Решения и постановления судов

Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 30.06.2010 N 07АП-4816/10 по делу N А27-1541/2010 По делу о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка и пени за просрочку платежей.

СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 30 июня 2010 г. N 07АП-4816/10

Дело N А27-1541/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 24.06.2010

Полный текст постановления изготовлен 30.06.2010

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Терехиной И.И.,

судей: Кудряшевой Е.В., Кресса В.В.,

при ведении протокола судебного заседания судьей Кудряшевой Е.В.

при участии:

от истца: Морозова Д.А.,

от ответчика: Загляда О.В.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО “Шахта Сычевская“ на решение Арбитражного суда Кемеровской области от 29.03.2010 по делу N А27-1541/2010 (судья Шефер Л.М.), по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ленинска-Кузнецкого к ООО “Шахта Сычевская“ о взыскании 997 349,58 руб.

установил:

Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ленинска-Кузнецкого (далее КУМИ г. Ленинска-Кузнецкого) обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к ООО “Шахта Сычевская“ о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 575 979,46 руб. и пени в сумме 421 370,12 руб.



Решением суда от 29.03.2010 (резолютивная часть объявлена 23.03.2010), исковые требования удовлетворены частично: основная задолженность взыскана в полном объеме, пени - в размере 250 000 руб.

Не согласившись с решением суда, ООО “Шахта Сычевская“ в апелляционной жалобе просит его отменить и вынести новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме, ссылаясь, в том числе на то, что:

- обязательство по договору аренды прекратилось с заключением договора купли-продажи земельного участка, переданного по акту приема-передачи, следовательно, взыскание арендных платежей за период после заключения договора купли-продажи неправомерно;

- факт государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи земельного участка спустя длительный период времени, правового значения не имеет, поскольку уже с момента подписания договора купли-продажи и уплаты полной его стоимости, ответчик стал законным владельцем земельного участка;

- судом не приняты меры для всестороннего и полного исследования обстоятельств, касающихся оснований пользования и владения земельного участка, из акта приема-передачи земельного участка следует, что оплата по договору купли-продажи произведена в полном объеме.

В судебном заседании представитель ответчика поддержала доводы апелляционной жалобы, настаивала на ее удовлетворении, заявив дополнительно о снижении размера неустойки в случае оставления в силе решения суда первой в части основного долга.

КУМИ г. Ленинска-Кузнецкого в отзыве на апелляционную жалобу, его представитель в судебном заседании возражают против изменения решения суда первой инстанции, указывая на то, что ответчик не представил доказательств наличия оснований прекращения своих обязательств по внесению арендной платы за земельный участок; из содержания договора купли-продажи земельного участка N 321 от 31.12.2008 не усматривается достижение сторонами соглашения о прекращении первоначального обязательства (по внесению арендной платы за земельный участок), а также соглашения о его замене другим обязательством, об изменении способа исполнения первоначального обязательства.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, проверив в соответствии со ст. 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции от 29.03.2010, апелляционный суд считает его подлежащим отмене, а исковые требования - оставлению без удовлетворения.

Из материалов дела следует, что 21.12.2005 между КУМИ г. Ленинска-Кузнецкого (арендодатель) и ООО “Шахта Сычевская“ (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 320/05-Ю (л.д. 12 - 16).

По условиям вышеназванного договора:

- арендодатель предоставляет, а арендатор принимает на условиях аренды земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 42:26:0101001:0570. находящийся по адресу: Кемеровская область, г. Ленинск-Кузнецкий, северная промзона, N 19, для использования под погрузочно-разгрузочную площадку в границах, указанных кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к договору, общей площадью 1,1971 га. (п. 1.1.);

- срок действия договора определен с 18.11.2005 по 15.11.2006 (п. 2.1.);

- арендная плата вносится ежемесячно в срок до пятого числа текущего месяца путем перечисления на расчетный счет арендодателя, арендная плата начинает исчисляться с момента подписания сторонами акта приема-передачи участка, то есть с 18.11.2005, ежемесячный размер арендной за участок составляет в 2005 г. - 34 001.26 руб., с 01.01.2006 - 37 401,32 руб. (п.п. 3.1, 3.2, 3.3);

- в случае неоплаты арендной платы в установленный срок, арендатор выплачивает арендодателю неустойку за каждый календарный день просрочки в размере 0,3% от суммы, подлежащей оплате за истекший расчетный период (п. 3.6).

В соответствии с договором земельный участок был передан в аренду 18.11.2005 согласно акту приема-передачи, подписанному сторонами (л.д. 17).



