Решения и постановления судов

Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 18.05.2010 N 07АП-3473/10 по делу N А45-18728/2009 По делу о внесении изменений в договор аренды земельного участка.

СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 18 мая 2010 г. N 07АП-3473/10

Дело N А45-18728/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 14.05.2010 г.

Полный текст постановления изготовлен 18.05.2010 г.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего В.В.Кресса

судей: Е.В.Кудряшевой

Л.Е.Лобановой

при ведении протокола судебного заседания судьей В.В.Крессом

при участии в судебном заседании:

от истца: не явился (извещен)

от ответчика: не явился (извещен)

от третьего лица: не явился (извещен)

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО ПСК “Лауда“ на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 16.02.2010 г. по делу N А45-18728/2009



(судья И.В.Лузарева)

по иску ООО ПСК “Лауда“

к мэрии г. Новосибирска

третье лицо: Управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Новосибирской области

о внесении изменений в договор аренды земельного участка на территории г. Новосибирска N 72815 от 10.12.2007 г.

установил:

Общество с ограниченной ответственностью Проектно-строительная компания “Лауда“ (далее - ООО ПСК “Лауда“) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области к мэрии города Новосибирска (далее - Мэрия) с иском о внесении изменений в договор аренды земельного участка на территории г. Новосибирска N 72815 от 10.12.2007 г.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Новосибирской области (л. д. 48 - 49 т. 1).

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 16.02.2010 г. (резолютивная часть решения объявлена 09.02.2010 г.) по делу N А45-18728/2009 в иске отказано (л. д. 102 - 114 т. 2).

Не согласившись с данным решением суда первой инстанции, ООО ПСК “Лауда“ обратилось в суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить обжалуемое решение и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска.

В обоснование доводов апелляционной жалобы истец ссылается, в частности, на неправомерность вывода суда первой инстанции о том, что на земельном участке могут располагаться объекты недвижимости как определенного функционального назначения, так и только планируемые под их размещение. По мнению апеллянта, земли, занятые готовыми зданиями, и земли, на которых ведется строительство зданий, являются двумя самостоятельными видами функционального (разрешенного) использования. Истцу земля дана для строительства административного здания и подземной автостоянки. Такой вид разрешенного (функционального) использования как “земли под строительством“ в постановлении администрации Новосибирской области N 56 от 27.07.2005 г. отсутствует, следовательно, спорный земельный участок должен быть отнесен к группе 14 - прочие земли. Судом не принято во внимание свидетельство о государственной регистрации права собственности 54АГ N 187531, согласно которому истцу на спорном земельном участке принадлежит незавершенный строительством объект, назначение: не определено. Податель жалобы считает, что судом неправомерно не принято в качестве доказательства заключение эксперта N 1 от 13.01.2010 г. (л. д. 118 - 121 т. 2)

Мэрия не согласилась с доводами апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве. Ответчик указывает, что размер арендной платы земельного участка зависит от его кадастровой стоимости, разрешенного использования, категории арендатора. По мнению Мэрии, судом правильно применены нормативно-правовые акты к спорным отношениям сторон. Ответчик считает противоречащим представленным в материалы дела документам вывод истца о том, что объект, расположенный на спорном земельном участке, следует рассматривать как титульное временное здание, приспособленное на период строительства и для его нужд. Заключение эксперта N 1 от 13.01.2010 г. является ненадлежащим доказательством.

Стороны, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции своих представителей не направили. Письменный отзыв на апелляционную жалобу третьим лицом не представлен.

Дело по апелляционной жалобе рассматривается судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей сторон и третьего лица на основании ч.ч. 3 и 5 ст. 156 АПК РФ.

Исследовав материалы дела в пределах доводов, содержащихся в апелляционной жалобе, проверив в соответствии со ст. 268 АПК РФ законность и обоснованность решения Арбитражного суда Новосибирской области от 16.02.2010 г., суд апелляционной инстанции считает апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.



Как следует из материалов дела, между Мэрией (арендодателем) и ООО ПСК “Лауда“ (арендатором) заключен договор аренды земельного участка N 72815 от 10.12.2007 г. на период с 10.12.2007 г. по 10.12.2009 г., согласно условиям которого арендатору передан в аренду земельный участок из земель населенных пунктов площадью 3 479 кв. м, с кадастровым номером 54:35:021400:0059, по адресу г. Новосибирск, Железнодорожный район, ул. Кубановская, для завершения строительства административного здания с автостоянками на первом этаже (л. д. 11 - 15 т. 1).

