Решения и определения судов

Постановление ФАС Поволжского округа от 05.03.2010 по делу N А12-14526/2009 Дело о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка и неустойки направлено на новое рассмотрение, поскольку судом не исследованы все значимые для дела обстоятельства.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 5 марта 2010 г. по делу N А12-14526/2009

(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации Волгограда

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 19.10.2009 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2009

по делу N А12-14526/2009

по исковому заявлению администрации Волгограда к обществу с ограниченной ответственностью “Элитное жилье“, г. Волгоград, с участием третьего лица - комитета земельных ресурсов администрации Волгограда, о взыскании 275 199,70 руб.,

установил:

в Арбитражный суд Волгоградской области обратилась администрация Волгограда (далее - администрация, истец) с иском к обществу с ограниченной ответственностью “Элитное жилье“ (далее - ООО “Элитное жилье“, ответчик) о взыскании 275 199,70
руб., в том числе 246 434,83 руб. задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 12.02.2007 N 7203 за период с 01.07.2008 по 30.06.2009, 28 764,87 руб. неустойки за период с 11.05.2008 по 10.07.2009.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 19.10.2009 исковые требования удовлетворены частично. С ответчика в пользу истца взыскана задолженность в размере 694 руб. 79 коп., в том числе по арендной плате 394 руб. 79 коп. по договору аренды земельного участка от 12.02.2007 N 7203 за период с 01.07.2008 по 30.04.2009, неустойка в размере 300 руб. за период с 11.05 по 22.07.2008, исковые требования в части взыскания задолженности по арендной плате в размере 41 100 руб. 84 коп. за периоды мая, июня 2009 года и неустойки в сумме 615 руб. 51 коп. за просрочку внесения майского платежа за период с 11.06 по 10.07.2009 оставлены без рассмотрения, в остальной части иска отказано.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2009 решение Арбитражного суда Волгоградской области от 19.10.2009 оставлено без изменения, апелляционная жалоба без - удовлетворения.

В кассационной жалобе администрация Волгограда просит названные судебные акты отменить в части оставления без рассмотрения исковых требований по аренде в размере 41 100 руб. 84 коп. за период с 01.05.2009 по 30.06.2009, неустойки 615 руб. 51 коп. за период с 11.06.2009 по 10.07.2009, отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований долга по аренде 204 939 руб. 20 коп. за период с 01.07.2008 по 30.04.2009 и неустойки 27 162 руб. 03 коп. за период с 11.02.2009 по 10.07.2009. Не передавая дело на новое рассмотрение, принять по
делу новый судебный акт, взыскать с ООО “Элитное жилье“ в пользу администрации, задолженность по арендной плате в размере 41 100 руб. 84 коп. за период с 01.05.2009 по 30.06.2009, неустойки 615 руб. 51 коп. за период с 11.06.2009 по 10.07.2009, а также долг по аренде 204 939 руб. 20 коп. за период с 1.07.2008 по 30.04.2009 и неустойки 27 162 руб. 03 коп. за период с 11.02.2009 по 10.07.2009. В остальной части судебные акты оставить без изменения.

Заявитель жалобы считает, что направление в адрес арендатора извещения от 03.06.2008 не изменяет согласованный сторонами механизм определения арендной платы, а потому не требует согласия со стороны арендатора. Формулировка пункта 2.8 договора охватывает возможность изменения порядка (способа) расчета арендной платы, а потому извещение от 03.06.2008 следует расценивать как уведомление о наступлении последствий, предусмотренных указанным пунктом, влекущее увеличение размера арендной платы.

Представитель истца в судебном заседании поддержал позицию, изложенную в кассационной жалобе.

В судебном заседании 02.03.2010 в порядке, предусмотренном статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, был объявлен перерыв до 10 часов 30 минут 05.03.2010.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителя истца, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, 12.02.2007 между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка N 7203.

В соответствии с пунктом 2.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды сроком до 29.01.2010 земельный участок, имеющий кадастровый номер 34:34:03 00 53:0018, площадью 2147 кв. м, расположенный по адресу: Волгоград, Дзержинский район, ул. Землячки, д. 17г, в границах, указанных в прилагаемом Плане земельного участка.

