Решения и постановления судов

Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2010 N 07АП-3798/2010 по делу N А45-27396/2010 По делу о признании одностороннего отказа от исполнения договора долевого участия в строительстве недействительным, признании договора долевого участия действующим (не расторгнутым).

СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 9 июня 2010 г. N 07АП-3798/2010

Дело N А45-27396/2010

09 июня 2010 г.

Резолютивная часть постановления объявлена 02 июня 2010 г.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Кудряшевой Е.В.,

судей: Журавлевой В.А., Кресса В.В.,

при ведении протокола судебного заседания судьей Журавлевой В.А.,

при участии:

от истца: Новикова Е.А. по доверенности от 09.11.2009 г.,

от ответчика: Витков И.В. по доверенности от 11.01.2010 г.,

от третьего лица ООО “БВК-Ойл“: Новикова Е.А. по доверенности от 09.02.2010 г.,

от третьего лица ООО СФ “Струг“: Дмитриевцев К.М. по доверенности от 30.06.2009 г.,

от третьего лица - УФРС по НСО: без участия (извещен),



рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью “АЛЕКС“

на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 17.03.2010 г. (судья Печурина Ю.А.)

по делу N А45-27396/2010

по иску общества с ограниченной ответственностью “Меридиан“

к обществу с ограниченной ответственностью “АЛЕКС“

при участии третьих лиц: Управление Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области, общества с ограниченной ответственностью “БВК-Ойл“, общества с ограниченной ответственностью Строительная фирма “Струг“

о признании одностороннего отказа от исполнения договора долевого участия в строительстве от 11.06.2008 г. N 10/Кир недействительным, признании договора долевого участия действующим (не расторгнутым),

установил:

общество с ограниченной ответственностью “Меридиан“ (далее - ООО “Меридиан“) обратилось с иском к обществу с ограниченной ответственностью “АЛЕКС“ (далее - ООО “АЛЕКС“) о признании одностороннего отказа от исполнения договора долевого участия в строительстве от 11.06.2008 г. N 10/Кир недействительным, признании указанного договора долевого участия в строительстве действующим (не расторгнутым).

К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены: Управление Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области (далее - УФРС по Новосибирской области), общество с ограниченной ответственностью “БВК-Ойл“ (далее - ООО “БВК-Ойл“), общество с ограниченной ответственностью Строительная фирма “Струг“ (далее - ООО СФ “Струг“).

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 17.03.2010 г. (резолютивная часть объявлена 12.03.2010 г.) исковые требования удовлетворены в полном объеме, односторонний отказ ООО “АЛЕКС“ от исполнения договора долевого участия в строительстве от 11.06.2008 г. N 10/Кир (зарегистрирован УФРС по Новосибирской области 24.07.2008 г.) признан недействительным, договор долевого участия в строительстве от 11.06.2008 г. N 10/Кир признан действующим (не расторгнутым).

