Решения и определения судов

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 18.10.2010 по делу N А01-435/2010 В рамках настоящего дела судом рассмотрен иск прокурора о признании недействительной ничтожной сделки без заявления требований о применении последствий ее недействительности. Целью обращения в суд в данном случае является подтверждение судом факта существования или отсутствия правоотношений (иск о признании), к числу которых относится иск о признании недействительной сделки.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 18 октября 2010 г. по делу N А01-435/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 14 октября 2010 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 18 октября 2010 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Улько Е.В., судей Аваряскина В.В. и Фефеловой И.И., при участии в судебном заседании от ответчика - общества с ограниченной ответственностью “Фирма Геллас“ - Масловой Т.Е. (доверенность от 10.05.2010), от третьего лица - Ф.И.О. - Масловой Т.Е. (доверенность от 11.08.2010), в отсутствие истца - прокурора Республики Адыгея, ответчика - администрации муниципального образования “Тахтамукайский район“ и третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по
Республике Адыгея, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью “Фирма Геллас“ и Ф.И.О. на решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 24.06.2010 (судья Дивин И.М.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2010 (судьи Ломидзе О.Г., Глазунова И.Н., Ильина М.В.) по делу N А01-435/2010, установил следующее.

Прокурор Республики Адыгея (далее - прокурор) обратился в Арбитражный суд Республики Адыгея с иском к администрации муниципального образования “Тахтамукайский район“ (далее - администрация), ООО “Фирма Геллас“ (далее - общество) о признании недействительным договора купли-продажи от 24.04.2009 N 118 земельного участка с кадастровым номером 01:05:3200001:262, площадью 1056 кв. м, расположенного по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, аул Тахтамукай, ул. Восточная, 67/17 (далее - спорный участок), применении последствий недействительности ничтожной сделки и признании недействительным зарегистрированного права собственности.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Адыгея и Дегтярев Александр Юрьевич.

Решением от 24.06.2010, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2010, суд признал недействительным договор купли-продажи спорного участка. В части требований о применении последствий недействительности сделки и зарегистрированного права собственности производство по делу прекращено. Основанием прекращения послужил отказ прокурора от иска в указанной части. Судебные акты мотивированы нарушением при заключении договора купли-продажи установленного порядка распоряжения публичной собственностью на землю.

В кассационной жалобе общество и Дягтерев А.Ю. просят отменить решение суда в части признания сделки купли-продажи недействительной, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований. В частности, заявители жалобы полагают, что вынесенные
по делу судебные акты приняты при неправильном толковании и применении статей 167, 168, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс), статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 35 Федерального закона “О Прокуратуре в Российской Федерации“, без учета правовой позиции Высшего Арбитражного Суда, изложенной в постановлении от 11.11.2008 N 10018/08, в определении “Об отказе в передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации“ от 09.04.2010 N ВАС-249/10, а также правовой позиции Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа, изложенной в постановлении от 15.10.2009 N А32-10443/2007. Заявленные прокурором требования как о признании договора недействительным, так и о признании недействительным зарегистрированного права собственности общества на спорный участок не может, и не могло быть удовлетворено арбитражным судом, поскольку спорный земельный участок отчужден, право собственности общества погашено. Прокурором избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права. Заявители считают себя добросовестными приобретателями в смысле статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации. Между тем, права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются предусмотренные статьей 302 Гражданского кодекса Российской Федерации основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя. Прокурор не указал, какой охраняемый законом интерес он преследует, требуя удовлетворения предъявленного иска, а также того, права каких лиц будут восстановлены в результате его удовлетворения. Требования заявлены прокурором к администрации, что исключает возможность предъявления иска в целях восстановления прав муниципального
образования по распоряжению спорным участком.

Отзывы на кассационную жалобу от участвующих в деле лиц не поступили.

В судебном заседании представитель общества и Дегтярева А.Ю. поддержал доводы жалобы, просил кассационную инстанцию отменить оспариваемые акты и отказать прокурору в удовлетворении иска.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав представителя общества и Дегтярева А.Ю., Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судом, согласно договору аренды от 03.12.2008 в пользовании общества находился земельный участок категории земель “земли населенных пунктов“, площадью 1056 кв. м, с кадастровым номером 01:05:3200001:262, расположенный по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, аул Тахтамукай, ул. Восточная, 67/17 (далее - спорный участок). Спорный участок предоставлен администрацией в целях индивидуального жилищного строительства.

24 апреля 2009 года на основании распоряжения администрации от 22.04.2008 N 480 о предоставлении обществу в собственность за плату земельного участка между администрацией и обществом в соответствии со статьей 36 Кодекса заключен договор купли - продажи земельного участка N 118. Участок передан обществу по акту приема-передачи (т. 1, л. д. 17 - 20).

На приобретенном обществом земельном участке расположен недостроенный жилой дом, площадью застройки 44,5 кв. м, 18 % готовности (свидетельство о государственной регистрации права от 18.03.2009). Право собственности зарегистрировано на основании договора аренды от 03.12.2008 N 348 и разрешения на строительство от 17.03.2008.

Судом установлено, что на момент рассмотрения спора правообладателем (собственником) земельного участка и расположенного на нем недостроенного жилого дома является Дягтерев А.Ю. (свидетельство о государственной регистрации права от 29.06.2009).

