Решения и определения судов

Постановление ФАС Поволжского округа от 11.03.2010 по делу N А57-11967/2009 Дело по иску о признании незаключенными договоров аренды земельных участков направлено на новое рассмотрение, поскольку суд не учел, что изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующих нормативных правовых актов не является изменением условия договора о размере арендной платы в смысле, придаваемом этому понятию ч. 3 ст. 614 ГК РФ. Суд не исследовал вопросы о соблюдении истцом срока исковой давности.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 11 марта 2010 г. по делу N А57-11967/2009

(извлечение)

Резолютивная часть постановления объявлена 09 марта 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 марта 2010 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации Петровского муниципального района Саратовской области, г. Петровск Саратовской области,

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 31.08.2009 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2009

по делу N А57-11967/2009

по исковому заявлению открытого акционерного общества “Петровский элеватор“, г. Петровск Саратовской области, к администрации Петровского муниципального района Саратовской области, г. Петровск Саратовской области, о признании незаключенными договоров аренды земельных участков,

установил:

в Арбитражный суд Саратовской области обратилось открытое акционерное
общество “Петровский элеватор“ (далее - ОАО “Петровский элеватор“, общество) к администрации Петровского муниципального района Саратовской области (далее - администрация) с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), о признании незаключенными:

- договора аренды земельного участка от 25.11.2002, подписанного администрацией и обществом, предметом которого выступает земельный участок из земель из государственных земель поселений с кадастровым номером 64:45:05 01 25:0019, расположенный по адресу: Саратовская область, г. Петровск, ул. Куйбышева, д. 46, земельный участок N 2;

- договора аренды земельного участка от 25.11.2002, подписанного администрацией и обществом, предметом которого выступает земельный участок из земель из государственных земель поселений с кадастровым номером 64:45:05 01 27:0003, расположенный по адресу: Саратовская область, г. Петровск, ул. Куйбышева, д. 46, земельный участок N 1;

- договора аренды земельного участка от 25.11.2002, подписанного администрацией и обществом, предметом которого выступает земельный участок из земель из государственных земель поселений с кадастровым номером 64:25:17 02 05:0004, расположенный по адресу: Саратовская область, Петровский район, ст. Жерновка, ул. Железнодорожная, д. 22.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 31.08.2009 заявленные требования удовлетворены в части. Признаны незаключенными: договор аренды земельного участка от 25.11.2002, предметом которого выступает земельный участок из земель из государственных земель поселений с кадастровым номером 64:45:05 01 25:0019, расположенный по адресу: Саратовская область, г. Петровск, ул. Куйбышева, д. 46, земельный участок N 2; договор аренды земельного участка от 25.11.2002, предметом которого выступает земельный участок из земель из государственных земель поселений с кадастровым номером 64:45:05 01 27:0003, расположенный по адресу: Саратовская область, г. Петровск, ул. Куйбышева, д. 46, земельный участок N
1; договор аренды земельного участка от 25.11.2002, предметом которого выступает земельный участок из земель из государственных земель поселений с кадастровым номером 64:25:17 02 05:0004, расположенный по адресу: Саратовская область, Петровский район, ст. Жерновка, ул. Железнодорожная, д. 22.

Производство по делу в остальной части заявленных требований прекращено.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2009 решение Арбитражного суда Саратовской области от 31.08.2009 оставлено без изменения, апелляционная жалоба без удовлетворения.

В кассационной жалобе администрация Петровского муниципального района Саратовской области просит названные судебные акты отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. Заявитель жалобы считает, что формулировка пункта 3.5 договора охватывает возможность изменения порядка (способа) расчета арендной платы, а потому перерасчет арендной платы с изменением кадастровой стоимости земельного участка следует расценивать как наступление последствий, предусмотренных указанным пунктом, влекущее увеличение размера арендной платы.

До начала рассмотрения жалобы от администрации поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства ввиду занятости представителя по другому делу.

Рассмотрев заявленное ходатайство, коллегия не находит оснований для его удовлетворения, в связи с тем, что явка представителей сторон в суд кассационной инстанции не является обязательной, занятость представителя Ганина Д.Н., не препятствует направлению на заседание иного представителя администрации.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела 25.11.2002 между администрацией и обществом подписаны договора аренды земельного участка предметами которых выступают: земельный участок из земель из государственных земель поселений с кадастровым номером 64:45:05 01 25:0019, расположенный по адресу: Саратовская область, г. Петровск, ул. Куйбышева, д. 46, земельный участок N 2; земельный участок из земель из государственных земель поселений с кадастровым номером
64:45:05 01 27:0003, расположенный по адресу: Саратовская область, г. Петровск, ул. Куйбышева, д. 46, земельный участок N 1; земельный участок из земель из государственных земель поселений с кадастровым номером 64:25:17 02 05:0004, расположенный по адресу: Саратовская область, Петровский район, ст. Жерновка, ул. Железнодорожная, д. 22.

Согласно пункту 3.5. указанных договоров размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке: 1) ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год; 2) в случае изменения базовой ставки арендной платы, в том числе методики расчета арендной платы, показателей влияющих на размер арендной платы и ее составляющие в соответствии с данной методикой, а также в других случаях, предусмотренных нормативно-правовыми актами Российской Федерации и Саратовской области.