Не согласившись с вынесенным решением, ООО “АЛЕКС“ обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт, которым в исковых требованиях ООО “Меридиан“ отказать в полном объеме. В обоснование апелляционной жалобы заявитель приводит следующие доводы: 25.06.2008 г. между ООО “АЛЕКС“ (застройщик) ООО СФ “Струг“ (третье лицо) и ООО “БВК-Ойл“ (первоначальный дольщик) заключено соглашение, которым стороны определили, что “подписанием настоящего соглашения Сторона 2 (ООО СФ “Струг“) и сторона 3 (ООО “БВК-Ойл“) подтверждают наличие между ними соглашения о новации, о замене обязательства стороны 2 по возврату стороне 3 денежных средств в сумме 71 183 836,60 руб. в счет исполнения стороной 3 своих обязательств по уплате долевого взноса по договору долевого участия в строительстве. С даты подписания настоящего соглашения у Стороны 3 прекращается, а у Стороны 2 возникает обязанность по уплате Стороне 1 (ООО “АЛЕКС“) денежных средств“. Поскольку соглашение б/н от 25.06.2008 г. регистрации в установленном порядке не прошло, такое соглашение в силу прямого указания закона является незаключенным. Следовательно, обязательства сторон по договору долевого участия в части обязанного лица по оплате цены договора и способе оплаты не изменились, соглашение в силу указаний п. 3 ст. 4 Федерального закона N 214 не порождают прав и обязанностей для ООО “АЛЕКС“. Также не могли быть приняты судом в качестве надлежащих доказательств оплаты справки, выданные ООО “АЛЕКС“ об отсутствии задолженности по договору долевого участия и акт сверки между сторонами, поскольку надлежащим и достаточным доказательством произведенной оплаты являются платежные и иные документы, составленные в соответствии с действующим законодательством. Поскольку фактическая оплата цены договора дольщиком не произведена, соглашение о зачете нельзя признать заключенным и отвечающим требованиям закона, ООО “АЛЕКС“ обоснованно отказалось в одностороннем порядке от исполнения договора долевого участия в строительстве.

Истец в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, указывая, что пунктом 3.1. договора долевого участия в строительстве предусмотрен порядок оплаты цены договора любым незапрещенным способом по взаимному согласию сторон. Стороны оформили зачет встречных однородных требований соглашением от 25.06.2008 г. с учетом изменений, внесенных дополнительным соглашением от 30.09.2009 г. Соглашение от 25.06.2008 г. с учетом изменений, внесенных дополнительным соглашением от 30.09.2009 г., не меняет условия об оплате договора долевого участия в строительстве. Оно является способом прекращения денежного обязательства и не требует государственной регистрации. Кроме того, закон предусматривает, что для зачета достаточно заявления одной стороны, заявление также не подлежит государственной регистрации. Стороны оформили зачет трехсторонним соглашением. Наличие в п. 5.1. договора долевого участия в строительстве условия о том, что денежные средства вносятся на расчетный счет Застройщика, не исключает действие иных условий договора долевого участия в строительстве и общих норм законодательства. Кроме того, впоследствии стороны своими фактическими действиями по исполнению соглашения подтвердили его заключенность (подписанием дополнительного соглашения от 30.09.2008 г., выдачей ООО “АЛЕКС“ справок N 71 от 15.10.2008 г. и N 35 от 25.03.2009 г., подписанием акта ООО “АЛЕКС“ от 03.03.2009 г. и акта сверки от акта сверки взаимных расчетов от 09.02.2009 г. и т.д.). ООО “АЛЕКС“ не заявляло требования о признании соглашения не заключенным. Подписав договор уступки права (цессии) ответчик признал истца новым кредитором по договору, но не должником. На момент заключения договора об уступке права (цессии) N 10/Кир от 28.01.2009 г. сторонам было известно об исполнении обязательства по оплате цены договора участия в долевом строительстве в полном объеме, что подтверждается справкой ответчика N 35 от 25.03.2009 г. и актом от 03.03.2009 г. Таким образом, при заключении договора уступки права (цессии) N 10/Кир от 28.01.2009 г. (зарегистрировано УФРС по НСО от 21.05.2009 г.) воля сторон была направлена на передачу права требования, а не на перевод долга.

Третье лицо - УФРС по Новосибирской области надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения дела, явку своего представителя не обеспечил.

В соответствии с частью 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в его отсутствие.



Представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал по изложенным в ней основаниям.

Представитель истца возражал против доводов апелляционной жалобы по основаниям, приведенным в отзыве.

Представители третьих лиц - ООО “БВК-Ойл“ и ООО СФ “Струг“ возражали против апелляционной жалобы, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены.

