Решения и постановления судов

Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 27.07.2010 N 07АП-5743/2009(2) по делу N А03-14324/2008 По делу о признании договора аренды недвижимого имущества незаключенным, если в нем согласованы все существенные условия, подлежащие согласованию в договоре аренды.

СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 27 июля 2010 г. N 07АП-5743/2009(2)

Дело N А03-14324/2008

27 июля 2010 г.

Резолютивная часть постановления объявлена 20 июля 2010 г.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Кудряшевой Е.В.,

судей Кресса В.В., Терехиной И.И.,

при ведении протокола судебного заседания судьей Терехиной И.И.,

при участии:

от истца: Судакова Ю.В. по доверенности от 17.04.2009 г.,

от ответчика ООО “Большая Медведица“: Стафиевская Е.В. по доверенности N 74 от 14.07.2010 г., Грачева О.С. по доверенности N 67 от 09.06.2010 г.,

от третьего лица: без участия (извещен),

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью “Большая Медведица“

на решение Арбитражного суда Алтайского края от 12.04.2010 г. (судья Бояркова Т.В.)



по делу N А03-14324/2008

по иску общества с ограниченной ответственностью “Мега-Дом“

к обществу с ограниченной ответственностью “Бизнес-Парк“ и обществу с ограниченной ответственностью “Большая Медведица“

третье лицо: Управление Федеральной регистрационной службы по Алтайскому краю

о признании договора аренды N А/01-08 от 26.08.2008 г. незаключенным,

установил:

общество с ограниченной ответственностью “Мега-Дом“ (далее - ООО “Мега-Дом“) обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью “Бизнес-Парк“ (далее - ООО “Бизнес-Парк“) и обществу с ограниченной ответственностью “Большая Медведица“ (далее - ООО “Большая Медведица“) (прежнее наименование ООО “Верда“) о признании незаключенным договора аренды N А/01-08 от 26.08.2008 г.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной регистрационной службы по Алтайскому краю.

Решением Арбитражного суда Алтайского края от 08.06.2009 в удовлетворении исковых требований отказано. Суд указал, что оспариваемый договор является смешанным и в нем согласованы все существенные условия, подлежащие согласованию в договоре аренды и договоре подряда. Указанное решение отменено постановлением Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 26.11.2009 г. Дело передано на новое рассмотрение в Арбитражный суд Алтайского края.

Решением Арбитражного суда Алтайского края от 12.04.2010 г. (резолютивная часть решения объявлена 08.04.2010 г.) исковые требования удовлетворены, договор аренды от 26.08.2008 г. N А/01-08, заключенный между ООО “Верда“ и ООО “Бизнес-Парк“, признан незаключенным.

Не согласившись с вынесенным решением, ООО “Большая Медведица“ обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении исковых требований ООО “Мега-Дом“. В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает на согласование существенных условий договора аренды. В пункте 1.1 договора аренды N А/01-08 от 26.08.2008 г., определены общая площадь помещений, расположение, адрес и кадастровый номер, в пунктах 3.1 - 3.2 договора определены размер и порядок уплаты арендной платы. Действия ООО “Бизнес-Парк“ по выделению нежилого помещения литер Н1, общей площадью 41 141,5 кв. м. из общей долевой собственности и по передаче указанного имущества в уставный капитал ООО “Мега-Дом“ произведены без уведомления арендатора (Апеллянта) и без согласования с ним. Также заявитель указывает, что ООО “Бизнес-Парк“ и ООО “Верда“ в дополнение к условиям договора аренды N А/01-08 от 26.08.2008 г. о предмете договора согласовали объект в приложении N 1 к договору - идентификация объекта. Вместе с тем, ни истцом, ни вторым ответчиком (ООО “Бизнес-Парк“) не представлено в материалы дела доказательств существования иного объекта со схожими характеристиками, расположенного по тому же адресу: г. Барнаул, проспект Космонавтов, 6 г. Разделом 2 приложения N 2 к договору предусмотрено, что на стадии разработки проектной документации арендодатель обязан согласовывать все решения, связанные с приспособлением существующего здания под нужды ТВЦ. Следовательно, стороны не преследовали цели согласовать все условия реконструкции точно на момент заключения договора, ясно понимая и предполагая детальное их согласование в процессе исполнения заключенного договора аренды. Пункт 1.6.12 спорного договора регулирует отношения сторон после завершения реконструкции объекта и получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Вместе с тем, относительно объекта аренды в том виде, как он существовал на момент заключения договора, стороны исчерпывающим образом определили его характеристики, что подтверждается пунктом 1.1.3 договора и приложением N 1 к договору и свидетельствует о заключенности договора.