Указывая на нарушение администрацией при принятии решения о предоставлении спорного земельного участка в
собственность обществу норм статьи 36 Кодекса, прокурор обратился с иском о признании договора купли-продажи недействительным (ничтожным).

Принимая решение по делу, суды пришли к выводу о том, что договор купли-продажи земельного участка от 24.04.2009 N 118 противоречит закону (статье 36 Кодекса) и в силу пункта 1 статьи 166, статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является ничтожным.

Указанный вывод является правильным.

Пунктом 1 статьи 36 Кодекса исключительное право на выкуп земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено юридическим лицам, имеющим в собственности на этих участках здания, строения, сооружения.

Несмотря на то, что в статье 36 Кодекса не названы объекты незавершенного строительства, применение порядка выкупа земельных участков под названными объектами возможно в случаях, прямо указанных в законе. К таким случаям, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ “О приватизации государственного и муниципального имущества“, переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации“.

Поскольку указанные случаи к данному делу не относятся, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что при предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства применение положений статьи 36 Кодекса к объектам незавершенного строительства исключается в связи с тем, что в отличие от зданий, строений или сооружений, они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию.

Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на
арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Статьей 42 Кодекса предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 Кодекса основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.

Поскольку общество не представило доказательства завершения строительства объекта и реализации цели договора аренды, суды сделали обоснованный вывод о недействительности договора купли-продажи земельного участка.

Выводы судебных инстанций в этой части соответствуют правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08.

В соответствии с абзацем 2 пункта 7 статьи 36 Кодекса границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Границы земельного участка устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

Предельные размеры земельных участков, занятых зданиями, строениями, сооружениями, и необходимые для их использования, определяются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией (статьи 33 и 35 Кодекса).

В пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 “О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства“ разъяснено следующее. Согласно пункту 2 статьи 35
Кодекса предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Кодекса, исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

Возражая против заявленных требований, администрация не представила суду надлежащих доказательств (землеустроительной или градостроительной документации), подтверждающих правомерность предоставления обществу спорного земельного участка площадью 1056 кв. м, в соответствии с утвержденными нормами отвода земель для индивидуального жилищного строительства и правилами землепользования и застройки.

Согласно части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее. Заявители не оспаривают судебный акт в части прекращения производства по требованиям о применении последствий недействительности сделки и зарегистрированного права собственности, поэтому судом кассационной инстанции в этой части судебный акт не проверяется.

По изложенным основаниям доводы кассационной жалобы о предъявлении иска к ненадлежащим ответчикам (по требованиям о признании недействительным зарегистрированного права и применении последствий недействительности ничтожной сделки) судом кассационной инстанции не принимаются.

Доводы кассационной жалобы об избрании прокурором ненадлежащего способа защиты нарушенного права основаны на неверном толковании норм материального права и противоречат сложившейся арбитражной практике (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.05.2008 N 4267/08).

Ссылаясь на Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 21.04.2003 N 6-П, третье лицо указывает, что восстановление нарушенного права применительно к рассматриваемому спору
возможно лишь путем заявления виндикационного требования.

Указанное Постановление Конституционного Суда Российской Федерации, устанавливая приоритет виндикационного способа защиты прав собственника, разрешало коллизию между виндикацией (статья 302 Гражданского кодекса Российской Федерации) и реституцией (пункты 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации) как двумя способами истребования имущества.

В рамках настоящего дела судом рассмотрен иск прокурора о признании недействительной ничтожной сделки без заявления требований о применении последствий ее недействительности. Целью обращения в суд в данном случае является подтверждение судом факта существования или отсутствия правоотношений (иск о признании), к числу которых относится иск о признании недействительной сделки.

В силу статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, являющаяся ничтожной, недействительна независимо от признания ее такой судом. Учитывая, что Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица.

Доводы заявителей жалобы о недоказанности прокурором наличия защищаемого права или интереса, в защиту которого он выступает, подлежат отклонению.

Прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами местного самоуправления (абзац 2 части 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В данном случае, иск прокурора направлен на понуждение органов местного самоуправления к соблюдению действующего законодательства.

Кроме того, особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определены статьей 30.1 Кодекса.

В силу пункта 1 статьи 30.1 Кодекса земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду.

Пунктом 2 статьи 30.1 Кодекса установлено, что продажа земельных
участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах.

При этом в материалах дела отсутствуют доказательства принятия администрацией решения о проведении торгов (аукциона) в отношении прав на спорный земельный участок, назначении даты их проведения, а также доказательства участия общества в указанных мероприятиях.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, были предметом рассмотрения в судах первой и апелляционной инстанций, повторяют доводы апелляционной жалобы, им дана надлежащая правовая оценка, поэтому они не принимаются кассационным судом.

Переоценка установленных фактических обстоятельств не входит в компетенцию суда кассационной инстанции, установленную статьями 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нормы права при разрешении спора применены судебными инстанциями правильно, процессуальные нарушения, влекущие отмену судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.

Государственная пошлина уплачена заявителями жалобы в доход федерального бюджета при подаче кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 24.06.2010 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2010 по делу N А01-435/2010 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Е.В.УЛЬКО

Судьи

В.В.АВАРЯСКИН

И.И.ФЕФЕЛОВА