Решения и постановления судов

Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2010 N 07АП-3502/10 по делу N А03-18501/2009 По делу о признании незаконными решений уполномоченного органа об отказе в государственной регистрации договора купли-продажи и права общей совместной собственности на жилой дом, об отказе в государственной регистрации права общей совместной собственности на земельный участок.

СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 25 мая 2010 г. N 07АП-3502/10

Резолютивная часть постановления объявлена 24 мая 2010 г.

Полный текст постановления изготовлен 25 мая 2010 г.

Седьмой арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Колупаевой Л.А.

судей: Бородулиной И.И., Журавлевой В.А.

при ведении протокола судебного заседания судьей Бородулиной И.И.

при участии:

от заявителя: без участия (извещен),

от заинтересованного лица: Мокин И.Я. по доверенности от 19.11.2009 N 04-12/132,

от третьих лиц: без участия (извещено),

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по экономике и управлению муниципальным имуществом администрации Родинского района Алтайского края

на решение Арбитражного суда Алтайского края от 24.02.2010 г.



по делу N А03-18501/2009 (судья Матвиенко В.И.)

по заявлению Комитета по экономике и управлению муниципальным имуществом администрации Родинского района Алтайского края

к Управлению Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии

по Алтайскому краю

Третьи лица:

Воротников Андрей Леонидович, с. Родино

Ф.И.О. с. Родино

О признании незаконными решений об отказе в государственной регистрации договора купли-продажи и права общей совместной собственности от 28.09.2009 г. на жилой дом, об отказе в государственной регистрации права общей совместной собственности на земельный участок,

установил:

Комитет по экономике и управлению муниципальным имуществом администрации Родинского района Алтайского края (далее - заявитель, Комитет) обратился в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю (далее - заинтересованное лицо, Управление, УФРС) о признании незаконными решений об отказе в государственной регистрации договора купли-продажи и права общей совместной собственности от 28.09.2009 г. на жилой дом, расположенный по адресу: Алтайский край, Родинский район, с. Родино, ул. Тарана, 10 и об отказе в государственной регистрации права общей совместной собственности на земельный участок, расположенный по адресу: Алтайский края, Родинский район, с. Родино, ул. Тарана, участок 10, вынесенное Родинским сектором Благовещенского отдела Управления Федеральной регистрационной службы по Алтайскому краю с участием в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Ф.И.О. и Ф.И.О.

Решением Арбитражного суда Алтайского края от 24.02.2010 года в удовлетворении заявленных Комитетом требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, Комитет обратился в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой ссылается на несоответствие выводов арбитражного суда, изложенных в решении, фактическим обстоятельствам дела, на недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными, а также на незаконность и необоснованность решения Арбитражного суда Алтайского края от 24.02.2010 г., в связи с чем, просит его отменить и принять по делу новый судебный акт.

Управление и третьи лица отзывы на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса РФ не представили.

В судебное заседание апелляционной инстанции, Комитет и третьи лица не явились, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения дела (суд апелляционной инстанции располагает сведениями о надлежащем извещении).

В порядке частей 1, 3 статьи 156, части 1 статьи 266 АПК РФ суд считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие не явившихся лиц.



В судебном заседании представитель Управления возражал против доводов апелляционной жалобы, считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя Управления, проверив в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность принятого судебного решения, суд апелляционной инстанции считает решение Арбитражного суда Алтайского края от 24.02.2010 года не подлежащим отмене по следующим основаниям.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 30.06.2009 г. в Родинский сектор Благовещенского отдела Управления Федеральной регистрационной службы обратились представитель муниципального образования Родинский район Алтайского края Лущик Л.В. и граждане Воротников А.Л и Воротникова Т.А. с заявлениями о государственной регистрации договора купли-продажи жилого дома с обременением ипотекой и права собственности Воротниковых на земельный участок и жилой дом, расположенных по адресу: Алтайский край, Родинский район, с. Родино, д. 10.

К заявлениям были приложены: платежное поручение об уплате государственной пошлины, квитанции об оплате 250 руб. N 10571 от 26.06.2009 г.,.. N 0047 от 22.06.2009 г. и об оплате 500 руб... N 0048 от 22.06.2009 г., кадастровый паспорт здания, сооружения, объекта незавершенного строительства от 02.06.2009 г., Справка от 03.06.2009 г., договор купли-продажи с рассрочкой платежа от 11.06.2009 г. N 06-09, Отчет об оценке рыночной стоимости от 01.04.2009 г. N 09-РД-006, Протокол об итогах аукциона по продаже имущества от 11.06.2009 г. N 6, график погашения от 11.06.2009 г.

Решениями Управления от 07.07.2009 г. и 06.08.2009 г. государственная регистрация права приостанавливалась для устранения недостатков в оформлении представленных документов.

