Решения и определения судов

Постановление ФАС Поволжского округа от 16.08.2010 по делу N А06-3521/2009 В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 16 августа 2010 г. по делу N А06-3521/2009

(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью “Настроение“, г. Астрахань,

на решение Арбитражного суда Астраханской области от 05.03.2010 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.05.2010

по делу N А06-3521/2009

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью “Настроение“, г. Астрахань, к Агентству по управлению государственным имуществом Астраханской области, г. Астрахань, о разрешении разногласий при заключении договора,

установил:

общество с ограниченной ответственностью “Настроение“ (далее - Покупатель) обратилось в Арбитражный суд Астраханской области с иском к Агентству по управлению государственным имуществом Астраханской области (далее - Продавец) о разрешении
разногласий при заключении договора, в котором просит принять пункты 2.1, 2.2 договора купли-продажи N 2/2009, приложения к договору “График платежей“ и пункты 2.1, 2.2 договора залога недвижимости в редакции Покупателя.

Исковое заявление мотивировано необходимостью учета при определении выкупной цены имущества произведенных Покупателем затрат на неотделимые улучшения имущества, неотделимые улучшения выполнены с согласия арендодателя.

Продавец в отзыве на исковое заявление просил в удовлетворении требований отказать, поскольку произведенные Покупателем затраты зачтены в счет арендной платы за пользование помещениями, сметный расчет не подтверждает фактическое выполнение работ, стоимость улучшений определена в ценах 2009 года, в то время как подлежат определению в ценах года проведения работ.

Определением от 27.08.2009 производство по делу приостановлено в связи с назначением судебно-строительной экспертизы на предмет определения объемов и стоимости выполненных работ по ремонту помещения.

Определением от 26.01.2010 производство по делу возобновлено.

До вынесения решения по делу Покупателем в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявлен отказ от иска в части требований об урегулировании разногласий по договору залога. Также Покупателем до вынесения решения по делу заявлено о необходимости принятия пунктов 2.3 и 2.7 договора в редакции Покупателя.

Решением Арбитражного суда Астраханской области от 05.03.2010 производство по делу в части урегулирования разногласий по договору залога прекращено, в остальной части в удовлетворении иска отказано.

Решение суда первой инстанции мотивировано следующими обстоятельствами: в части прекращения производства по делу - отказом Покупателя от иска; в части отказа в удовлетворении иска - выполнение ремонтных работ в части помещений произведено без согласования с арендодателем, проведенные ранее ремонтные работы зачтены арендодателем в счет арендной платы.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.05.2010 решение
суда первой инстанции от 05.03.2010 в части оставления исковых требований без удовлетворения отменено. Пункты 2.1, 2.2, 2.3, 2.7 договора купли-продажи и приложение к договору купли-продажи приняты в редакции Продавца, в остальной части решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В обоснование принятого по делу судебного акта в части отмены решения суда первой инстанции апелляционный суд сослался на необходимость указания в резолютивной части решения выводов суда по каждому спорному условию договора, в остальной части выводы суда первой инстанции о невозможности принятия условий договора в редакции покупателя найдены апелляционным судом правомерными.

Не согласившись с выводами судебных инстанций, Покупатель обратился в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалованные судебные акты отменить и удовлетворить заявленные требования.

В обоснование поданной по делу кассационной жалобы Покупатель ссылается на нарушение судебными инстанциями норм материального и процессуального права. Судебными инстанциями не дана оценка проведенной по делу экспертизе и доводам Покупателя, проведение ремонтных работ согласовано в полном объеме, затраты Покупателя подлежат определению в ценах 2009 года, судом не дана оценка не полному зачету проведенных покупателем улучшений, спорные пункты договора подлежали принятию в редакции Покупателя.

Продавец в отзыве на кассационную жалобу просил оставить судебные акты без изменения, поскольку материалами дела не подтверждено выполнение работ после 2005 года Покупателем, упрощенная система налогообложения не исключает обязанности Покупателя по учету своих расходов в книге учета доходов и расходов, первичные документы Покупателем не представлены, размер расходов подлежит определению на дату проведения расходов.