Истец в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения, указывая на то, что пунктом 1.1.1 договора установлено, что имущество на момент подписания договора не передается, а будет передано позже после завершения реконструкции. Таким образом, объект при подписании не передавался и для того, чтобы считать данный договор заключенным необходимо установить данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. В настоящий момент ООО “Мега-Дом“ на праве собственности принадлежит: нежилое помещение литер Н1 площадью 38 027,9 кв. м., а не 41 145,69 кв. м. как указано в договоре, объекта с такой площадью вообще не существует, на что суд первой инстанции справедливо указал. При этом, обследования объекта на основе которого выдан новый кадастровый паспорт проводилось в апреле 2008 г., т.е. до заключения договора аренды. К моменту заключения договора аренды такого объекта, который в нем указан, уже не существовало. Не согласен с доводом ответчика, что объект аренды согласован путем составления приложения N 1, приложением N 1 к договору является старый кадастровый паспорт с обследованием еще 2005 г. с характеристиками не существующего объекта права собственности. Помимо этого, при подписании договора аренды N А/01-08 от 26.08.2008 сторонами не согласовано условий по ряду существенных моментов, что также свидетельствует о его незаключенности.

Представитель ответчика в судебном заседании апелляционной инстанции поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва, проверив законность и обоснованность судебного акта в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает, что решение не подлежит отмене или изменению.



Как следует из материалов дела, 26.08.2008 г. между ООО “Бизнес-Парк“ (арендодатель) и ООО “Верда“ (арендатор) был подписан договор аренды N А/01-08.

В пункте 1.1. стороны установили, что предметом договора аренды является передача в аренду сроком на 15 (пятнадцать) лет, принадлежащего арендодателю на праве собственности недвижимого имущества - соответствующего 94/99 доли в здании общей площадью 43 334,3 кв. м. (далее объект), общей площадью 41145,69 кв. м., расположенные на 1, 2, 3, подвальном этажах здания, по адресу: город Барнаул, проспект Космонавтов, д. 6г., кадастровый (условный) номер объекта: 22:63:02 0211:0026:Ф-00004/010/А+:++++/--/.

В пункте 1.1.1. договора аренды указано, что объект принадлежит арендодателю на праве общей долевой собственности на основании следующих документов: протокола учредительного собрания N 1 от 14.05.2007 г., акта приема-передачи от 30.07.2007 г. с приложениями, решения Октябрьского районного суда г. Барнаула от 11.12.2007 г., протокола общего собрания участников от 29.12.2007 г. N 3, акта приема-передачи имущества в уставный капитал общества с ограниченной ответственностью “Бизнес-Парк“ (новая редакция) от 29.12.2007 г. с приложением, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 24.07.2008 г. сделана запись регистрации N 22-22-01/056/2008-724, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 22АБ N 432032, выданным 24.07.2008 г. Управлением Федеральной регистрационной службы по Алтайскому краю.