После представления сторонами дополнительных документов, а именно: протокола от 11.06.2009 г. N 6 об итогах аукциона по продаже имущества и договора купли-продажи N 06-09 с рассрочкой платежа от 15.06.2009 г., главным специалистом-экспертом государственным регистратором Родинского сектора Благовещенского отдела Управления государственной регистрационной службы по Алтайскому краю Ратниковой Т.К. вынесены решения от 28.09.2009 г. об отказе в государственной регистрации договора купли-продажи и права общей совместной собственности на жилой дом, расположенный по адресу: Алтайский край, Родинский район, с. Родино, ул. Тарана, д. 10 и отказе в государственной регистрации права общей совместной собственности на земельный участок, расположенный по этому же адресу.

Полагая данный отказ не основанным на законе, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Исследовав представленные доказательства, изучив доводы жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение действие (бездействие) не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акт или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действие (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Следовательно, для признания незаконными решений должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие решения закону или иному нормативному правовому акту и нарушении прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ (далее Закон N 122-ФЗ) государственная регистрация на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В силу статьи 9 Закона N 122-ФЗ государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации и его территориальные органы, действующие в соответствующих регистрационных округах.

В соответствии с пунктом 1 статьи 17 Закона N 122-ФЗ основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшем в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию.

В силу пункта 1 статьи 18 Закона N 122-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (ограничение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для регистрации права на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

Государственная регистрация, проводимая в порядке, установленном Законом N 122-ФЗ включает в себя, в том числе, правовую экспертизу документов и проверку законности сделки, установление отсутствия противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации права (статья 13 Закона N 122-ФЗ).

Согласно части 2 статьи 448 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем, за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать во всяком случае сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

Из материалов дела следует, что в газете “Дело Октября“ N 43 от 14.04.2009 г. опубликовано извещение о проведении аукциона по продаже имущества, находящегося в муниципальной собственности. В извещении в условиях оплаты приобретенного имущества указывается: единовременный срок 10 дней после заключения договора купли-продажи. Установлена начальная цена продажи 642 847 руб., шаг аукциона 32 142 руб.

В дополнение к указанному извещению заявителями представлено дополнение, опубликованное в газете “Дело Октября“ N 55 от 12.05.2009 г., с рассрочкой платежа по лоту N 12 на 20 лет. При этом сроки проведения аукциона не оговорены, т.е. остаются прежними по первому сообщению, т.е. 19 мая 2009 г., что является нарушением пункта 2 статьи 448 ГК РФ.

Согласно протоколу аукциона N 6 от 11.06.2009 г. следует, что первоначальная цена по продаже объекта недвижимости - 642 847 руб., хотя в плате приватизации муниципального имущества МО Родинского района на 2009 г. начальная цена реализации этого объекта указана в размере 675 000 руб. В ответе на запрос о наличии отмены, внесения изменений и дополнений в решение Родинского районного Совета депутатов Алтайского края N 84 от 26.12.2008 г. главы района С.Г.Катаманова указано на то, что такие изменения и дополнения не вносились.

По результатам аукциона установлена цена 674989 руб. По условиям договора купли-продажи N 06-09 от 11.06.2009 г. Продавец обязуется передать в собственность Покупателя имущество после оплаты выкупной стоимости и исполнения всех обязательств договора (п. 1.1) и приложен акт приема-передачи от 15.06.2009 г. выкупная стоимость дома и земельного участка составила 494 378 руб.

В пункте 1.4 договора купли-продажи цену сделки устанавливают не стороны, а администрация Родинского района в сумме 494 378 руб.

В договоре отсутствуют записи о залоге имущества в пользу Продавца, а указывается, что право собственности на переданные жилой дом и земельный участок у Покупателя не возникает до момента оплаты всех платежей, предусмотренных договором, что противоречит положению пункта 5 статьи 488 ГК РФ.

В рамках срока регистрации Продавцом дополнительно были представлены договор купли-продажи N 06-09 от 15.06.2009 г. и протокол N 6 от 11.06.2009 г. Указанное обстоятельство привело к тому, что Воротников А Л. и Воротникова Т.А. участвовали в двух аукционах и заключили два договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 11.06.2009 г. и от 15.06.2009 г. на одни и те же объекты недвижимости.

По мнению государственного регистратора в силу части 5 статьи 488 ГК РФ протокол N 6 от 11.06.2009 г. об итогах аукциона по продаже имущества и договор купли-продажи N 06-09 от 15.06.2009 г. с рассрочкой платежа не могут быть рассмотрены в качестве правоустанавливающих документов - для целей государственной регистрации.

В договоре купли-продажи от 15.06.2009 г. в пункте 14 указан адрес объектов: с. Родино, ул. Тарана, 8 (на аукционе выставлялся объект по ул. Тарана, 10).

