стоимость на торгах заложенного имущества в размере 27 491 660 руб., права аренды земельного участка - 13 754 руб.

30.12.2009 между ОАО АКБ “АК БАРС“ и ООО “Банковский Долговой Центр“ заключен договор уступки прав (требований) N 362/10, согласно которому ООО “Банковский Долговой Центр“ переданы права нового залогодержателя по договору ипотеки от 01.10.2007 N 153, заключенному между ООО “Регтайм-Строй“, ООО “РегтаймЪ“, ООО “Регтайм.ru“ и ОАО АКБ “АК БАРС“.

Согласно пункту 3 статьи 46 Закона “Об обществах с ограниченной ответственностью“ (в редакции, действовавшей на дату совершения оспариваемой сделки) решение о совершении крупной сделки принимается общим собранием участников общества.

Согласно Уставу ООО “РегтаймЪ“, утвержденному 28.04.2003, участником общества является Круглова С.И., владеющая 100% доли уставного капитала - 799 000 руб.

Суд обоснованно пришел к выводу о том, что оспариваемая сделка была одобрена Кругловой С.И. как единственным участником ООО “РегтаймЪ“, поскольку на л. д. 84 т. 1 имеется решение от 27.09.2007 N 2 участника ООО “РегтаймЪ“ Кругловой С.И. заключить договор ипотеки с Ульяновским филиалом ОАО АКБ “АК БАРС по кредитному договору с ООО “Проект“ на сумму 24 000 000 руб. и уполномочить директора ООО “РегтаймЪ“ Родионова Г.И. подписать договор.

Доводы кассационной жалобы о том, что данное решение не содержит существенных условий договора ипотеки, не могут быть приняты во внимание, поскольку основаны на редакции Закона “Об обществах с ограниченной ответственностью“, введенной Федеральным законом от 30.12.2008 N 312-ФЗ, которая в момент заключения оспариваемой сделки не действовала.

Суд обоснованно не принял во внимание доводы истца о ничтожности договора ипотеки в связи с отсутствием согласия арендодателя на передачу права аренды земельного участка в залог.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

В соответствии с пунктом 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

В материалах дела имеются уведомления ООО “Регтайм-Строй“, ООО “РегтаймЪ“, ООО “Регтайм.ru“ в адрес Главы Муниципального образования г. Ульяновска о передаче права аренды земельного участка в залог и соответствующие письма Комитета по управлению земельными ресурсами и землеустройству Администрации (мэрии) г. Ульяновска о принятии данных уведомлений к сведению.

Судом сделан правильный вывод о ничтожности пункта 2.3.2 договора от 26.02.2004 N 24-3-010075 аренды земельного участка общей площадью 4 150,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Ульяновск, ул. Доватора, 1В, кадастровый номер 73:24:030806:0020, заключенного между ООО “Регтайм-Строй“, ООО “РегтаймЪ“, ООО “Регтайм.ru“ и Комитетом по управлению земельными ресурсами и землеустройству Администрации (мэрии) г. Ульяновска на срок с 16.12.2003 по 31.12.2052.

Указанный пункт договора предусматривает, что арендатор вправе передавать право аренды земельного участка в залог с согласия арендодателя.

Поскольку данное условие противоречит императивной норме пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, то пункт 2.3.2 договора является недействительным (ничтожным) в силу статьи 168 ГК РФ.

В соответствии со статьей 180 ГК РФ недействительность данного пункта договора не влечет недействительность договора в целом.

Вероятно, имеется в виду статья 8 Федерального закона “Об оценочной деятельности“.

Доводы о недействительности договора ипотеки в связи с нарушением пункта 8 Федерального закона “Об оценочной деятельности“ от 29.07.1998 N 135-ФЗ также правильно признаны судом несостоятельными.

В соответствии с указанной нормой проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе, при использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога.

Таким образом, в данном случае обязательно привлечение независимого оценщика, а не обязательное установление независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки.

В соответствии с рекомендациями, содержащимися в пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда от 30.05.2005 N 92, если законом или иным нормативным актом установлено лишь обязательное привлечение независимого оценщика (обязательное проведение независимым оценщиком оценки объекта оценки), непривлечение независимого оценщика само по себе не является основанием для признания судом по мотивам нарушения требований закона сделки и акта государственного органа недействительными, решения должностного лица - незаконным, решения органа юридического лица - не имеющим юридической силы.

В этой связи судом сделан правильный вывод об отсутствии оснований для признания договора ипотеки ничтожным.

Поскольку истцом было заявлено также о признании договора ипотеки недействительным как крупной сделки, совершенной с нарушением требований статьи 46 Закона “Об обществах с ограниченной ответственностью“, а в соответствии с пунктом 5 статьи 46 указанного закона такая сделка является оспоримой, суд правомерно применил установленный пунктом 2 статьи 181 ГК РФ годичный срок исковой давности, о применении которой заявил ответчик.

При этом суд обоснованно исчислил начало срока исковой давности с даты принятия Кругловой С.И. решения об одобрении договора ипотеки, то есть с 27.09.2007. Иск предъявлен 05.10.2009.

Доводы кассационной жалобы о том, что спорный договор ипотеки не может считаться заключенным в силу пункта 1 статьи 339 ГК РФ и статьи 9 Закона об ипотеке, поскольку не содержит всех существенных условий договора залога, не влияют на вывод о законности оспариваемого судебного акта.

Истцом было заявлено и соответственно судом рассмотрено требование о признании договора ипотеки недействительным. Требование о признании договора незаключенным истцом не заявлялось и судом не рассматривалось.

В этой связи доводы о несогласовании всех существенных условий договора ипотеки не могли быть предметом рассмотрения и оценки суда в рамках заявленных исковых требований.

Довод о непривлечении к участию в деле единственного участника ООО “Регтайм.ru“ Юсупова Ф.Р. также не может быть принят во внимание.

Оспариваемый судебный акт непосредственно о правах и обязанностях Юсупова Ф.Р. не принимался.

Кроме того, в соответствии с пунктом 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Юсуповым Ф.Р. решение арбитражного суда не обжаловано, доказательств представления им полномочий Кругловой С.И. на обжалование судебного акта от его имени не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Ульяновской области от 05.03.2010 по делу N А72-17230/2009 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.