Представитель Покупателя в судебном заседании поддержала доводы, изложенные в кассационной жалобе. Обратила внимание судебной коллегии на подтверждение материалами дела, в том числе
проведенной по делу экспертизой, наличие затрат по проведенному ремонту помещений, в аренду помещения были получены в неудовлетворительном состоянии. На вопрос судебной коллегии пояснила, что подтвердить проведение ремонта после 2005 года первичными документами не может.

Представитель Продавца в судебном заседании просила оставить кассационную жалобу без удовлетворения по мотивам, изложенным в отзыве на кассационную жалобу.

Проверив законность принятых по делу судебных актов, правильность применения норм процессуального права в пределах, установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив доводы кассационной жалобы Покупателя, отзыва Продавца на кассационную жалобу, заслушав представителей сторон по делу, судебная коллегия кассационной инстанции не находит правовых оснований для удовлетворения поданной по делу кассационной жалобы.

Материалами дела установлено следующее.

На основании Постановления Правительства Российской Федерации от 25.12.1993 “О передаче государственных предприятий и организацией, а так же государственного имущества в государственную собственность и организаций, а так же государственного имущества в государственную собственность Астраханской области“ в государственную собственность Астраханской области было передано государственное предприятие “Астркиновидеопрокат“ (г. Астрахань) на балансе которого находилось нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Астрахань, ул. Халтурина/Кирова 9/13.

Распоряжением Министерства имущественных и земельных отношений Астраханской области от 01.09.2008 N 824 и по акту приема-передачи из оперативного управления областного государственного учреждения по прокату видеофильмов “Астроблкиновидеопрокат“ было изъято в государственную казну Астраханской области государственное имущество - комнаты N 1 - 3, 6 - 11 общей площадью 159 кв. м, расположенные на 1 этаже в помещении N 74 литера “А“ по адресу: г. Астрахань, ул. Ахматовская (переименованная с Халтурина), 9, Кирова, 13.

Право собственности на спорное помещение зарегистрировано за Астраханской областью, о чем имеется запись в Едином государственном
реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 30-30/01/012/2009-248.

Заочным решением комиссии по приватизации государственного имущества Астраханской области от 27.03.2009 принято решение о продаже в порядке реализации преимущественного права Покупателю нежилого помещения N 74 по цене 3 278 000 руб., на основании отчета об оценке рыночной стоимости.

13.04.2009 в адрес Покупателя Министерством имущественных и земельных отношений Астраханской области направлен договор N 02/2009 купли-продажи государственного имущества Астраханской области с использованием преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

06.05.2009 Покупателем в адрес Министерства имущественных и земельных отношений Астраханской области направлен протокол разногласий к договору купли-продажи N 2/2009 государственного имущества Астраханской области с использованием преимущественного права на приобретение арендуемого имущества и договору залога недвижимости.

Неурегулирование возникших разногласий послужило Покупателю основанием для обращения в суд с требованиями по настоящему делу.

Доводы Покупателя связаны с необоснованным отказом судебных инстанций в определении стоимости выкупаемого недвижимого имущества с учетом ранее произведенных затрат на улучшение помещения.

В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

На основании положений статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 1, 2, 10 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ “О приватизации государственного и муниципального имущества“, положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ “Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации“
судебные инстанции подтвердили наличие у Покупателя права на выкуп арендуемого недвижимого имущества.

В ходе заключения договора купли-продажи между сторонами возникли разногласия по цене выкупаемого имущества.

Согласно части 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ “Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации“ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

08.07.2004 между Комитетом имущественных отношений Астраханской области и Покупателем заключен договор аренды N 4/56 государственного недвижимого имущества Астраханской области.