В п. 1.1.3 договора установлено, что идентификация объекта осуществляется сторонами договора путем выделения объекта на поэтажных планах, выданных органом по технической инвентаризации от 20.05.200_ г. N 1822. (приложение N 1). Указанный план объекта является неотъемлемой частью настоящего договора аренды. Приложение N 1 к договору аренды состоит из кадастрового паспорта объекта N 1822. на 7 листах. Согласно, 1 листа кадастрового паспорта, составленного 30.05.2005 г., объект имеет общую площадь 41145,5 кв. метров и состоит из помещений на 1, 2, 3 этажах и в подвале.

П. 1.6.1 договора устанавливает, что “объект требует проведения реконструкции с изменением параметров его разрешенного использования замены восстановления конструктивных элементов, общей площади“. Установлены требования к реконструкции в приложении N 2. Тем самым стороны установили, что в существующем виде объект не подлежит передаче арендатору. По условиям договора, в приложении N 2 раздел 1, под объектом, сторонами понимается, создаваемое за счет реконструкции, существующего трехэтажного здания в осях 1-53/ф-е общей площадью приблизительно 28 000 кв. м. нежилое пристраиваемое помещение к существующему зданию общей площадью приблизительно 11 000 кв. м.

Разделом 2 требования к реконструкции названы предварительными, какими они будут у вновь созданного объекта на момент подписания договора, стороны не определили.

П. 1.6.3 и 1.6.4 предусматривает, что арендодатель обязан разработать и утвердить в органах архитектуры эскизный, рабочий проект, который после обязан согласовать с арендатором, и на основе согласованного проекта провести реконструкцию. Каждый из пунктов раздела 1.6 требует дополнительного согласования сторон.

П. 1.6.12 установлено, что после завершения реконструкции объекта и получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, арендодатель обязуется в течение 45 дней внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и получить в регистрационной службе новое свидетельство на завершенный реконструкцией объект, после чего стороны должны дополнительно заключить и зарегистрировать дополнительное соглашение о внесении изменений в договор, в части его предмета. Дополнительное соглашение должно отражать измененные данные об объекте (наименование, кадастровый номер, качественные характеристики).

В пункте 3.6 договора стороны указали на обязанность арендатора заключить с арендодателем договор займа на сумму 36 583 331 рубль в течение 10 дней с момента подписания договора, при условии договора ипотеки и соблюдения арендодателем сроков выполнения работ по реконструкции объекта аренды.

Договор аренды был зарегистрирован в установленном законом порядке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

30.09.2008 г. между участниками долевой собственности, ООО “Бизнес-Парк“, гражданами Матусевич Д.А., Лисовец А.В., Попова О.В. было подписано Соглашение о прекращении долевой собственности. По условиям этого Соглашения ООО “Бизнес-Парк“ было выделено в собственность помещение Н1, литер А, здания отделочного производства, расположенного по адресу г. Барнаул, пр. Космонавтов 6г, площадью 41141,5 кв. метров, что соответствовало его праву на 94/99 долей в общей долевой собственности на здание по адресу пр. Космонавтов 6г.

02.12.2008 г. ООО “Мега-Дом“ приобрело в собственность нежилое помещение литер Н1, общей площадью 41 141,5 кв. м., обремененное правами арендатора ООО “Верда“ по договору N А/01-08. Доказательством зарегистрированного права истца на приобретенное в собственность недвижимое имущество является свидетельство о регистрации права собственности N 22 АБ 521115 от 02.12.2008 г.

Поскольку в данных о приобретенном истцом в собственность недвижимом имуществе, обремененном правами арендатора ООО “Верда“ истец усмотрел несоответствие данных о предмете аренды, то посчитал договор аренды незаключенным, что послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции, исходил из того, что из договора аренды и других материалов дела, не представляется возможным установить, какое именно нежилое помещение подлежало передаче ответчику, в связи с чем пришел к выводу, что стороны не согласовали предмет договора - объект аренды, соответственно договор аренды является незаключенным.