Дополнительным соглашением от 01.02.2007 к договору аренды N 320/05-Ю от 21.12.2005 стороны продлили срок его действия до 24.01.2012, изменили размер арендной платы, определив ее ежемесячный размер в 2007 году в сумме 41 141,39 руб. (л.д. 25 - 27).

31.12.2008, т.е. до истечения срока действия договора аренды сторонами заключен договор купли-продажи земельного участка N 321, на основании которого КУМИ г. Ленинска-Кузнецкого (продавец) обязался передать в собственность ООО “Шахта Сычевская“ (покупатель) земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 42:26:0101001:0570, находящийся по адресу: Кемеровская область, г. Ленинск-Кузнецкий, северная промзона, N 19, для использования под погрузочно-разгрузочную площадку в границах, указанных кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к договору, общей площадью 1,1971 га., по цене 231 962,07 руб. (л.д. 51 - 52).

Пункт 1.1. договора содержит ссылку на то, что передаваемый земельный участок обременен арендой в пользу покупателя.

Платежным поручением N 523 от 27.01.2009 (л.д. 57), ООО “Шахта Сычевская“ исполняя условия договора купли-продажи, перечислило КУМИ г. Ленинска-Кузнецкого, 231 962,07 руб., в счет оплаты за земельный участок.

Право собственности ООО “Шахта Сычевская“ на приобретенный земельный участок было зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Кемеровской области 01.02.2010, что подтверждено приложенным к апелляционной жалобе свидетельством о государственной регистрации права 42 АГ N 163807 (л.д. 85).

Полагая, что до момента регистрации перехода права собственности, ООО “Шахта Сычевская“ обязано вносить арендную плату, КУМИ г. Ленинска-Кузнецкого обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя частично заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что ответчиком не представлены какие-либо доказательства, свидетельствующие проведении регистрации договора купли-продажи N 321 от 31.12.2008 в установленном законом порядке (в частности свидетельство государственной регистрации права собственности на спорный земельный участок), в связи с чем, ООО “Шахта Сычевская“ обязано уплачивать арендные платежи за его использование.

Исходя из положений п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии с п. 1 ст. 432, п. 1 ст. 434 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

Статьей 25 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах.

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В силу ст. 551 ГК РФ государственной регистрации подлежит только переход права собственности к покупателю на недвижимость по договору продажи недвижимости.

Учитывая, что государственная регистрация договоров купли-продажи объектов недвижимости не предусмотрена, договора купли-продажи земельного участка N 321 от 31.12.2008, подписанный КУМИ и ООО “Шахта Сычевская“, является заключенным на основании ст. 433 ГК РФ.

Из ст. 8 ГК РФ следует, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом, в том числе из договоров и иных сделок.

Основанием возникновения у ответчика права пользования земельным участком, за которое он был обязан вносить арендную плату, являлся договор аренды. После заключения договора купли-продажи того же объекта недвижимости, полной уплаты его стоимости у ответчика изменились основания владения и пользования указанным объектом, что подтверждено и п. 6.1 договора N 321 от 31.12.2008, содержащим положения о том, что с договор одновременно является и передаточным актом.

Условия о внесении ООО “Шахта Сычевская“ арендной платы после его подписания договора купли-продажи не содержит.

Таким образом, заключив договор купли-продажи земельного участка, который ранее являлся объектом договора аренды, стороны пришли к соглашению о замене обязательств по договору аренды на обязательства по договору купли-продажи и начисление арендных платежей после даты заключения договора купли-продажи, является неправомерным.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности по сделке (на что ссылается истец) лишает покупателя, возможности использовать приобретенное имущество в гражданском обороте от имени собственника с оформлением в установленном законом порядке прав, однако не исключает его прав владения и пользования на объект недвижимости на основании договора купли-продажи.

При наличии доказательств заключения договора купли-продажи земельного участка, а также сведений о том, что расчет по сделке осуществлен покупателем в полном объеме, у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения исковых требований.

Принимая во внимание изложенное, решение Арбитражного суда Кемеровской области от 29.03.2010 подлежит отмене.

В связи с удовлетворением апелляционной жалобы, расходы по уплате госпошлины, уплаченной за ее рассмотрение относятся на истца.

Руководствуясь п. 2 ст. 269, п. 3 ч. 1 ст. 270, ст.ст. 271, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Кемеровской области от 29.03.2010 по делу N А27-1541/2010 отменить.

В удовлетворении иска отказать.

Взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Ленинска-Кузнецкого в пользу общества с ограниченной ответственностью “Шахта Сычевская“ 2000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Председательствующий

И.И.ТЕРЕХИНА

судьи

Е.В.КУДРЯШЕВА

В.В.КРЕСС