В соответствии с пунктом 1.1 указанного договора аренды на основании распоряжения Комитета имущественных отношений Астраханской области от 08.07.2004 N 397 Комитет сдает, а Покупатель принимает во временное пользование государственное имущество, нежилые помещения N 54 (ком. N 19 - 4,1 кв. м), N 54а (ком. N 2 - 21,9 кв. м, N 3 - 4,8), N 54в (ком. N 1 - 88,2 кв. м, N 2 - 14,2 кв. м) общей площадью 133,2 кв. м, расположенные на первом этаже здания, литера “А“, по адресу: ул. Халтурина/Кирова, 9/13 г. Астрахани, находящиеся в собственности Астраханской области.

01.08.2004 нежилые помещения N 54 (ком. N 19 - 4,1 кв. м), N 54а (ком. N 2 - 21,9 кв. м, N 3 - 4,8), N 54в (ком. N 1 - 88,2 кв. м, N 2 - 14,2 кв. м) общей площадью 133,2 кв. м переданы Покупателю по передаточному акту.

30.11.2004 Комитет имущественных отношений Астраханской
области письмом N 4252 П-1/с согласовывает проведение ремонтных работ и переоборудование арендуемых помещений кинотеатра “Комсомолец“ для организации общественного питания (кофейня).

01.12.2004 Покупателю переданы нежилые помещения N 54а (ком. N 1 - 21,89), N 54б (ком. N 15 - 9,4) общей площадью 31,29 кв. м, что подтверждается передаточным актом.

02.12.2004 дополнительным соглашением N 1 к договору аренды произошло изменение площади арендованных помещений: нежилые помещения N 54 (ком. N 19 - 4,1 кв. м), N 54а (ком. N 1 - 21,89 кв. м, комн. N 2 - 21,9 кв. м, N 3 - 4,8), N 54б (комн. N 15 - 9,4 кв. м), N 54в (комн. N 1 - 88,2 кв. м., N 2 - 14,2 кв. м.) общей площадью 164,49 кв. м.

02.12.2004 Комитет имущественных отношений Астраханской области в письме N 3828-П1/6 согласовало устройство перегородки вдоль подсобных помещений и снос временной стены в пом. N 54а N 1 (бывшее помещение кафе “Пирамида“), а также устройство канализации, водопровода и вентиляции с 01.12.2004.

Согласно распоряжению Министерства имущественных и земельных отношений Астраханской области от 13.04.2005 N 64 зачтены затраты Покупателя за проведенный капитальный ремонт в соответствии с локальной сметой N 1 в размере 55 064 руб. из общей стоимости затрат 362 425 руб. 14 коп. в помещениях N 54, 54а, 54б, 54в, расположенных в здании по адресу: ул. Халтурина/Кирова, 9/13, литера “А“ г. Астрахани в счет арендной платы, установленной договором аренды от 08.07.2004 N 4/56.

14.10.2005 распоряжением Министерство имущественных и земельных отношений Астраханской области зачтены затраты Покупателя за проведенный капитальный ремонт в соответствии с локальной сметой N 1 в
размере 155 878 руб. из общей стоимости затрат в размере 307 361 руб. за проведенный капитальный ремонт в помещениях N 54, 54а, 54б, 54в расположенных в здании по адресу: ул. Халтурина/Кирова, 9/13, литера “А“, г. Астрахани в счет арендной платы, установленной договором аренды от 08.07.2004 N 4/56. Претензий по объему проведенного зачета Покупателем заявлено не было.

20.03.2008 дополнительным соглашением N 5 к договору аренды внесены изменения в передаваемый объект недвижимого имущества: “комнаты N 1 - 3, 6 - 11, общей площадью 159 кв. м, расположенные на первом этаже в помещении N 74 здания, литера А по адресу: г. Астрахань, ул. Ахматовская, 9/ул. Кирова, 13“. В то же день указанные помещения переданы по акту приема-передачи Покупателю.