Суд апелляционной инстанции считает, что арбитражный суд первой инстанции принял правильное решение исходя из следующего.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно части 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Из пункта 1.1. договора следует, что в аренду передается объект площадью 41 145,69 кв. м., находящийся по адресу: г. Барнаул, пр. Космонавтов, 6г. Однако, согласно кадастровому паспорту N 40687 от 25.11.2009 г. площадь этого же объекта за счет сноса части здания литер А составила 38 027,9 кв. м. (л.д. 107 - 113 т. 2).

Вывод суда первой инстанции о том, что предмет договора не может быть определенно установлен, в связи с несоответствием площади сдаваемых в аренду помещений, указанной в тексте договора и обозначенной в кадастровом плане, является правильным.

Пунктом 1.6.1 договора предусмотрено, что “объект требует проведения реконструкции с изменением параметров его разрешенного использования замены восстановления конструктивных элементов, общей площади“ установлены требования к реконструкции в приложении N 2. По условиям договора, в приложении N 2 раздел 1, под объектом, сторонами понимается, создаваемое за счет реконструкции, существующего трехэтажного здания в осях 1-53/ф-е общей площадью приблизительно 28 000 кв. м. нежилое пристраиваемое помещение к существующему зданию общей площадью приблизительно 11 000 кв. м.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что в существующем виде объект не подлежит передаче арендатору.

Кроме того, в пункте 1.6.12 договора стороны договорились заново согласовать характеристики вновь созданного предмета аренды. Из чего следует, что договор аренды на момент его подписания не содержал четкого описания площади объекта после реконструкции. Приблизительное определение площади реконструируемого объекта не допустимо и свидетельствует о не согласованности существенных условий договора.

Довод апелляционной жалобы о том, что существенные условия договора согласованы сторонами, отклоняется как противоречащий материалам дела.

Как указывалось выше, на момент подписания договора аренды, арендодателю принадлежало 94/99 доли в здании площадью 41 145 кв. м. Эта же площадь нежилого помещения подлежала реконструкции, в результате которой предусматривалось ее увеличение. После подписания договора аренды за счет сноса части здания площадь объекта уменьшилась до 38 027,9 кв. м. (л.д. 107 - 113 т. 2). При этом спорное помещение не было передано ООО “Верда“. Доказательства уклонения ООО “Бизнес-Парк“ от передачи помещения и подписания акта приема-передачи помещения в материалах дела отсутствуют.

Довод апелляционной жалобы о действиях ООО “Бизнес-Парк“ по выделению нежилого помещения из общей долевой собственности и по передаче имущества в уставный капитал ООО “Мега-Дом“ без уведомления арендатора, несостоятелен.

Согласно части 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

ООО “Бизнес-Парк“ как собственник имущества на законных основаниях распорядился имуществом, принадлежащим ему на праве собственности. Действующее законодательство не устанавливает обязанности для собственника согласовывать с арендатором возможность распоряжаться своим имуществом.

Ссылка в апелляционной жалобе на то, что стороны не преследовали цели согласовывать все условия реконструкции на момент заключения договора, еще раз подтверждает несогласованность существенных условий договора.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о незаключенности спорного договора.

Оценивая изложенные в апелляционной жалобе доводы, суд апелляционной инстанции установил, что в них отсутствуют ссылки на факты, которые имели бы юридическое значение и могли бы повлиять в той или иной степени на принятие законного и обоснованного судебного акта при рассмотрении заявленного требования по существу. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.

Нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению судебного акта, не установлено.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ расходы по государственной пошлине в связи с отсутствием оснований для удовлетворения апелляционной жалобы относятся на ее заявителя.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 258, 268, 269 (пунктом 1), 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд,

постановил:

решение Арбитражного суда Алтайского края от 12.04.2010 г. по делу N А03-14324/2008 оставить без изменения, а апелляционную жалобу ООО “Большая Медведица“ - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Председательствующий

Е.В.КУДРЯШЕВА

Судьи

В.В.КРЕСС

И.И.ТЕРЕХИНА