Как следует из материалов дела, первоначально строительство административного здания со встроенными торговыми помещениями и подземной автостоянкой по строительному адресу: г. Новосибирск, ул. Кирова, расположенного на земельном участке с условными кадастровыми номерами 54:35:074600:0015, 54:35:074600:0017, 54:35:074600:0018 (далее - объект) осуществляли ООО “АЛЕКС“, ООО СФ “Струг“ и ООО “РАЗВИТИЕ-СИБИРЬ“ по договору простого товарищества (совместной деятельности) N 19/05-04 от 19.05.2004 г.

Согласно пункту 3.2 договора простого товарищества ведение общих дел поручено ООО СФ “Струг“. Согласно Приложению N 4 к договору простого товарищества права на нежилые помещения, площадью 1020,41 кв. м. на первом этаже здания были переданы ООО СФ “Струг“.

15.12.2006 г. третьи лица: ООО СФ “Струг“ и ООО “БВК-Ойл“ заключили договор об инвестиционной деятельности N 5/Кир на строительство нежилых помещений объекта, площадью 1087,68 кв. м. с учетом изменений, внесенных дополнительным соглашением от 02.04.2007 г. N 1. Указанный договор об инвестиционной деятельности заключен на основании решения всех участников простого товарищества, в том числе ответчика ООО “АЛЕКС“, что подтверждается протоколом совещания общества от 14.12.2006 г.

Во исполнение обязательств по договору об инвестиционной деятельности ООО “БВК-Ойл“ оплатило ООО СФ “Струг“ 71 183 836 руб., что подтверждается платежными поручениями: N 311 от 18.12.2006 г., N 12 от 17.01.2007 г., N 44 от 19.02.2007 г., N 94 от 19.03.2007 г., N 143 от 16.04.2007 г., N 173 от 15.05.2007 г., N 206 от 19.06.2007 г., N 234 от 19.07.2007 г., N 279 от 17.08.2007 г., N 300 от 20.09.2007 г., N 335 от 18.10.2007 г., N 363 от 16.11.2007 г., N 376 от 20.12.2007 г., N 400 от 18.01.2008 г., N 439 от 19.02.2008 г., N 464 от 20.03.2008 г., N 498 от 18.04.2008 г., N 121 от 09.04.2007 г.

Договор простого товарищества от 19.05.2004 г. N 19/05-04 был расторгнут на основании соглашения о расторжении договора простого товарищества и разделе общего имущества товарищей от 01.07.2007 г. Согласно подпункту “б“ пункта 2 указанного соглашения ООО СФ “Струг“ и ООО “АЛЕКС“ признают, что по заключенным договорам ООО СФ “Струг“ с третьими лицами на привлечение инвестиций в строительство административно-торгового здания по ул. Кирова, возникшие обязательства перед третьими лицами, в связи с расторжением договора простого товарищества, являются обязательствами ООО СФ “Струг“, ООО “АЛЕКС“ в срок 10 дней после получения письменного уведомления от ООО СФ “Струг“ о расторжении договоров с инвесторами обязуется заключить с каждым из них договор участия в долевом строительстве административно-торгового здания по ул. Кирова в Октябрьском районе г. Новосибирска по цене расторгнутого с ним договора об инвестиционной деятельности. Взаиморасчеты по указанному обязательству и по оплате доли ООО СФ “Струг“ ООО “АЛЕКС“ и ООО СФ “Струг“ проведут отдельным соглашением.

11.06.2008 г. между ООО “АЛЕКС“ и ООО “БВК-Ойл“ был заключен договор долевого участия в строительстве от 11.06.2008 г. N 10/Кир (зарегистрирован УФРС по Новосибирской области 24.07.2008 г.), по которому застройщик (ООО “АЛЕКС“ обязался построить административное здание со встроенными торговыми помещениями и подземной автостоянкой по ул. Кирова в Октябрьском районе г. Новосибирска и передать дольщику (ООО “БВК-Ойл“) нежилые помещения, находящиеся на первом этаже здания полезной площадью 1071,12 кв. м., а дольщик обязан уплатить цену договора в размере 71 204 700 руб. Согласно пункта 3.1 указанного договора оплата должна быть произведена до 30.09.2008 г.