В соответствии с положениями статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды, а арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды; стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Исходя из данных положений гражданского законодательства судебные инстанции правомерно указали на наличие у арендатора обязанности по согласованию необходимых ремонтных работ
и их стоимости в конкретных арендуемых помещениях.

Доказательства согласования дополнительных ремонтных работ, помимо произведенных в 2004 году, Покупателем в материалы дела не представлены. При этом судебными инстанциями правомерно учтено, что по согласованным ремонтным работам арендодателем уже произведен зачет. При этом при проведении зачета по арендной плате Покупателем в отношении суммы проведенного зачета какие-либо возражения не выдвигались. В материалах дела отсутствуют доказательства согласования с арендодателем дополнительных неотделимых улучшений, произведенных после проведения зачета. По дополнительным неотделимым улучшениям Покупателем не представлены и первичные документы (договоры с подрядчиком, сметы, акты приемки выполненных работ, платежные документы об оплате выполненных работ), подтверждающие факт выполнения работ за счет собственных средств Покупателя.

Судебными инстанциями, с учетом положений статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, правомерно указано, что арендатор вправе получить только фактически понесенные и надлежащим образом согласованные расходы на проведение ремонта и реконструкцию арендуемого имущества, в связи с чем стоимость произведенных улучшений в ценах 2009 года правомерно не принята во внимание.

При изложенных обстоятельствах судебными инстанциями сделан законный и обоснованный вывод о принятии пунктов 2.1, 2.2, Графика платежей по договору купли-продажи N 02-2009 в редакции продавца.

При изложенных выше обстоятельствах доводы Покупателя, изложенные в кассационной жалобе, не могут служить основанием к отмене обжалованных судебных актов, в связи с чем основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

В то же время, судами, как первой, так и апелляционной инстанций, при рассмотрении дела допущено нарушение норм процессуального права.

До вынесения решения по существу спора, судом первой инстанции в порядке изменения исковых требований приняты требования Покупателя о принятии пунктов 2.3, 2.7 договора купли-продажи в редакции Покупателя.

Изначально при обращении в суд
разногласия по данным пунктам договора Покупателем не заявлялись.

Исходя из представленных в материалы дела договора N 02/2009 и протокола разногласий к договору, составленного Покупателем, разногласия по данным пунктам договора у сторон до обращения в суд отсутствовали, какие-либо требования по данным пунктам договора Покупателем до обращения в суд в адрес Продавца не направлялись.

При данных обстоятельствах требования Покупателя о принятии пунктов 2.3, 2.7 договора N 02/2009 предъявлены с нарушением досудебного порядка урегулирования спора.

В соответствии с подпунктом 2 пункта статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком.

При данных обстоятельствах требования Покупателя в части принятия пунктов 2.3, 2.7 договора купли-продажи N 02/2009Ю, рассмотренные судебными инстанциями, подлежали оставлению без рассмотрения, в связи с чем судебные акты в данной части подлежат отмене. Поскольку решение суда первой инстанции в части требований по пунктам 2.3, 2.7 договора отменено и апелляционным судом принят новый судебный акт, судебная коллегия считает возможным отменить в данной части с оставлением иска без рассмотрения только постановление апелляционного суда.

Поскольку основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют, расходы по государственной пошлине за рассмотрение кассационной жалобы судебная коллегия в силу положений статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относит на заявителя кассационной жалобы.

На основании вышеизложенного и руководствуясь статьями 110, 148, 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

постановил:

постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.05.2010 по делу N А06-3521/2009 в части принятия пунктов 2.3 и 2.7 договора купли-продажи государственного имущества Астраханской области с использованием преимущественного права на приобретение арендуемого имущества N 02/2009 в редакции Агентства по управлению государственным имуществом Астраханской области отменить.

Исковое заявление общества с ограниченной ответственностью “Настроение“, г. Астрахань, в данной части оставить без рассмотрения.

В остальной части постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.05.2010 по делу N А06-3521/2009 оставить без изменения.

Кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью “Настроение“, г. Астрахань, оставить без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.