Администрация, ссылаясь на указанный в пункте 3.5. договоров механизм изменения размера арендной платы, в соответствии с кадастровой стоимостью, утвержденной Правительством Саратовской области постановлением от 30.11.2007 N 423-П “Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области“, приняла методику расчета арендной платы за 2008 год и в одностороннем порядке повысила ее размер (л. д. 80 - 82 т. 1).

Не согласившись с действиями администрации, общество обратилось в суд первой инстанции за их обжалованием и признанием незаключенными подписанных сторонами договоров аренды земельных участков.

Суды первой и апелляционной инстанций, удовлетворяя исковые требования, сослались на то, что изменение размера арендной платы в соответствии с вышеназванными решениями не предусмотрено сторонами в договоре. Указанные в оспариваемых договорах аренды земельных участков два способа определения размера арендной платы являются самостоятельными и взаимоисключающими. В указанных договорах аренды земельных участков
не предусмотрено при исчислении арендной платы применение кадастровой стоимости земельного участка.

Однако при этом судами не принято во внимание следующее.

Как следует из расчета арендной платы, являющегося Приложением к договору аренды, за 2008 год была начислена арендная плата из расчета кадастровой стоимости на основании постановления Правительства Саратовской области от 30.11.2007 N 423-П “Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области“.

На основании пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации“, порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации (абзац введен Федеральным законом от 24.07.2007 N 212-ФЗ).

В силу части 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Постановлением Правительства Саратовской области от 27.11.2007 N 412-П “Об установлении размера арендной платы за земельные участки и сроков ее внесения“ установлен размер арендной платы на год за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Саратовской области два процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.

05 марта 2008 г. Петровским районным собранием Петровского муниципального района Саратовской области было вынесено Решение N 33-278, согласно которому с 18.03.2008 к расчетам арендной платы применяется ставка 2% от кадастровой стоимости. До 18.03.2008 к расчетам арендной платы применялась ставка 1,5% от кадастровой стоимости.

На основании постановления Правительства Саратовской области от 02.04.2009 N 121-П “О результатах государственной кадастровой оценки земель
населенных пунктов в Саратовской области“ результаты кадастровой оценки были установлены без их пересмотра в сторону увеличения.

В силу положений статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен.

При этом устанавливаемый органами местного самоуправления порядок определения арендной платы за земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, не должен противоречить федеральным законам и законам субъектов Российской Федерации.

В связи с принятием уполномоченными органами нормативно-правовых актов, устанавливающих или изменяющих ставки арендной платы на очередной период на земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности, у арендатора возникает обязанность вносить арендную плату в установленном размере.

Кроме того, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды (пункт 2 статьи 614 ГК РФ).

Условиями договоров аренды от 25.11.2002 о праве арендодателя изменять размер арендной платы без согласования с арендатором он отражает волю заключивших его сторон и корреспондирует принципу свободы договора (пункт 1 статьи 1 ГК РФ).

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Следовательно, при разрешении спора с учетом упомянутых норм и пункта 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой“, суду следовало исходить из согласованных сторонами положений договора.

Пунктом 3.5 предусмотрен механизм определения арендной платы в зависимости от наступления определенных условий, а именно изменения действующих нормативных правовых актов, в соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации,
регулирующих порядок определения арендной платы.

Таким образом, стороны согласовали механизм расчета арендной платы, что не является изменением условия договора о размере арендной платы в смысле, придаваемом этому понятию частью 3 статьи 614 ГК РФ.

Размер арендной платы, согласно пункту 3.5. договоров аренды, изменяется арендодателем в одностороннем порядке ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год; в случае изменения базовой ставки арендной платы, в том числе методики расчета арендной платы; показателей влияющих на размер арендной платы и ее составляющие в соответствии с данной методикой, а также в других случаях, предусмотренных нормативно-правовыми актами Российской Федерации и Саратовской области.

Уведомление о перерасчете арендной платы вместе с расчетом направляются арендатору, является обязательным для него и составляет неотъемлемую часть договора. Арендатор также может быть уведомлен об изменении арендной платы через средства массовой информации.

Новый размер арендной платы устанавливается с даты, указанной в уведомлении. Заключение дополнительного соглашения к договору не требуется.

Следовательно, фактическое изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующих нормативных правовых актов, являются предусмотренными изменениями по условиям договора.

С учетом вышеизложенного, выводы судов о применении норм права не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и представленным сторонами доказательствам.

Судом первой инстанции не исследованы надлежащим образом вопросы о соблюдении истцом срока исковой давности. Суд апелляционной инстанции не рассматривал данный довод ответчика. Вывод суда первой инстанции об исчислении срока с момента, когда заявителю стал известен механизм расчета арендной платы и предоставление арендодателем методики расчета арендной платы, не правомерен, поскольку в данном деле методика расчета арендной платы принятая администрацией не является предметом оспаривания. Суд,
давая оценку должен был исходить из предмета заявленных требований о признании договоров незаключенными и доводов об оспаривании положения пункта 3.5 договоров.

Довод истца о том, что к требованиям о признании договора незаключенным не применяется срок исковый давности, отклоняется, поскольку противоречит нормам материального права.

При таких обстоятельствах, поскольку судами обеих инстанций не исследованы все значимые для дела обстоятельства, судебные акты подлежат отмене, дело - направлению на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суду следует устранить отмеченные недостатки и рассмотреть спор в соответствии с требованиями действующего законодательства.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 31.08.2009 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2009 по делу N А57-11967/2009 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Саратовской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.