Договор прошел установленную законом процедуру государственной регистрации, что подтверждается записью в ЕГРП N 54054-01/050/2008-296 от 24.03.2008 г.

Согласно п. 2.1. договора 72815 от 10.12.2007 г. порядок взимания и размер арендной платы по договору определяются ежегодно в соответствии с порядком определения размера и внесения арендной платы за землю в г. Новосибирске, утвержденным решением городского Совета N 106 от 25.10.2005 г.

Из акта определения кадастровой стоимости земельного участка, утвержденного начальником территориального отдела N 1 Управления Роснедвижимости по Новосибирской области от 16.08.2007 г., следует, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 54:35:021400:0059 была определена от вида разрешенного использования “для завершения строительства административного здания с автостоянками на первом этаже“.

При определении кадастровой стоимости земельного участка с указанием на то, что он предоставлен для завершения строительства административного здания с автостоянками на первом этаже, органом Федерального агентства кадастров объектов недвижимости по Новосибирской области был использован в соответствии с Методическими указаниями, утвержденными Приказом Минэкономразвития России N 222, наибольший удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка, относящийся к пятой группе вида функционального назначения.

С учетом указанных обстоятельств был составлен кадастровый план земельного участка N 35/07-15426 от 16.08.2007 г., из которого следует, что земельный участок с местоположением г. Новосибирск, Железнодорожный район, ул. Кубановская с кадастровым номером 54:35:021400:0059 имеет вид разрешенного использования: для завершения строительства административного здания с автостоянками на первом этаже, с кадастровой стоимостью 51 615 870 руб. 39 коп., определенной, исходя из 5 группы вида разрешенного использования земельных участков (л. д. 33 т. 1).

ООО ПСК “Лауда“ согласно решению городского Совета города Новосибирска N 168 от 21.10.2005 г. относится к категории “прочие арендаторы“. Таким образом, при расчете арендной платы применяется коэффициент, устанавливающий зависимость арендной платы от категории арендатора, равный “1“.

Разрешенное использование земельного участка, предоставленного ООО ПСК “Лауда“ в аренду согласно решению городского Совета города Новосибирска N 168 от 21.10.2005 г., относится к виду “строительство прочих объектов недвижимости“. Поскольку сроки строительства объекта превышены, коэффициент, устанавливающий зависимость арендной платы от вида разрешенного использования земельного участка, равен “0,025“.

Таким образом, в приложении N 2 к договору аренды N 72815 была указана кадастровая стоимость земельного участка из земель населенных пунктов площадью 3479 кв. м, с кадастровым номером 54:35:021400:0059, с местоположением г. Новосибирск, Железнодорожный район, ул. Кубановская, предоставленного для завершения строительства административного здания с автостоянками на первом этаже, в размере 51 615 870 руб. 39 коп.

В этой связи в момент заключения договора стороны согласовали, что размер годовой арендной платы составляет 1 290 396 руб. 76 коп., а размер квартальной платы - 322 599 руб. 19 коп. Разногласий относительно расчета размера арендной платы в части указания кадастровой стоимости земельного участка и коэффициентов, устанавливающих зависимость арендной платы от вида разрешенного использования земельного участка либо от категории арендатора, при заключении договора и в период его дальнейшего действия со стороны арендатора не заявлялось.

Ссылаясь на то, что при расчете арендной платы была неправильно определена кадастровая стоимость спорного земельного участка в связи с тем, что указанный земельный участок отнесен к категории земель “5“ (“земли под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания, автозаправочными и газонакопительными станциями, предприятиями автосервиса“), в то время как вид разрешенного использования у данного земельного участка должен быть “Прочие земли“, поскольку на нем расположен незаконченный строительством объект недвижимости, назначение которого не определено, ООО ПСК “Лауда“ обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассмотрев спор, суд первой инстанции не нашел оснований для удовлетворения заявленного истцом требования.

Апелляционный суд, оценив имеющиеся в материалах дела документы в установленном ст. 71 АПК РФ порядке, считает, что судом первой инстанции сделаны верные выводы по существу иска.

В силу п. 7 ст. 1, ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. За земельные участки, переданные в аренду, взимается арендная плата. Формой платы за использование земли является, в частности, арендная плата.

Согласно п. 2 ст. 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 настоящей статьи. Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель устанавливается Правительством РФ.

Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными Постановлением Правительства РФ N 316 от 08.04.2000 г. (далее - Правила N 316), установлено, что государственная кадастровая оценка земель проводится Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости, его территориальными органами.