Земельный участок предоставлен для строительства капитального
объекта - многоэтажного жилого дома.

Государственная регистрация данного договора произведена 28.02.2007.

Согласно пунктам 2.2 - 2.4 договора ответчик обязан уплачивать ежегодную арендную плату в установленном размере равными частями до 10-го числа месяца, следующего за отчетным.

Пунктом 2.8 договора предусмотрено, что размер ежегодной арендной платы является определяемым и подлежит исчислению в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок и (или) коэффициентов к ставкам арендной платы, установленных в Волгограде, а также в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. Арендодатель письменно извещает арендатора о размере арендной платы, предстоящей к оплате.

В разделе 11 договора предусмотрено, что изменения, дополнения и поправки к условиям договора, являющиеся его неотъемлемой частью, будут действительны только тогда, когда они сделаны в письменной форме и подписаны уполномоченными представителями сторон, кроме изменений, произведенных в соответствии с пунктом 2.8 договора.

Арендодателем направлено извещение от 03.06.2008 об увеличении размера арендной платы. В соответствии с данным извещением со ссылкой на изменение законодательства Российской Федерации (Федеральный закон от 24.07.2007 N 212-ФЗ; постановление главы администрации Волгоградской области от 06.12.2007 N 2033; решение Волгоградской городской Думы от 15.05.2008 N 3/84), применяемого при расчете размера арендной платы за земельные участки, об установлении размера годовой арендной платы с 01.01.2008 в размере 246 605 руб. 02 коп. (т. 1 л. д. 20), расчет арендной платы осуществляется, исходя из кадастровой стоимости земельного участка (произведения удельного показателя кадастровой стоимости 9571,69 руб./кв. м на площадь земельного участка - 2147 кв. м) коэффициента вида функционального использования земельного участка - 0,0010, коэффициента дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов - 12,00, коэффициента категории
арендатора - 1, коэффициента индексации - 1.

Суды первой и апелляционной инстанций, частично удовлетворяя исковые требования, сослались на то, что изменение размера арендной платы в соответствии с вышеназванными решениями не согласовано сторонами и не зарегистрировано в установленном порядке. Условиями договора от 12.02.2007 N 7203, заключенного между истцом и ответчиком не предусмотрено одностороннее изменение арендной платы арендодателем.

Однако при этом судами не принято во внимание следующее.

В силу положений статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен.

При этом устанавливаемый органами местного самоуправления порядок определения арендной платы за земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, не должен противоречить федеральным законам и законам субъектов Российской Федерации.

В связи с принятием уполномоченными органами нормативно-правовых актов, устанавливающих или изменяющих ставки арендной платы на очередной период на земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности, у арендатора возникает обязанность вносить арендную плату в установленном размере.

Кроме того, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды (пункт 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Следовательно, при разрешении спора с учетом упомянутых норм и пункта 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой“, суду следовало исходить из согласованных сторонами положений договора.

Из положения пункта 2.8 договора следует, что размер арендной платы
установлен не в фиксированной сумме, а определяется в зависимости от нескольких объективных факторов, среди которых в качестве самостоятельного основания для определения арендной платы по договору предусмотрели изменение действующего законодательства Российской Федерации.

Следовательно, фактическое изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующих нормативных правовых актов не является соглашением об изменении условий договора об изменении арендной платы.

Данная правовая позиция неоднократно излагалась по многочисленным делам, в том числе N А12-14478/08, А12-19056/2008, А12-20441/2008, А12-20204/2008, А12-8202/2009. Данные выводы также соответствуют правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной по данным делам в определениях от 27.10.2009 N 11720/09, от 27.11.2009 N 13323/09, N 3722/09.

Таким образом, ответчик ненадлежащим образом исполнил свои обязательства по внесению платы за землю, а изменение размера арендной платы в результате принятия нормативных правовых актов не является изменением условий договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение условий договора.

При таких обстоятельствах, поскольку судами обеих инстанций не исследованы все значимые для дела обстоятельства, судебные акты подлежат отмене, дело - направлению на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суду следует устранить отмеченные недостатки и рассмотреть спор в соответствии с требованиями действующего законодательства.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 19.10.2009 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2009 по делу N А12-14526/2009 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Волгоградской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.