25.06.2008 г. между ООО “АЛЕКС“, ООО СФ “Струг“ и ООО “БВК-Ойл“ заключено трехстороннее соглашение, по которому договор об инвестиционной деятельности N 5/Кир от 15.12.2006 г. был расторгнут, а также был определен порядок возврата оплаченного инвестиционного взноса и оплаты цены договора об участии в долевом строительстве. На основании пункта 3 соглашения от 25.06.2008 г. ООО СФ “Струг“ обязался вернуть ООО “БВК-Ойл“ уплаченные денежные средства в размере 71 183 836 руб. в течение 90 дней с даты расторжения договора об инвестиционной деятельности.

В рамках этого же соглашения была проведена новация обязанности ООО СФ “Струг“ по возврату 71 183 836 руб. ООО “БВК-Ойл“ в обязанность оплатить данную сумму за ООО “БВК-Ойл“ по договору долевого участия, в строительстве от 11.06.2008 г. N 10/Кир.

30.09.2008 г. ООО “АЛЕКС“, ООО СФ “Струг“ и ООО “БВК-Ойл“ дополнительным соглашением внесли изменения в трехстороннее соглашение между теми же участниками от 25.06.2008 г., согласно которому ООО “БВК-Ойл“ уступает ООО “АЛЕКС“ право требования к ООО СФ “Струг“ по возврату денежной суммы в размере 71 183 836 руб., оплаченных по договору об инвестиционной деятельности. За уступаемое право требования ООО “АЛЕКС“ обязалось уплатить ООО “БВК-Ойл“ такую же сумму - 71 183 836 руб. 60 коп. В пункте 1.3 дополнительного соглашения от 30.09.2008 г. стороны условились о том, что по требованию ООО “БВК-Ойл“ ООО “АЛЕКС“ обязано выдать финансовую справку, подтверждающую исполнение ООО “БВК-Ойл“ обязательств по оплате цены договора долевого участия в строительстве N 10/Кир от 11.06.2008 г. в сумме 71 183 836 руб. 60 коп.

Таким образом, дополнительным соглашением от 30.09.2008 г. ООО “АЛЕКС“ и ООО “БВК-Ойл“ прекратили взаимные обязательства путем зачета однородных встречных требований: обязательство ООО “АЛЕКС“ перед ООО “БВК-Ойл“ по оплате денежной суммы в размере 71 183 836 руб. 60 коп. за уступаемое право требования; обязательство ООО “БВК-Ойл“ перед ООО “АЛЕКС“ по оплате цены договора в сумме 71 183 836 руб. 60 коп. об участии в долевом строительстве N 10/Кир от 11.06.2008 г.

В подтверждение указанного обстоятельства в материалы дела представлена справка, выданная ответчиком ООО “АЛЕКС“ от 15.10.2008 г. N 71 о том, что обязательства по оплате цены договора в сумме 71 183 836 руб. по состоянию на 01.10.2008 г. дольщиком выполнены и аналогичная справка об отсутствии задолженности дольщика от 25.03.2009 г. N 35, а также акт сверки взаимных расчетов между ООО “АЛЕКС“ и ООО “БВК-Ойл“ от 09.02.2009 г.

Согласно условиям договора долевого участия от 11.06.2008 г. N 10/Кир общая цена договора составляет 71 204 700 руб. Оставшуюся сумму в размере 20 863 руб. 40 коп. ООО “БВК-Ойл“ оплатило путем перечисления на расчетный счет ответчика, что подтверждается представленным платежным поручением от 05.02.2009 г. N 797.

02.11.2009 г. ООО “АЛЕКС“ уведомило ООО “Меридиан“ об одностороннем отказе от исполнения договора участия в долевом строительстве N 10/Кир от 11.06.2008 г., что и послужило основанием для обращения истца с настоящим иском в арбитражный суд.