В соответствии с п.п. 4, 9 Правил N 316 государственная оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования, а результаты оценки земель вносятся в государственный земельный кадастр.

Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденными Приказом Министерства экономического развития и торговли РФ N 39 от 15.02.2007 г. (далее - Методические указания), разработанными в соответствии с п. 11 Правил N 316, устанавливается перечень видов разрешенного использования земельных участков в составе земель населенных пунктов. Этот перечень дублируется также и в постановлении администрации Новосибирской области N 56 от 27.07.2005 г. “Об утверждении результатов кадастровой оценки земель области“ (л. д. 30 - 31 т. 1).

Исходя из содержания п. 1.2.5. Методических указаний и постановления администрации Новосибирской области N 56 от 27.07.2005 г., суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что на земельном участке могут располагаться объекты недвижимости, как определенного функционального назначения, так и только планируемые под их размещение (строительство).

Поэтому судом первой инстанции был правомерно отклонен довод истца о необходимости указания вида разрешенного использования спорного земельного участка “Прочие земли“ со ссылкой на наличие на земельном участке незавершенного строительством объекта. Доводы подателя жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции в указанной части, а выражают несогласие с ними, что не является основанием к отмене или изменению обжалуемого судебного акта.

Апелляционным судом не может быть принят довод апеллянта о не принятии судом первой инстанции во внимание свидетельства о государственной регистрации права собственности 54АГ N 187531. Из материалов дела следует, что на момент заключения договора аренды земельного участка N 72815 от 10.12.2007 г., согласно акту о текущем состоянии незавершенного строительством объекта от 14.02.2002 г. и экспертному заключению ООО “СЭБ“, выполненному по результатам обследования технического состояния несущих и ограждающих конструкций цеха товаров народного потребления ПСК “Лауда“ от 18.12.2002 г., здание, расположенное на спорном земельном участке с наименованием “Цех народного потребления“ функционирует и эксплуатируется. В здании расположены: 1 этаж - гараж, стоянка для обслуживания автомобилей; 2 этаж - бытовые помещения и конторские помещения (л. д. 54 - 69 т. 1). Актом обследования земельного участка от 03.11.2009 г., проведенного специалистом отдела муниципального контроля за использованием земель Комитета по земельным ресурсам и землеустройству мэрии г. Новосибирска, на спорном земельном участке размещено и эксплуатируется здание, выполнено благоустройство прилегающей территории, строительство не ведется (л. д. 9 - 10 т. 2).

Следовательно, указанными выше документами, а также иными материалами дела в совокупности подтверждается, что на арендуемом истцом земельном участке размещено и эксплуатируется административное здание, используемое истцом в предпринимательской деятельности.

Принимая во внимание установленные по делу фактические обстоятельства, суд первой инстанции пришел к обоснованному вывод об отклонении экспертного заключения N 1 от 13.01.2010 г., выполненного ООО “СНЦ “Экопрогноз“ (л. д. 57 - 60 т. 2).

При рассмотрении заявленного истцом требования судом первой инстанции обоснованно учтено непредставление истцом доказательств совершения действий по изменению одного вида разрешенного использования земельного участка на другой в связи с изменением назначения объекта недвижимости применительно к п. 3 ст. 37 Градостроительного кодекса РФ.

ООО ПСК “Лауда“, как пользователь спорного земельного участка, также не обратилось с заявлением о внесении изменений в сведения, содержащиеся в государственном кадастре недвижимости, об изменении разрешенного вида использования земельного участка в связи с тем, что фактически на данном участке отсутствуют объекты торговли, общественного питания, бытового обслуживания, автозаправочные и газонаполнительные станции или предприятия автосервиса. В нарушение ч. 1 ст. 65 АПК РФ истцом не представлено доказательств использования земельного участка с видом разрешенного использования “для завершения строительства административного здания с автостоянками на первом этаже“ не по назначению и не в предпринимательской или иной экономической деятельности, направленной на получение дохода, а для хранения личного автотранспорта.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции отказал в иске правомерно.

Таким образом, апелляционный суд не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения Арбитражного суда Новосибирской области от 16.02.2010 г.

Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе согласно ч.ч. 1 и 5 ст. 110 АПК РФ относятся на истца (ООО ПСК “Лауда“).

Руководствуясь п. 1 ст. 269, ст.ст. 271, 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 16.02.2010 г. по делу N А45-18728/2009 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Председательствующий

В.В.КРЕСС

Судьи

Е.В.КУДРЯШЕВА

Л.Е.ЛОБАНОВА