Распоряжениями администрации Родинского района N 109 от 26.05.2009 г., N 121-р от 11.06.2009 г. с приложением, постановлениями Родинского райсовета депутатов Алтайского края N 236 от 16.10.2003 г., N 259 от 09.12.2003 г., Положением о строительстве (приобретении) жилья гражданами с участием средств районного бюджета предусмотрено предоставление рассрочки платежа при приобретении жилых домов и земельных участков, расположенных на улице Тарана, устанавливается выкупная стоимость и бюджетное возмещение со ссылкой на пункт 6.4 Положения о строительстве.

Из пункта 6.4 указанного Положения следует, что в случае выплаты бюджетного возмещения гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, а также при наличии двух и более претендентов предусмотрено проведение конкурса районной жилищной комиссией. Только победитель конкурса имеет право заключить договор купли-продажи недвижимости.

Согласно справки администрации Родинского сельсовета Воротникова Т.А. и члены ее семьи на учете, как нуждающиеся в жилой площади в 2007, 2008, 2009 г.г. не состояли. В 2005 г. они состояли как нуждающиеся в жилой площади, но были сняты, как улучшившие жилищные условия.

В извещениях опубликованных газетах отсутствуют сведения о возможном предоставлении бюджетного возмещения при покупке жилья усадебного типа и земельного участка.

Из оспариваемых решений следует, что в нарушение указанного требования закона в дополнительном извещении от 12.05.2009 г. с указанием о рассрочке платежа сроки проведения аукциона не оговариваются, т.е. остаются прежним и по первому сообщению от 14.04.2009 г. Фактически торги в форме аукциона были проведены 11.06.2009 г.

В силу статьи 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Как указано выше, по результатам аукциона установлена цена продажи недвижимого имущества - 674 989 руб. Согласно условиям договора купли-продажи от 11.06.2009 г. N 06-09 выкупная стоимость дома и земельного участка составляет 494378 руб.

При этом согласно пункту 1.4 договорная цена сделки установлена не сторонами по сделке, а администрацией Родинского района, не являющейся стороной по сделке.

Суд первой инстанции отметил, что после приобщения к ранее представленным документам договора купли-продажи от 15.06.2009 г. супруги Воротниковы стали участниками двух аукционов, в которых предложили максимальную цену и стали победителями аукциона в отношении одних и тех же объектов недвижимости жилого дома и земельного участка в с. Родино, ул. Тарана, 10.

В соответствии с пунктом 10 статьи Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ “О приватизации государственного и муниципального имущества“ одно лицо вправе подать только одну заявку на участие в аукционе.

Согласно пункту 5 части 448 ГК РФ лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора.

Поэтому новый протокол от 11.06.2009 г. об итогах аукциона по продаже имущества и договор от 15.06.2009 г. N 06-09 с рассрочкой платежа не могут быть рассмотрены в качестве правоустанавливающих документов для целей государственной регистрации права.

Кроме этого, в договоре купли-продажи от 15.06.2009 г. в пункте 1.4 указан адрес приобретаемого имущества с. Родино, ул. Тарана, 8.

Условие договора купли-продажи о рассрочке оплаты приобретенного имущества противоречит положениям Закона N 178-ФЗ.

Согласно части 1 статьи 18 данного Закона на аукционе может быть продано государственное или муниципальное имущество, если его покупатели не должны выполнять какие-либо условия в отношении такого имущества.

В силу статьи 35 Закона N 178-ФЗ оплата покупателем приобретенного имущества государственного или имущественного имущества производится единовременно или в рассрочку. Решение о предоставлении рассрочки может быть принято только в случае приватизации в соответствии со статьей 24 данного Закона, т.е. в случае продажи государственного или муниципального имущества без объявления цены.

На основании вышеизложенного судебная коллегия приходит к выводу о том, что представленные заявителями для государственной регистрации права общей совместной собственности на жилой дом и земельный участок в с. Родино, ул. Тарана, 10 имеют существенные недостатки, которые не позволяют признать их правоустанавливающими документами для государственной регистрации права.

Проанализировав и оценив представленные доказательства в их совокупности, апелляционный суд считает, что Арбитражным судом Алтайского края надлежащим образом доказательствам дана правовая оценка с позиции их относительности, допустимости и достоверности.

Выводы суда соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, а поэтому оснований для отмены решения арбитражного суда по приведенным в жалобе доводам не имеется.

На основании вышеизложенного, доводы заявителя жалобы апелляционным судом отклоняются как юридически несостоятельные, не основанные на представленных доказательствах.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, безусловным основанием для отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь статьей 156, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд,

постановил:

Решение Арбитражного суда Алтайского края от 24.02.2010 года по делу N А03-18501/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Председательствующий:

КОЛУПАЕВА Л.А.

Судьи:

БОРОДУЛИНА И.И.

ЖУРАВЛЕВА В.А.