Удовлетворяя иск и признавая односторонний отказ ООО “АЛЕКС“ от исполнения договора недействительным, суд первой инстанции установил, что ответчиком не доказано основание для одностороннего отказа от договора, а именно факт просрочки внесения долевого взноса или невнесение долевого взноса дольщиком, и пришел к выводу, что имеющиеся в деле доказательства подтверждают оплату цены договора долевого участия в строительстве произведенной в полном объеме и в установленный срок.

Суд апелляционной инстанции считает, что арбитражный суд первой инстанции пришел к правильному выводу, исходя из следующего.

Согласно пункту 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации“ в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования.

Основанием для расторжения договора согласно статье 5 вышеназванного Закона является просрочка внесения платежа в течение более чем три месяца.

Заявитель жалобы ссылается на незаключенность трехстороннего соглашения 25.06.2008 г., так как оно не зарегистрировано, однако согласно пункту 1 статьи 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда. Соответственно, соглашение, которым договор об инвестиционной деятельности N 5/Кир от 15.12.2006 г. был расторгнут, а также был определен порядок возврата оплаченного инвестиционного взноса и оплаты цены договора об участии в долевом строительстве, не подлежит государственной регистрации.

Таким образом, довод о незаключенности соглашения от 25.06.2008 г. был правомерно отклонен судом первой инстанции.

Ссылка в апелляционной жалобе на то, что в качестве доказательства не могут быть приняты справки, выданные ООО “АЛЕКС“ об отсутствии задолженности по договору долевого участия в строительстве и акты сверки между сторонами, отклоняется в связи со следующим.

В материалах дела содержатся платежные поручения ООО “БВК-Ойл“ об оплате ООО СФ “Струг“ по договору N 5/Кир от 15.12.2006 г. Дополнительным соглашением от 30.09.2008 г. ООО “АЛЕКС“ и ООО “БВК-Ойл“ прекратили взаимные обязательства путем зачета однородных встречных требований: обязательство ООО “АЛЕКС“ перед ООО “БВК-Ойл“ по оплате денежной суммы в размере 71 183 836 руб. 60 коп. за уступаемое право требования; обязательство ООО “БВК-Ойл“ перед ООО “АЛЕКС“ по оплате цены договора в сумме 71 183 836 руб. 60 коп. об участии в долевом строительстве N 10/Кир от 11.06.2008 г. Из чего следует, что обязательства по оплате цены договора в сумме 71 183 836 руб. дольщиком выполнены.

Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что повторное взимание платы по договору долевого участия в строительстве не правомерно.

Соответственно, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отсутствии законных оснований для одностороннего отказа от исполнения договора долевого участия в строительстве от 11.06.2008 г. N 10/Кир.

Оценивая изложенные в апелляционной жалобе доводы, суд апелляционной инстанции установил, что в них отсутствуют ссылки на факты, которые не были предметом рассмотрения суда первой инстанции, имели бы юридическое значение и могли бы повлиять в той или иной степени на принятие законного и обоснованного судебного акта при рассмотрении заявленного требования по существу. Арбитражный суд первой инстанции всесторонне и полно исследовал материалы дела, дал надлежащую правовую оценку всем доказательствам, применил нормы материального права, подлежащие применению, не допустив нарушений норм процессуального права. Выводы, содержащиеся в судебном акте, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, и оснований для его отмены, в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная инстанция не усматривает.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине в связи с отсутствием оснований для удовлетворения апелляционной жалобы относятся на ее заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 258, 268, 269 (пунктом 1), 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Новосибирской области от 17.03.2010 г. по делу N А45-27396/2010 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью “АЛЕКС“ - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Председательствующий

Е.В.КУДРЯШЕВА

Судьи

В.А.ЖУРАВЛЕВА

В.В.КРЕСС